《南京市住宅物业管理条例》解读

xx最新《南京市住宅物业管理条例》解读
xx最新《南京市住宅物业管理条例》解读
《南京市住宅物业管理条例》已经通过批准，于今年7月1日起施行。

该《条例》引入了第三方评估制度，规定如果小区10%以上的业主对物业效劳质量不满意，可以启动第三方评估。

经评估物业效劳不符合履约标准的，可以更换物业，或者要求物业限期整改。

据了解，南京目前的物业费标准还是按多年前的政府指导价执行的，多层小区物业费最高1.5元/平方米，高层小区物业费最高1.9元/平方米。

对此，不少物业公司提出异议，某些小区其实已经变相突破了最高限价。

针对这一情况，《条例》为物业费突破政府指导价留下了空间，但需要执行严格的程序。

《条例》规定，普通住宅前期物业效劳收费实行政府指导价，物业效劳企业需要对收费标准进行调整的，首先要委托会计师事务所对上一年度物业工程经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示30天，然后将拟调整的收费标准、效劳内容和效劳标准在物业管理区域内显著位置公示30天，并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、区价格和物业管理行政主管部门。

最后，调价方案要经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。

如果业主欠交物业效劳费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业效劳企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，催促其限期交纳;逾期不交纳的，物业效劳企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信
息管理有关规定录入个人信用档案。

此外，如果小区发生电梯故障、消防设施故障等危及房屋平安
和人身财产平安的紧急情况，要立即进行维修、更新和改造的，向
住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请，住宅专项维修资金
管理部门应当开辟“绿色通道”，自收到应急维修资金使用书面申
请之日起两个工作日内完成审核。

《条例》第二十八条规定，需要分立的，应当分别经拟新设立
的物业管理区域专有局部占建筑物总面积过半数的业主且总人数过
半数的业主同意;需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有局部占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

“比方
某小区有1000户业主，需要分立出来的局部涉及100户业主，那么100户业主中要有超过50户业主同意分立，同时，这些同意分立的.业主的专有面积之和要超过100户业主的建筑总面积的一半。

”钟
连勇就分立举例说。

南京市人大常委会立法咨询专家、江苏朗华律
师事务所主任武孝奎认为，在实际操作中还需要注意的是，比方在
分立或合并前，业主已经与物业达成效劳合同，分立或合并后，合
同并未到期，除非业主认为，物业效劳不符合合同要求，向法院提
出诉讼，要求中止合同，并被法院并最终判定，否那么，不能因为
分立或合并而随便提前终止原先合同。

紧急情况维修资金可走绿色
通道一边是大量的维修资金闲置，另一边却因为维修资金启动程序
繁琐，房屋得不到及时维修，根据《条例》相关规定，这种情况将
得到根治。

“住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金
使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。

应急维修工程竣工验
收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

”
《条例》第六十二条规定，发生以下危及房屋平安和人身财产平安的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业效劳企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程工程说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请：电梯故障;消防设施故障;屋面、外墙渗漏;二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;楼顶、楼体外立面存在脱落危险;其他危及房屋平安和人身财产平安的紧急情况。

对此，武孝奎说，以往维修基金的启动周期比拟长，因为要两个“三分之二”以上的业主通过，审批期限也比拟长。

南京物管条例在省条例相关规定的根底上，提出，对物业管理区域内发生危及房屋使用平安和业主生命财产平安的紧急情况下，可以走绿色快速通道，这种做法非常值得肯定。