2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 【圣才出品】

2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解
一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1．关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。

A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
【答案】B
【解析】B项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。

A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。

2．下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。

A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
【答案】D
【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的
估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；②咨询性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。

3．某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。

共有100套住房，有100户居民。

经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。

A．该损害在经济上是可修复的
B．修复所能带来的价值增加额为500万元
C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
【答案】C
【解析】具体的计算过程如下：
①修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150＋0.13×2×100＋0.15×6×100＝266（万元）。

②修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：[5000×（1－5%）－4500]×10000＝250.00（万元）。

该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。

如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。

因为修复的各
项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。

③该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（5000－4500）×10000＝500.00（万元）。

④在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。

4．关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。

A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
【答案】B
【解析】不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。

由于不可移动，每宗房地产与重要场所的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独特的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产之间有区位优劣差别。

房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。

因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的。

房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。

5．关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。

A．对估价对象范围的描述就是说明其实质
B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观
C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层
D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
【答案】D
【解析】A项，对估价对象范围的描述：说明估价对象的财产范围，如估价对象为土地，不包括地上房屋、树木等其他不动产；估价对象为房屋及其占用范围内的土地和其他不动产；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地和其他不动产，以及房屋内的家具、电器和债权债务、特许经营权等资产。

B项，对建筑物外观的描述：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。

C项，建筑物实物状况应说明：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；
⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度；⑨其他。

因而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层属于区位状况位置的描述内容。

6．某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。

A．市场价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．在用价值
【答案】B
【解析】就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值。

但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考依据，也是其服务的一个重要领域。

例如，政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地
者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。

这就是一种投资价值评估。

7．采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。

该商品房的单价为（）元/m2。

A．3700
B．4040
C．4250
D．5300
【答案】C
【解析】根据容积率＝总建筑面积÷占地面积，可得总建筑面积＝容积率×占地面积。

商品房的单价＝（3200×总建筑面积＋2100×占地面积）÷总建筑面积。

则本题中，该商品房的单价＝（3200×2×占地面积＋2100×占地面积）÷（2×占地面积）＝4250（元/m2）。

8．某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。

该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。

A．4653
B．5347
C．5352
D．5366
【答案】D
【解析】期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。

期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿。

本题中，月租金净收益＝1000÷100＝10（元/m2），月折现率＝6%÷12＝0.5%，则有：5000＝现房价格－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－现房价格×5%。

解得：现房价格＝5366（元/m2）。

9．下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A．商业用房
B．住宅
C．写字楼
D．工业用房
【答案】A
【解析】房地产区位环境的优劣对各种性质的房地产的影响具体为：①居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。

其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。

②商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。

对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。

③办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。

④工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。

10．下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。