推荐-钧城XXXX年3月3日郑州银基王朝3期2批次开盘前营销方案 精品

竞争分析
在售项目
项目名称
销售均价 剩余套 可售面积 剩余货量 数
销售情况
主力户型
蓝堡湾
6900
约600套 约13万㎡ 10—12万㎡ 12月5日开盘 145—180㎡三房，180—215㎡四
房
卢浮公馆
6300
不足100 约1.5万 ㎡
约10万㎡
几乎清盘
87㎡左右两房，140㎡左右三房
蓝水岸
不低于
天明雅园 阳光公园道
预计2010年10月份推出，总面积约25.6万㎡ 预计2010年5月份推出一期，全年推出23万㎡，以60—80㎡两方为主
鑫苑农科路项目
预计2010年下半年推出总建面约15万㎡
结论： 1.09年竞争项目的存货量与2010年即将推出的项目总体量约148.2万方，市场竞争压力 大。 2. 主力户型集中在75—90㎡的两房，120—130㎡的三房。本案户型与市场主力户型重叠 度高，竞争激烈。3.由于下半年市场推出量的提高，下半年竞争严峻态势有赠无减。
2号楼，5号楼，9号楼，10号楼
1批次开盘后剩余523套与2批次排号产品一样， 考虑到一批次库存房源受到沈庄回迁房遮挡影 响，随着回迁房施工进行，后期比较难以销售， 所以开盘后销售人员的工作重心一直放在在售 房源。
【排号量与计划产生偏差的原因】
2、 近段客户担心房贷利率会有所调整，刚性需求客户购房计划提前， 规避风险。
楼宇
1 3 4 6号 7 8
号号号 楼号号
楼楼楼
楼楼
成交套 22 16 24 16 13 14 数
总计
105套
【排号量与计划产生偏差的原因】
截止3月3号，3期2批次认筹135个。与原定开盘计划目标认筹数有较大差异，具 体原因如下：
3期1批次和2批次产品重叠
1批次楼宇分布：
1号楼，3号楼，4号楼，6号楼，7号楼，8号楼 2批次楼宇分布：
楼宇
1号 3 4 6 楼 号号 号
楼楼 楼
78
号号 楼楼
剩余套 66 52 65 105 50 45 数
总计
368套
目前项目在售情况
1月23号到3月3号，银基3期1批次销售105套。 ➢其中成交1房28套，2房33套，3房29套，4房15套，成交户型较均衡。 ➢但成交单位户型集中率高，多为畅销户型，滞销户型的销售没有明显改善。例如8 号楼的东南户型及西南户型，均实现了清盘。
营销环境的分析总结
2010年项目竞争格局
43 5
6
2
10 11
5个在售项目，6个未售项目， 客户分流严重，市场竞争压力大。
1
在未 售售 项项 目目
8 9
7
1 蓝水岸 2 古德佳苑 5 鑫苑农科路项目 3 蓝堡湾 4 天骄华庭 6 怡丰新都汇二期 7 卢浮公馆 8 阳光公园道 9 天明雅园
10 大观国际居住社区 11 升龙凤凰城
800余套
7000
凤凰明城 年即将53推00 出的项180目0套
约8万㎡ 约2万㎡
约8万㎡ 约15万㎡
认筹期 一期未开盘
大项观目名称 古德佳苑
5600推出时间 1600套 预计未均开价盘
2010年下半年
不低于7500
推26出万套㎡数 300
推出咨面询积期 58269㎡
110—164㎡三房
75—83 ㎡两房，114—130㎡三 房
阳光公园道项目 2010年5月份
不低于6000 700套
23万㎡（总面积）
60—80㎡两房
鑫苑农科项目
2010年下半年
不低于7500 2000余套 约10万㎡，总建面约15万㎡ 未定
供应量趋势分析图
2010年
2011年
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
蓝堡湾 卢浮公馆 蓝水岸
去化一期；预计2010年下半年推出二期约10—12万㎡ 2010年下半年推出三期预计10万㎡
银基王朝前阶段营销工作的分析
银基王朝1-2月份财务指标完成情况
2009年 2010年
套数 11
1月份销售
销售额 回款额
897
914
54
4869
6116
Biblioteka Baidu套数 16
74
2月份销售 销售额 2870
5676
回款额 2145
8668
2009年1-2月份，项目总销售额4869+5676=10545万元。 同比2009年1-2月份3767的销售额，销售额增长6778万； 1-2份总销售套数128，同比增加101套，回款额同比增加11725万。
目前项目在售情况
银基王朝三期共计1562套房源（15.7万㎡），2009年12月19日开盘推出1、3、4、6、7、8号楼，共 计875套房源、9.1万㎡，截止3月3日，已销售507套，销售率58 %，剩余368套， 2批次待售687套。 1批次剩余单位368套，其中1房58套 ，2房69套，3房24套，4房217套占总剩余套数的58.96% 。 剩余单位中，6号楼剩余单位最多，105套，占总剩余单位的28.53% ，西南户暗厨暗卫暗厅，滞销。
3、 三期二批次价格不太确定，一些客户对排卡有抗性，不知道价位多少， 害怕更 贵，不愿等时间再去排队选房；
4、 周边竞争对手纷纷增大优惠力度，争抢客源。
以下原因也间接影响了2批次排号： ➢ 景观方案未能最终确定。 ➢ 3期沙盘重新制作，原定2月份使用，现调整为3 月底才能投入使用。 ➢ 3期工地看房通道的包装整改，仍在进行中。 ➢ 2，10号楼清水样板房的整理包装，仍在进行中
去化一期，预计2010年上半年推出二期，约8万㎡
凤凰城
去化一期，预计2010年上半年推出二期，后续还有三期，共计15万㎡
大观
去化一期，后续还有约15万㎡的存量
古德佳苑
预计2010年下半年推出约6万㎡，160㎡左右洋房
天骄华庭
预计2010年5、6月份推出一期约12万㎡，70—89㎡两房为主
怡丰新都汇
预计2010年6月份推出约2.6万㎡
【银基王朝3期】 2批次开盘前营销方案
钧城中国 （郑州） 2010年3月3日
营销 报告 目录
1. 银基王朝前阶段工作分析（销售，推广） 2. 现阶段营销环境分析总结（市场，政策） 3. 前期推广总结分析（媒体选择） 4. 开盘前营销方案（执行，活动） 5. 推广费用预算及整合 6. 支撑保障体系 7 .人员分工及考核
89—98㎡两房主力，户11型0—135㎡三房 预计160㎡左右洋房
天骄华庭
2010年6、7月份 不低于6500
12万㎡
70—89㎡两房，130㎡三房
怡丰新都汇二期 2010年6份
不低于5000 约300
2.6万㎡
80—102㎡两房
天明雅园
2010年10月份
不低于6500 未定
外销25.6万㎡（共32万㎡） 未定