西宁803工厂项目策划书

西宁89工厂项目策划书
一、案例及项目可SWOT分析
1、案例
OCT－LOFT华侨城创意文化园
OCT-LOFT华侨城创意文化园位于深圳华侨城原东部工业区内，地处华侨城东北部，东邻侨城东路，北靠侨香路。

园区占地面积约15万平方米，建筑面积约20万平方米，分为南北两区。

2004年下半年华侨城就提出了将工业区改造为LOFT创意产业园区的想法，通过将旧厂房改造为创意产业的工作室，引进各类型创意产业，如设计、摄影、动漫创作、教育培训、艺术等行业，还有一些有创意特色的相关产业如概念餐厅、酒廊、零售、咖啡等。

通过这些改造，使旧厂房的建筑形态和历史痕迹得以保留，同时又衍生出更有朝气更有生命力的产业经济。

2005年1月，OCT当代艺术中心进驻创意文化园南区；2005年12月，首届深圳城市\建筑双年展在创意文化园举行；2006年5月，华侨城创意文化园正式挂牌。

2007年起，北区项目改造建设开始推进。

华侨城相关负责人介绍，北区的定位是以创意设计为主的潮流前沿地带，作为艺术创作的交易、展示平台，融合“创意、设计、艺术”于一身的创意产业基地。

目前，在南区艺术气氛的带动下，北区吸引了设
计、建筑、家居、陶瓷等40多家具原创特色、国际著名的品牌商家及创意机构进驻，整个园区的品牌吸引力不断增强。

经过建筑、景观、标识、灯光、消防等全面的完善和改造后，华侨城创意文化园完成了第一阶段升级工程，并于5月14日正式整体开园。

园区除已引进上百家创意产业型公司、工作室外，还启动了3000平方米的艺术大众共享平台，并聚集了又一批涉及多个领域的前卫、先锋、创意、设计商家，如欧洲著名的家具品牌Vitra、汇集中外人文艺术书籍和复古黑胶唱片的旧天堂音乐书店、关注世界各地女性时尚创意生活和网罗世界各国女性艺术大家作品的《Little thing 恋物志》杂志官方概念店Little thing shop以及弘扬禅茶之道的岩陶等优质商家。

华侨城相关负责人表示，华侨城创意文化园在后续的规划发展中，还将会集结国际当代主流的设计力量，以关注和推动先锋设计为主要发展方向，包括产品设计、平面设计、空间设计、服装设计、数码、影像、动漫等多个设计领域。

同时通过定期策划举办专题展览、公开讲座、国际学术论坛、设计教育研讨等方式，引进国内外先锋设计理念，发现和展示最新的设计思潮，发掘和培养艺术设计人才，向公众展示一个更为丰富多元的设计与艺术文化窗口。

还有北京798工厂、尚8创意文化产业园、
2、SWOT分析
Strength:
1、废旧工厂改造，成本低，
Weakness:
Opportunity:
1、目前年轻群体是社会消费、创业、创新的主体。

Threat:
1、旧工厂拆迁威胁；
2、厂房租金上涨威胁；
3、周围环境，尤其是道路等改造威胁；
二、项目说明
打造一个微型文化创意主题产业园，集设计、广告、音乐、数码、美术、定制服装、美容美发等产业、还有时尚购物、主题文化餐厅、创意咖啡吧、车体酒吧、广场汽车影院、婚庆、婚纱摄影、体育、培训、咨询、汽车美容、SOHO一族
单身宿舍为构成产业的创业梦工厂和时尚购物天地。

突显文化时尚风景，体验时尚文化，创建属于青海西宁的SOHO地带,年轻人时尚消费天地，创业天地，启发创新的灵感地带。

走进这里，你可以想象你可以边欣赏时尚个性的人文风景：有废旧钢材建成的创意灯箱、有报废机器改装的嘻哈地带、网络流行元素的现实缩影、个性的潮流涂鸦、有LOFT 办公室，大家在充满创意主题文化的环境中创业、发展、进步，他们可以资源共享、可以交流创业心得、发展思路，他们一起共同筑建梦想。

三、项目定位
803工厂是以80后、90后创业、消费为支撑的青海SOHO 一族创业、发展地带，也是80后90后年轻人低端消费、娱乐、生活场所。

这里可以用以下几个词语标注：勤奋diligent、创新innovation 、个性character、潮流fashion
我们的团队的核心是：“执着于激情的奋斗、致力于青海创意产业、专注于时尚文化发展”。

四、项目规划设想
承租6000—10000平米（包括厂房、场地的所有面积）的废旧工厂。

再实施基本改造：
厂房改造：里面仅做水、电、暖气改造、粉刷、隔断处
理。

各入驻产业自行报备审核后装修，装修风格展现SOHO 风格。

厂区改造：楼宇或者厂房外部改造彰显潮流文化，保持原状砖瓦基础上涂鸦为主（虚拟网络游戏人物的涂鸦绘画）；厂区地面全部用地砖铺好，周围环境有尽量用废旧材料改造、简易运动设施：如篮球板等。

1、立彩色个性展板：上面是落户产业介绍、“勤奋diligent、创新innovation 、个性character、潮流fashion”等个性标注。

2、“创业之光”：由青海创业企业赞助并设计成灯箱，为企业宣传、广告之用。

3、立式高清LED屏幕（3m*4m），除用于厂区介绍、重大事件发布，主要用于广告发布。

改造为上述产业需要的铺面、办公室、培训教室、甚至简易宿舍。

详细规划，需找到合适废旧工厂，规划设计具体方案。

五、发展规划及战略思路
1、发展规划
第一步：3个月筹建，厂房内改造及装修，厂区改造。

同时，启动招商；第4个月入住创业户开始装修筹建，主题餐厅等一些项目启动并开始运行。

第二步：启动创业之光、立式LED屏、
2、发展战略思路
项目启动融资：
项目启动宣传：
招商宣传：
人气吸引战略：
六、项目预算及盈亏分析
总投资100万元，自有资金40万元，创业贷款30万元，而起贷款投入30万元。

分两期进行，项目初期厂房租金每季度交付5万元，整体改造50万元，其他费用2万元，年出租房屋租金收入50万元，流动管理资金10万元，每年净利润30万元，两年争取收回投资资金。

项目争取定位创业孵化基地，按照创业孵化基地政策，厂房租金及税收争取得到政府补助和减免，厂房尽量找国有资产厂房，所用的废旧材料尽量找企业老板无偿赞助。