物业工程部前期介入指引

一.计划尺度
项目分项尺度备注/图片
总
体规划修建
总体
结构
1.发起接纳围合式修建，四周衡宇，中庭景观；
2.坐北朝南，多接纳玻璃窗；
3.应考虑每一户的私密性。

收支
口设
置
1.小区入口应结合景观设计值班岗亭和宁静岛，值班岗亭宜
部署在人行收支口一侧，宁静岛宜部署在车行道的进出道闸
中间。

注意宁静岛和岗亭设置应考虑车辆的转弯半径。

发起
在小区入口设置出租车停泊位；
2.有学校的收支口应设置在小区外，应有家长接送区；
3.住宅小区总坪收支口不宜凌驾3个（40万平米以上的小
区可以考虑设计4个），其中一个设为人行主收支口。

地下
车库收支口应和总坪收支口结合在一起，以低落后期治理本
钱。

住区交通实行全封闭式治理；
4.商业收支口应与住宅收支口离开设置；
5.主要门路和收支口人车分流，在设计和设施配置上考虑到
限速要求及回车余地；
6.园区大门口设总平面图；
7.收支口造型与修建气势派头相匹配，有一定的宣传效果；
8、道闸设为栅栏式，且与岗亭、宁静岛之间不能留空隙。

若无地面停车位的车库收支口道闸一律设置在地下。

道闸设在地下的样式。

地
面也接纳该样式。

9、人行收支口分为业主专属通道和访客通道：
①、业主专属通道接纳箱式双摆闸机，宽度为（净宽为）。

访客通道为（净宽），接纳箱式单摆闸机；收支口旁设置有
非机动车道的，发起安装滚闸机，像地铁进出一样（如图样
式）；
②、摆闸机均用门禁控制。

进去刷卡，出来自行按钮。

刷卡感到器离门应有的距离；
③、应在收支口及岗亭处设牢固摄像机（摄橡机应有逆
光赔偿功效），分别监控车行和人行；
④、应在整个收支口上面设置与项目气势派头相一致的
防雨步伐；
⑤、业主卡应具有一卡通功效。

摆闸机样式
滚闸机
样式
岗亭
样式
1.岗亭样式应与修建气势派头相匹配；
2.岗亭设置要四面通透，方便视察来往车辆和行人，大岗
亭大于9平方米，小岗亭（移动）小于2平方米，大于
保洁东西间、拖把池、取水点1、电梯公寓大堂应设置向外单独开门的保洁间（3－5平方米），并设置给水点和220v10A五孔插座及地漏；
2、发起水景水绿化、保洁循环使用；
3、园区绿化取水点在靠围墙侧按每50米设1个，接纳快速讨论连接器。

保洁取水点在每幢楼的单位收支口四周绿化带中设1个，约0.2平方米，外貌贴石材，设置汀步进入，作景观部署。

中庭、岗亭各设置一个保洁取水点。

商业街每100米设置一个保洁取水点。

可于绿化带上设置；
4、应在单位大堂和楼层每隔断5层设置一个保洁取水点（可设置于水表井里。

并同时做拖布池，拖布池应作防水处置惩罚和贴瓷砖）。

5、目前保洁取水点尺度不统一，位置不范例；发起设计到排挤层处，方便使用，淘汰景观效果的滋扰，保洁取水点的的池子下沉，不低于雨水井深度方便排水即可。

噪音问题生活
水泵
房
1、需在四面做吸音板，水泵底座应加减震垫，加软连接，
出水主管线需要加减震吊环。

最好是设计水泵房时远离住
户。

电梯
机房
1、离住户较近的电梯，安装时候底子加减震垫，打仗器加
减震垫，墙壁需要做吸音步伐。

选择低噪音的排电扇。

1、翡翠城一期电梯机房常
引起业主投诉。

中央
空调
机
1、做噪音处置惩罚，设计安装时要考虑排风口错开住户
位置，可选择低噪音设备。

1、翡翠城一期会所楼顶的
中央空调排风口离住户比
力近，未做防噪步伐。

经
常引起业主投诉。

噪音问题发电
机房
1、发电机的噪音：应做降噪处置惩罚，设计时考虑离住户
位置要远。

2、发电机排风口位置：应离住户要远，设计时应做噪音处
置惩罚。

3、设计时宜紧邻配电房。

1、翡翠城一、二期的发电
机位置和风口由于离住户
比力近，噪音未处置惩罚
好，经常引起业主投诉。

车库
收支
口挡
水沟
的雨
水篦
子
1、车库收支口挡水沟的雨水篦子应使用加厚井盖，井沟沿
不能太低，井盖与沟沿要平。

一二期的车库收支口井盖
太薄，安装不平。

导致车
辆收支时有很大的噪音。

四．景观尺度
项目分
项
尺度
备注
绿化绿
化
植
物
搭
配
1.总坪上散水沟边不宜覆土种植景观绿化植物；
2.围墙周围或安装红外线的地方，不要栽主干低、分支过
多的的树木，制止红外误报；
3.考虑各区四季的植物差别生长周期效果的搭配和喜阴喜
阳的植物搭配。

特别是小区、商业街大门应四季有花；
4.房前屋后少种植柏树、玉兰、万年青之类有特殊意义的
植物；
5.少种植草坪，种植长势较慢的草坪；
6.在车道拐弯处不种植可能遮挡视线的植物。

水景生
态
湿
地
、
水
池
1.制作成生态水池湿地，并能保持正常的水循环（淘汰不
须要的用水量）；
2.生态湿地周边设置警示标记、种植植物考虑耐湿润的植
物；
3.池底不应用马赛克砖粘贴，也不宜用鹅卵石，因易脏，
且不易清洗。

水
景
喷
泉
1.排水口设置在水池最低位，水能够自然排出（最好竖排）；
2.园区水池3小时内能够排空，3小时能够到达使用位置；
3.水池防水应高于池壁，水景喷泉安装定时器。

且接纳双
级漏电开关控制；
4.总坪上尽量淘汰景观水沟，若设置则水沟边不宜种植景
观绿化植物，且水沟周围应用护栏围住。

5.将景观泵坑设置在景观水池外，接纳带盖的连通管连通
水池和泵；
6.所有水池应有较大抗洪能图式的溢流口。

便于水泵出现妨碍后可以
单独维修
修
建小品及门路修
建
小
品
1. 修建小品需和园区景观气势派头保持同一，尽量少接纳
铁制小品、钢化玻璃顶棚及木制品。

宜接纳混凝土浇制的仿制品；
2. 小区总坪铺装转角处应有掩护步伐，以防植物被踩死，
应在景观施工图上明确转角区域节点图；
3. 园区总坪尽量少接纳地面埋地射灯、水下射灯。

设
施
水
、
电
井
盖1.总坪上大众污水井应设置在绿化带上，主要机动车门路
路面少用石材门路及石材井盖，如接纳应有方便开启的拉手；
2.园区内主给水管分段阀门能分区分栋断绝（接纳环网供
水）,出现爆管不会造成大面积停水；
3.强弱电井应有排水步伐。

标高应高于旁边的散水沟的标
高，防备雨水进入电缆井或电缆沟；
4.井盖上应有项目分类编号，尽量接纳复合井盖，消防车
设施
道上井盖应承重20T 以上。

散
水
沟
1. 找好坡度使排水能够保持顺畅；
2. 水篦子结实耐用；
3. 门路上排水应以路边的点状过滤式排水坑和横断式的门路排水沟相结合，遇强阵雨时能实时排放；
4. 排水沟底部及有垫层，且上部应设置滤网，应有防泥土进入步伐；
5. 由于覆土与地面直接打仗，下雨与绿化浇水，造成泥土满地都是，发起路沿铺设一个小沟排水以及沉淀与缓冲，每隔30-50米的距离设置小集水井会合收水排放至雨水井，路沿可以铺上石子装饰（渗水式排水路沿）。

防蚊网 1. 在总坪上有下水道口的地方安装防蚊匝，实现这一技能可有效提高小区情况卫生，真正提高客户满意度； 2. 总坪应凭据1-2万平米设置一个大型防蚊灯。

属新技能运用 色泽照明效果 色
泽
照
明
效
果
1. 灯具分区治理设置为根本照明、色泽照明、节日照明三类；
2. 造型应在主通道亮（200），选用4米左右高杆庭院灯或2米左右园林庭院灯，双回路以上设计；
3. 幢间通道暗（50），选用帮助草坪灯，接纳暖色节能灯，灯罩的透光性应好；
4. 启停控制根本照明及色泽照明应设置时间控制，节日照
明用空开控制；
5. 防盗步伐 ：灯具应用专用螺丝结实，备用电源箱应考虑
防盗性能；
6. 能耗属性：尽量接纳节能灯为光源，少接纳白炽灯或金
卤灯为光源；
7. 调换便利性：灯具应能够通过东西调换，不得接纳粘贴工艺；
8. 特殊及消防要求：水池或有台阶等有宁静隐患区域应增加照度；
9. 检验箱宁静：配电箱应接地且有专用锁封闭；
10. 计量：重要设备及大众区域应设置专用计量电表，并有效验标识。

项目 分项
尺度
备注
六．标识系统尺度：
（三）办事提示类
十二。

泛会所（排挤层）尺度：
十三、地下车库划线设计与施工尺度：
十四智能化系统设计参考
1、总则
体例说明：主要从使用效果和节约投资出发，团体公司在以往项目上所配置的智能化系统都比力全面，但从实际使用效果上,阐发部分智能化系统配置及设盘算为不公道，有些设备由于多种原因形同部署如：停车场系统自动发卡机、巡更系统，地下车库单位门禁设备配置不公道，围墙摄像机无法到达夜间使用求。

为制止不须要的重复投资及后期施工时尽可能淘汰修改，结合以往已投入使用的智能能化系统使用情况，我部分凭据智能化系统前介尺度及与业主生活息息相关的部分智能化系统，提出常用部分智能化系统设计要求及功效需求
适用范畴：新建居住区智能化系统区总体计划、智能化系统方案制定、智能化统开端设计、智能化系统施工图设计等。

2 、范例性引用文件
下列文件中的条款通过本尺度的引用而成为本尺度条款的，
GB/T50314-2006 智能修建设计尺度
GB/T50339-2003 智能修建工程质量验收范例
GB/T50311-2000 修建与修建群综合布线系统工程设计范例
GB 50198-94 民用闭路监督电视系统工程技能范例
GB 50174-93 电子盘算机机房设计范例
GB 50057-1994 修建物防雷设计范例
GB 50343-2004 修建物电子信息系统防雷技能范例
JGJ/T 16-1992 民用修建电气设计范例居住小区智能化系统建立要点与技
能导则（修订稿）
CJ/T 174-2003 居住区智能化系统配置与技能要求
GB/T 7946-2008 脉冲电子围栏及其安装和宁静运行
3、系统结构组成
智能化系统设计参考主要由宁静防备系统、大众治理系统二部分组成，见下图。

4、宁静防备系统
4、1可视对讲系统
4、1、1可视对讲系统设计要求及功效需求
4．2门禁系统
4．2．1门禁系统设计要求及功效需求2
4
4．3 停车场系统
4．3．1停车场系统设计要求及功效需求
双车道收支口安装图示
4．3．2停车场系统设备安装布点数量及要求
分类 设计要求
主要功效
智 能
停
场
车 场 系 统
系统接纳非打仗式感到识别IC 卡对进出车辆进行治理，
车牌识别与卡片结合 配备远距离读卡设备，读卡距离大于≥3米
具备防重入、防跟车功效
凭据园区设计情况接纳直干道闸或栅栏式道闸 直干道闸具有防撞、防砸车等功效
停车场系统联网接纳TCP/IP ＋485方法联网， 车位实时显示功效，剩余车位数量等 门禁、停车车发卡电脑配置在客户办事中心并与办事器联网。

配备打印机 具有语音提示功效，提示出、入场信息及收费金额等
停车场系统、门禁系统、消费系统使用统一数据库平台，数据库办事器安排在监控中心 停车场收支口控制设备与监控室办事器具备系统联网功效（选配）
配备图像比拟系统 ，
图像收罗摄像机须选用具备强光逆转功效 系统应该具备独立运行能力,在没有联网的情况下,同时能启用并实时计费
凭据项目物业后期治理模式配置出卡机或出票机（选配）
停车系统岛屿设计位置时发起设置在水平面位置，严禁设置在坡道上
停车场系统软件架构须具备开放性，能够融入其它治理系统
4．4 周界防越系统。