中原地产东莞锦龙凤岗前策报告
东莞市凤岗镇项目房地产市场分析策划报告
东莞市凤岗镇项目房地产市场分析策划报告目录一、市场调研分析1、东莞市凤岗镇2、深圳市龙岗区3、项目所在片区4、周边同类物业项目分析二、项目定位1、项目概况2、项目SWOT分析3、项目定位4、项目规划建议5、价格定位一、市场调研分析本项目位于东莞市凤岗镇官井头村，距离风岗镇3公里，距深圳市龙岗中心区5公里，本项目建成后将辐射东莞凤岗及深圳龙岗等地，为了综合全面考察，我司认为调查分析区域定在东莞市凤岗镇及深圳市龙岗区。
1、东莞市凤岗镇1）、凤岗镇概况凤岗镇地处东莞东南端，三面与深圳市接壤，全镇总面积82.5平方公里，有森林面积5万亩、菜园1万亩、水田2400亩；特产丰富，风光秀丽。
凤岗地区人口40多万人，年均流动人口超60万人次，并有近2万名华侨分布世界36个国家和地区。
旅居海外的华侨华人历来热心家乡建设，大批的知名人士或带头捐资办学、办医疗等公益事业，或带头回乡投资办厂，促进凤岗经济飞速发展。
凤岗口岸港澳货运车辆检查场，日均检查达2500车次，是全国最大最繁忙的二线检查场，对外交通的有利条件、以及优越的投资环境，使凤岗镇的外向型经济蓬勃发展。
成为以电子、五金、塑胶、玩具为支柱的工业布局。
同时还大力发展民营企业，除了发展酱油、矿泉水等传统行业外，还大力发展科技含量高的新企业，如电子、五金等。
近年来，凤岗镇积极适应市场需求调整农业结构，因地制宜大力发展蔬菜、水果、花卉等产业。
2002年被市规划认定为"菜篮子"生产基地。
涌现一批水果、蔬菜专业大户。
产品主要销往深圳、香港，2002年销售额约173.97万元。
2002年全镇农业总产值达0.21亿元。
在2005年9月由国家统计局公布的全国综合实力千强镇测评结果中，凤岗镇排名43位。
2）、凤岗镇经济概况凤岗镇这几年大力发展大力发展外向型经济，招商引资，以“三资”和“三来一补”的形式与各国各地区进行广泛的经济技术合作，在凤岗这片热土上掀起了深刻的工业变革。
2023年东莞市房地产市场运行情况分析报告
2023年东莞市房地产市场运行情况分析报告2023年，全市房地产市场承压前行，房地产投资增速“前高后低”，市场销售仍然低迷。
面对尚不景气的市场环境，东莞积极推进保稳定、促投资工作，有效保障房地产市场有序运行。
一、房地产投资运行情况（一）从全年走势来看，房地产开发投资高开低走。
2023年，全市完成房地产开发投资895.68亿元，与上年持平，高于全省平均水平（-10%）10个百分点。
四个季度的房地产开发投资累计增速分别是15.8%、9.1%、3.4%和0.0%，增速前高后低。
从当月投资情况来看，2023年平均每月完成房地产开发投资74.64亿元，12月当月完成投资81.53亿元，当月增长3.9%；当月完成投资额全年最高的月份是6月，达到118.25亿元，也是自2019年以来当月完成投资额最大的月份。
图12023年东莞市房地产开发当月投资额及累计增速走势（二）从横向对比来看，投资总量及增速均在全省排名靠前。
虽然我市房地产开发投资增速全年呈下行态势，但与全省趋势变化方向一致，且全年增速高于全省10个百分点，在全省21个地级以上市中，我市房地产开发投资增速排第3位，仅次于深圳和阳江，分别比广州、佛山和惠州高8.7、34.8和4.6个百分点。
从投资规模来看，我市房地产开发投资总量在全省排第5位，与上年排名保持一致，在深圳、广州、佛山和惠州之后，与第4位惠州的差距由上年的191亿元缩小到141亿元。
图22023年珠三角九市房地产开发投资额及增速情况（三）从投资构成来看，土地购置费对房地产开发投资支撑作用较大。
2023年，房地产开发投资中的建安工程完成投资314.19亿元，同比下降20.9%，拖累房地产开发投资9.3个百分点，投资额占房地产开发投资的35.1%，该比重较上年下降9.2个百分点。
土地购置费投资540.96亿元，同比增长21.4%，拉动房地产投资增长10.7个百分点，土地购置费占房地产开发投资的60.4%，该比重较上年同期提高10.7个百分点。
中原地产虎门项目营销定位报告
《中原地产虎门项目营销定位报告》2023-10-26•项目背景介绍•市场分析•产品定位分析目录•价格定位分析•营销策略及推广渠道•结论与建议01项目背景介绍项目概述总投资额：10亿元占地面积：10万平方米项目类型：住宅、商业项目名称：中原地产虎门项目项目地点：广东省东莞市虎门镇虎门镇位于广东省东莞市南部，珠江口东岸，北接广州市番禺区，南濒珠江口伶仃洋，毗邻港澳，地理位置十分优越。
项目具体位于虎门镇的核心区域，周边配套设施完善，交通便利。
项目地理位置项目周边环境虎门中心幼儿园、虎门中学、虎门小学等。
周边学校周边商业周边医疗周边交通虎门商业中心、虎门国际购物中心等。
虎门医院等。
虎门地铁站、多个公交站点等。
02市场分析宏观环境分析国家政治稳定，房地产政策调控力度加大，对市场有一定影响。
政治环境经济增长稳定，居民收入增加，对房地产市场有一定支撑。
经济环境人口老龄化趋势明显，家庭结构变化，对房地产市场需求有一定影响。
社会环境互联网技术、大数据、人工智能等在房地产领域应用日益广泛，对市场有一定影响。
技术环境周边楼盘、相似价格区间的楼盘等。
竞争对手分析直接竞争对手其他价格区间、其他区域的楼盘等。
间接竞争对手分析竞争对手的营销策略、产品定位、价格策略等，制定相应的竞争策略。
竞争策略1目标客户群体分析23中高端客户、家庭型客户、改善型客户等。
目标客户群体画像分析客户需求特点、购买心理、购买能力等，制定相应的营销策略。
目标客户群体需求分析客户对户型、装修风格、社区配套等方面的偏好，制定相应的产品定位和营销策略。
目标客户群体偏好03产品定位分析产品特点分析位于东莞市虎门镇中心，交通便利，配套设施完善。
地理位置建筑风格户型设计社区配套现代简约设计，注重景观和绿化，强调舒适性和品质感。
多样化，满足不同家庭和个人需求，注重实用性和舒适性。
拥有丰富的社区配套，包括健身房、游泳池、儿童游乐场等，提供便利的生活体验。
以高品质、高档次、高附加值为特点，面向高端客户群体。
中原地产发布：2018年东莞楼市年终总结分析(201812)【动态模板】
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季度3
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20070705_东莞_锦龙又一城_前期报告
脱莞入深
大深圳北共融计划
世联地产〃锦龙又一城项目组
2007-07-03
目标。
2
目 标 沟 通
迅速回笼资金
我们的开发目标是什么？
品牌与知名度
合理的利润率
销售持续增长
3
世联地产对于本项目目标的理解
合理的利润率
较低的开发风险
合理的业态组合 理想的销售价格
高销售速度
合理的销售周期 持续稳定的销售速度
注：目标客户群定性描述将在日后的报告中运用
27
一、市场占位
二、开发战略
本体属性界定 市场竞争衡量 项目定位策略 整体实施策略 营销攻略 世联在大深圳北的实践 世联的其他资源保障
三、世联保障
28
项目整体实施策略
成功开发几个关键问题思考：
如何启动？先开A区还是B区？ 先卖商业还是住宅？ 商业价值如何兑现？
品牌效应
通过良好的市场表现体现品牌
在未来两年的领跑凤岗，影响深圳
4
现象观察1
——置业、投资珠三角已蔚
然成风
市府承接港台、深 圳产业转移，必将 带来大量居住需求
历年深圳房交会的珠三 角看楼车络绎不绝
省府坚定打造珠三角一小时 生活圈
多媒体、多渠道的民间看楼团体 组织本寻求保值增 值，楼市投资依然是主流
蓝山锦湾客户来源比例
本地人 29%
广东其他地区 6%
水岸山城客户来源比例
广东其他地区 21%
深圳人 39%
深圳人 65%
广东其他地区 22%
深圳人 26%
本地人 40%
2007.6
本地人 52%
2006.11 2006.7
永江大厦在认购前期还以本地公务员为主，随着时间推移，深圳人占据大半
东莞中原战略研究中心发布：2017年上半年东莞房地产市场总结及后市展望【客户版】
限 转让
自2017年4月11日零时起在本市行 政区域内购买住房的 ( 含新建商品 住房和二手住房，以网签时间为 准 ) ， 须取得不动产权证满 2 年后 方可上市交易 。通过赠与方式转 让住房后，须满2年后方可再次购 买住房；接受赠与的，须符合本 市的现行限购政策。
3月21日，东莞政府响应国家提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控精神，通过限制价格上调幅度以及拉长 备案时间，以达到控房价，稳市场的目的，促进东莞房地产市场平稳健康可持续发展。 去年10月6日东莞首次出台限购政策，但对于外地人购买首套房并没有任何限制，今年一季度外来投资客依然持续涌入 东莞，为抑制投资投机需求，4月10日东莞政府限购升级加码，非本市户籍购房新建商品住房需提供一年以上社保。同 时，限取得房产证满2年后才能转让，严格打击投资客炒房行为，市场投资预期迅速降低。
非住宅：商铺、写字楼、车位、厂房等
宏观市场
全国各地城市调控加码升级，“四限”模式强力抑投机稳楼市。
2017年上半年全国实现调控城市分布图：
限购：据不完全统计，截止6月30日， 全国已有近50个城市实行限购政策，3
华北地区： 北京、天津、济南、廊坊、 沧州、秦皇岛、唐山、保定
月以来北京、杭州、广州、佛山、厦门、 珠海、东莞等城市限购并持续升级，主 要是提高社保年限、扩大限购区域或将 二手房纳入限购范围。 限贷：北京、三亚、济南等多地二套房
房地产开发投资增速回落。去年消费对我国经济增长的贡献率达到64.6%，内需已经成为中国经济顶梁柱，但今年上 半年我国社会消费增速出现回落趋势，经济仍面临下行压力。
为控风险，银行惜贷，市场流动性紧缩。
从整体来看，2017年上半年M2增速平 稳回落，反映经济金融处于收缩状态。 其中， 5 月M2 同比增速 9.6%，较前值 下降0.9个百分点，创1986年以来新低。 随着去杠杆的深化和金融进一步回归为 实体经济服务，预计 M2 增速下滑渐成 常态，资金流动性面临趋紧压力。
东莞凤岗 ：跑出莞深融合“加速度”
东莞凤岗：跑出莞深融合“加速度”作者：高睿来源：《小康》2021年第35期凤岗镇地处东莞市东南端，东、南、西三面紧邻深圳龙岗、横岗、平湖和观澜，是东莞市全面对接、融入“双区”建设的重要节点城镇。
近年来，凤岗镇大力推进乡村振兴，在产业振兴方面积极与深圳融合，经济发展取得新成效。
为推动产业振兴，凤岗坚持科学规划，合理布局，积极探索平衡产业与地方特色的连接线，拓展产业链，推动产业集约发展。
凤岗牢牢把握“融深”发展新机遇，充分发挥临深区位优势，逐步形成了“资源集中、用地集约、项目集聚、产业集群”的园区发展新格局。
凤岗三面临深，如同一颗“钻石”镶嵌在深圳内核。
无缝对接特区资源，是凤岗得天独厚的优势。
今年2月，凤岗镇第十七届人民代表大会第十三次会议提出“十四五”开局之年的计划：围绕“湾区创新重镇、智慧客侨新城”总体发展定位，以“湾区眼光、深圳标准、凤岗特色”为原则，努力把凤岗打造成为东莞高质量发展重要增长极、莞深深度融合先行区、粤港澳大湾区优质生活新城，高站位、高起点推动凤岗跨越式发展。
《凤岗镇2021年政府工作报告》指出，凤岗要把发展经济的着力点放在实体经济上，加快推动传统优势产业向价值链中高端迈进，着力打造现代化产业发展高地。
近年来，不少深圳企业陆续布局凤岗。
其中，凤岗天安数码城坐落于莞深交匯的凤岗雁田村，是广东省、东莞市重大项目，地处深圳腹地、东莞前沿，既享受优越的东莞政策、配套、成本，又具备深圳产业理念、市场、人才、科研等优势。
东莞市凤岗镇党委委员叶林对《小康》记者说：“我们是最靠近深圳的东莞镇区，我们的产业如何更好地受深圳产业的辐射、外溢，我们通过招商引资，跟深圳那边做配套。
例如，我们引进的天安数码城等重大的产业平台，有了这些产业平台，深圳的高科技企业才会选择到我们凤岗来。
”邻近深圳，学习深圳、对标深圳，不仅要学习深圳的先进管理经验，还要学会与深圳并跑。
叶林说：“深圳在大湾区是发展引擎，凤岗作为一个小镇，还有许多方面需要向深圳学习，要怀有学生的心态，向深圳这位‘老师’在城市的经营管理、产业发展、公共服务等方面学习深圳的先进做法，把我们凤岗的短板补齐，不足之处努力提升。
【万科项目报告】中原东莞万科虎门项目定位策略提报
规划落地，对楼市预期趋好：规划三大看点 珠三角路网提速、R2轻轨线试行、虎门中心区规划，项目皆受益
Q2：竞争激烈的未来区域市场
国际公馆
丰泰东海城堡
真正豪宅必出项目所 在中心区
滨江花园
海岸国际
虎门1号
地标广场
一期规划总用地34352.111㎡，总建筑面积 166336.697㎡。
项目规划为ABC三区，A区为公寓和商场铺， BC区为住宅和街铺组合。
公寓 两房 三房 四房
合计
面积
套数
32—35㎡ 296
70-77㎡ 421 88 -104㎡ 176 140-220 178
比例 65% 9% 14% 11%
32-220 ㎡ 1145 100%
项目面临的问题 (理性VS非理性)
现实（理性----客观）
中国式经济调控下的房地产趋向影响购房取向
界定当前的问题
Q1：具有中国特色的宏观经济调控的影响
Q2：竞争激烈的未来区域市场 Q3：未有真正毫宅的高价虎门楼市,产品 突破成为一种必然
研判矛盾点
现实--理性的 目标--非理性的 契机—突破点
确定战略
Q1：具有中国特色的宏观经济调控的影响
人心稳定，宏观走强：三大关键点 经济复苏、内需拉动、政策维稳
Part C.1 聚焦“虎门新科地王”
虎门新科地王诞生传奇历程 万科高调进军西部一线镇区——虎门中心区
2010年1月28号
广深莞佛四地开发商齐聚 竞拍十分踊跃，最终万科于162轮以7.9亿元的高价拿下块。
成交地价高达13042元/平方米
楼面地价更是达到5217元/平方米
深圳中原最佳策划项目决赛报告：万科棠樾
为什么客户下定时很冲动，回头就后悔？
短暂的价格策略能实现目标，但客户的预期只会 动周期时，不能只通过价格调整来解决销售困局？
棠樾作为一个千亩大盘，目前开发体量仅1/4，面对波
越来越低！
揭开销售迷局——不买棠樾的三大理由
使用效率低——不能作为第一居所，短期不具备投资价值，近千万买来做什么？ 土地属性抗性大——东莞盘、深圳价卖给深圳客？ 景观资源配置不匹配——客户对景观资源最敏感，但棠樾迄今为止最贵的二期
但是， 进入2010年，我们发现
棠樾存在四大难题。
1、区位认知尴尬
2009年，棠樾区位价值认同度仍然偏低，屡屡成为制约客
户最终决策的瓶颈。
如何分享土地红利，始终是横亘在棠樾面前待解决的重要课
题。
2、产品推盘节奏密集、复杂
主要集中在2010年下半年发售，各期产品推售之间的市场 预热和推广期都非常有限，而且产品线复杂，总价段涉及 150万的高层——3000万的独栋。
2010年7月，二期悦然庄入伙；2010年12月，四期澜山居入伙……
不解决“亮灯”问题，棠樾只会是一座空城。 老带新做不起来（客户不愿意介绍、客户不愿意回来） 没有人气（周六日旺场的人都没有） 居住落地只会是一纸空谈。
亮灯计划——让更多的人住进来
“亮灯计划”让开发主题落地
通过优化产品力提升销售附加值
通过优化配套服务能力提升客户居住信心
A、通过优化产品力提升销售附加值
7月，别墅精装修试点启动——花园精装修
基于棠樾家庭养生度假式居住开发主题，着眼解决短期度假需求 的落地，启动别墅精装修试点。 7月份在二期悦然庄双拼率先试行别墅花园精装修。 一方面也创造了销售节点，同时也让一度冷却的棠樾再度成为市 场关注的焦点。
东莞凤岗镇天堂围片区三旧改造前期研究报告
201.3
204.5 353.7 390.0 149.5 322.8 367.9 149.8 149.7 150.0 150.0
住宅
住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
441900022110JA00001、 338165.2 441900022110JA00003 121672.5 743818.2 865490.7
凤岗中心区
下穿道路
天堂围旧村
凤观路
南天路
深圳观澜
兴 旺 路
上跨道路
南天路下穿通道
凤观路跨线桥
东莞凤岗镇天堂围片区三旧改造前期研究报告
14
1
1.1 改造单元划定
（3）改造单元现状
道路交通
主干道凤观路现状运行情况：稳定车流、部分延误，整体可接受
晚高峰时段为 16 ： 45-17 ： 45 ，高峰期凤观路现状饱和度 处于0.5-0.7范围，整体道路处于C级服务水平。 晚高峰凤观路出入口进镇方向交通量略高于出镇方向交通量， 进出镇方向不均衡系数总体处于0.5左右。
工业 工业 工业
工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业
014
022 023 024 集体 028 039 040
村
朱振华 廖淑玲 天堂围村民委员会 周笑芬 韩伟杰 韩伟光
441900022110JA00001
441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001
2023年1-3月东莞房地产市场运行分析
2022年1-3月东莞房地产市场运行分析一、市场运行状况在经受2022年的深幅快速调整的基础上，受政策调控影响，2022年第一季度东莞房地产市场运行进入一轮反弹行情。
商品房新增供应放缓，市场供应以消化库存为主，市场累积需求大幅释放，商品房成交量大幅反弹，在成交量的支撑下，房价在3月份触底回升。
从供应方面来看，2022年第一季度商品房新增供应、库存供应等有较大幅度的下降，而房地产开发新开工面积指标则有较大幅度的增长。
从需求角度看，2022年第一季度商品房成交面积大幅增长，说明市场经过一年多的高位深幅快速调整后累积需求开头间续释放。
其中自住需求释放明显，市场以首次置业为主，改善型需求开头逐步释放，同时关注到长线投资需求逐步激活。
结合供求分析，东莞市场吸纳周期开头缩短，高库存消化压力开头逐步缓解，市场供求有望趋向平衡。
从房价走势来看，第一季度的商品房均价同比大幅回落。
从近期看，3月的一般住宅可售存量加权均价环比上升3.1%，短期市场量价齐升，市场上演一波反弹行情。
4000-6000元/㎡为目前一般住宅成交的主力区间，4000-5000元/㎡成交占比同比大幅上升；30-50万元总价为首次置业需求的主力区间，但改善型置业门槛仍旧较高。
二、新增供应状况整体新增供应增长放缓，市场连续消化近年积压库存。
据东莞中原地产讨论中心监测数据显示，2022年第一季度全市共有37个楼盘项目有新增供应（不含松山湖的松湖花园和老师公寓这两个福利房），总供应面积为88.82万㎡，总供应套数为11086套，供应面积同比下降33.2%。
其中3月份全市商品房新增供应面积为28.23万㎡，环比2月下降14.0%。
一方面说明目前的市场新增供应增长仍旧有所放缓，市场供应以库存消化为主；同时从近期的月度走势看，新增供应持续低位徘徊，随着五一营销节点的到来，预期4-5月市场新增供应将有较大幅度的增加。
新增供应镇区唱主角，城区以消化存量为主。
据东莞中原地产讨论中心监测结果统计显示，从供应区域看，2022年第一季度商品房新增供应以镇区为主，镇区的新增供应面积为49.2万㎡，占全市的供应比例仅为55.4％，城区供应面积为39.6万㎡，占全市供应比例高达44.6％。
【住宅地产营销策划】2007年东莞锦龙凤岗项前期定位报告
翠湖豪苑
嘉辉豪庭 蓝山锦湾
丰田花园
分布特点:
1、主要集中在东深公路两旁, 交通非常便利;
2、形成了以雁田、镇中心两大 板块；
3、大规模地块占据优越的山水 资源。如翡翠山湖，卧龙山庄、 蓝山锦湾等。
房地产策划大全——名企历年案例
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前言
✓ 锦龙又一城是锦龙房地产公司在凤岗开发的继蓝山锦湾后的又一大型 项目；
✓ 它标志着继三正、佳兆业后，又一品牌开发商进驻凤岗参与城市化建 设。
✓ 该项目商业体量大，并将与三正财富新地一起形成凤岗商业核心区域， 进一步改善凤岗的商业及生活配套。
✓ 中原地产期望以深莞合作的形式，帮助开发商实现项目的成功销售。
2007年6月
9成自住 1成投资
本地居民/私营业主
6成自住 4成投资
港台人士\本地居民 企业高管\私营业主
4成自住、6成投资 本地人、私营业主、公务员、深圳投资客 5成自住、5成投资 本地人、私营业主、深圳投资客
房地产策划大全——名企历年案例
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房地产策划大全——名企历年案例
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核心问题
面对凤岗市场现 状，如何在竞争 格局中寻求突破 ，树立项目独特 定位。
3.2万商业体量 对于仅14万建面 的项目，显然体 量过大，如何实 现商业价值最大 化？
房地产策划大全——名企历年案例
水岸山城
地7.9万;建11万
别墅、高层
山水资源、品牌
嘉辉豪庭
地 20万 ；建40万
中原地产龙岗中心城岗宏项目营销推广报告
2003年-2005年第一季度龙岗区销售面积
单位：万㎡ 143.88
145.27
150
100
40
50
0 2003
2004
2005第一季度
结论——市场时机点较好
➢中心城西区作为高档的住宅社区，目前缺乏对应的引领 片区气质的高档精品住宅； ➢岗宏项目处于有利的竞争缓和期。
项目进入市场的时间为2006年5月份，由于05年存 量基本被消耗，而06年的供应量基本集中在下半年，正 好使项目处于一个有利时机。
获得奖项： 2001年度“最佳项目经理”金奖，
2004年度“最佳部门经理”银奖，所管理的部门业 绩名列公司前茅，打造了中原最有战斗力的团队。
事业6部A组
裘莉莉——策划经理 个人格言：行成于思毁于随
• 毕业学校： 中山大学 • 职业经历：拥有8年以上房地产工作经
验，资深地产策划人，全面、专业。
• 曾参与项目：桂芳园八期、朗钜御风
西部高新组团
龙岗中心组团
东部工业组团
5、东部物流组团
6、龙岗中心组团
7、东部工业组团
西部工业组团 中部服务组团
8、东部生态旅游组团。
宝安中心组团
东部物流组团
东部生态旅游
龙岗中心城三大片区规划已经成熟
西组团：
高尚住宅片区
岗宏项目
南组团： 第三产业服务中心
东组团： 行政、生 活中心
龙岗中心城近期规划利好:
国际定位 ，规划前瞻 ，前景可鉴，片区呼唤能代表龙岗形象的国际性现代大社区。
腾飞的龙岗发展
聚焦中心城建设
大龙岗发展规划
地铁道路的建设
奥体中心的规划
新高交会馆建设
二、龙岗中心城房地产现状
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核心问题
面对凤岗市场现 状，如何在竞争 格局中寻求突破 ，树立项目独特 定位。
3.2万商业体量 对于仅14万建面 的项目，显然体 量过大，如何实 现商业价值最大 化？
市场分析
凤岗房地产市场 客户分析
凤岗区位——区位优势明显,交通极为便利
•地处东莞市东南端， •呈倒三角形插入深圳， •东靠深圳龙岗区 •北邻东莞塘厦镇， •西临深圳观澜、平湖。
项目研判——项目四至
周边视野开阔，地势平坦，东南面远山景观，东面东深水渠有待改造。
东 深 河
南 塘 村
东 深 河
凤 深 路
地 块 内 部
东 远 山 景
凤 深 路
三 正 财 富
三 正 工 地
项目印象
处于凤岗镇中心区域，距龙岗仅15分钟车程，周边配套规划正逐渐 完善 沿路有噪音影响＋景观资源缺乏＋不规则长方地形 交通通达性好＋地理位臵具有一定优势 与深圳中心区的心理距离大于实际距离，有赖于城市概念的引导
客户构成：港台人士、本地居民、工 厂高管人员、私营业主、深圳投资客
五房及以上：
4%
个盘分析
龙福花园
•地点：塘沥村（东深公路旁） •占地：52702㎡ •总建面：99666.6㎡，容积率1.9 •配套：园林、背靠园龙山公园 •户数：586户 均价：3000元/㎡） •销售周期：1年 户型 二房二厅 三房二厅 四房二厅 面积 96㎡ 125-140㎡ 166-185㎡ 比例 17% 58% 25%
供需与价格 整体供需状况：
从历年竣工面积与开发面积增长水 平来看大致相当，市场供需基本保 持平衡，莞深两地的价格洼地现象 对本地需求有拉升作用，而商品房 供应也在稳步增长。 凤岗2007年每月价格走势
5600 5400 5200 5000 4800 4600 4400 1月 2月 3月 4月 5月 4815 5341 5308 5402 5496
楼盘名称 价格
三期3300
销售率
已售完 未公开发售 已售完 基本售完 基本售完 售完 售完 基本售完
销售时间
7个月 ----8个月 1个月 1年 1年 10个月
备注
翡翠山湖
四期5000 三期3300
价格为对外报价
嘉辉豪庭 龙福花园 凤天阁 水岸山城
四期4000 3000 3100 5500
一房、二房热销 大户型滞销
东莞客户呈哑铃型结构，缺乏上 升力量的中产阶层，后继乏力， 高端及投资需求空间有限。
本地居民由于持有自有物业，对市场上的相对高价楼盘接受度不高。 周边私企业主、工厂高管大多属长期性投资。 跨区域投资显现，外地来莞投资现象逐渐凸显。
客户臵业目的
臵业客户群体分类已不能用简单的自住投资来进行区分，他们的臵业目的及 需求可以按以下方法划分：
距离东莞35分 钟车程 距离惠州60分 钟车程 距离广州50分 钟车程
距离罗湖口岸30 分钟车程 距离皇岗口岸 30分钟车程
距离盐田港60 分钟车程
距离深圳机场 30分钟车程
距离深圳25分 钟车程
凤岗区位——龙平路，东深路连接深莞纽带
凤岗距深圳福田中心区仅30分钟车程，与龙岗区平湖、中心城形成接 壤的三角形地带，三个区域文化、经济交流互动频繁。
整体居住氛围：由于工业企业众多以及其破坏性的开发，导致生活环境较差，配 套设施比较欠缺，大多数楼盘的生活配套必须由自身来解决，良好居住环境的培 育还需要一个较长的过程。
启
示
凤岗并非房地产开发的热点区域，生活氛围一般，房地产总体开发水 平较为落后，产品结构较为单一，消费潜力仍有待引导。当封闭型市 场的市场容量有限时，需要通过市场外拓才能打破当地困局。
市场分析
凤岗房地产市场分析 客户分析
凤岗市场的客户是哪些？
翡翠山湖
嘉辉豪庭 龙福花园 凤天阁 水岸山城 财富新地
深圳投资客 本地居民 私企业主、工 厂高管 公务员、单位 人士 港台人士
在以大户型为主，小户型稀缺且 拥有2万名侨胞的凤岗市场上，本 地普通居民和港台人士需求未完 全放量，对市场产品并未产生投 资、换房的臵业想法。
一期和二期我们 都将争取的主力 客户，有利于实 现最大的溢价空 间，容易营造一 定的居住氛围
一期户型面积小总价低，引入有助 于活跃市场，吸引市场关注率。
05-06年楼盘：早期楼盘市场 主力户型以大三房为主，面 积区间在110-150平米。
翡翠山湖三期 嘉辉豪庭三期 龙福花园 凤天阁
楼盘名称 翡翠山湖
主力户型及面积（㎡） 二房85 ：三房：106-128 三房（143）；四房（164）； 五房（174） 独立别墅 （300-600） 三房（110-150）；四房（140-170） 一房（61-63）；二房（67-107）； 三房（100-120） 二房（83-91） 三房（126-148）； 四 房（137-166） 二房、三房、四房；80-154
110
100 90 80 70 60 50
嘉 辉 豪 庭 三 期
翠 湖 豪 苑 嘉 辉 豪 庭
蓝 山 锦 湾
户型面积有向两极扩 大的趋势。从05、06 年的以100~140平米的 三房为主，07年100平 米以下的户型增多， 且140平米以上的大户 型也呈增大趋势。
05
06
07年
销售状况
项目不多，销售状况良好，小户型最先消化，后期市场看涨。
对产品是否升值 并不关注，看中 的是产品的某种 特征，比如稀缺 资源、区位等。
该类客户不仅看中 产品本身,也看中未 来的溢价空间。
短线炒家,购买产品是 短期投机行为，看中的 产品的升值潜力，客户 比例不宜过高。
产品与客户契合度分析
二期大户型的 主要客户，也 是未来我们将 争取的客户，1 期多数户型对 他们偏小。
07年户型： 以二、三、四房 为主，面积区间 弹性增大，在85 -150平米，小户 型供应量少。
永江大厦 卧龙山庄 水岸山城 嘉辉豪庭 翠湖豪苑 蓝山锦湾
户型面积的演变
㎡
140及以上
130
120
翡 翠 山 湖 三 期
龙 福 花 园
永 江 大 厦
凤 天 阁 翡 翠 山 湖
主力面积分布图
水 岸 山 城
报告思路
1
2 3
项目研判
凤岗市场分析
项目定位
4
物业发展建议
项目研判——经济指标 位臵：东莞凤岗镇凤深大道旁 占地面积：50819㎡ 建筑面积：约148812㎡（其中商业面积：约3.2万㎡） 幼儿园：约1000㎡左右 容积率：3.5/2.8 规划：70％的90平米以下 地块：金凤路以西——第一批单位（建面32586.6㎡） 金凤路以东——第二批单位（建面116225.2㎡）
客户构成: 深圳：东莞=80%：20% 企业高管私营业主、 公务员、投资客占80%以上
个盘分析
翡翠山湖
•位臵：凤清路清溪路口
•建面：38万㎡ •物业类型：别墅、高层住宅 •定位：凤岗首席大型人文山水城
客户构成 别墅多为本地人换房以及凤岗、清溪厂商，洋 房主要客户为附近企业技术人员及高管，深圳 龙岗、平湖等约占15%。
东莞锦龙又一城前期策划报告
深圳中原事业六部
前
言
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
锦龙又一城是锦龙房地产公司在凤岗开发的继蓝山锦湾后的又一大型 项目； 它标志着继三正、佳兆业后，又一品牌开发商进驻凤岗参与城市化建 设。 该项目商业体量大，并将与三正财富新地一起形成凤岗商业核心区域， 进一步改善凤岗的商业及生活配套。 中原地产期望以深莞合作的形式，帮助开发商实现项目的成功销售。
客户构成： 企事业单位员工 、个体企业主、 企业中高 管及技术人员
户型特点：户型方正、房房有飘窗，部分 户型设计弧形全落地飘窗，双阳双卫
市场分析小结
1. 凤岗房地产属封闭型市场特征，呈板块化与规模化发展趋势。 2. 产品正走向成熟，带入户花园设计、凸窗、主卧带阳台等。 3. 市场主力户型仍为大户型、中小户型比较稀缺。 4. 06、07年凤岗地产供需基本持平，07年价格上涨幅度14％。 开发规模水平：政府规划的相对落后＋缺乏品牌开发商的进入，尚未能高品质的 住宅片区开发，开发水平相对较低。
银湖山庄 三正半山豪苑 卧龙山别墅 佳兆业水岸山城
龙岗 中心城
观澜、平湖
蓝山锦湾
翡翠山湖
宏观环境
以外向型经济为主，工业用地为主，居住氛围较弱，居住消费潜力有待引导
• 全镇面积82.5平方公里,镇辖11个 行政村、1个居委会 • 户籍人口约2万人，外来人口22万 人 • 广东省的著名侨乡，近2万名华侨 • 现有外向型企业1139家，全镇国 内生产总值19.1亿元 • 凤岗镇经济综合实力排名全市第 10
•配套：会所、学校、商业街、酒
店、高尔夫练习场 •总户数：别墅92栋、洋房1000户 •物管：深圳长城 •均价：洋3300元/㎡、别5800元/㎡ •销售率：在售4期，前3期售完 •83--86㎡二房二厅约占10％ •115-145㎡三房二厅约占65% •153㎡四房二厅约25%
个盘分析
嘉辉豪庭
位臵：平龙公路 占地：20万㎡ 物业类型：酒店公寓、高层洋房 配套：会所、商业街、酒店、商务娱乐 均价：4000元/ ㎡（洋房） 主要卖点：大社区配套、度假概念 户型配比： 一房：61-63㎡ 占28% 二房：61－107㎡占36%, 三房：101-120 ㎡ 占21%, 四房：124-160 占11%
二房价格最高，最先 消化 二房销售最快
翠湖豪苑
4800
1个月
客户构成
1、客户构成以本地人、私营企业主及中高管为主要客户群体，投资比例增大； 2、深圳客户正进驻凤岗市场，他们以投资而“闻名”珠三角。
楼盘名称 龙福花园 凤天阁 翡翠山湖 嘉辉豪庭 水岸山城 翠湖豪苑 开盘时间 2005年 2005年 2006年10月 （三期） 2007年3月（四 期） 2006年7月 2007年6月 臵业目的 9成自住 1成投资 7成自住 3成投资 9成自住 1成投资 6成自住 4成投资 4成自住、6成投资 5成自住、5成投资 客户构成 企事业单位员工\私营业主企业中高管及技 术人员 本地人\企业高管技术人员\ 私营业主\公务员 本地居民/私营业主 港台人士\本地居民 企业高管\私营业主 本地人、私营业主、公务员、深圳投资客 本地人、私营业主、深圳投资客