服务范围及要求

服务范围及要求
一、项目概况：当涂经济开发区科技创新园公寓楼是当涂经济开发区科技创新园配套工程，同时也是住宅产业化试点项目。

该项目位于开发区金柱南路与秦河路交叉口，建筑面积约14350平方米，主体结构11层，按入住800人规模设计，该项目为科技创新园项目配套工程，主要服务对象为科技创新园入驻企业职工。

其中一、二层有超市、网吧、健身房、乒乓球、桌球等娱乐功能配套，建筑面积约2609平方米；二至十一层为公租房，共217间，建筑面积约11740平方米；共有电梯4台。

二、服务内容：
1、负责公寓楼住户装饰管理,防止破坏承重墙损坏房屋质量等行为的发生;
2、负责办理住房交接登记、退房验收手续(如退房后设施损坏,由物业公司负责);
3、对未交房房进行管理、维护,查看有无质量及外观缺陷(如发生偷盗,由物业公司负责);
4、负责秩序管理和保安工作;
5、负责公共设施的运行和管理(电梯、消防设施、供电设施、停车场和运动场所等),
6、负责公寓楼的保洁和公共环境卫生的清扫、收集、清运;
7、负责绿化维护;
8、负责路灯养护,易耗件更换;
9、负责市政设施的维护;
10、安排人员参加消防、电梯培训;
11、受理并协助处理住户质量投诉;
12、物业档案资料的保管及有关费用的帐务管理。

13、完成甲方交办的其他工作
三、保安服务
1、负责区域内公寓内的安全护卫工作，夜间确保执勤人员每小时全公寓巡视一次。

2、门岗确保24小时有人值班，交接班应有详细完整的交接班记录。

3、禁止无关车辆和无关人员进入公寓内，确需进入的应引导、车辆有序通行、停放。

禁止无关人员(收购废品等闲杂人员)进入，严禁收买、推销、小贩等闲杂人员进入小区内，不准装修队擅自进入小区自找“生意”，并做好外来人员的登记情况。

4、夜间对公寓住宅楼道单元防盗门关闭(如果有)情况进行必要的安全检查，关闭各楼道内不必要的照明。

按时按规定和按需要开启、关闭报警及其他有关设施。

5、公寓公共设施看护，对破坏行为及时制止，消防等安全设施完好无损，定期检查，发现问题及时报告。

6、监控室保持24小时开通，并保持完整的监控记录，每天定期检查，做好记录。

7、接到火警、警情后3分钟内到达现场，并报告警方，协助采取有关措施。

8、保安员在工作期间要接受采购人的领导和监督，遵守采购人的有关规章制度。

9、负责公寓内信件、报纸收发，对挂号信、快递、包裹单要逐件登记并交收件人签收及出门物品的检查。

10、做好紧急突发事件的应急处理工作；
11、保持值班室、公寓入口环境整洁、有序、道路畅通。

12、根据甲方的需求，提供力所能及的帮助。

四、区域内服务
(一) 服务项目具体内容
除招标公告约定的服务内容外，还包括以下服务内容：
1、公寓内路面及人行道的清扫、保洁、除雪，垃圾收集并堆放至保洁服务区域内指定地点；
2、公共设备、设施巡查报告；
3、保障公寓内道路、窨井排水畅通；
4、楼道内公共部位清扫、保洁；
5、公共部位乱贴、乱画、乱拉、乱接等进行清理；
6、公共部位照明的维护(含路灯、监控等)。

7、对损坏或不能发挥正常功能的设施、设备应及时向采购人报告。

(二) 清扫保洁标准和要求
1、区域道路
1.1 日常卫生保洁应做到：公寓内道路不得漏扫；垃圾应归拢、归堆清除彻底；垃圾不得扫入窨井，窨井沟眼无积泥；做到道路无积泥、沙石、无积存垃圾，无果皮、纸屑和塑料袋、建筑垃圾，晴天无积水，窨井沟眼畅通无积泥。

保持公寓内路面净，墙角、电线杆、树根下净，花坛内、草坪上净。

1.2保持绿地无垃圾、漂浮物和杂物。

包括生活垃圾、景石外石头、砖块、砾石、落地树叶、干枯树枝、板块、烟蒂、纸屑等；绿地、树池无堆物堆料、乱搭乱建；严禁在绿地和其它地方焚烧垃圾
1.3道路两侧果壳箱体整洁，无积存垃圾，无垃圾满溢，无丢弃物和瓜皮果壳、塑料袋，周围地面清洁。

1.4花坛每天擦抹一次，无积灰、无污迹。

2、建筑物或构筑物
2.1楼道地面、楼梯每日拖洗一次，巡回保洁，无积灰、污迹、垃圾、水。

2.2开关盒、表箱盖：2米以下每周擦抹一次；2米以上每两周一次，无灰尘、污迹。

2.3扶手、门：每日擦抹一次，无灰尘、污迹。

2.4天花板、公共楼道灯：每季除尘一次，无明显积灰、虫网。

2.5玻璃：每季清洁一次，无明显积灰、污迹。

（含所有公共部位及代共建筑窗户玻璃）
2.6公共厕所每天至少拖洗一次，保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味、便池、水池下水道要畅通。

墙面四周及阴角做到无水迹、无蜘蛛网；镜子及金属部分：应保持干净，无浮尘、污渍、手印、水迹、无锈斑；天花板上无污渍、无漏水或有小水泡等现象，保持干净、清洁，完好无损；确保运作正常；配备洗手液，每日检查，发现用完及时补充。

瓷砖：2米以下每周擦抹一次；2米以上每月清洁一次，无明显积灰、水渍。

2.7按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方
案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

2.8 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告采购人和有关主管部门。

2.9物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准
2.9.1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2.9.2建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

2.9.3设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

2.9.4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向采购人或业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据采购人或业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

2.10载人电梯全天正常运行。

2.10.1消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；
2.10.2设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

3、垃圾收集
3.1垃圾收集做到：垃圾日产日清，倾倒在规定地点，落叶旺季及时清扫，按指定地点堆放转运树叶，无焚烧垃圾现象。

车走地净、无残留垃圾。

确保道路干净整洁无留存垃圾。

3.2垃圾箱（池）清运做到：按时清运，日产日清，确保周边干净整洁。

4、垃圾清运
4.1清扫三轮专用车转运垃圾时做到：不超载、不超高，行车前必须盖好网（布），确保运输中无垃圾飘扬、撒漏和拖挂现象。

4.2倾倒垃圾应按指定的公寓内场地进行倾倒，不得随意、随地倾倒垃圾。

5、环卫设施及垃圾运输车辆管理与维护
5.1垃圾桶（箱）外部干净整洁，无污物。

5.2垃圾桶（箱）清掏按原位摆放整齐，无移位，无倒伏现象，影响使用4小时内应及时上报维修和更换。

5.3清掏垃圾桶（箱）垃圾时，应无损坏垃圾桶（箱）的行为。

5.4垃圾运输车辆（板车、三轮车、电瓶三轮车、机动车）车容干净整洁，车体外部无污物，无挂物，无撒漏，安全标志清晰，无损。

5.5机动车辆作业时无故障、无安全隐患、无带病工作现象。

5.6公共设施发现损坏立即修复，保证正常使用。

5.7安全标志等清晰完整，设施运行正常。

2.8 路灯、楼道灯完好率不低于90% 。

2.9 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

2.10场地、步道、路面、侧石、井盖等：道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。

(三)卫生保洁作业管理要求
1、卫生保洁作业方式
一日二次普扫，全天候保洁，每月一次大清扫和清洗。

2、卫生保洁作业时间
2.1公寓内所有道路及两侧绿化带，应在规定时间内保洁，并在规定时间内（夏秋季上午7：30前，春冬季上午8：00前）完成第一遍清扫，对污染较重路段进行第二次普扫（12:00-14:30内完成）。

并做到巡回保洁（保洁至18:00），主要道路垃圾滞留路面时间不得超过20分钟。

2.2认真做好岗位交接环卫工作，杜绝“二薄”即：“薄弱时间，薄弱地段”脏、乱、差现象出现。

2.3遇各项迎检，重大活动和节假日，根据要求执行临时通知的卫生保洁工作时间。

3、卫生保洁作业安全
3.1所有上岗作业人员统一着带有反光标志的环卫服，佩戴工号牌。

3.2严禁焚烧垃圾。

3.3不带火种，危险物品进入中转站。

3 4不得使用无牌、无证机动车辆转运垃圾，杜绝无证驾驶。

3.5做好自聘人员的安全教育和管理工作，抓好安全防范措施的落实工作，杜绝各类安全事故的发生。

4、作业文明道德
4.1环卫工人上岗作业时，应穿统一服装(夜间作业应身着安全标志服)，配戴工号牌。

衣服干净、整洁无破损，无丢扣现象。

4.2环卫工人作业时，不故意扬尘，不扰民，礼貌待人。

4.3卫生保洁的垃圾，随扫随清，不得将垃圾扫入窨井口、下水道，不往河道、绿化带和草坪倾倒垃圾和沙石。

4.4文明用语，不恶意伤人，不骂人、不打架、斗殴，不违法违纪，服从工作安排。

4.5环卫工人作业时，不三五成群结队，不吃零食，不做与工作无关的事。

4.6垃圾收集作业时，卫生保洁车辆、工具不占道停放，不乱丢、乱放，影响他人安全和市容市貌观瞻。

关心帮助老、幼、病、残的人员倾倒垃圾。

四、公寓内绿化养护
(一) 服务质量标准：
1、合格，满足国家、行业质量标准。

2、达到绿化养护二级标准，树木每年修剪1-2次，防虫防寒一次
3、确保现有已成活的树木、草坪成活率在98%以上，如有死亡，投标人按死亡草坪种类，树种,大小及树形补齐。

(但如遇不可抗拒的自然灾害，所造成的损失，由双方协商解决）
4、做好草坪、树木的修剪、浇水、除虫、施肥等工作，确保区域内绿化处于正常生长状态。

5、草坪的修剪和杂草的清除，做到草皮中无杂草，草坪内无树叶、垃圾、杂物。

草坪草高度不超过10cm。

6、因突发事件及重大活动，招标人需调动中标人人员、设备时，中标人应服从安排予以配合。

7、养护过程中，中标人必须采取周密的安全措施，以避免对人身和财产的损害。

(二) 服务要求：
1、绿化工作的总要求：整个项目范围内，对乔、灌木裸露的根部进行填泥，防止受干而死。

1.1根据实际地形、环境对部分不合理植株进行移植调整，以便更合理、更有园艺景观；
1.2草坪坑洼凹凸地进行全面补平，避免修剪时出现参差不齐；
1.3对土壤进行局部评估，如酸性较强的土壤施用石灰粉等；
1.4定期对整个项目范围内的乔木、灌木进行彻底修剪，以植林的品种，景观用途，分为不同类型、不同修剪方法、高度、造型、方向；
1.5依据不同品种，不同施肥量，不同方法进行分类，全面用有机肥及无机肥相结合；
1.6每个季度全面进行一次杀菌剂和病害虫去除药物同时进行喷施，以根除种苗带来的害虫，保持植株旺盛生长；
1.7每天必要的灌溉，依据天气、水分含量，用不同灌溉技术及方法分别洒水；
1.8每天由专业的绿化人员对园林的日常护理及保养工作。

2、草坪管理：整个项目范围内的草坪，在管理上要考虑其生长因素的合理配合，以及其它因素如病虫影响等。

2.1修剪浇水
春夏二季每一个月对草坪进行修剪，秋冬季节视情况修剪，保持草坪高不高于10CM，每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，一般情况下每天浇水1~2次，遇雨天视雨量情况浇水。

2.2除杂草、杂物
草坪以人工拔草为主，每天巡查时拔除，拔除杂草时并及时清理草坪内杂物，如:纸屑、塑料袋等。

2.3病虫草病控制：施用萌前除草剂是防治马唐和其它杂草发芽的典型处理方法，阔叶杂草可用萌后除草剂来防除；根据实地实际情况（河边沙地绿化）有
针对性地实施病虫控制、根治工作。

2.4草坪管理注意年历：
◆ 3月，土壤温度升高，种子即将萌发，此时施用含氮高、磷低，钾中等的复合肥，施后灌溉，对无苗和苗稀的地方这时开始补播，播后滚压；防止露出根冠受干而死，剪去冬季干枯的叶稍，注意修剪高度低于通常高度，以便返青；
◆ 4月，主要重点在修剪，施用芽前除草剂，防治马唐草；
◆ 5月，第二次施肥，在杂草未发芽时继续施用芽前除草剂；
◆ 6，7月，施用2-3次除草剂，或利用工作控制其蔓延，可使用杀菌剂，井岗霉素及多菌灵等杀虫剂；
◆ 8月，初秋，可进行建植，也是高温、病虫害最多时候；
◆ 9月，是一年中施肥量最多季节，促进草坪健壮，采用垂直修剪，少量补播；
◆ 10，1l月，晚秋，注意采取增加草坪绿期及提草返青措施，草坪有落叶，要及时清理，防止伤害草坪。

3、乔木、灌木及花卉管理:
在项目范围内绿化中，此类植物是较为高大及最为影响景观，在管理上除了生长因子，资源能量，病虫害控制外重要在园艺上下功夫。

3.1修剪
每周巡查，及时修剪枯枝、病虫枝，乔木，每年2~3次；绿篙修剪周期随花木各异，大修剪每年至少修剪1~2次。

3.2造型采用园艺技术在不同季节将其修剪成各种形式，保证其美景效果。

3.3病虫害控制：切除传播途径，用化学、物理的药物控制，彻底及时地清除落叶，病枝和病株，集中销毁是常用防治方法。

3.4必要灌溉：在植株周围深处打孔是日常灌溉有效的途径，充足水分是植株完美基础，是减少落叶、老化，提高有绿期是最直接方法。

3.5乔灌木管理年历：
◆ 3月，根系开始生长，落叶枝条有萌发新芽，用无机物及含氯较高肥料同时施用，可进行必要分株、补种，病重严重枝条可去除，造型基础这时也可取材，注意螨虫发生，防治用多菌灵；
◆ 4月，按原图型、设计方案，进行修剪，促进新枝，为更多花芽作准备，注意蚜虫，地老虎出现；
◆ 5月，是施用花生芙的好季节，可轻度造型，注意时花中有花茅分化，应在此时施用氮、磷、钙肥，以加强树势，花期；
◆ 6、7月，危害虫最多，繁殖最快季节，要及早发现及早防治，这时候多出现白粉病，花叶病，枯线虫病，同时喷用一次敌敌畏防治；
◆ 8、9月，可修剪及移植，按不同植株，不同品种，不同形状，所需高宽度，可用绳子作标准再行修剪，下部易空可将部分枝条向下诱引和固定，生长过旺时，在距离根际30CM左右掘土新根来调整生长势，生势较弱的树种，除轻度修剪外，进行补肥或加种；
◆ 10、1l月，注意彻底清理落叶及采用延绿措施，适度灌溉。

◆ 12月，用生石灰水对树木防虫、防寒一次，1.2米左右。

4、恶劣天气的防护（防旱、防冻、防台风）
4.1根据天气预报和绿地实际情况，检查花、草、树木的生长情况，做到防旱、抗旱的组织和实施工作，预测出花、草、树木的缺水时限进行有效抗旱工作。

4.2及时进行扶树，补好残缺，清除断枝落叶和垃圾，保证在短期内恢复原状。

5、绿地保洁
5.1保持绿地无垃圾和杂物，包括生活垃圾、景石外石头、砖块、砾石、落地树叶、干枯树枝、板块、烟蒂、纸屑等。

5.2定期对行道树、绿地植物冲洗降尘，保证树木、花草无明显积存灰尘。

5.3垃圾日产日清，严禁在绿地和其它地方焚烧垃圾。

6、绿地及绿化设施维护
6.1绿地维护应做到绿地完善，版图完整。

对于被破坏的或枯萎、死的草地和乔、灌木要及时进行补植。

6.2保护好绿地围栏等绿化设施。

对护树的竹杆、绑带及时加固，使其达到护树目的。

设施保持清洁卫生。

6.3生长季节随着树木生长，及时松掉绑在树杆上的捆绑物。

6.4绿地、树池无堆物堆料、乱搭乱建。

6.5保持植物体及园林设施上无钉、捆、挂、贴、刻、画等现象。

五、公寓内垃圾清运
1、垃圾清运方式：负责对公寓内各楼道、道路、绿化带内等垃圾清运，每三天清运至少一次。

清运车辆等工具自行解决，保证沿途不得抛撒滴漏造成二次污染。

2、垃圾清运地点：将小内的生活垃圾清理后，集中清运到垃圾处理场。

六、消防工作
（一）基本要求
1、落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；
2、成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4、消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。

管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。

5、每周防火巡查2次；每2个月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6、每年对员工进行2次消防安全宣传教育，每年组织1次业主消防安全宣传教育。

（二）消防设施设备保洁及更换
1、火灾自动报警系统
（1）报警控制主机、联动台。

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。

每年定期检查报警控制主机、联动台。

（2）模块、探测器、手动报警装置。

每年巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每年表面清洁1次；探测器投入运行2年后。

（3）备用电源。

每年备用电源充放电试验和表面除尘1次。

2、消防广播系统
每月机柜表面清洁1次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。

每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

3、防排烟系统
每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

4、防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

5、水灭火系统
每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。

消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每年润滑检查1次，每年整体护1次。

6、灭火器
每年进行1次功能性检查。

七、电梯维护保养及检测（电梯未交付的，若在服务期内交付，电梯的维护保养及检测均在本次费用内，采购人不再支付任何费用）
（一）电梯维护保养内容（可委托有资质的单位服务，费用由中标人承担）投标人必须做到对每台电梯不得低于每15天进行一次的清洁、润滑、调整和检查，包括但不限于以下内容：
（1）每月固定的维护保养项目
1、观察电梯的运行状况和检查异常噪音和运行故障。

2、开关键和按钮的功能测试。

3、检查磨损和异常噪音。

4、制动器和安全装置的功能测试。

5、检查控制设备和故障指示器。

6、全面清洁和润滑。

7、需要维护保养的其他部位和部件。

（2）例行维护保养服务内容
投标人必须做到对每台电梯不得低于每15天进行一次预防性保养，调整主要的部件，量度偏差及基本部分的功能测试。

垂直电梯包括：
机器部分：曳引机、蜗杆、蜗轮、曳引轮轴承、制动线圈、制动接触器、电机和发电机的转换器、转换开关、电刷、电刷架和轴承、柱塞密封环、柱塞、液压阀门及液压泵、管道及开口的液缸。

电气部分：控制柜、派梯功能、平层装置、所有继电器、接触器、连接线、阻尼减震器、计时器、电子板、钢带及其机电驱动装置、电机线路和整流电路的电阻。

安全设备部分：限速器、限速器轮和轴组件、轴承、接触器和安全钳。

井道部分：随行电缆、导向轮或复绕轮及其轴承、轿厢和对重，导轨及缓冲器、上下极限开关、限速器张紧轮装置、补偿轮装置、轿厢、轿厢风扇、对重及对重导靴、包括滚轮和导靴片。

厅、轿门部分：轿厢和厅门机械按钮、电子轻触式按钮、轿厢和大厅楼层位置显示器、厅门信号灯、轿厢方向指示器、厅门联锁装置、厅门吊架、厅门导靴及辅助关门装置。

自动开门机、轿门吊板、轿门触点、厅门保护装置、称重装置、轿架、轿架安全装置和轿厢平台。

（3）年终服务及设备检测
1、设备的彻底检查和调整。

2、安全部件的操作测试。

3、量度及记录重要部分，填写自检报告。

4、控制设备的详细检查和调整。

5、检查、调整电机和曳引机的运行状况。

（4）相关服务要求
1、维保方式：日常维护保养服务。

2、质量标准：符合国家相关要求，保证所有机组的正常运行。

3、投标人配合电梯检验检测机构对电梯的定期检验，保证所有电梯都能通过年检（检测费用由中标人承担）。

4、投标人应按照一台一档的要求建立电梯的维护保养记录，维护保养记录应包括电梯维护保养见证单、电梯维护保养急修见证单、电梯故障登记表等。

同时应协助采购人搞好设备管理，帮助采购人建立健全设备档案及相关的管理制度。

5、投标人在维护保养中应严格执行国家安全技术规范，保证其维护保养的电梯的安全技术性能。

始终贯彻“预防性保养”，确保故障消灭在萌芽状态。

6、投标人应根据每台电梯使用频繁程度，环境工作条件和电梯各部件在运行中的受损程度，制定电梯维护保养周期表。

如采购人有特殊情况，如来人接待、重大会议等，双方协商维保时间，尽量不影响采购人正常使用电梯。

7、保养完毕后，将保养单交电梯安全管理人员签字认可，然后交到采购人确认。

8、保养期内，投标人自行配备工作所需要的设备、工具及材料。

9、保养时设置现场安全警示标志,作业中应负责落实现场安全防护措施，保证作业安全。

至少保证两人进入现场维护保养电梯，确定一人为安全检查人员。

10、电梯发生常见故障时，投标人必须在30分钟内赶到现场，并采取相应措施处置。

11、发生电梯关人事故时，采购人应立即通知投标人，投标人必须15分钟内到达现场，并采取必要的应急救援措施。

紧急情况下，采购人直接拨打110
求援，由110联动专业救援队伍进行救援。

12、投标人提供驻点服务，由采购人提供办公场所，7×24小时服务，在非工作时间内进行保养服务时，不再加收其他费用。

13、采购人有来人接待、重大会议等重要活动时，投标人需派专门的维护保养人员到达现场，提供全程服务。

14、投标人每月向采购人书面提交所维护保养电梯情况的报告等。

15、根据采购人实际需要提供电梯操作的安全教育。

（5）对电梯维护保养人员的要求
1、遵纪守法，了解相关的法律法规。

2、电梯操作人员具有特种设备（电梯维护保养）作业人员证书。

3、具备相关的专业知识和实际能力，熟悉业务。

4、身体健康，品行良好。

5、树立全心全意为业主服务的意识，强化服务观念，服从安排，认真负责，重操守、重诚信。

6、统一着装、挂牌上岗。

（二）安全责任。