高铁物业案例研究

东海道新干线和山阳新干线，带动旅游 人口每年2亿人次，产生的食宿、旅游等 的消费支出约为5万亿日元，增加就业50 万人。高铁建成后，客流量的诱发率平 均为25%，
高铁对沿线产业的影响
4 沿线旅游、商贸产业的发展
东京229公里的大和市，在建成上越新 干线浦佐站后，诞生了国际大学，观 赏戏剧会、茶道会的机会增多，美术 馆、音乐厅的建设也增多。
• 两条代表性线路 “东海道” 及“山 阳”新干线的营业 收入与支出之比分 别达到了100∶42及 100∶66，表现出很 好的收益性。
• 日本于1963年初建 设的东京至大阪的 “东海道”新干线 到1971年已收回了 全部建设投资，前 后仅用了8年时间。
运营量
30%
VS
70%
新干线 其他铁路
120
位于东京新宿副都心的西南 方向19-33公里处，距离横滨
新宿
市中心西北部约25公里的多
摩地区的丘陵地带；
多摩新镇
东西长14公里，南北宽2-3公
里，包括了东京都多摩市、
稻城市、八王子市和町田市
的一部分，是日本最大新镇； ♪ 为了缓解东京住房压力，日本政府采用以铁路为导向的新镇
新镇开发计划在1965年得到
年的累计效益
金额为17479
亿日元。
科技效益
新干线技术是集 各种技术大成的 新技术集合体， 其技术涉及了电 源电力、材料、 信息及控制、高 精度土木工程、 防震等众多领域， 由于新干线的开 发带动了这些学 科领域的发展， 使得日本的交通 综合技术站在世 界前列，其长远 效益不可估量。
投资效益
日本第一条新 干线的总投资 额为4000亿日 元，基础建设 投资直接拉动 效益按1∶1.16 计算，当年新 干线的开工也 为日本经济发 展提供了相当 的动力。
里昂距巴黎2小时（1981年TGV开通）
•从1983年至1990年，站区周边区域办公物业从 17.5万平米增至25.1万平米，整体增长43％，年 均增长5.2％。 •商务乘客人数增加最多的是服务、贸易相关行业 的旅客。整体商务旅行乘客增加了约56％，其中 与服务、贸易相关的乘客人数暴涨了112％。
1 案例参考--- 对沿线城市的影响：促进城市开发和房地产的加速
信息产业的聚集和发 展进一步带来大量的 高素质产业人口
生活质量的提升进一 步带动产业的聚集和 高素质人口进入
高素质人口聚集促进 社会服务业的繁荣与 升级
案例研究：从经济效益角度看日本新干线
直接效益 间接效益
新干线事实上已成为直接效益非常高的投资项目
• 目前新干线的运输 量约占日本铁路运 输量的30％，而营 业收入则占了45％。
•空间区位：旅行时间的减少使南特和巴黎的联系 更加紧密了，对企业选址、扩张和迁移的影响非 常大，许多公司将总部从巴黎迁到南特。 •城市形象：TGV车站建筑被更新为现代的流线型 帆船造型寓意着高铁连通了大西洋。另外，由于 TGV的高科技性和其在商业上的成功，对南特产 生了渗透性的影响。TGV开通后南特开始积极的 招商，并帮助企业在南特扎下根来。 •直接影响：提高城市可达性、降低了旅行成本、 提高了生产力、产生了企业选址的积聚效应。
海湾地区快速运输系统
有利于区域形成强大而密集的城市中心,促使城市土地密集发展;区域与区域之间
的资源和信息、技术的重新分配
1 案例参考--法国高铁
法国TGV对沿线城市发展的影响：促进城市开发、房 地产和服务业加速发展、吸引了企业落户
巴黎 勒芒
南特
旺多姆
里昂
南特距巴黎1.5小时（1989年TGV开通）
全美最富有的100个郡
排名第5
全美本科学历人口比例最高
的10个郡
排名第2（56.3%)
交通仓储 教育服务 艺术娱乐休闲
房地产 贸易
企业管理 其他服务 金融保险
医疗 住宿餐饮
零售 管理支持服务
专业服务
信息信息
0.99% 1.25% 1.36%
2.38% 3.07% 3.39% 4.97% 5.70% 6.61% 6.93%
日本高铁
进了沿线知识经济的发展
2.5 2
1.5 1
0.5 0
全国平均水平 干线沿线 非干线沿线
人口增长 1.13 1.35 1.07
工商企业数量 1.2 1.49 1.15
财政收入 2.19 2.5 1.9
东北新干线沿线与非沿线城市就业人数统计
年份
1970年 1982年（通车） 1995 年
沿线城市就业人数 1.0
Port Sunlight （英国，利物浦） 筑波科学城（日本，筑波）
副中心新城
东京临海副中心新城（日本，东京） 拉德芳斯副中心（法国，巴黎）
行政中心新城
Canberra（澳洲，堪培拉） Brasilia（巴西，巴西利亚）
资料来源：文献检索、世联分析
案例1：TOD新城——日本多摩
多摩新镇基本概况
•沿线知识经济的发展1、为沿线各城市资源、 技术资源、生产资源和市场间的优化组合提 供便利条件；2、促进新知识的产生和流动； 3、带动高新技术产业的发展。
1 案例参考--- 日本新干线促使二产结构的调整和升级、三产的快
日本高铁
速发展
1 促进沿线产业带的形成
新干线将京滨、中京、阪神、北九州4 大工商业地带连接起来的静冈、冈山 、广岛等兴建新的工业地带，形成沿 太平洋伸展的“太平洋工业带”
同，可以分为6大新城发展模式
1 粗放型城市发展
模式
2 过渡型城市发展
模式
3
新城发展 模式
新城发展模式
田园新城 TOD新城 边缘新城 产业新城
国际案 例
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦） 千里新城（日本，大阪） 多摩新镇（日本，东京都） 沙田新市镇（中国，香港） Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
大企业落户沿线中小城市
促进当地经济发展
4
1 案例参考--- 日本新干线的建设目的：紧密3个沿海工业带的联
日本高铁
系、加强经济辐射力、缓解交通压力
盛冈
3 新泻
大宫 4
横滨 东京
1 名古屋
神户
大阪
2
博多
•20世纪50年代后半期，形成了东京、横滨、名古屋、 大阪、神户等“沿海型”工业地带，3大经济圈 成为日 本经济发展的“火车头”（以东京、横滨为中心的关东 经济圈，以名古屋为中心的中部经济圈，以大阪、神户 为中心的近畿经济圈）。
10.20% 11.52%
14.82%
18.58%
资料来源：美国政府统计网站；Fairfax经济发展委员会
Fairfax的发展以中产阶级和生产型服务业的 郊区化为起点，形成了产业与人口不断升级
的良性循环
市区的高昂地价推动 信息技术服务产业的 郊区化
优质居住社区建设吸 引高素质的中产阶级 郊区化
中产阶级的郊区化为 信息产业聚集准备了 劳动力
2、限制私家车发展，鼓励铁路捷运系统的使用 政府制定了交通补助政策，承担雇员通勤成本，因此人们对交通时间 敏感，而不是交通费用； 增加了对快速铁路的依赖性。
3、政府主导，与铁路运营商共赢的开发模式
4、交通网络和节点整合 车站广场的建设、行人友好氛围的营造以及公交出租车站等换乘站点 的建设； 保证TOD站点的强大辐射力和吸引力。
运行线路
法国
巴黎至马赛的地中海TGV 巴黎至波尔多的大西洋 TGV 巴黎至伦敦穿英吉利海底 隧道的欧洲之星TGV 巴黎至布鲁塞尔的THALYS
西起巴黎东至德国法兰克 福的东部TGV 莱茵－罗纳TGV 里昂至意大利都灵TGV 法国阿维尼翁至西班牙 FIGUERAS TGV
• “Y”的底端在中心商业区内
100:42
100
80
60
收入
40
20
支出
0 东海道线
运营收入
45% 55%
新干线 其他铁路
100:66
收入
支支出出
山阳线
案例研究：从经济效益角度看日本新干线
直接效益 间接效益
新干线是一项成功的选择，不但取得了很好的经济效益， 而且对推进整个日本社会的现代化进程起了巨大作用
经济效益
1970年，东京— 大阪新干线带来 的全产业增加值 为2238亿日元， 这个数字相当于 当年日本国民生 产总值0.3%， 而建设新干线的 总投资额为4000 亿日元，即不到 2年的时间“产 业发展的间接效 益”已超过新干 线的建设投资。
1.3
1.85
非沿线城市就业人 1.0
1.3
1.54
数
•通向仙台、岩手的东北新干线1982年开通 后，沿线城市的人口和企业分别增加30%和 45%，地方财政收入明显增加。
•促进了人员流动，加速和扩大了信息、知识 和技术的传播，从而带动了地方经济发展， 缩小了城乡差别。
•将沿线各城市连接成扩张功能区或整体的经 济走廊。
根据国际和国内高铁站点研究分析表明：高铁对于沿线物业的 角度 影响体现在交通的的高效率和变输能力，以及人群的集中能力，
城市区域空间范围、产业结构、发展理念将产生巨大变化
法国TGV高速火车已形成以巴黎为中心、辐射法国各城市及周边 国家的铁路网络，使法国和欧洲各大城市之间的距离迅速拉近， 为法国的国土规划整治和各地区发展作出了不可忽略的贡献
• 沿公共汽车线路带状发展, 沿公共交通线伸展出几条 相对高密度的发展带，布 置城市住宅和就业岗位,这 样通过有限的伸展轴,可避 免城市的圈层扩展
• 沿轴线布置土地开发,增加 对客流的吸引率,形成和交 通设施的集中建设,必然带 来土地交通可达性的提高, 促进城市的良性循环
美国著名的BART(Bay Area RapidTransit System ,旧金山
高铁沿线城市房地产交易量和价 格的到了较大的提升，特别是站 区周边区域上升明显。
2 加速沿线城市房地产发展
高铁对沿线城市的影响
沿线文化教育产业的发展 3
由于城市空间区位的改变，与大 城市联系的紧密性提高，吸引了 大学、科学园等落户。
与大城市联系的紧密性提高，吸 引了大量生产企业和商贸服务业 公司将总部搬迁至沿线中小城市
案例2：空港产业带动—美国费尔法克斯郡（Fairfax）
Fairfax已经成为美国最大最成功的新城
杜勒斯高速公
杜勒斯国际机场路
华盛顿特区
Fairfax county
Fairfax的绝对支柱产业
——以信息技术服务为龙头带动的现代服务业
服务业各部门从业人数所占比例（2001062平方公里 人口：约100万 距离杜勒斯机场16公里 距离华盛顿市中心10公里 杜勒斯高速公路穿郡而过 美国最成功的新城RESTON 坐落于此
发展计划。
批 准 ， 到 1996 年 共 建 有
2.608万套住宅，新镇中心位
于多摩火车站区设有商店、
银行、企业、事务所、政府
机关、学校、研究所、公共
福利和文化娱乐设施。
多摩新城开发的成功之处
1 、限制城市中心发展，促进站点周边高密度高强度发展 控制在东京中心的就业和人口的集中，包括限制在东京中心区建设工 厂和教育设施； 鼓励在铁路站点周边的高强度发展。
时间效益
环境效益
高速的移动系 新干线是一种
统可创造大量 对环境负荷小
的时间经济价 的运输工具，
值，根据《日 其能耗、COX、
本运输白皮书》 NOX、噪音、
的数据，至
交通事故等因
1995年，东
素折合成金额
京—大阪新干 的效益评价每
线创造的单纯 年约为731亿
的时间效益为 日元，至1995
1.7兆日元。
沿线文化教育产业的发展 3
沿线城市产业结构的调整 2
1975年新干线从大阪进一步延伸到九 州后，冈山、广岛、大分乃至福冈、熊 本等沿线地带的工业布局迅速发生变化 ，汽车、机电、家用电器等加工产业和 集成电路等尖端产业逐步取代了传统的 钢铁、石化产业。
2 发展模式 依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不
•当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的3%， 却承担全国客运总量的24%和货运总量的23%。
新干线 区间
1
东京-大阪
2
大阪-博多
3
东京-盛冈
4
大宫-新泻
开业时间 1964年 1975年 1982年 1982年
距离 515.4 553.7 496.5 269.5
1 案例参考--- 新干线带来了人口、知识、技术的高速流动性，促
法国高铁
发展，吸引了企业、大学、科学园落户
• TGV是那些已经存在发展条 件的地方经济发展的催化剂。
• 对企业选址和搬迁来说TGV 只是一个因素，城市整体经 济环境、交通网络、政府公 共服务等都是企业考虑的重 要因素。
1 TGV网的扩张驱动沿线城市开发
1996年统计有23个大型开发项目分布在 TGV沿线。地方政府将与TGV网路接驳 视为地方经济繁荣的象征，他们与私人 业主一起在铁路车站周边地区展开了的 规模的城市开发。