房地产项目融资风险评价分析

房地产项目融资风险评价分析
王军;杨光
【摘要】项目融资作为一种重要的国际金融工具应用于商业房地产领域,是一种全新的探索.随着我国经济体质改革的不断发展和深入,我国房地产行业不断发展,已经逐渐成为我国经济发展的重要支柱之一,也越来越受到国内外的关注.目前,我国房地产项目融资方式众多,但仍然存在许多融资风险问题.这些风险可能最后导致整个项目的失败,给我国经济带来很大损失.房地产项目融资风险大且复杂,但是可以通过对房地产项目融资风险进行总结,并建立模糊评价模型进行风险分析.运用模糊综合评价方法对商业房地产项目融资风险进行评价是一个多目标、多层次、结构复杂和因素众多的大系统,能够对房地产项目融资风险做一个很好的诠释和解析,作为房地产项目选择融资方案的重要依据,可为房地产项目融资减少不必要的损失.%The project financing was a kind of important international financial tools,used in commercial real estate field,and was a kind of brand-new exploration.With the continuous development and deepening of economic restructuring,the develop-ment of China's real estate industry gradually became an important pillar of China's economic development,and was paid close attention by domestic and foreign personnel.Currently,there were many financing ways of the real estate project,but there were still many problems in financing risks which finally led to the entire project failure and brought great loss to China's economy.The real estate project financing risks were large and complex,but the fuzzy evaluation model could be established to analyze the risks through the summary on the financing risk of real estate project.The use of It was a large system of a
multi-objective,multi-level,complex structure and factors to use fuzzy comprehensive evaluation method to evaluate the financing risk of commercial real estate project,and the system could do a very good interpretation and analysis of the financing risk of real estate project.As the real estate project selection,it was an important basis of financing scheme to reduce unnecessary loss for the real estate project financing.
【期刊名称】《辽宁石油化工大学学报》
【年(卷),期】2016(036)006
【总页数】5页(P74-78)
【关键词】房地产;项目融资;风险评价;模糊综合评价;内部收益率;净现值;投资回收期
【作者】王军;杨光
【作者单位】辽宁石油化工大学经济管理学院,辽宁抚顺 113001;辽宁石油化工大学经济管理学院,辽宁抚顺 113001
【正文语种】中文
【中图分类】F011
项目融资是以项目未来收益和资产为融资基础，由项目参与各方分担风险的具有无追索权或有限追索权的特定融资方式。

项目融资兴起于20世纪70年代末至80年代初。

与传统的融资方式相比，项目融资解决融资资金问题更有效、更快捷，许多国家都采用这种融资方式。

在我国，项目融资也被应用于各种大型项目建设中，尤其是房地产项目。

因此，对项目融资进行研究具有重要的指导意义。

房地产行业在当今世界各国经济发展中起着举足轻重的作用。

房地产行业能给投资者带来丰厚的利润，因此吸引许多投资者进入到房地产行业。

与其他行业投资相比，房地产投资有不同的含义和特点。

据中国指数研究院统计，在我国房地产行业中，投资者每投资1.00亿元，就会带动其上下游行业约1.48亿元的产值，房地产行业的发展直接或间接带动60多个相关产业的发展。

20世纪90年代，我国房地产行业发展势头迅猛，据相关数据统计，1999年全国房地产企业有3.0万多家，而到2008年，我国的房地产企业达到了8.7万多家，截止2014年，房地产企业突破9.0万多家。

由此可见，房地产业是我国的重要经济产业，能为我国经济建设起重要的作用。

房地产项目资金周转量大，对于一些大型房地产项目建设，资金周转可达到数十亿，收益主要通过客户预付房产资金得到，项目建设期较长，一般为4～6年，开发商必须具有一定的资金周转实力和抗外界风险能力。

在我国，房地产项目市场需求多为市场消费群体刚性需求(消费者结婚、迁居等需求)，但房价受宏观因素、资金因素等影响较大，价格波动很大，直接影响房地产
项目的未来收益。

所以，在投资前如果对项目风险进行很好的预测和评估，将会很有效地防控风险并取得更大的收益。

1.1 国外房地产项目融资风险研究情况
风险管理一般理论起源于德国，而比较系统的风险管理理论形成于20世纪50年
代的美国。

现阶段，国际房地产项目风险管理有两个研究方向，即侧重于理论研究和侧重于实践研究，前者的主要发起者为美国项目管理学会，而后者的主要发起者为欧洲国际项目管理协会。

美国项目管理学会专注于推广项目风险管理技术，它人数众多，是世界最大的项目管理专业组织。

欧洲国际项目管理协会致力于推进世界项目管理发展，该组织为非政府性的研究组织，其主要工作有协调国家之间项目管理需求、制定相应项目管理国际标准、对项目管理人员进行专业培训和资格认证等。

1.2 国内房地产项目融资风险研究情况
我国房地产项目融资风险评价起步较晚，随着我国社会主义市场经济体制的建立、发展与完善，房地产市场的蓬勃发展，我国房地产项目风险认识不断增强，相关学术论文也越来越多，为我国房地产项目融资风险研究做出了很大贡献。

2001年，中国优选法统筹法与经济数学研究会项目管理研究委员会正式推出《中国项目管理知识体系》，对我国房地产等项目风险管理进行了详细规范和说明，为我国项目管理理论奠定了基础并指明了技术方向；陈琳[1]对房地产项目进行实例评价分析，并对房地产项目财务评价提出了一些看法；杜海鹏[2]对房地产投资风险及房地产投资面临的风险损失进行了介绍和说明；王雪丽[3]对房地产投资过程中的四个阶段进行了风险分析，并有针对性地提出了可供参考的风险防范措施；贾守国[4]、王玲[5]概括和总结了房地产项目风险因素，介绍了房地产项目风险因素管理的内容和方法，并阐述了房地产项目风险管理中应注意的问题；陈冬梅[6]针对房地产行业资金周转问题提出了战略性意见；沈建明[7]对项目风险进行系统分类，并进行了实例分析；王亚丽[8]、罗银河[9]、辛忠海[10]从市场结构、市场行为和市场绩效等方面分析了现阶段我国房地产行业存在的问题，而且对我国房地产行业风险影响较大的因数进行了分析，提出了有针对性的风险防范对策；王言枭[11]对我国从计划经济向市场经济转型过程中房地产市场的发展概况进行了宏观描述；朱静[12]研究了影子银行的潜在危险对房地产行业的影响关系模型，提出了影子银行的潜在危险对房地产行业具有相关性观点。

综上所述，现阶段我国主要针对某一特定风险和房地产开发的整个过程中某一阶段的风险进行研究，没有全局性。

而且，主要通过财务指标、盈亏平衡分析、敏感性分析等方法进行评估。

这些方法只能对项目财务盈亏方面进行分析研究，对房地产项目融资风险缺少一定的把控性。

本文通过模糊数学模型对房地产风险进行创新性研究，对房地产项目融资风险进行系统阐述和说明。

为了更好地研究房地产项目融资风险，首先对影响房地产项目融资的风险进行分类。

房地产项目融资的风险分类是风险评估的前提和基础，影响房地产开发成败的因素很多，不同地区房地产项目融资的风险也不同。

本文对影响房地产融资的诸多因素进行综合分析，房地产项目融资风险概况如图1所示。

(1)资金周转风险。

任何项目都需要资金流的支持，房地产资金流来源主要有通过
股东借款、银行贷款和销售反投等。

若资金流充足，则项目施工资金到位，土地摘牌顺利，钢材材料充足，项目进展顺利，反之困难。

资金周转风险在房地产项目融资风险中有举足轻重的作用，是风险的一项主要来源。

(2)市场价格风险。

市场价格风险是指住房价格对房地产项目融资的影响，市场价
格好，投资者得到的收益就大，反之就小。

由此可知，市场价格对投资者的重要性是显而易见的。

如果收益高，则投资者愿意将资金投入到房地产市场；如果收益低，则投资者将资金投向其他市场。

市场价格主要受市场供求关系的影响，如果供大于求则价格走跌，如果供不应求则价格走高。

可见，市场价格风险对房地产项目融资很重要。

(3)金融利率风险。

金融利率风险，是指金融市场汇率的增幅对房地产项目融资带
来的风险。

金融利率风险主要表现为市场汇率风险、银行贷款利率风险以及通货膨胀风险。

当汇率增加时，企业债务负担加重，融资成本增加，从而导致项目整体收益减少。

(4)国家政策风险。

国家政策风险，是指国家行业政策调整、环保法律、政策变更
等国家政策调控对项目的影响。

该因素对房地产项目融资影响极大，甚至可能直接导致项目融资停工。

(5)项目完工风险。

在项目建设阶段，因工期延误、工程质量未达标、项目被迫停工、放弃等原因，导致项目不能按照预定计划保质、保量建设完成，从而导致的风险叫项目完工风险。

(6)不可抗力风险。

投资者在项目建设过程中不能预见或无法克服的事件(比如自然灾害等)给项目造成损害或毁灭的风险。

通过房地产项目融资风险的分类分析可以清楚地看出，影响房地产项目融资的风险很多，且具有模糊性；各类风险因素对房地产项目融资的影响程度也大不相同，而且各因素对房地产项目融资的影响程度因地区和时间的不同而不同，为此很难直接进行量化，而且不符合实际情况。

因此，本文将影响房地产项目融资的各种因素视为一个集合，采用模糊综合评价模型对房地产项目融资风险进行评价，然后对评价结果进行量化加权计算并构成矩阵，从而对该项目风险进行总的评价。

3.1 房地产项目风险模糊综合评价方法
3.1.1 风险因素集的建立把影响房地产项目融资风险的因素构成的集合称为因素集。

该集合是一个普通的集合，用F表示：F={f1，f2，…，fi}。

其中，fi表示第i个影响因素，i为因素的个数。

3.1.2 风险因素权重集的建立由于各因素对房地产风险影响程度不同，为了更准确地反映房地产风险程度，对每个因素赋予不同的权重。

所以，建立权重集M，
M={m1，m2，…，mi}，M应满足m1+m2+…+mi=1。

3.1.3 风险因素评价集的建立房地产风险因素评价集，是指对评价对象各种评价结果的集合，用V表示。

V={v1，v2，…，vn}，其中，V代表对风险因素的评价结果，n表示总评价结果数。

3.1.4 对风险因素的模糊评价对每一个因素进行评价，确定评价对象对评价集V
的隶属程度，即进行单因素模糊评价。

设对房地产风险因素集F中第i个因素fi进行评价，评价集V中第n个元素的隶属度为rin，则可得到第i个因素的模糊集Ri：Ri={ri1，…，rin}
对所有单因素分别进行评价后，即可得矩阵：
3.1.5 风险模糊综合评价风险因素权重集M与模糊集R相乘得到一个新的矩阵，
即：R′=MR，最后对项目风险进行总体评价。

3.2 房地产项目风险评价实例
选取抚顺地区新建房地产项目进行实例分析。

3.2.1 建设项目土地及建筑面积该房地产建设工程位于沈抚新城，沈抚新城位于辽宁省沈阳市和抚顺市之间，其地理位置优越，且享有一定的国家政策优惠。

建设工程土地面积为183 152 m2，总建筑面积为255 949 m2。

该企业拟引进购物中心、折扣商店、大型物流配送企业、大型酒店和具有民族特色的专业店。

项目建设类型共5种，一是综合大厦，包括写字楼、公寓、酒店、商场、地下车库；二是独立
商业单元；三是欧洲风情商贸街；四是高端住宅；五是低密度住宅。

建设规模及其目标见表1。

3.2.2 项目资金运用及房屋预测价格预计项目建设期为3年，项目总投资估算81 701.98万元。

其中，申请银行借款20 000.00万元，占总投资的2
4.479%。

根据市场调研和建设提供有关资料，确定销售含税价格分别为：综合大厦A座写
字楼4 000.00元/m2，B座公寓3 000.00元/m2，地下车位9.00万元/位，商场出租每年349.00元/m2；独立商业单元12 000.00元/m2，欧洲风情商贸街8 000.00元/m2，高端住宅3 000.00元/m2，低密度住宅8 000.00元/m2。

3.2.3 现金流量表对某项目预测的现金流量表见表2。

3.2.4 测算指标通过测算，得到房地产财务评价指标，见表3。

3.2.5 模型实例演示
(1)构造房地产项目融资风险因素集。

通过以上房地产风险分析，将房地产风险分
类定义为：F={f1，f2，f3，f4，f5，f6}。

其中，f1为资金风险，f2为市场价格风险，f3为金融利率风险，f4为国家政策风险，f5为项目完工风险，f6为不可抗力风险。

(2)构造房地产项目融资风险因素权重集。

根据模型权重集定义，对权重集进行量
化处理；根据调查结果，确定各风险权重。

根据调查结果确定的各风险因素的权重见表4。

根据表4，对应于F的权重M可记为：
M={0.30，0.30，0.10,0.10，0.15，0.05}
(3)构造房地产项目融资风险因素评价集。

房地产项目融资风险因素评价集用来评
价专家对房地产项目因素影响的程度。

将评价集V={ v1，v2，… ，vn }设为
V={高，较高，中，较低，低},即，n=5。

(4)对房地产项目融资风险单因素进行模糊评价。

根据专家对该项目进行评价的结
果得知，20%的人认为该项目融资的资金周转风险高，25%的人认为较高，25%
的人认为适中，20%的人认为较低，10%的人认为低。

因此，可得到资源风险评
价的一个模糊集，即R1= {0.20，0.25，0.25，0.20，0.10}。

同样，专家对该项目的房地产市场风险、金融风险、政策风险、政策法律管理风险、不可抗力风险进行评价，评价结果见表5。

由此，可得到一个模糊关系矩阵R。

(5)进行房地产项目融资风险模糊综合评价。

如果仅对房地产风险单因素进行评价，则不能全面反映项目的风险程度。

因此，要得到准确的评价结果，则必须进行综合评价。

因此，构建了模糊综合评价模型R′=MR，结果如下：
R′=MR =(0.20，0.25，0.20，0.20，0.10)
对R′进行归一化处理，得R″：
R″=(0.20/0.95， 0.25/0.95，0.20/0.95， 0.20/0.95， 0.10/0.95)
=(0.211， 0.263， 0.211, 0.211, 0.106)
从房地产项目融资风险因素评价集可以看出，该项目风险很大，投资需谨慎。

4.1 结论
通过模型计算的结果可以看出，影响房地产风险的因素主要是资金周转和价格风险，
虽然企业未来预期收益很高，可以给企业带来很丰厚的利润，但是企业投资资金主要来源于银行贷款和股东借款，一旦贷款、借款受阻，将直接影响项目整体完工，造成很大的项目风险。

而且，市场价格存在风险，很难达到预期的经营效果，将直接影响房地产项目资金周转、工程完工等问题。

4.2 建议
(1)提高资金周转速度。

加快银行贷款速度，一定要在项目建设初期办理好银行贷款，并且后期股东资金投入一定要跟上。

(2)加强商品房的预销售。

通过加强预销售提高资金回流，从而补充资金周转需求。

(3)加快竣工速度。

一定要按照预期时间竣工，为后期营销等问题打好坚实基础。

房地产项目融资所要考虑的风险因素很多，而且不同地区、不同时期风险因素的权重不同。

通过本文提出的风险评估模型，投资者可在房地产项目投资前做一定的风险评估，但是还需要考虑项目的实际情况，因地制宜，从而使房地产项目融资活动创造更大的效益。

【相关文献】
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