银行经营场所物业按揭贷款管理办法(试行)模版

xx银行经营场所物业按揭贷款管理办法（试行）
xx总发〔xx〕76号，xx年4月28日印发
第一章总则
第一条为进一步支持中小微企业发展，满足中小微企业客户购买生产经营场所的需求，缓解客户因一次性大额支出而造成的资金周转困难，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国民法通则》等法律、政策规定及我行有关的信贷管理制度，制定本办法。

第二条经营场所物业按揭贷款（以下称“置业贷”）是指我行向符合条件的借款人发放的用于购置经营场所物业，并以其所购买的物业为抵押的贷款。

第三条经营场所物业是指企业法人进行生产、经营、服务的基本场所，为已竣工验收的办公用房、商业用房（商铺）、厂房，但不包括自建、参建的房产。

第四条置业贷分为两种模式：
（一）由我行与开发商签订《合作协议书》（见附件1），开发商向我行推荐客户；
（二）客户直接向我行申请贷款用于购买物业。

第五条办理本业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第二章基本规定
第六条置业贷主要适用于需购买办公用房、商业用房（商铺）、厂房的法人企业，重点支持生产能力达到饱和，存在扩大再生产需求的成长型中小微生产企业。

第七条借款人申请条件：
（一）申请人应当是经工商行政管理机关核准登记的企事业单位或个体工商户；
（二）持续经营跨两个年度，收入来源正当、稳定，有
按期归还贷款本息的能力；
（三）组织机构健全、经营管理规范；
（四）所购置经营场所物业以自用为主；
（五）在我行开立基本账户或一般账户, 具有贷款证(卡),且信用记录良好；
（六）在我行信用评级B以上（含），资产负债率低于75%（含）；
（七）我行规定的其他条件。

第八条合作开发商必须具备以下条件：
（一）有合法的房地产开发和经营资格的能力，有较为固定和健全的市场营销网络；
（二）开发商必须拥有开发、销售若干套楼盘的成功经验且符合开发资质要求；
（三）有合法齐全的房产销售手续及竣工验收合格的相关证明；
（四）合作前与我行签订有置业贷业务合作协议书；
（五）有独立的对外担保资格和能力，愿意在产权证移交借款人之前为其提供连带责任保证；
（六）在我行开立专门的房产销售结算账户，有一定的经济实力；
（七）我行规定的其他条件。

第九条贷款额度。

原则上，置业贷最高额度不得超过该物业合同买卖成交价的50%，具体贷款额度应按不同时期国家政策规定和我行有关规定执行。

第十条贷款期限。

在确定贷款期限时要综合考虑借款人的经营状况、担保方式等因素合理确定贷款期限，最长不超过10年，且不得超过借款人法定经营期。

同时，贷款到期日距抵押物业剩余使用年限一般不得少于10年。

第十一条贷款利率。

置业贷利率按中国人民银行有关利率政策和我行有关贷款利率规定执行。

第十二条担保方式。

置业贷以借款人所购置的物业作为抵押并且追加阶段性保证的方式，不得采用信用方式。

即在所购房产的所有权证、土地使用权证和抵押登记办妥之前，由开发商或我行认可的第三方提供足额有效、阶段性连带责任保证。

第十三条还款方式。

贷款期限在1年以内（含1年）的，采取到期一次偿清贷款本息的方式。

贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。

偿还贷款本息的方式可选择等额本金还款或等额本息还款方式：
（一）等额本金还款方式：
每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（贷款本金-已归还本金累计额）×日利率×实际天数（二）等额本息还款法：
月利率×（1＋月利率）还款总期数
每月还款额＝贷款本金×
（1＋月利率）还款总期数－1
第三章业务流程
第十四条业务受理：
借款人申请置业贷应书面出具借款申请书（见附件2），并向我行提供以下资料：（一）企业基础资料（同我行固定资产贷款所需资料）；
（二）符合规定的购房合同、协议或其他批准文件；
（三）企业购房首付款收据原件及复印件（首付款不低于购房合同金额的50%，按实际贷款额差额确定）；
（四）抵押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押的证明；
（五）开发商同意提供担保并承担连带责任的书面保证；
（六）我行要求提供的其他文件或资料。

第十五条业务调查与审查
贷款经办行受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对置业贷申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实。

贷前调查应以实地调查为主、间接调查为辅。

业务调查、审查要点如下：
（一）借款人的偿债能力。

调查中应特别注意借款人借款动机是否正常，是否存在开发商以借款人名义申请假按揭贷款的可能；
（二）所购房产为商铺或办公用房的地理位置是否优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚；
（三）物业应符合本市商业网点规划要求，定位准确，经营场所物业前景较好；市场价值稳定或有上涨趋势；经营场所物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；
（四）借款人同意抵押并办理抵押（预）登记的意见表达是否明确、具体；有权处分人签章、日期是否签署清楚；
（五）当经营场所物业为二手现房时，经办客户经理应通过实地走访确认该物业是否存在任何租赁关系，谨慎对待此类物业。

经办支行同时需对开发商进行资信调查、项目有关资料的审核以及对开发项目进行实地考察，应
包括但不限于以下内容：
（一）开发商的资信状况，项目合作是否可行；
（二）开发商提供担保的资料是否完整，盖章、负责人签字是否完整、清晰；
（三）开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、竣工验收情况、市场销售前景；
（四）贷款的风险分析及对贷款行可能造成的影响；
（五）开发商是否具备合法有效的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

第十六条业务审批。

客户经理完成调查审查后按经办行（部）机构授信业务权限进行逐级审批，并审核：
（一）按规定报批的各种文件材料是否完整、合法、有效；
（二）报批贷款的审查（评审）意见、理由和依据是否充分；
（三）报批的贷款是否符合我行贷款政策和贷款投向；
（四）贷款的金额、期限、利率和贷款方式的确定是否合理、合规；
（五）是否符合本办法规定的其他条件。

第十七条签订合同及办理抵押。

借款人需与经办行签订《经营场所物业按揭贷款借款合同》（见附件3）。

（一）经营场所一手房贷款流程：
1、借款企业和售房者签署《商品房预售合同》，借款企业交纳购房首付款；
2、借款企业到房地产管理处办理预告登记，将经办行设为预购商品房第一顺序权利人，同时追加开发商或第三方阶段性保证责任；
3、经办行全面审核相关文件后，发放贷款给借款人并划付到开发商在我行开立的账户；
4、借款企业取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及《房屋契证》时，再次到房地产管理处办理房地产抵押登记，确认经办行为抵押房产第一顺序他项权利人的法律地位。

（二）经营场所二手房贷款流程：
1、借款企业与售房者签订购房合同，并取得交纳首付房款的凭证；
2、原则上由售房者为借款人提供阶段性担保，担保生效后经办行发放贷款并划付至售房者在我行开立的账户；
3、售房者与借款人办理过户手续，取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及《房屋契证》；
4、经办行与借款人至房地产管理处办理产权抵押登记手续，将经办行设为第一顺序权利人。

第十八条发放贷款
经办行发放贷款前，必须确保借款人与售房者均在我行开立账户，通过全面审查审批后，根据借款人提供的购房合同，通过受托支付方式将贷款划付至售房者在我行的开立的账户。

第十九条贷后管理。

置业贷经办行应及时建立信贷业务台账，加强贷后管理工作。

通过定期与不定期检查与非现场监测，分析借款人经营、财务、信用情况，包括总收入、固定开支、变动成本、盈利情况等要素，掌握各种影响借款人偿债能力的风险因素。

（一）借款人提前归还贷款，应事先向我行提出申请，填写《提前还款申请书》（见附件4），经我行同意后归还所欠贷款。

借款人提前还款选择一次及多次还款形式，其中采用多次提前还款形式的，部分提前还款每年最多为一次，对已还的贷款利息将不再调整；
（二）借款人偿清贷款本息后，借款合同自行终止。

贷款经办行应及时办理抵押登记注销手续，并将他项权证证明等凭证退还借款人；
（三）置业贷形成不良的，贷款经办行应根据总行不良贷款管理的有关规定对其进行专门管理，及时制定清收处置方案。

对确实无法收回的不良贷款，按照相关规定对贷款进行核销后，应继续向债务人追索或进行市场化处置。

第四章附则
第二十条本办法由xx银行负责制订、解释和修改。

第二十一条本办法自发文之日起试行。

附件：1. 合作协议书（略）
2. 按揭贷款借款申请书（略）
3. 经营场所物业按揭贷款借款合同（略）
4. 提前还款申请书（略）。