津南现状Word

津南住宅降温商铺火爆
随着城市化进程的加速，环城四区在天津的作用更加重要；在楼市方面，逐渐壮大，开始成为全市的重要支柱。

占据优越地理位置的津南区近年来迅速发展，政治、经济、文化、旅游、基础设施等方面取得较大的成就，在环城四区中脱颖而出，成为除市内六区和滨海新区之外的新兴区域，共同繁耀天津。

与此同时，2006年昆明星耀集团抢滩天嘉湖，2008年天山集团、中信集团入驻津南，2009年海尔地产、首创集团、华润集团等开发商也在此开工建设，2010年华馨苑投资公司打造水墨兰庭，2011年富力地产、合景泰富、雅居乐、世茂地产四大开发商共筑“津南新城”，为津南区楼市的发展不断注入新的活力。

经济水平整体提升开发商不断涌入津南
作为天津环城四区之一的津南区，近年来随着城市建设的提速和滨海新区政策的利好，各方面取得长足发展。

津南区位于天津市东南部、海河中下游南岸，总面积388平方公里，《天津市空间发展战略规划》确定了“双城双港，相向拓展”的空间发展战略，津南区处于连接中心城区和滨海新区“双城”的核心区域，成为汇集城市功能和产业功能的重点区域；被定位为国家级高职高教基地，天津市高新技术产业聚集区、民营经济基地，海河中游现代服务业功能区、生态宜居新城区。

“十一五”时期是津南区发展最有成效的五年，综合实力得到大幅提高。

经济收入方面，2010年，地区生产总值实现280亿元，年均增长26.7%；财政收入91.2亿元，年均增长36.1%；全社会固定资产投资370亿元，年均增长48.3%。

生产总值、财政收入、固定资产的提高，表明当地经济发展取得巨大发展，居民收入、生活水平的提高和消费能力的上升。

经济发展的带动当地产业结构的优化。

工业经济总量不断扩大，仅2010年就新增工业企业256家。

园区经济迅猛发展，形成了现代冶金、装备制造、电子信息、节能环保等主导产业。

服务业发展实现新的突破，生活性服务业发展迅速，文化旅游业、金融服务业逐步提速，实施固定资产投资亿元以上的重点项目23项。

优越的区域、政府的重视、经济总量的增长、居民收入水平的提高、基础设施的完善、巨大的发展潜力，给津南带来巨大的投资吸引。

2006年昆明星耀集团抢滩天嘉湖，2008年天山集团、中信集团入驻津南，2009年海尔地产、首创集团、华润集团等也在此开工建设，2010年华馨苑投资公司打造水墨兰庭，2011年富力地产、合景泰富、雅居乐、世茂地产四大开发商共筑津南新城，为津南楼市的发展不断注入新的活力。

商品住宅市场开始降温以价换量成为应市主流
津南依据优势地位，成为环城四区中商品住宅市场最为活跃的地区，在2010年到现在表现突出，成为支持天津楼市继续发展的重要力量。

2010年津南实现成交面积123.14万平方米，占到环城四区成交面积的34.49%，高于北辰区和东丽区的26.07、69.42万平方米；成交价格方面，比2009年上涨31.28%，增幅较大，在成交面积和成交均价方面成为四区的中坚力量。

2011年上半年，津南商品住宅市场在环城四区中的地位稍有下降，在政策高压下商品住房成交套数4056套，占到“四区”成交套数的23.61%。

于此同时，成交均价也不容乐观，在今年4月份之后均价一直低于13500元/平方米。

面对今年津南区商品住宅市场冷淡的表现，开发商开始较大幅度的降价来换取销售面积的上升，津南区以价换量的局面不断扩大。

位于津南区小站镇的天山•水榭花都总占地面积约3200亩、总建筑面积约326万平方米，项目除优质的住宅、别墅外，还拥有10万平方米风情商业步行街、15万平方米的大型shopping-mall，大型卖场、家电商城、品牌服装、休闲餐饮等，形成集城市休闲、生活娱乐、购物餐饮为一体的津南区首席商业旗舰区。

是集公园、水上娱乐、商街、酒店、国际生活于一体大型高尚生活居住区。

项目规划的25万平米国际商业街区，随着它的逐步运营，这
里将成为津南的“滨江道”。

另外，喜来登国际化五星级酒店的签约入驻，将使这里成为新的区域型商务中心。

项目拥有众多优势——集公园、水上娱乐、商街、酒店于一体的大型高尚生活居住，但也无法抵挡整个市场的下滑。

为了回收资金和完成业绩，开发商先行采取了以价换量的销售策略，天山•水榭花都在8月份打出3800元/平方米的“劲爆”价格组织团购，一时间去看盘的置业者络绎不绝，取得较好的销售效果和较大的影响。

红磡领世郡是另一个“以价换量”的代表，是天津市大规模、高档次的低密度独立别墅、住宅社区。

项目由2002年全美住宅设计排名第一的NBA(纳尔斯波顿建筑师事务所)单纲总体规划、景观设计。

产品形式多样，有高档独栋别墅、4层半花园洋房、7层电梯洋房、高层住宅、风格和谐统一，错落有致。

领世郡以原味北美低密度住宅、多重庭院、线性景观、球场景观和高性价比为项目突出卖点。

140万平方米超大复合型社区，5348亩北美自由疆域。

其中，拥有27洞国际标准高尔夫球场一座，2250亩果岭绿化带，4000棵50－80棵成年大树，还有3.4万平方米商业生活配套区——阿玛瑞卡街。

另外，领世郡交通方便，紧邻外环线，与五条城市主干道——卫津南路、友谊南路、大沽南路、解放南路、洞庭路联系紧密，出行比较方便。

即使产品拥有较高的性价比、完善的配套、良好的生态环境、便捷的交通，但仍然采取优惠措施应对市场变化，进行“以价换量”。

以赠送面积、赠送小园、赠送露台、赠送阁楼、户户赠送面积、售价优惠等多种方式进行促销，以期增加销售面积、回收资金。

采取“以价换量”策略销售的不只天山•水榭花都和红磡领世郡两个项目，九州之地、海尔风尚英伦、港基中心、景瑞英郡泊墅湾、天津富力桃园、领世达观、红磡领世郡等众多别墅、住宅项目也“以价换量”，使得津南区商品住宅市场的的成交均价处与低位，至今均价仍然低于13500元/平方米。

综合这些项目，拥有津南郊区较好的生态环境、相比市内六区偏低的房价、便捷的交通、较高性价比的产品、齐全的社区配套。

但在政策严厉的调控下，投资性需求大量减少、改善性群体受到压制、刚性需求观望态度更加强烈的情况下，商品住宅市场因需求有限而导致行情冷淡，迫使开发商采取“以价换量”的销售策略。

津南商铺火爆登场
在津南商品住宅市场呈现“以价换量”、表现低迷的局面时，商业地产却表现活跃，写字楼、商铺价格不断提升；其中商铺表现尤为突出，表现火爆，给津南楼市带来鼓舞。

2011年上半年天津商铺写字楼售价涨幅TOP10
今年上半年天津商铺写字楼售价涨幅TOP10中，市内六区和滨海新区一共占到1个项目，相比去年“两区”的9个项目而言下降偏大。

但环城四区却异军突起，在去年经历0入围后，今年刚需放量，促使价格上调，占到涨幅前10项目中的6个。

而津南区更是“独领风骚”，不仅有2个项目入围，而且津沽首府时尚风情步行街以85.2%的涨幅位居全市商业地产涨幅之首；永泰漱石金街表现也比较抢眼，22.20%的涨幅居全市商业地产涨幅第六位。

津沽首府时尚风情步行街项目在津南区津沽路与体育场路交汇处、位于津南都市核心商圈，距离30万人大学城2公里。

项目总建筑面积50万平方米，建有步行街、大型百货、超市、电影院、高级住宅区。

所在区域交通便捷、周围配套比较齐全、人口密集，是发展商业的优越区域。

津沽首府时尚风情步行街今年以来持续上涨，从1月份的13500元/平方米一路攀升，到6月份时高达25000元/平方米，半年涨幅达到惊人的85.20%，居天津市商业地产项目涨幅之首。

进入下半年，津沽首府时尚风情步行街继续上涨，到8月份均价28000元/平方米，市场前景甚好。

在津沽首府时尚风情步行街附近的永泰漱石金街今年表现也比较突出，均价从年初的18000元/平方米上涨到6月的22000元/平方米；虽下半年7、8月份均价出现下降，但是降幅较小，影响较轻，市场前景依然看好。

永泰漱石金街项目占地面积65000平方米、建筑面积8750平方米。

商业区整体两层设计，局部三层。

建成后整体建筑风格为时尚风情商业街区，突出现代、时尚主体风格。

商业区内部道路绿化带采用低矮灌木绿值，配合时尚主题。

内部整体两层设计，局部三层，首层层高5.1米，二三层层高4.5米。

超高的层高可以使业主在以后的使用中，合理的利用空间。

一层的所有铺面全部临街，二三层外部设置连廊。

每户设置独立卫生间、暖气、上下水设置完备，预留烟道、化油池位置，能充分满足各类业态客户需求。

综合分析两项目，优越的区域、较多消费人群、合理的规划布局、完善的基础设施、未来发展潜力等因素成为商铺发展的重要元素。

但是，商铺所在商圈的发展程度更为重要。

商铺做为商业活动的载体，需要大量的消费人群，而发展时间较早、发展水平较高的成熟商圈对消费群体和商铺需求者有更大的吸引力，进而造成“一铺难求”呼声的出现。

津沽首府时尚风情步行街和附近的永泰漱石金街所在区域是津南区核心商圈，虽无法和滨江道等成熟商圈相提并论，但在津南片区中是最为成熟的商圈之一，从而使得两个项目受到追捧，价格连续高涨。

于此同时，两个项目如果招商等环节安排合理，将会出现聚集效应，促进所在区域商圈的深入发展和进一步走向成熟。

津南区部分项目列表
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