对新企业会计准则中投资性房地产准则的探讨

对新企业会计准则中投资性房地产准则的探讨
《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称准则)是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定。

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。

但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

本文对投资性房地产准则的基本内容进行了分析，并在此基础上，提出了投资性房地产准则的变革对企业核算的影响。

标签：新企业会计准则投资性房地产分析影响
随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段，逐渐成为一种普遍的经济现象，有的企业以此为主营业务，更多的企业在经营其他业务的同时兼营房地产投资。

以往的会计处理总是把这些投资性房地产作为一般固定资产看待，并按估计年限计提折旧，掩盖了投资性房地产价值，不能反映企业的真实会计信息。

投资性房地产作为一项投资，不是传统意义上的固定资产，且投资性房地产高风险高收益，作为一般性固定资产进行处理显然是不合适的，因此，需要把投资性房地产从固定资产中划分出来进行会计处理。

新颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》的适时推出，成为此次新准则体系中的一个的突破和新亮点。

一、投资性房地产准则基本内容的分析
(一)如何对投资性房地产进行确认，计量和相关信息披露
1、准则第二章第七条规定：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

此条规定进行投资性房地产初始计量的方法是用评估方法中类似成本法计算各项支出的方法进行初始确认，达到企业会计初始计量的目的。

2、准则第三章第九条规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。

准则第三章第十条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

在进行投资性房地产后续计量中，采用公允价值模式和成本模式两种方法进行计量。

达到相关条件公允价值模式应优先成本模式。

所谓“公允价值”是指买卖双方均自愿地在对被交易资产相关情况拥有合理理解的情况下进行公平交易而成交的金额。

公允价值模式类似房地产估价中通常所讲的市场比较法。

3、准则第十九条规定：企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：(1)投资性房地产的种类、金额和计量模式；(2)采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；(3)采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；(4)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；(5)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

此条规定表明企业在披露投资性房地产信息时，应提供成本模式或公允价值模式的计提资料和相关信息。

此内容类似于为企业提供一个完整的投资性房地产估价报告并叙述处置的影响因素。

二、新企业会计准则——投资性房地产的影响分析
1、正式奠定NA V方法作为房地产上市公司估值的核心地位。

虽然目前市场上也已经应用重估净资产值（NA V）进行估值，但这更多的是市场行为，而新会计准则（公允价值模式）的推行必将引导市场对该项方法进一步的认可。

而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NA V的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。

2、短期内将对信息披露不充分的公司将产生更大的积极影响。

我们认为相关公司采用公允价值的会计准则记帐取代成本模式记帐的行为应该属于会计政策的变更，因此在采用新会计准则（公允价值模式）的首年，各相关公司将会采取追溯调整的方式，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模，尽管我们认为ROE也可能相对下降，但这主要是由于会计政策的变化，并不会影响到公司实际的投资价值。

由于在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业都是以历史成本计价，而且一般情况下都存在一定程度的升值，因此我们认为如果采用公允价值模式的新会计准则，那么会引导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面，当然这些公司的长期投资价值依然主要由这些物业的质量所决定。

3、相关公司每年净利润的波动程度会增大。

我们认为如果相关公司采用新会计准则（公允价值模式），并在实行新准则的第一年采用追溯上一年的所有者权益的话，那么该公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产物业的升值程度。

折旧和摊销问题不会对该公司每年的净利润产生实质性影响。

因为尽管不直
接计提折旧和摊销，但在评估公司投资性房地产的公允价值时，也会考虑到折旧和摊销问题，所以我们认为只要市场相对有效的话，即公允价值评估合理的话，折旧和摊销问题只是从“显性”转入“隐性”，变换一个名目而已。

公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。

目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用新的会计准则（公允价值模式），总体上每年的重估增值额（即使考虑相应的折旧和摊销后）应该持续为正值，计入当期损益后当年的净利润预计将会得到持续的额外提升，但如何评价这种由于增值带来的利润增加需要市场进一步达成新的均衡，并且对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。

4、税收问题存在一定的不确定性因素。

由于国家税务局尚没有发表相关的意见，因此我们无法判断相关税收会作出如何调整。

对房地产税的影响短期不必考虑，但长期存在不确定性。

目前的出租类房地产物业交纳的房地产税主要有两种征收标准：按租金收入的12％或者按投资性房地产物业原值的一定比例（一般为其12％，再给予一定的折扣），从实际操作过程中，由于一般公司多采用后一种方法（相对便宜）。

那么在实行新的会计准则后，采用何种基数来征收房地产税是会影响公司的实际现金流出数量的：如果维持原有的税收标准不变的话，那么新的会计准则对房地产税没有影响；但如果采用重估资产价值作为计税基础的话，那么相关公司的税赋很可能会增加。

我们认为在目前的情况下，国家为了鼓励相关公司尽早采用新的会计准则（公允价值），很可能会维持原有的政策不变。

因此我们对税收影响的总体判断是，短期内新会计准则（公允价值模式）的实行不会对相关公司造成实质性的税收支出影响，但从长期看，存在着不确定因素。

5、实际执行存在一定的难度。

采用公允价值的新会计准则的前提是必须有比较活跃的相关交易市场和客观公正的评估机构，而在这两点上我们的基础都比较薄弱，这就在客观上存在操纵利润的可能。

另外对那些投资性房地产数量较多的公司，每年增加的评估费用也值得考虑。

总之，我们认为新会计准则（公允价值模式）的采用是大势所趋，将会被越来越多的公司所采用，同时这一会计准则的应用也有利于提高公司的信息披露，从长远看将大大提高市场的效率，并会提升相关公司的投资价值，因此我们首要的操作建议依然是我们一贯坚持的观点：强者恒强。