巴州美好酒店投资有限公司、库尔勒和泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

巴州美好酒店投资有限公司、库尔勒和泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
【审理法院】新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
【审结日期】2021.12.14
【案件字号】(2021)新28民终961号
【审理程序】二审
【审理法官】斯琴巴图刘涛巴都木才次克
【文书类型】判决书
【当事人】巴州美好酒店投资有限公司;库尔勒和泰物业服务有限公司
【当事人】巴州美好酒店投资有限公司库尔勒和泰物业服务有限公司
【当事人-公司】巴州美好酒店投资有限公司库尔勒和泰物业服务有限公司
【代理律师/律所】汪军新疆天擎律师事务所
【代理律师/律所】汪军新疆天擎律师事务所
【代理律师】汪军
【代理律所】新疆天擎律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】巴州美好酒店投资有限公司
【被告】库尔勒和泰物业服务有限公司
【本院观点】本案二审争议焦点为：美好公司主张其不应当向和泰物业公司支付物业服务费及垃圾清运费是否有事实和法律依据。

商业物业费的收取关涉市场经济规则，一般由双方协商确定。

【权责关键词】撤销代理合同过错合同约定反证证据交换新证据关联性合法性质证诉讼请求申请再审执行
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：美好公司主张其不应当向和泰物业公司支付物业服务费及垃圾清运费是否有事实和法律依据。

第一，关于双方当事人未签订物业服务合同，和泰物业公司是否向美好公司提供物业服务，是否有权收取物业费的问题。

其一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

”本案中，和泰房地产公司(建设单位)与和泰物业公司(物业服务企业)签订的《前期物业服务合同》，合法有效，对业主(包括美好公司)均具有约束力。

美好公司经营的酒店作为小区建筑物的组成部分，在和泰物业公司的物业服务范围内，事实上与小区内其他业主共同享受了(和泰物业公司对共用污水管道疏通、上下水管网、化粪池、电力线路维护等)公共区域的物业服务，和泰物业公司向美好公司主张物业服务费有事实依据。

其二，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

”根据上述法律规定，业主的建筑物区分所有权属于一
种集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，三种权利具有不可分离性。

业主对专有部分的所有权是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础，决定着业主对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理负有相应的义务，不得以放弃权利不履行义务。

建筑物共有部分因物业服务而受益，业主作为权利人及受益人理应承担由此产生的义务，向物业公司支付物业费。

本案中，美好公司以未享受物业服务为由抗辩不应当支付物业费，与上述法律规定相悖。

其三，案涉酒店的经营性权益属于美好公司所有，其自行聘请人员对经营场所内进行设备维护、保洁、通风、照明、值守和秩序维护等工作，系针对其所拥有的建筑物专有部分，也是其行使所有权及自主经营权所必须支出的必要成本，与物业公司对建筑物共有部分进行的物业服务并不冲突。

综上所述，美好公司关于其不应当支付物业服务费的主张依法不能成立。

第二，关于和泰物业公司应当按照何种标准收取物业服务费的问题。

和泰物业公司与和泰房地产公司签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费按照库尔勒市、库尔勒经济技术开发区及其他相关部门颁布的收费标准收取。

和泰物业公司主张按2.2元／月／平方米的标准向美好公司收取物业服务费，符合巴州发改委及库尔勒市发改委核定的标准；美好公司称和泰物业公司没有提供物业服务、物业服务费标准不合法。

本院认为，商业物业费的收取关涉市场经济规则，一般由双方协商确定。

本案的特殊之处在于，双方当事人至今未签订《物业服务合同》，且双方也没有进行积极协商解决致使目前僵局均存在一定过错，导致物业服务费标准一直未能确定。

此种情形，人民法院应当根据民事审判中公平原则及权利义务相对等原则作出裁判，本院参照当地商业物业费的市场价格，案涉酒店临街经营的具体位置、经营情况及所享受的物业服务的具体内容，并结合案涉小区其他商户的物业费收取情况，依照《物业管理条例》第40条“物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，酌定本案美好公司应支付的物业费按巴州发改委及库尔勒市发改委核定的经营性物业服务费标准2.2元／月／平方米的50％计取(即按照1.1元／月／平方米计取)，确定美好公司从2020年1月1日至2020年12
月31日餐饮部应当交纳的物业服务费为34，290.3元(2，597.75平方米×1.1元／月／平方米×12个月＝34，290.3元)；从2020年1月1日至2020年12月31日住宿部应当交纳的物业服务费为52，939.26元(4，010.55平方米×1.1元／月／平方米×12个月＝52，939.26元)，两项合计87，229.56元。

关于垃圾清运费的问题依据双方当事人签订的《垃圾清运合同》中关于垃圾清运费的约定，确定美好公司从2020年1月1日至2020年12月31日餐饮部应当交纳的垃圾清运费为18，703.8元(2，597.75平方米×0.6元／月／平方米×12个月＝18，703.8元)；从2020年1月1日至2020年12月31日住宿部应当交纳的物业服务费为14，437.98元(4，010.55平方米×0.3元／月／平方米×12个月＝14，437.98元)，两项合计33，141.78元，本院予以支持。

综上所述，巴州美好酒店投资有限公司的上诉请求部分成立。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院(2020)新2801民初7470号民事判决第三项“驳回库尔勒和泰物业服务有限公司其他诉讼请求”；二、变更新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院(2020)新2801民初7470号民事判决第一项为“巴州美好酒店投资有限公司于判决生效后三日内向库尔勒和泰物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费87，229.56元”和第二项为“巴州美好酒店投资有限公司于判决生效后三日内向库尔勒和泰物业服务有限公司支付拖欠的垃圾清运费33，141.78元”；三、驳回库尔勒和泰物业服务有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2，277.39元，二审案件受理费4，554.78元，合计6，832.17元；由库尔勒和泰物业服务有限公司负担3，042.06元，由巴州美好酒店投资有限公司负担3，790.11元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 20:19:42
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告与新疆和泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，由原告为库尔勒中兴家园小区提供物业服务。

2018年11月10日，经库尔
勒经济技术开发区房产管理局评定，原告在中兴家园小区的服务等级为二级。

2018年7月22日库尔勒市发展和改革委员会的库发改价费(2018)193号文件《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》确定“高层或带电梯普通住宅二级物业带电梯的住宅物业服务费为1.1元／月／平方米。

并确定用于餐厅、商店、旅馆等经营性用途的，在物业服务费收费标准基础上加价100％收取。

”2019年11月26日，库发改价费(2019)518号文件确定继续执行库发改价费(2018)193号文件，运行已满一年。

根据执行情况，静卧位研究从2019年8月1日起，继续执行库发改价费【2018】193号文《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》。

2020年9月30日库尔勒市发展和改革委员会库发改价费【2020】527号转发巴州发展改革委《关于实施新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》的通知明确高层或带电梯普通住宅二级物业带电梯的住宅物业服务费为1.1元／月／平方米；非普通住宅、费住宅及业主将普通住宅改为经营性房的物业公共服务费实行市场调节价，由业主于物业服务企业一合同方式协商确定；本通知自2020年10月1日起执行。

《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》(库发改价费【2018】193号文)、《关于继续执行〈关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知〉的通知》(库发改价费(2019)518号)同时废止。

2017年4月11日原告以库尔勒经济技术开发区中兴家园小区(乙方)名义与巴州高洁环境绿化工程有限公司(甲方)签订《清运生活垃圾有偿服务协议书》，合同约定由乙方向甲方提供垃圾清运工作。

2017年10月31日原告(甲方)和被告(乙方)签订《垃圾清运合同书》，合同约定甲方按照《2016年度园区环卫有偿服务费收费标准》收取乙方生活垃圾清运费，餐饮业垃圾清运费标准为0.6元／月／平方米，住宿服务业清理费标准为0.3／月＊平方米。

双方约定自2017年11月1日至2018年1月31日乙方餐饮业垃圾清理费每月2，597.75平方米＊0.6元／月／平方米＊50％=779.33元，并约定不收取住宿业服务费。

自2018年2月1日起乙方餐饮业垃圾清理费每月2，597.75平方米＊0.6元／月／平方米=1，558.65元，住宿业垃圾清理费每月为4，010.55平方米＊0.3元／月／平方米=1，203.17元，每月垃圾清理费合计为2，761.82元，结算方式为每月5日前结算上月垃圾清运费。

库
尔勒开发区环卫局针对餐饮业垃圾清运费公示价格为0.6元／月＊平方米，针对住宿业公示价格为0.3／月＊平方米。

被告住所地为巴州经济技术开发区中兴家园小区9号楼9-01某。

被告系中兴家园小区的物业使用人，被告于2016年4月12日注册营业，使用的高层或带电梯普通住宅，用于住宿、餐饮经营。

因被告交清2020年1月1日至2020年12月31日的物业费及垃圾清运费合计216，985.29元，现原告诉至法院，请求依法判决。

【一审法院认为】一审法院认为，1、双方之间是否存在物业服务合同法律关系；2．原告主张的物业服务费和垃圾清运费收费标准是否有事实和法律依据；关于双方之间是否存在物业服务合同法律关系的问题，和泰物业公司与新疆和泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。

”美好公司位于中兴家园小区9号楼9-01号，属于和泰物业公司与新疆和泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》服务区域，应认定双方之间存在物业服务合同法律关系。

关于被告主张的物业服务费和垃圾清运费收费标准是否有事实和法律依据的问题，经库尔勒经济技术开发区房产管理局评定，和泰物业公司在中兴家园小区的服务等级为二级。

库尔勒市发展和改革委员会的库发改价费(2018)193号文件《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》、库尔勒市发展和改革委员会库发改价费【2020】527号转发巴州发展改革委《关于实施新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》的通知确定了物业费的收取标准，同时，和泰物业公司与美好公司签订的《垃圾清运合同书》对双方垃圾清运费作了明确约定，故被告硬蛋的物业费2020年1月1日至9月30日的物业费按2.2元／月计算，即6811.06㎡＊2.2元＊10月=149，843.32元。

因2020年10月1日起执行库尔勒市发展和改革委员会库发改价费【2020】527号转发巴州发展改革委《关于实施新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》的通知。

《关于调
整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》(库发改价费【2018】193号文)、《关于继续执行〈关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知〉的通知》(库发改价费(2019)518号)同时废止。

2020年10月1日以后的物业费：双方非普通住宅、费住宅及业主将普通住宅改为经营性房的物业公共服务费实行市场调节价，由业主于物业服务企业以合同方式协商确定；因2020年10月至12月31日双方没有达成协议，仍按2.2元／月计算。

2017年4月11日原告以库尔勒经济技术开发区中兴家园小区(乙方)名义与巴州高洁环境绿化工程有限公司(甲方)签订《清运生活垃圾有偿服务协议书》的约定，原告请求被告承担37，173.31元，有事实和法律依据，法院予以支持。

据此一审判决：一、被告巴州美好酒店投资有限公司于判决生效后三日内向库尔勒和泰物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费179，811.98元；二、被告巴州美好酒店投资有限公司于判决生效后三日内向库尔勒和泰物业服务有限公司支付拖欠的垃圾清运费37，173.31元；三、驳回库尔勒和泰物业服务有限公司其他诉讼请求。

【二审上诉人诉称】美好公司上诉请求：1．请求二审法院依法撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2．请求判决一、二审案件受理费由被上诉人承担。

事实和理由：第一，一审判决未能查明案件事实，认定事实错误，判决没有合法的事实证据和法律依据。

1．一审判决以开发商与被上诉人之间签订的《前期物业管理合同》确认上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同法律关系，判决不符合法律规定。

首先，《前期物业管理合同》只适用于物业小区内的普通住宅，不能适用与非住宅。

其次，建设单位新疆和泰房地产开发有限责(即开发商)，是2014年开始开发的库尔勒市经济开发区中兴家园小区，根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第二十四条第(三)项规定，中兴家园小区自首位业主入住之日起只要满两年或出售建筑面积达百分之二十五以上，新疆和泰房地产开发有限责任公司作为开发商或者其委托的和泰物业公司应将业主入住情况的有关材料及时报送房屋所在地的房地产行政主管部门，并抄送居民委员会、街道办事处或者乡镇人民政府。

做好成立业主委员会的筹备工作，由成立的亚主委员会与物业公司协商议定物业管理费收费标准。

因为新疆和泰房地产开发有
限责任公司作为开发商和其委托的原告和泰物业公司没有按照该条规定适时成立业主委员会，剥夺了小区业主行使自治管理的权利，新疆和泰房地产开发有限责任公司作为开发商应当承担相应的法律责任。

新疆和泰房地产开发有限责任公司作为开发商与原告和泰物业公司签订的《前期物业管理合同》在履行过程中，因为违反了《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第二十四条第(三)项的规定对中兴家园小区的全体业主已经没有了约束力。

所以，一审判决以开发商与被上诉人之间签订的《前期物业管理合同》确认上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同法律关系，判决不符合法律规定。

2．被上诉人和泰物业公司没有收取物业费的合法依据。

根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第三条规定：“物业服务收费属于经营服务收费，应当遵循合理、公平透明和质价相符的原则，并按照不同物业性质、用途分别实行政府指导价和市场调节价”。

上诉人美好酒店属于非住宅，实行的是市场调节价。

《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第九条规定：“非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定”。

《物业管理条例》第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。

根据2020年9月27日，巴州发改委、住房和城乡建设局、市场监督管理局联合下发的，巴发改价［2020］340号，关于实施《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的通知第二条规定非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由物业企业与相关业主、物业使用人按照调整规定的程序予以调整，未依法进行协商价的，物业服务企业不得单方面提高收费标准．，建设局进行咨询得到的答复和解释是，“和泰物业公司与美好酒店没有签订物业管理服务协议，没有约定物业费收费价格的，依照相关规定和泰物业公司无权向美好酒店收取物业费”。

一审法院判决不按照相关法律和政策规定进行判决，判决是错误的。

3．被上诉人和泰物业公司没有证据证明其为上诉人美好酒店提供了相应的物业管理服务。

上诉人美好酒店属于非住宅，也不属于被上
诉人和泰公司物业公司管理的普通住宅小区配套的非住宅用房。

由于上诉人美好酒店所处的位置和经营的特殊性，上诉人美好酒店有自己的清洁工、安保人员、管理人员、工作员工。

物业也是独立于被上诉人和泰公司物业管理服务小区的。

开发商和物业公司既没有依照法律法规及政策的规定做好成立业主委员会的筹备工作，也没有成立业主委员会，由成立的业主委员会与被上诉人物业公司协商议定物业管理费收费标准，也没有与上诉人美好酒店之间协商签订过任何物业管理服务合同或协议约定物业费收费标准及价格，同时被上诉人物业公司也没有向法庭提供任何证据证明其为上诉人美好酒店提供了相应的物业管理服务，被上诉人物业公司没有为上诉人美好酒店提供清洁卫生、安保等相应物业服务，无权向上诉人主张收取物业费。

但是，一审法院判决时不尊重事实，不按照相关法律和政策规定进行判决，严重损害了上诉人的合法权益。

4．一审法院依据两个作废的文件和废止的《合同法》条款作为判决依据，作出的判决不合法。

被上诉人2020年12月17日，起诉计算收费物业费的标准是依据库尔勒市发展和改革委员会，库发改价费［2018］193号《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》和《关于继续执行〈关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知〉的通知》，库发改价费［2019］518号，这两个文件已于2020年9月30日被废除，被上诉人起诉主张收取的物业费179，811.98元是依据这两个作废的文件规定的标准计算的，起诉主张物业费的计算标准不合法。

一审法院依据这两个作废文件和废止的《合同法》依据作出的判决是不合法的。

第二，被上诉人起诉主张的垃圾清运费37，173.31元，不属于被上诉人物业公司物业管理服务的业务范围，被上诉人无权向上诉人收取垃圾清运费。

上诉人美好酒店的垃圾清运属于重庆高洁公司的业务，只有高洁公司有权向上诉人美好酒店收取垃圾清运费。

虽然2017年10月31日上诉人与被上诉人签订了一份《垃圾清运合同书》，约定上诉人自2017年11月1日起接受被上诉人委托清运生活垃圾，合同书没有约定具体期限。

后来由于被上诉人乱收费，乱涨价，双方经常发生纠纷，上诉人投诉到开发区政府管理部门，2018年10月15日，经开发区房管局协调之后，被上诉人公司与上诉人美好酒店之间没有重新签订垃圾清运委托服务合同，况且上诉人酒店区域的垃圾清运都是由政府投
资的环卫部门按规定清理的，所以被上诉人无权向上诉人主张收取垃圾清运费37，173.31元。

第三，我公司与和泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》是2018年1月10日，合同上没有约定物业公司，并且该栋楼的天然气、供暖、强弱电等方面的设施都是我公司找人进行施工完成的，所以物业公司如果收取物业费也是向开发商收取。

另外，我们之间发生纠纷后，在开发区住建局进行协商是也要求物业公司尽快进行备案确定收费价格与我们公司协商签订物业服务合同，但至今未协商价格签订合同，因此物业公司不应该向我公司收取物业费。

综上所述，上诉人认为一审判决未能查明案件事实，认定事实错误，判决没有合法有效的事实证据和法律依据，请求二审法院依法撤销一审判决，查明事实，判决驳回被上诉人的诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人提交证据一、天然气点火通知单及协议，拟证明天然气等设施是美好公司进行建设不是和泰房产公司建设，以及美好酒店在2019年5月20日通气后才开始正常经营，因此不存在物业费的问题。

和泰物业公司质证称对该证据的合法性予以认可，与本案的关联性不认可。

第一，本案是物业合同纠纷，其中包含的给付项目不包括给付天然气的；第二，该酒店根据上诉人所提供的营业执照可以看出，在2016年就进行了运营，所谓在2019年才通气，作为一个酒店在没有通气的情况下是没办法正常运营。

天然气点火通知单只是作为供气企业对美好酒店的再次检查以及通知所作出的，以及天然气安全协议等只是供气企业与用户之间达成的相关约定，与本案的物业合同纠纷不存在关联性；第三，我们的案件是在2020年进行起诉的，该证据是产生于2019年5月份，因此也不属于法律上所规定的新证据，也证明不了与本案的关联性。

对该证据的合法性真实性本院予以确认，与本案的关联性综合案件其他事实予以综合认定。

综上所述，巴州美好酒店投资有限公司的上诉请求部分成立。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
巴州美好酒店投资有限公司、库尔勒和泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审
民事判决书。