上海宝山区罗店镇地块可行性研究报告[管理资料]

上海宝山区罗店镇地块可行性研究报告
第一部分：项目概况
一、项目位置
1、项目位于上海市宝山区罗店新镇，距上海市中心区域人民广场约28公里。

罗店新镇是上海市重点开发建设的“一城九镇”之一，以36洞的美兰湖高尔夫球场和20万平米的美兰湖湖景等较优的生态特色为名片，建设风格为北欧风情特色，目前该新镇区已较成型。

罗店先后被国家和有关部门评为“上海新城市景观生态城镇”、“中国绿色生态文化示范城镇”、“中国著名小城镇”。

但同时该新镇区域位于外环外，与城市中心城区有较远的物理和心理距离。

2、项目四至：南至美芬路，西临规划路，北至月罗路，东至抚远路。

3、地块位置示意图
项目
二、地块基本情况及规划要求指标
1、基本参数：，，建筑密度25%，绿地率35%，其中集中绿地率不小于10%。

2、退红线要求：东侧道路红线20米，建筑退让5米；南侧道路红线24米，建筑退让5米，西侧道路红线32米，建筑退让8米。

3、建筑物限高：主要以24米为主，地块北侧部分限高28米。

4、车位要求：，。

5、配套：根据上海《城市居住区公共服务设施设置标准》配置；地块西南角规划幼托所一处，用地面积7000㎡；同时上海要求按建筑面积以320元/平方米缴纳住宅建设配套费。

地块用地性质为居住用地，原则上不设置商业。

6、住宅装修比例：全装修（低层住宅除外）应达到10%以上。

三、土地出让条件、方式
1、出让方式：挂牌再现场暗标竞价（投信封报价）方式，增价幅度均为245万/次。

2、出让条件：，楼面地价3201元/平米，保证金4910万元。

地价支付签订出让合同的15天内20%，60天内全额支付。

3、主要时间节点：竞买保证金到帐：9月11日16时。

报名申请竞买时间：9月7日至9月22日。

挂牌时间：2009年9月15日-9月25日15时30分，挂牌截止即转现场竞价。

四、项目片区规划
美兰站
罗南站
项目区域规划情况：，，，规划人口3万人。

区内将配建高标准的学校(规划中)、医院(规划中)等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。

新镇居住区情况：主要分为现代城、花园城、生态城三种特色类型。

生态城主要分布在湖泊区及公园、湖泊边，主要以独立式、联排式别墅为主。

花园城主要分布在新镇区南北两部分，主要以联排式别墅或3-4层公寓为主。

现代城主要分布在罗太路与荻泾河中间，以塔式公寓与联排别墅相结合。

区内规划定位较高，居住密度较低，以别墅和洋房为主。

片区交通：区域内有沪太路和蕴川路作为联接到城区的南北主要干线，其中本项目距离沪太路（贯通外中内环线）直线距离约1公里；沪太路正在扩建，由目前的双向2车道扩建双向6车道景观大道，届时将较大程度改善片区与市中心区域的车行状况，同时M7轻轨线（世博线、至静安寺-世博片区-浦东）预计最迟2010年4月通车，并在沪太路设美兰湖站，步行至项目约15分钟，同时在片区南侧设罗南站。

第二部分：市场情况
一、上海市房地产市场
一季度上海市房地产市场快速回暖，成交量不断攀升，成交价格相对稳定，全市成交均价基本维持在12000元/㎡左右。

二季度，市场呈现量价齐升的态势，5月份的成交面积更是达到约200万㎡，成交均价也相应的达到15000元/㎡左右。

6、7、8月份，随着成交价格的不断攀升，成交量出现下滑态势，截止8月份，全市成交量由5月份的约200万㎡下滑至8月份的160万平方米，月均环比
下降5%，成交均价由5月份的15000元/㎡上涨至8月份的19000元/㎡,%。

二、项目所在区域房地产市场
1、宝山区整体市场
08年全年，、成交均价为10422元/m2，整体来看市场呈现供过于求的状态。

09年至今，宝山整体市场需求释放明显，自09年3月起成交强势反弹，；目前宝山区整体均价达到11688元/m2，价格涨势平稳。

2、宝山区片区区分
宝山区大致可分为如左图所示各个
板块，其中大华、庙行和凇南处于外环以
内且靠近虹口和闸北，区域成熟度较高。

上大、西城、顾村和罗店四板块均受轨道
交通利好，市场趋同性较为明显。

从2008年至09年8月，，；上大约1
万/平米；罗店、，，，，三板块重合度较高。

三、周边土地市场
1、宝山区09年住宅用地成交
截止日前共成交4宗住宅用地，成交土地22万平米、建面约32万平米。

区域内罗店地块和高静镇地块的成交正好印证了上海今年土地市场的转变：受到08年房地产市场下滑影响，09年初土地市场一度低迷，甚至到今年5月份，多数住宅用地均底价成交，如罗店地块被该区域内的土地一级开发商下属企业底价竞得，但7月份开始，市场突然火热，多数地块均高溢价成交，高镜镇地块溢价140%，楼面地价9053元/平米，。

2、区域内土地成交情况
本项目地块为罗店新镇最后一宗住宅用地，周边其余地块成交情况如下表，现未开发或正销售项目的土地成交主要期间为08年：
地块名称用地面积
（㎡）
建筑面积
（㎡）
容积率
总价
（亿元）
楼面价
（元/㎡）
亩价
（万/亩）
受让方成交日期
万科C3 4375 298 万科2008-1 万科琥珀C5 4905 393 万科2008-1 C4-2 99035 3716 上海景瑞2008-1 A2-2 75431 4256 南京朗诗2008-8 A2-3 35959 4635 信达银泰2008-8 D2-3 约4000 中华企业2008-2 D2-2 116210 3635 242 上置集团2009-6
四、项目周边主要项目
1、万科琥珀郡园
位置位于宝山区罗店北欧新镇美艾路177弄、万科占55%股权
占地面积绿化率45%
建筑面积17万/ 容积率
开盘09-05-28、累计推出约520套入住时间2009-12
销售方式期房装修毛坯房
现销售价格14000 赠送多数房型赠送面积大面积阳
台可改两小房
现主力户型79、89、109、148、170平米
万科琥珀郡园定位较高，均为5-6层多层，外立面下部石材、上部面砖，车库全为地下车位（非机动车位亦地下）；受原规划要求9074要求，大部分为小户型；但各户型均设计了大体量的北面阳台赠送，约16个平米，可较好的改成两小房间，实现70多平米为三房、89平米为四房的效果，受到市场欢迎。

项目原定于08年底开盘，，后受市场下滑销售不畅，开始封盘（在08年年报中万科对该项目计提跌价准备6578万元、09年中报已全部冲回），直至今年5月28日开盘，首批推出共计232套房源，房型以90平米左右的3房为主，销售均价约12000元/㎡，7月加推约288套，截至目前，项目累计推出约520套房源，已销售387套（75%），累计住宅销售均价约14000元/㎡。

2、美兰湖颐景园
项目为区域内较早开发的楼盘之一，实现的销售价格与现在相比，有极大的差异，目前现售楼盘价格均有有一倍以上的涨幅。

3、美兰湖高尔夫别墅
项目以叠加别墅为主，少量联排别墅，全部为精装修房源（装修标准约5000元/平米），赠送面积较大，上叠送60平方米的阁楼，下叠送110平方米的地下室，以及下沉式庭院；叠加别墅内配置景观电梯。

一期5月开盘推出176套、6月加推96套，合计推出272套，截止日前销售264套（97%），5月开盘价格约2万/平米，，。

第三部分：项目开发策略
1、项目初步规划
项目大部分区域限高24米，北侧28米，，为了充分利用土地，初步设定产品类型为7-9层小高层和4层叠加别墅；其中设定在北侧分布约11栋1梯4户的小高层小户型产品，项目东南侧和中间区域分布4层叠加别墅（充分和项目东侧和西侧的别墅项目衔接）。

如此，项目规划北侧小高层户均95平米396户，其余小高层约8层户均120平米约879户，叠加别墅户均200平米约45户，合计约1320户。

，该要求在片区具有普遍性，暂定地下车户库占比60%约570个。

2、产品定位
由于片区规划是打造以北欧风情为鲜明特色的人居生活板块，所以产品初步规划采用北欧建筑风格，多层普通住宅产品为主，少量的叠加别墅为辅。

3、客户定位
前期以周边区域客户和市内客户并重，后期整个片区入住增加，知名度继续攀升后以市内客户为主。

4、开发策略
前期开发叠加别墅，利于工程进度和提高项目品味，后期由南向北推进开发。

5、SWOT分析
6、价格定位
预计叠加别墅2010年年底入市，；小高层主要销售期为2011和2012年，考虑项目北侧约3成左右的小高层单位临近月罗公路，拉底销售均价，。