郏新华、浙江开元物业管理股份有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

郏新华、浙江开元物业管理股份有限公司物业服务合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】浙江省台州市中级人民法院
【审理法院】浙江省台州市中级人民法院
【审结日期】2020.11.25
【案件字号】(2020)浙10民终2509号
【审理程序】二审
【审理法官】徐黎明陈文杰张淑娅
【审理法官】徐黎明陈文杰张淑娅
【文书类型】判决书
【当事人】郏新华;浙江开元物业管理股份有限公司
【当事人】郏新华浙江开元物业管理股份有限公司
【当事人-个人】郏新华
【当事人-公司】浙江开元物业管理股份有限公司
【代理律师/律所】白洁浙江鑫湖律师事务所;陈波浙江鑫湖律师事务所
【代理律师/律所】白洁浙江鑫湖律师事务所陈波浙江鑫湖律师事务所
【代理律师】白洁陈波
【代理律所】浙江鑫湖律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】郏新华
【被告】浙江开元物业管理股份有限公司
【本院观点】二审期间，双方存在以下争议焦点：一、关于上诉人提出的一审法院没有管辖权的主张是否应予以支持的问题。

【权责关键词】无效合同合同约定级别管辖专属管辖协议管辖管辖权异议新证据诉讼请求维持原判执行诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，二审期间，双方存在以下争议焦点：一、关于上诉人提出的一审法院没有管辖权的主张是否应予以支持的问题。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。

人民法院对当事人提出的异议，应当审查。

异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。

当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。

"上诉人在一审提交答辩状期间，并未提出管辖权异议，而是应诉答辩，且本案不存在违反级别管辖和专属管辖的问题，故本院对于上诉人在二审期间提出的一审法院没有管辖权的主张不予支持。

二、关于被上诉人的起诉是否超过法定诉讼时效的问题。

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。

经审查，上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且二审期间没有新证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，故本院对于上诉人提出的被上诉人的起诉超过诉讼时效的主张亦不予支持。

三、关于被上诉人提起本案诉讼是否合法的问题。

根据《中华人民共和国公
司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。

浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司与墙里贺村村民委员会在2018年签订的《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》合法有效，被上诉人设立浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司，由被上诉人向接受物业服务一方提起催讨物业费的诉讼，符合法律规定。

四、关于上诉人是否是适格被告的问题。

虽然《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》未约定商铺的物业服务收费标准，但合同明确约定墙里贺村村民委员会全力支持物业公司收缴商铺物业费。

换言之，合同约定物业服务的对象包括商铺。

而上诉人所有的房产系该小区中的商铺，上诉人实际接受了物业服务，故上诉人作为本案被告适格。

五、关于一审法院按照1.5元/月/平方米标准计算物业服务费用是否合理的问题。

2018年10月17日签订的《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》未对商业用房的物业费收费标准作出约定，考虑到当地商业用房物业费市场价，以及《住宅前期物业服务合同》约定商业物业服务费为3.5元/月/平方米、《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》约定商业物业为2.5元/月/平方米等情况，一审法院按照物业公司催收的1.5元/月/平方米标准计算上诉人应承担的物业费，不损害上诉人利益，上诉人认为该物业费计算标准违法依据不足。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人郏新华负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-04 02:52:14
【一审法院查明】一审法院认定事实：被告郏新华系台州市路桥区路北街道墙里贺村村民，因拆迁安置取得坐落于台州市路桥区路××街道××街××号××幢××号的安置房屋一套，并于2017年1月16日收房。

2014年3月20日，台州开元华庭置业有限公司与原告签订了《住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告向景都佳苑小区提供前期物业管理服务，合同期限为自合同签订日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务
合同生效时止，商业物业服务费为3.5元／月／平方米。

2016年11月1日，台州市路桥区××广场××路××路北分公司签订了《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》，约定由浙江开元物业管理股份有限公司台州路桥路北分公司提供景都佳苑小区安置房部分的物业管理，管理范围为：1-12号楼住宅、全部商业、地、地下车位559个同期限为自合同签订日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业管理费由台州市路桥区远东商贸广场开发投资有限公司交纳，其中住宅物业为1.6元／月／平方米，商业物业为2.5元／月／平方米。

2018年10月17日，墙里贺村村民委员会与浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司签订了《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》，合同中载明：因浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司与新城委员会的合同于2018年10月17日到期；自2018年10月18日起，景都佳苑东区物业服务费由浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司向业主收取；住宅物业服务费为1.6元／月／平方米；东区业主应自主自行缴纳物业费，对于东区业主的住宅物业服务费未缴纳部分由墙里贺村村民委员会在每年底前统一支付。

上述约定不包含商铺。

被告郏新华自2018年10月18日起未缴纳物业费，开元物业于2020年7月27日发手机短信向其催讨物业费，要求其支付2018年10月18日至2020年8月31日的物业费3030.97元。

被告未支付相关物业管理费。

另查明，浙江开元物业管理股份有限公司台州路桥路北分公司已于2019年7月24日注销，浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司系原告下属分公司。

【一审法院认为】一审法院认为：物业服务单位应当依法履行提供物业管理服务的义务，同时享有向业主收取物业服务费的权利。

本案争议的焦点为：1.原告诉讼主体是否适格。

被告主张浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司系其物业服务单位，而非原告，故原告无诉讼主体资格。

该院认为，浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司系原告设立的分公司，分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，故原告享有诉讼主体资格。

2.原告应收取的物业费计收标准。

原告主张应根据《住宅前期物业服务合同》的约定，商业物业服务费的计收标准为3.5元／月／平方米，被告主张《住宅前期物业服务合同》已
终止，应适用《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》。

该协议对住宅的物业费进行了约定，但对涉案裙房的物业费计收标准未作约定，裙房不属于商业用房，不应适用商铺的计收标准，应根据物业公司提供的实际服务标准来计收。

鉴于物业公司未对裙房尽管理义务，故不应收取物业费。

该院认为，《住宅前期物业服务合同》在台州市路桥区××广场××路××路北分公司签订《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》后已终止。

2018年10月17日，墙里贺村村民委员会与浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司签订了《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》，《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》终止，故原、被告双方应按《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》履行。

鉴于《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》未对涉案房产的物业服务费进行约定，故对涉案房产的物业费应参考前期合同、市场价格、物业服务内容等因素予以确认。

该院认为，2016年11月1日，台州市路桥区××广场××路××路北分公司签订的《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》对商业物业的物业管理费进行了约定，该合同中的商业物业即指涉案房产类的裙房，而该合同期满后，双方虽未对商业物业收费标准进行重新约定，但物业服务具有一定的延续性，现物业公司实际已按1.5元／月／平方米进行催收，这个计收标准已低于2016年的标准，较为合理，故该院对涉案房产的物业服务费标准确定为1.5元／月／平方米。

鉴于被告认可房屋建筑面积为89.80平方米，被告应支付原告2018年10月18日至2020年6月30日的物业管理费计2748元。

对于原告主张的滞纳金，该院认为，滞纳金的支付以合同的约定为前提，双方未作约定，故对于原告该诉讼请求，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告郏新华于判决发生法律效力之日起十日内偿付原告浙江开元物业管理股份有限公司物业服务费2748元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费80元，减半收取计40元，由原告浙江开元物业管理股份有限公司
负担25元，被告郏新华负担15元。

【二审上诉人诉称】郏新华上诉请求：一、一审法院对本案没有管辖权。

1.被上诉人提供的其与台州开元华庭置业有限公司签订的《住宅前期物业服务合同》第四十九条明确约定发生争议在被上诉人所在地人民法院起诉，现一审法院受理本案，违反协议管辖的规定，应该裁定驳回被上诉人的诉求。

2.被上诉人与台州开元华庭置业有限公司签订的《住宅前期物业服务合同》早已终止、失效、超时，属于无效合同，不能作为起诉依据。

二、从2016年11月1日台州市路桥区××广场××路××路北分公司签订《路桥区（景都佳苑）小区安置房区域物业管理合同》开始，到2020年7月21日一审法院立案之日止，时间已超过3年8个月多20日，显然超过诉讼时效，一审法院应该裁定驳回被上诉人的诉求。

三、把上诉人列为被告，没有事实依据，违反法律法规。

上诉人取得村集体安置的裙房，裙房的主要功用是：1.农民生活生产资料的存放；2.行动不便或孤寡老人，生病的老人重要的安置之地；3.人百年后灵堂摆放地。

2007年12月15日，上诉人与台州市路桥新城管理委员会和路桥区路北街道办事处签订了《房屋拆迁安置协议书》。

整个景都佳苑分成两块，西边13-21幢是商品房、东边1-12幢住房及周围裙房是农民安置房。

工程竣工后，台州市路桥新城管理委员会和路桥区路北街道办事处于2017年1月16日分给上诉人等村民。

所以，上诉人的开发商只能是台州市路桥新城管理委员会和路桥区路北街道办事处，并不是台州开元华庭置业有限公司。

上诉人与台州开元华庭置业有限公司没有半点关系。

被上诉人与台州开元华庭置业有限公司签订的《住宅前期物业服务合同》，对上诉人没有约束力，因为上诉人不是该合同的当事人，因此不能把上诉人列为本案的被告。

四、一审判决物业费1.5元／月／平方米，缺乏事实依据，违反有关法律法规和规定。

墙里贺村委会与被上诉人路桥分公司签订的合同，约定住宅1.6元／月／平方米、地、地下车位每月50元独没有约定裙房价格。

可见墙里贺村委会不想把裙房物业服务承包给被上诉人路桥分公司。

一审法院将裙房物业费按1.5元／月／平方米执行，没有合同依据，也没有法律依据。

《关于规范和调整市区普通住房物业服务收费管理的通知》【台发改收费〔2018〕23号】明确规定不含电梯的多层住宅价格服务等级1-4级，
价格分别1.10、0.85、0.60、0.35元；有电梯运行，水泵加压等能耗费用的，1-4级服务价格分别为2.15、1.80、1.45、1.10元；上下浮动幅度为20%。

一审判决1.5元／月／平方米违反了上述规定，应当按没有电梯、没有能耗费用的政府指导价予以纠正。

五、一审法院将墙里贺村委会与被上诉人路桥分公司签订的合同作为裁判依据，违背了双方当事人的诉求意愿，也违反了诉讼程序。

六、一审法院释法有错，忽视了最本质的“按照合同约定"的原则。

墙里贺村委会与被上诉人路桥分公司签订的合同没有约定裙房物业服务包给被上诉人路桥分公司，可见，一审判决1.5元／月／平方米，不是凭合同判决，也不是凭政府指导价判决，而是凭想当然判决。

郏新华、浙江开元物业管理股份有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
浙江省台州市中级人民法院
民事判决书
(2020)浙10民终2509号当事人上诉人（原审被告）：郏新华。

被上诉人（原审原告）：浙江开元物业管理股份有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区宁围街道永晖路某某杭州湾智慧谷大厦某某。

法定代表人：严殷斐，总经理。

委托诉讼代理人：白洁，浙江鑫湖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈波，浙江鑫湖律师事务所实习律师。

审理经过上诉人郏新华因与被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2020）浙10民初3063号民事判决，
向本院提起上诉。

本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

二审上诉人诉称郏新华上诉请求：一、一审法院对本案没有管辖权。

1.被上诉人提供的其与台州开元华庭置业有限公司签订的《住宅前期物业服务合同》第四十九条明确约定发生争议在被上诉人所在地人民法院起诉，现一审法院受理本案，违反协议管辖的规定，应该裁定驳回被上诉人的诉求。

2.被上诉人与台州开元华庭置业有限公司签订的《住宅前期物业服务合同》早已终止、失效、超时，属于无效合同，不能作为起诉依据。

二、从2016年11月1日台州市路桥区××广场××路××路北分公司签订《路桥区（景都佳苑）小区安置房区域物业管理合同》开始，到2020年7月21日一审法院立案之日止，时间已超过3年8个月多20日，显然超过诉讼时效，一审法院应该裁定驳回被上诉人的诉求。

三、把上诉人列为被告，没有事实依据，违反法律法规。

上诉人取得村集体安置的裙房，裙房的主要功用是：1.农民生活生产资料的存放；2.行动不便或孤寡老人，生病的老人重要的安置之地；3.人百年后灵堂摆放地。

2007年12月15日，上诉人与台州市路桥新城管理委员会和路桥区路北街道办事处签订了《房屋拆迁安置协议书》。

整个景都佳苑分成两块，西边13-21幢是商品房、东边1-12幢住房及周围裙房是农民安置房。

工程竣工后，台州市路桥新城管理委员会和路桥区路北街道办事处于2017年1月16日分给上诉人等村民。

所以，上诉人的开发商只能是台州市路桥新城管理委员会和路桥区路北街道办事处，并不是台州开元华庭置业有限公司。

上诉人与台州开元华庭置业有限公司没有半点关系。

被上诉人与台州开元华庭置业有限公司签订的《住宅前期物业服务合同》，对上诉人没有约束力，因为上诉人不是该合同的当事人，因此不能把上诉人列为本案的被告。

四、一审判决物业费1.5元／月／平方米，缺乏事实依据，违反有关法律法规和规定。

墙里贺村委会与被上诉人路桥分公司签订的合同，约定住宅1.6元／月／平方米、地、地下车位每月50元独没有约定裙房价格。

可见墙里贺村委会
不想把裙房物业服务承包给被上诉人路桥分公司。

一审法院将裙房物业费按1.5元／月／平方米执行，没有合同依据，也没有法律依据。

《关于规范和调整市区普通住房物业服务收费管理的通知》【台发改收费〔2018〕23号】明确规定不含电梯的多层住宅价格服务等级1-4级，价格分别1.10、0.85、0.60、0.35元；有电梯运行，水泵加压等能耗费用的，1-4级服务价格分别为2.15、1.80、1.45、1.10元；上下浮动幅度为20%。

一审判决1.5元／月／平方米违反了上述规定，应当按没有电梯、没有能耗费用的政府指导价予以纠正。

五、一审法院将墙里贺村委会与被上诉人路桥分公司签订的合同作为裁判依据，违背了双方当事人的诉求意愿，也违反了诉讼程序。

六、一审法院释法有错，忽视了最本质的“按照合同约定"的原则。

墙里贺村委会与被上诉人路桥分公司签订的合同没有约定裙房物业服务包给被上诉人路桥分公司，可见，一审判决1.5元／月／平方米，不是凭合同判决，也不是凭政府指导价判决，而是凭想当然判决。

二审被上诉人辩称浙江开元物业管理股份有限公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。

上诉人的上诉理由除了对1.5元/月/平方米的物业费有异议之外，其他都超出了一审的审理范围。

一、对于案件的管辖权以及诉讼时效问题，上诉人在一审没有提出，并且其已经应诉，一审时，上诉人也承认答辩人一直在催讨的过程中，诉讼时效也没有超过，一审法院对此也是有管辖权的。

二、关于物业费收费依据，虽然被上诉人对一审判决有异议，但是也认可了一审判决。

2018年一份合同是村集体签订的，合同第16条明确约定，本协议生效以后与原合同一起具有法律效力，但是鉴于答辩人是按1.5元/月/平方米催收的，对一审判决标准予以认可。

原告诉称浙江开元物业管理股份有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2018年10月18日至2020年6月30日的物业管理费6412元；2.被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金4479.76元；3.本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：被告郏新华系台州市路桥区路北街道墙里贺村
村民，因拆迁安置取得坐落于台州市路桥区路××街道××街××号××幢××号的安置房屋一套，并于2017年1月16日收房。

2014年3月20日，台州开元华庭置业有限公司与原告签订了《住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告向景都佳苑小区提供前期物业管理服务，合同期限为自合同签订日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，商业物业服务费为3.5元／月／平方米。

2016年11月1日，台州市路桥区××广场××路××路北分公司签订了《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》，约定由浙江开元物业管理股份有限公司台州路桥路北分公司提供景都佳苑小区安置房部分的物业管理，管理范围为：1-12号楼住宅、全部商业、地、地下车位559个同期限为自合同签订日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业管理费由台州市路桥区远东商贸广场开发投资有限公司交纳，其中住宅物业为1.6元／月／平方米，商业物业为2.5元／月／平方米。

2018年10月17日，墙里贺村村民委员会与浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司签订了《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》，合同中载明：因浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司与新城委员会的合同于2018年10月17日到期；自2018年10月18日起，景都佳苑东区物业服务费由浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司向业主收取；住宅物业服务费为1.6元／月／平方米；东区业主应自主自行缴纳物业费，对于东区业主的住宅物业服务费未缴纳部分由墙里贺村村民委员会在每年底前统一支付。

上述约定不包含商铺。

被告郏新华自2018年10月18日起未缴纳物业费，开元物业于2020年7月27日发手机短信向其催讨物业费，要求其支付2018年10月18日至2020年8月31日的物业费3030.97元。

被告未支付相关物业管理费。

另查明，浙江开元物业管理股份有限公司台州路桥路北分公司已于2019年7月24日注销，浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司系原告下属分公司。

一审法院认为一审法院认为：物业服务单位应当依法履行提供物业管理服务的义
务，同时享有向业主收取物业服务费的权利。

本案争议的焦点为：1.原告诉讼主体是否适格。

被告主张浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司系其物业服务单位，而非原告，故原告无诉讼主体资格。

该院认为，浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司系原告设立的分公司，分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，故原告享有诉讼主体资格。

2.原告应收取的物业费计收标准。

原告主张应根据《住宅前期物业服务合同》的约定，商业物业服务费的计收标准为3.5元／月／平方米，被告主张《住宅前期物业服务合同》已终止，应适用《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》。

该协议对住宅的物业费进行了约定，但对涉案裙房的物业费计收标准未作约定，裙房不属于商业用房，不应适用商铺的计收标准，应根据物业公司提供的实际服务标准来计收。

鉴于物业公司未对裙房尽管理义务，故不应收取物业费。

该院认为，《住宅前期物业服务合同》在台州市路桥区××广场××路××路北分公司签订《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》后已终止。

2018年10月17日，墙里贺村村民委员会与浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司签订了《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》，《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》终止，故原、被告双方应按《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》履行。

鉴于《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》未对涉案房产的物业服务费进行约定，故对涉案房产的物业费应参考前期合同、市场价格、物业服务内容等因素予以确认。

该院认为，2016年11月1日，台州市路桥区××广场××路××路北分公司签订的《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》对商业物业的物业管理费进行了约定，该合同中的商业物业即指涉案房产类的裙房，而该合同期满后，双方虽未对商业物业收费标准进行重新约定，但物业服务具有一定的延续性，现物业公司实际已按1.5元／月／平方米进行催收，这个计收标准已低于2016年的标准，较为合理，故该院对涉案房产的物业服务费标准确定为1.5元／月／平方米。

鉴于被告认可房屋建筑面积为89.80平方米，被告应支付原告2018年10。