旅游地产,重在“产城一体化”——访北京绿维创景规划设计院院长林峰

旅游地产,重在“产城一体化”——访北京绿维创景规划设计
院院长林峰
李鹏飞
【期刊名称】《居业》
【年(卷),期】2014(000)009
【总页数】4页(P34-37)
【作者】李鹏飞
【作者单位】
【正文语种】中文
北京绿维创景规划设计院是专门以旅游地产开发服务为方向，提供从项目前期咨询策划到施工图设计及后期顾问的“全程服务”的专业规划设计院。

目前，绿维创景已有二十余种不同专业的人才近300人，完成策划、规划、设计及咨询项目千余个，业务类型涉及30多个门类。

在最近几年的规划设计工作中，北京绿维创景一方面以泛旅游产业引导的新型城镇化为主要架构，进行泛旅游产业整合下的区域综合开发；另一方面，特别强调首先打造和发展旅游项目，以旅游项目来迅速提升人气，带动地产开发。

林峰北京绿维创景规划设计院院长
绿维创景，作为规划设计机构，在服务开发方的同时也见证了旅游与地产的发展演变。

2014年，在房地产市场进入“分化”期的背景下，北京绿维创景规划设计院
院长林峰认为，旅游地产开发尤其要注重与城市相结合、与产业服务相结合、与创新商业模式相结合。

产城一体化综合开发模式
虽然旅游地产仍面临空置率较高等问题，但在我国房地产面临调控的大环境下，有效地引导房产企业从住宅地产开发转向旅游地产开发，借助旅游业的发展形成房地产行业新的“内生型”经济增长模式，此举意义深远。

从国际旅游业发展经验来看，中国的旅游业发展已进入到休闲度假阶段。

旅游地产的发展既可以满足我国中产阶层对高品质休闲度假生活的需求，还可以成为投资的新兴领域，对他们而言，实可谓一举两得。

就本质而言，旅游地产属于房地产开发。

关于国内房地产市场，林峰认为，首先，房地产市场近年增长非常快，因此构成了一条由土地开发—房产开发—城市建设
的财富价值链，政府、开发商、投资人等各方均从中受益。

这是房地产发展的基础，也是土地开发的基础，同时也是区域发展的基础。

其次，房地产价格即将在3年
内到达顶部区域，尤其是在一次性刚需消费下降的带动下。

第三，房地产市场已经迎来了分化阶段。

这种分化并不是整个房地产行业趋势上的转变，而是细分的转换，具体体现就是细分市场的差异化、区域的差异化、产业结合模式的差异化，以及与新型城镇化结合的差异化。

拥有客观土地升值价值、客观的房产升值价值、与产业结合的产业性地产运营价值的区域是未来地产发展最重要的支撑。

另外，由于房地产要结合城市聚集发展，因此，新型产业聚集区、产业结构调整区域也将成为未来房地产持续增长的主要区域。

第四，在这样的分化结构下，地产行业发展结构的基本趋势简单来说是以综合开发为核心，产业与地产相结合、产城一体化的区域综合开发模式。

这种发展模式与国家层面上的城市开发、区域发展相关，其中，由于地产商能有效整合土地、房产、金融、产业四个方面，所以房地产商将成为未来新型城镇化的主导者。

具体到旅游地产，林峰认为，由于有旅游、休闲、养老、文化等产业的支撑，以及内需型消费结构的支持，发展比较快。

目前旅游地产已经从楼盘项目开发步入了以旅游为导向的区域综合开发新阶段；市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。

因此，在这个分化期更应调整发展思路，旅游地产是目前房地产市场上最炙手可热的投资项目，各大地产企业纷纷将投资目标转向旅游地产，但在诸多旅游地产项目中，真正成功的项目仍在少数，大部分项目仍然难逃种种开发和运营问题的困扰，事实上，很多地产投资并没有对当地经济发展带来真正的推动，很多房子卖出去后都空在了那里，成了“鬼”城、空城。

就2014年的具体情况来看，楼市的分化态势也将体现在地产商身上。

一些有实力，有正确发展思路的企业会得到更多的发展机会，而如果仍然坚持销售地产的套路，很容易导致旅游地产泡沫的产生。

对于旅游地产的未来开发策略，林峰给出了自己的观点，“产城一体化”的综合开发模式是未来地产商发展的主要方向。

“产城一体化”就是用产业去带动土地开发和城市开发，用产业去带动一个城市的房地产开发；同时，销售型地产和经营型地产相结合，和多种业态整合相结合，这样就不仅仅是开发住宅房产，而是在进行区域综合开发甚至是进行城市开发。

对于旅游地产来说，林峰认为未来发展应遵循以下思路：首先，是“开发综合化”，旅游地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，进行以泛旅游产业为主导的产城一体化建设，包括旅游综合开发区、旅游综合体、旅游小镇、休闲度假区、休闲小镇、文化创意产业区等等。

第二，注重综合服务，比如万达就是一个很成功的城市综合服务商，它有中国排名第一的万达电影院线，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，形成了一个具有多种功能的城市中心，而如果没有这样的现实体验化，没有休闲和娱乐多种服务功能，地产商就会面临很大的危险。

最后，还要利用好“共享产权”和“分时度假”这样的创新理念和新型模式。

抓住新型城镇化的契机
新型城镇化为旅游和泛旅游产业带动区域整合、带动城市化开发提供了巨大空间和条件。

从这两年的实际情况来看，我国人口更多呈现出了向大型、超大型城市聚集的趋势。

而在未来新型城镇化进程中，应该是“以大型城市群为核心的聚集模式”与“以中型城市及小城镇为特色的结合城乡统筹的就地城镇化模式”两者并存同进。

尤其是向大型城市的聚集，不能再走摊大饼的城市扩张模式，而是需要通过城市群、卫星城的升级与特色化，来实现中国城镇化高效率持续成长。

同时，城市人口面向旅游度假区及田园乡村的流动聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，为乡村地区的就地城镇化创造了极大的机会。

特别是在大城市病越来越严重、雾霾与城市生态环境恶化的条件下，度假养生型养老在老龄化社会的中国将成为一种发展趋势。

谈到如何看待“共享产权”“分时度假”等旅游地产发展模式。

林峰表示，未来的旅游地产，应该是以消费体验为核心的多种旅游消费业态聚集、多业态支撑下的商业经营型地产。

比如张宝全的红树林产权酒店模式，就是从传统“房东”概念过渡到红树林“股东”和“合伙人”的概念，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理。

最后，在综合性旅游地产方面，林峰也列举了很多绿维创景具体的特色案例。

比如贵阳·朱昌“生态文明新型城镇”，就是由于升格为国际性论坛的“生态文明贵阳
国际论坛”，使贵阳市观山湖区百花湖畔一个名不见经传的小镇——朱昌镇高调
呈现在世界面前，一跃成为一个中国达沃斯小镇的典范。

值得关注的是它运用了“会展论坛导向的新型城镇化”模式，结合朱昌新城的生态文明、休闲度假及生态宜居的定位，把运营和产业发展模式相结合，并落在产业和产品上。

最后，通过我们的规划，使朱昌镇成为一个以“生态文明贵阳国际论坛”为引擎，带动区域综合发展的典型代表。