集镇整治项目旧城改造工程可行性研究报告

1 概述
1.1项目总概况
项目名称：旧城改造工程
承办单位：杭州市拱墅区城市建设发展中心
用地范围：西起和睦路、莫干山路、京杭运河，东至上塘路，
南起大关路、德胜路，北至登云路（含娑婆小区），
规划总用地384.54公顷。

拆迁规模：拆迁占地面积约180公顷（不包括已拆迁200公顷）
拆迁总建筑面积约200万平方米
安置规模：新建安置房总建筑面积58万平方米
土地整理： 888亩（2007～2011年）
项目主要内容：通过土地市场化运作模式，实施规划用地范围的旧城拆迁、土地整理、安置住房建设、城市道路建设以及公建建设等工程，为按期完成拱墅区城市综合改造打下良好的基础。

1.2 承办单位概况
单位名称：杭州市拱墅区城市建设发展中心(以下简称“中心”) 单位地址：杭州市大关路101号
法人代表：汤黎明
注册资本：1000万元
单位简介：
中心成立于2001年4月，是拱墅区政府直属的全民事业单位，代表区政府“负责组织实施运河沿线等的旧城改造和土地整理工作”。

中心的机构设置为四部一室，即前期部、动迁部、工程部、物业部和办公室。

中心成立以来的主要职责是与杭州市土地储备中心共同承担运河沿线四平方公里的土地整理和城市综合改造，即实施前期规划、拆迁安置、基础设施建设、安置房建设以及公建建设等工作。

中心以“改变城市面貌，提升城区品位”为工作宗旨，积极改善广大居民群众的居住条件和生活质量，求真务实，为民造福，全心全意为人民服务。

通过六年的努力，中心先后对热水瓶厂地块、大浒弄东片地块、娑婆桥地块以及A11、A30、A06、A07、大浒弄西等地块实施了拆迁改造，旧城改造工作成效显著。

同时，积累了宝贵经验，基本形成了旧城改造的操作体系，有利于促进旧城改造工程的滚动发展。

1.3 编制依据
（1）《京杭运河（拱墅区段）两岸控制性详细规划调整》（杭州市城市规划设计研究院2002年5月）
（2）《杭州市长乐居住区控制性详细规划调整》（杭州市城市规划设计研究院2004年6月）
（3）杭州市城市总体规划（国函[2007]19号批复）
（4）杭州市人民政府令第153号《杭州市土地储备实施办法》
（2000年8月修正）
（5）杭州市人民政府《关于杭州市经济适用住房建设的实施意见》（杭政[2001]3号）
（6）《杭州市城市房屋拆迁管理条例》(修订案)（2002年5月）（7）杭州市人民政府关于贯彻实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》的若干意见
（8）杭州市人民政府关于贯彻实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》的补充意见（杭政[2004]1号）
（9）杭州市人民政府办公厅关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见（杭政办[2006]7号）
（10）中心提供的前期工作资料
（11）我国现行的规范和标准
1.4 研究范围
鉴于杭州运河沿线（拱墅区段）地块的旧城改造工程以“一次规划，成片改造，分步实施”为原则，并按照“运河东、运河西同步实施”和“由北到南，有序推进”的工作思路落实改造工程，其拆迁及安置房建设、土地整理出让和公建设施等建设范围都有一个逐渐扩大的过程。

考虑到整个地块的改造工程实际启动运作已历时五年，本报告在兼顾整个规划区域旧城改造工程的同时，重点对今后五年（2007～2011年）的建设任务进行可行性研究，具体内容如下：
（1）确定今后五年土地整理所需的拆迁地块、安置住宅地块及公建用地范围和面积。

（2）提出今后五年经济适用房、教育设施等建设工程方案。

（3）提出区域城市道路及景观带建设方案。

（4）提出城市综合整治与保护开发重点项目方案。

1.5 主要结论
（1）为加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌、提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，保持经济社会的可持续发展，努力将拱墅区建设成为环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区，对运河两岸（拱墅区段）区块进行拆迁改造是十分必要和非常及时的。

（2）在符合城市总体规划的原则下，旧城改造采取“分步实施”、“有序推进”的过程是稳妥的。

同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡—安置房平衡与资金平衡。

（3）本着人民城市人民建的原则，通过旧城土地功能序列的替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用以旧城改造的方式是合理的。

经预测，本项目今后五年的土地出让收益将达425826万元，与建设投资总额312435万元（不含贷款利息支出）持平并略有盈余。

综合分析，运河两岸（拱墅区段）旧城改造和土地整理工程项目是可行的。

项目主要技术经济指标见表1-1。

表1-1 主要技术经济指标
2 项目背景与意义
2.1 项目背景
跨入二十一世纪，随着人民生活水平的不断提高，人们对所居住城市提出了更高更新的要求，城市不再是一般意义上的生产中心、工作中心和居住中心，而是一个以人为本，以服务人为最高准则，人与自然和谐协调、完美融合，并能满足各类人群的发展愿望，为人们的生活、工作、学习和交往提供最舒适、最方便的场所。

党的十六大确立了全面建设小康社会的奋斗目标，其中之一就是“可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善，资源利用效益显著提高，促进人与自然的和谐，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路”。

拱墅区位于杭州市区的中部，是杭州市正在迅速崛起的经济大区、新兴的中心城区和底蕴深厚的文化大区。

千年流淌的京杭大运河在区内蜿蜒12公里，穿境而过，在两岸留下了众多的历史古迹和灿烂的文化遗产。

但由于种种原因，运河两岸拱墅区块的原有住宅建筑大多较破旧，无配套设施，无绿化用地，农居、仓库等互相混杂，居住环境较差；配套公建（特别是配套教育设施）严重不足，区内道路不完善，且路面较窄；同时，区块内工业用地比重较大，部分乡镇企业分布混乱，其中大部分企业处于停产、半停产状态，有的已经破产，急需通过转变产业结构、调整土地性质，来解决企业破产后的一系列问题。

为了加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌、提升城区
品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，拱墅区委、区政府专门组建了城建发展中心，从事运河沿线等地块的旧城改造和土地整理。

本项目的实施将充分发挥地处运河两岸的优势，抓住运河保护与发展作为杭州市政府十大重点工程之一的历史机遇，通过对用地结构及路网的调整、绿化系统的完善和历史文化的挖掘，合理开发利用河道两岸的用地，建设较为完善的绿化系统和开放的公共空间，完善各项配套设施，营造良好的居住生活环境，从而将运河两岸（拱墅区段）基本建成环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区。

2.2 项目实施的意义
（1）项目实施有助于加快城市化进程，推动社会经济协调发展
目前我国已进入城市化加速发展阶段，不失时机、积极稳妥地推进旧城改造以及城市经营，是实现加快城市化和提前基本实现现代化的重要组成部分。

通过旧城改造扩大中心城市规模，增强城市辐射功能，使第三产业比重逐渐增加，吸引农村剩余劳动力进城就业，并可为离乡的农民进城定居和创业创造条件，为农民“退一进三”解决出路，提供就业机会和岗位。

旧城改造是推进城市化健康发展的要求，也是盘活城市国有资产存量，促进国民经济良性循环和社会协调发展的重大举措。

实施旧城改造将扩大消费需求，带动城市基础设施的投资需求，为国民经济的持续增长提供强有力支撑。

通过运河沿线地块旧城改造以及企业搬迁、调整，运用综合开发
手段，科学合理地调整区域用地性质，加大土地整理力度，体现“黄金地段”的环境效益；通过完善基础设施，优化开发环境，促进土地增殖，扩充城市建设的资金来源，从而为城市带来巨大的经济效益。

（2）项目实施有利于改善城市生态环境，推动城市景观带建设城市作为人类的聚居地，受到人类生活和各项经济生活的强烈影响，使得城市的生态环境问题特别突出。

长期以来，普遍存在的重生产发展，轻生活质量，重经济增长、轻社会发展的思想，使得城市的生态环境趋于恶化。

在城市生态系统中发挥重要作用的城市绿地建设得不到重视。

而绿地不仅仅是可有可无的景观装饰物，或者是仅供满足休闲活动需要的游憩地，而是维持一定区域范围内人类生存所必须的物质环境空间。

本项目利用其独特的区位优势，按照运河开发与保护的要求，将重点保护小河直街传统历史街区、新建青莎公园、香积寺石塔公园，恢复香积寺庙，并以滨水景观面为基础，结合区内重要景观节点、标志性建筑或景物，形成高低错落、层次分明、主题明确、城景交融的现代城区风貌。

（3）项目实施有利于落实城市规划，完善城市道路系统
城市规划是城市发展的蓝图，是城市建设的龙头，城市规划的实施依赖于用地结构的调整和土地供给计划。

然而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地开发的散、差状况长期困扰着城市规划、城市建设和管理，影响城市形象和面貌。

通过旧城改造项目的实施，实行规划优先的政策，加上集中统一的前期开发、城市
道路等基础设施建设，城市规划的有关政策和要求可以得到切实的贯彻落实，有利于实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理，实现以规划规范建设，以规划调控建设，并能保证城市规划的顺利实施以及城市土地的合理利用。

（4）项目实施有利于改善城乡居民的居住条件和生活质量
随着十六大提出全面建设小康社会的奋斗目标，人们的居住状况将成为“小康社会”的一项重要的检验指标。

城市居民奔小康不仅要体现在住房面积的增加上，更主要体现在居住品质的提高上。

通过运河沿线地块旧城改造、拆迁安置，将显著改善区块内原有居住用地街巷狭窄、道路交通混乱、基础设施不配套、不能满足消防和卫生要求等问题，达到住房功能齐全、结构合理、居住舒适、环境优美的要求，打造“居住拱墅”品牌。

2.3 土地储备及房地产市场概况
我国是一个人多地少的发展中国家，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是我国现代化建设中的一个全局性、战略性问题。

而资金缺乏则是制约城市建设的最大瓶颈，在旧城改造中，传统街区的保护、居民的拆迁安置、市政设施更新改造等，均需巨额资金。

土地收购、储备、供应机制，在国外已运行了两百余年，积累了丰富的经验。

国际上已有不少国家意识到政府储备土地的重要性，美国及欧洲许多国家把这种储备机制称为“土地银行”。

最早发展的是
荷兰阿姆斯特丹市，从1800年开始，该市在工商界的支持下，购置土地进行储备；此后，法国、瑞典等国的城市政府相继进行了土地收购与储备。

英国则采用成立土地发展公司，实行与土地银行相似的机制。

但不管如何，建立土地收购储备机制有其特定的目的：要么是为了实施政府的城市规划，促进经济发展，满足住宅建设需要；要么是为了抑制土地投机，垄断土地资源和获得土地资产收益。

因而各国政府都采取了相应的立法手段，制定严密的法律措施，以保障该机制的运行。

我国土地储备机制率先在深圳市和上海市得以实施。

1996年9月，深圳市成立土地发展投资公司，后更名为土地投资开发中心，其业务以土地资产经营和土地开发为主；1996年11月，上海市成立土地发展中心，接受市政府委托实施土地收购、储备和出让工作。

接着，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市先后成立土地储备机构。

其中杭州市1997年8月开始筹建土地储备发展中心，10月正式挂牌定名为杭州市土地储备中心。

随后出台《关于建立杭州市土地收购储备机制的通知》和《杭州市土地储备中心工作章程》(试行)，并于1999年3月正式颁布《杭州市土地储备实施办法》，2000年9月经修改后重新予以公布。

这是我国首部正式出台的关于土地收购储备方面的政府规章，为土地储备制度作出了有益的探索。

拱墅区政府在2000年就与杭州市土地储备中心建立了开展土地整理和城市改造的合作关系，并由后者全权委托拱墅区城建中心负责办理和组织实施运河两岸（拱墅区段）地块的土地储备前期开发工作。

2006年杭州市土地储备中心共完成3596亩储备土地前期开发整
理工作，达到土地出让条件，基本可以满足杭州市区一年的经营性用地市场需求。

2007年将是土地储备工作十分重要的一年。

国家层面的最新政策陆续出台，尤其是土地储备资金的管理将有较大的变动和调整，政策的调整既是挑战，更是机遇，有利于土地储备工作的长远健康发展。

近年来，杭州房价的上涨幅度较快，主要是供求关系的严重失衡引起。

土地资源紧缺，成为杭州房价只涨不落的重要基础。

2005年是杭州楼市的转折点，房价的高速上涨受到抑制，房地产交易结构优化。

政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求已经开始降温，投资需求已经退潮。

通过一系列的市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，房价没有出现大起大落的情况，市场基本稳定。

从长远发展分析，杭州房价有较大的增长空间。

在杭州老城区的众多房地产板块中，拱墅区无疑是宏观调控前后最受关注的区域。

目前运河边的楼盘多达20余个，总建筑面积为200万平方米左右，如果按照每套100平方米计算，那么今后将有2万余户家庭安家于运河边。

把“居住拱墅”作为拱墅区四大品牌之一，是区政府近几年的主打目标之一，特别是位于拱墅区核心的运河两岸改造地块，对于这个特殊时期的楼市，意义非同一般。

3 项目范围与建设条件
3.1 项目用地范围及现状
3.1.1用地范围
京杭运河两岸（拱墅区段）地处杭州市区的北部，距市中心武林广场约4公里。

规划用地范围西起和睦路、莫干山路、京杭运河，东至上塘路，南起大关路、德胜路，北至登云路（含婆娑小区），规划总用地384.54公顷。

3.1.2用地现状
该区块原有居住用地主要集中在西部、南部，大多建筑较破旧，居住环境较差，尤其是配套公建严重不足；原有公建主要集中在上塘路沿线几区块南面，以商业、市场为主，布局分散、规模偏小、建筑质量较差，缺少停车场地；区块内原有工业、仓储用地比重较大，运河以西和以东均有各类企业分布，部分为乡镇企业，但与居住用地混合分布，大部分厂房、仓储的建筑质量较差，并占用规划城市道路及河道用地，其中大部分企业处于停产、半停产状态，有的已经破产；区块内原有道路（支路、小区级道路）不完善，断头路较多，且路面较窄，造成交通拥挤；区块内公园、绿地偏少，河道水质污浊，基本无河道绿化，环境面貌较差。

3.1.3旧城改造概况
中心组建以来，先后对热水瓶厂地块、大浒弄东片、娑婆桥地块
以及A11、A30、A06、A07、大浒弄西等地块实施了旧城改造，已基本完成了运河以西余杭塘河以北区块、运河以东大关路以北区块、运河三河交汇区块约2.5平方公里的拆迁工作。

据初步统计，累计拆迁居民3206户、农户951户、国有单位68家、集体企业33家，拆迁面积约100万平方米。

同时，已基本形成两个配套齐全的安置房住宅小区—小河佳苑和大浒东苑：
（1）小河佳苑：总用地面积16.5公顷，总建筑面积地上38.62万平方米，地下4.04万平方米，总建住宅约3736套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园、小学、综合市场等。

目前已竣工27万平方米、住宅约2851套、配套幼儿园1座，还有约7万平方米安置房及配套小学正在建设中。

（2）大浒东苑：总用地面积10.34公顷，总建筑面积地上24.11万平方米，地下3.88万平方米，总建住宅约2970套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园、农贸市场等。

目前安置房已全部竣工，其中已安置住宅约1686套共15万平方米，还有约12万平方米计划年内交付安置。

在土地整理方面，已经累计出让552亩用于商品房开发建设，另45亩用于建设配套中学，即已建成的长征中学；并完成了三条城市次干道即丽水路、小河路、赵伍路（登云路-余杭塘河）以及金华路、紫荆路等十余条城市支路的基础配套设施建设。

3.2 建设条件
3.2.1区位条件
京杭运河两岸（拱墅区段）地处杭州市中心的北部，该区块北靠拱宸桥（拱墅区区级行政中心），南接卖鱼桥（信义坊步行商业街），区内城市路网基本形成，对外交通十分便利，通过上塘路高架往南通达市中心武林广场、滨江区、萧山区，往北接石祥路，绕城公路，并与杭宁高速接通；通过德胜路往东到下沙经济技术开发区；通过莫干山路，往北接石祥路，并通达三墩、勾庄；通过京杭运河，往南与钱塘江沟通，往北直达余杭、湖州、苏州。

3.2.2自然条件
拱墅区古代系海湾，半山为海岛，周围泥沙淤积逐成陆地，古有江涨之名。

该区东北枕半山，京杭大运河纵贯自南而北而人，地势东北高西南低。

境东北多山岭，主要有半山、老虎山、青龙山、元宝山（黄鹤山）等，黄鹤山海拨319.2米；境西地势平垣，河道港渠纵横交错，京杭大运河、宦塘河、古新河流经境内；余杭塘河、胜利河、康桥新河等与京杭大运河沟通；上塘河由南而北折东出境。

项目区块内现状平均高程4.5米。

拱墅区属亚热带气候，温和湿润，年平均气温16.4℃左右；最热月（7月份）平均温度约29℃左右，一月份平均气温3.5℃，极端最高温度39.6℃，最低－9.6℃。

年降雨主要集中在3至4月份和7至9月份两季，年降雨量为1480.6毫米。

夏、秋季有台风影响，夏季主导
风以东风为主，平均风速2.3米/秒。

年日照在1800～2100小时，无霜期250天左右。

全区山地面积约占总面积的7％，绿化覆盖面积1735万平方米(其中山林绿化复盖面积980万平方米)。

3.2.3历史文化
京杭大运河贯彻南北，绵延1782公里，扬波逐流两千余载。

它与万里长城交相辉映，闻名天下。

京杭大运河始凿于春秋末期。

历代封建王朝基于政治、军事、经济的考虑而不断开挖，至隋炀帝时又经过三次大规模的修整和开凿，一条水运走廊终于建成。

大运河的开通，形成了我国沟通南北的运输大动脉，以运河为中轴逐步构建了四通八达的运输网络，为加强南北联系，促进南北交流提供了便利。

一大批名城重镇依河而兴，中国七大古都有四座在运河岸边。

运河沿线成为当时国内最繁荣、最富裕的地区。

拱墅区就位于京杭大运河的最南端。

大运河养育了拱墅儿女，拱墅区的发展变迁也见证了大运河的历史沧桑。

拱墅区名胜古迹众多，有水田畈遗址、半山石塘战国墓遗址、拱宸桥、香积寺石塔、高家花园、洋关、珠儿潭、富义仓、小河直街、桥西名居、湖墅八景、欢喜永宁桥、祥符桥、半山桥等文保单位和遗址，也有泥马渡康王、康熙乾隆下江南等传说逸闻，留下了宝贵的文化遗产。

拱墅区自1997年底开始，逐步理清和确立了建设运河文化的基本工作思路，并在1998年召开的中共拱墅区第三次代表大会上把“建设运河文化风景线”确定为拱墅区今后全区工作的奋斗目标和主要任务
之一，明确提出，运河文化是历史留传的宝贵财富，也是该区在文化建设中独有的优势，必须充分加以利用，逐步使运河两岸绿起来、亮起来、闹起来、美起来，初步形成融园林、旅游、建设、商业等多种文化于一体的运河文化风景线，展现出拱墅新的时代风貌。

以运河文化为主线，以文化商城等企业为龙头，加快建设运河文化广场和运河博物馆等一批重点项目，初步形成“一城二桥三街四中心”大文化产业格局，大力发展和壮大文化产业。

近年来，拱墅区实施了文澜中学、大关游泳健身馆等文教体卫设施的建设，完成了运河文化景观带上的重要历史遗存—高家花园的修复工作，培育和打造了一批精品亮点，真正打响了“文化拱墅”的品牌。

4 总体规划和安置区划
4.1 总体规划及空间布局
4.1.1总体规划
本项目区块城市改造以运河商务商贸中心为核心，以京杭运河为纽带，与地块北面拱宸桥（区级行政中心）、南面卖鱼桥（商业中心）连通，沿运河结合文物古迹、历史遗存等，开发两大旅游功能区，规划配套完善、环境一流的四个居住区块。

（1）利用本地块独特的区位优势、交通条件，开发运河商务商贸中心，辐射整个拱墅区，成为杭州北部的繁华城市新区。

（2）结合运河的开发与保护，重点保护小河直街传统历史街区、新建青莎公园、香积寺石塔公园，恢复香积寺庙，重点开发两大沿运河公建区块：一是大关路北部的运河旅游公建区块，以开发旅游公园(青莎公园、小河公园)及相关旅游服务公建为主；二是大关路南部的运河休闲活动区，以开发为旅游服务的寺庙、茶馆、酒吧、咖啡店、饭馆等服务性公建为主。

（3）围绕运河商务商贸中心及沿运河旅游公建，规划三大一小四个居住区块（包括河东的大浒弄、长乐地块和河西的和睦、娑婆桥地块），并配以完善的公建设施。

4.1.2空间布局
规划景观空间以沿河景观面为基础，主要景观轴为主线，次要景观为次线，并结合区内重要景观节点、标志性建筑或景物，形成高低
错落、层次分明、主题明确、城景交融的现代城区风貌。

沿运河两岸低，并向两侧逐步抬高，具体表现在：
小河直街传统历史街区，应以传统建筑保护为主，区内建筑层数控制在三层，规划运河休闲活动区，应以传统建筑为主，层数控制在三层，局部四层（丽水路西侧）；住宅靠近运河以多层为主，两侧300米范围控制在小高层，外侧则以小高层、高层为主；运河商务商贸中心作为整个区块的标志，以60～80米高度为主，局部可突破100米，体现现代化城市特色。

4.2 地块控制与功能区划
规划除保留一些大型公建，如办公单位、学校、社会福利中心等用地、大型市政用地、公园、文保用地及一些多层住宅地块外，其余工业、仓储等用地均调整用地性质，从而将京杭运河两岸（拱墅区段）建成集商务贸易、旅游观光、休闲、居住为一体的综合现代城区。

4.2.1公建用地
规划保留大关路北面的杭州社会福利中心、浙江移动杭州分公司等用地，大关路南面的部队干休所、沿上塘路的办公、学校等用地（沿上塘路西侧控制30米绿化带）。

规划大关路以北、紫荆路以南、上塘路以西、丽水路以东地块为商务商贸用地，集办公、商业、宾馆、文化娱乐、商住为一体，作为拱墅区的区级商务商贸中心，辐射整个城市北部地区。

以步行道为轴线贯穿绿地、广场、建筑，并把小河直街传统历史街区作为景观轴线。