物业管理招标现场竞标答辩

物业管理招标现场竞标辩论
招标现场竞标辩论
编写人： Jason Qian
北京初次物业管理招标由美林花园成功举办。

招标会上，由多位专家和客户代表构成的评委会针对每一家竞标单位都进行了“连珠炮” 式的现场发问，此中好多问题都是物业管理工作的一些焦点、热门话题。

以下是此次问答的优选。

第一辩论人：北京达文物业管理公司刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接收美林花园后要先收３个月的物业管理费作抵押，请问这类做法
的依据是什么？
答：我们依照的是北京市小区办的规定，要收２％或是３％的基金，这３个月的管理费要用于重要公用设备的改建和保护，因为高档物业需要比较高的支出，特别是工程管理方面，所以需要有适合的管理花费作为维修基金。

刘：北京市此刻没有对于要收物业管理费
押金的规定。

评论：物业管理费及公共代劳性服务项目预支押金或保证金的问题，法律法例对此无规定，能否收取需以两方在《房子使用、管理、维修条约》中的商定为依照。

季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修花费每年按２０％的速度递加，依照的是什么？你们采纳的是提取酬劳的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些举措？
答：第一，物业的保修应由发展商供给，但此刻的状况是发展商把维修花费都转给物业管
理公司肩负；固定财产都有必定折旧，维修费也应渐渐递加，２０％是我们依据当前的实质状况提出的。

第二点，在降低管理成本上，我们有特别明确的目标，在工程维修、保护方面，我们做到有章可循，因为此次美林花园招标中对一些功能安排不清，我们只好按一般测算值来确立。

评论：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目以外及保修限期届满以后才会发生的，该花费区分为中小修项目花费与大修项目花费，前者从平时物业管理费中支付，后者从公共维修
基金中支付。

蔡鸿岩（优选家园房地产咨询公司总经理，以下简称“蔡经理”）：物业管理一定要推行财务公然化，但你们公司的标书并未波及，请解说一下。

答：我们经过两种门路实现财务的公然化，一种是财产欠债表及各样基金的管理表，这是按ＩＳＯ９０００认证标准拟订的；同时，接受物业管理委员会的抽查，按期向他们报告。

评论：物业公司的财务及经营状况应当以适合方式公然，这是作为受托人的物业公司对拜托人（业主、物业管理委员会）应当执行的法律义务，公然的方式包含按期向物业管理委员会报告及向全体业主宣布财务状况及管理状况。

第二辩论人：北京保利物业酒店管理公司徐
俊达（建设部房地产司物业到处长，以下
简称“徐”）：保利公司既从事酒店管理，又从事公寓管理，请问这两种物业管理有何差别？
答：我感觉，他们最大的差别在于：酒店管理重申的是经营；物业管理重申的是服务。

杜女士（美林花园客户代表，以下简称
“杜”）：在人员编制和花费支出中间，你们提出的财务人员竟然占到８人，这几乎是其余几家的总和；工程队的编制竟然占到了６０人，这就等于业主要多养很多充裕人员，请赐予解说。

答：我们是将美林公寓维修采买编制放到财
务编制中，作为一家物业管理公司，采买是一个
特别大的支出环节，应当遇到财务的监察和控制，所以我以为８个人的编制其实不大。

物业管理波及的工程系统许多，并且接收早
期又是一个磨合期，未来跟着物业不停的完美，
我们要培育一些全好手，假如最先把人员编制压
下来，实行过程中就会特别被动。

评论：在６家竞标的物业管理公司中，除保
利以外，其余各家公司列出的财务人员最多未超出３人。

作为客户或业主提出这样的质询，自然是
在情理之中。

杨燕敏（北京市房地产管理局总工程师，以
下简称“杨”）：你标书中的人员编制特别宏大，共有１４６个人，人员花费的支出加上管理费酬
劳共约５００万元，占整个物业管理支出的５
５％以上，请对此问题进行解说。

答：从当前北京物业管理行业状况来看，完
全过渡到专业化，或是纯真减少物业管理公司的
人员，我们测算过，仿佛比自己管理花费还要高，所以，我们在标书中只将绿化暂拜托专业化公司，跟着管理的深入，我们将渐渐减少保安、工程维
修等部门的人员编制。

我估计，会减少到８０人
左右。

评论：物业管理要想竞标成功、占据市场，
一定按市场经济法例行事，即应当优化人员构造，科学合理地设置岗位，提升管理水平，以便降低
管理成本。

徐：标书上已提出物业管理费的参照指导价
为４元，你们做出元的标准，是鉴于什么样的原由？
答：对于保利物业申报的每平方米６元的管理标准，与标书上提出的每平方米每个月４元，差
距为两元，当时从保利物业的指导思想上来讲，我们以为，应当依据保利物业管理美林公寓的所有支出项目的实质需要来测算，在标书上我们提到了
九项，在资料有限的状况下，我们第一依照当前
的现有资料提出所有支出项目，以后依照可供销
售的面积１２万平方米倒推回来计算出６元钱。

我以为，作为一家物业管理公司，在他接
管一家物业管理项目的时候，第一应明确这家物
业的定位是什么品位，以后依据他受托的项目拟
订的确可行的支出项目。

我以为保利物业当前制
定的八项跟ＩＳＯ９００２拟订的标准符合，我
们的确有必定的误差，这是因为守旧而造成的，可
是我们会有必定的调整。

假如我们的估算或许说
我们的标书没有获得业主的赞同，我们能够依照
发展商的
资料做进一步的测算。

杜：对于物业管理承诺问题，我统计了一下，在所有的物业管理公司中间，依据国家标准要
求，有以下几点保利公司是处于最低线：第一，
房子维修国家标准是９８％，保利承诺是９
５％；第二，是维修工程合格率，其余各家（竞
标的物业公司）均切合国家标准，唯有保利是
９７％；第三，化粪池、污水井完满率国家规定
是百分之百，其余各家都是百分之百，保利是９５％；第四，业主满意率这一项保利承诺是９
０％，其余各家基本都是百分之百，请解说一下。

答：国家有关标准我们也都看了，要逢迎发
展商和评委的口胃都能够写成是百分之百，但这
可能就是一个不的确际的承诺，我们从实质经验
出发拟订这样一个百分比，不然将是一种不负责
任的态度。

评论：从各公司的竞标书中看出，各公司承诺的标准各项都基本上靠近百分之百，这与北京现实的物业管理状况明显有很大差距，该公司的承诺固然选择了下限，但未必不切合实质。

这也引起出另一个问题，假如中标物业管理公司没有实现承诺的标准，问题该如何解决？同时，对于上述指标的定义及可操作性也值得考虑。

蔡耀忠（北京炜衡律师事务所律师，以下简称“蔡律师”）：你标书中提到对自主经营、自负盈亏有异议，假如在正常状况下，管理费收入不够支出，这准备怎么办理？
答：作为物业管理公司，支出原则是有多少钱干多少事，管理酬劳应当是建设部规定的８％
和１２％，在正常管理之下，假如损失，这类损
失在获得物业管理委员会的认同后，应由全体业
主肩负；假若有盈余，也应由全体业主共享，转
入下一年度持续使用，同时，管理公司每一年度
应当向全体业主报告下一年度的进出管理估算，
若不发生重要的资本支出项目，管理公司不该当
发生进出不均衡的现象。

评论：物业公司在采纳定额酬劳的管理方式时，也不可以免去物业公司在物业管理费寅吃卯粮时负
有必定责任，在正常状况下，保持物业管理费进
出均衡是物业公司一项重要义务，同时法律法例
亦不严禁物业公司采纳承包的管理方式。

第三辩论人：北京燕侨物业管理公司
刘：美林花园是外销公寓，也就是说这里的
业主或租户有可能是外国人，作为物业管理公司
你们能否知道应到公安机关办哪些手续？
答：我们要请外籍人员填写由公安局管理处
要求填写的登记表，经过网络系统传给公安管理
部门，对外籍人员进行登记，以便更好地管理。

评论：这是一个管理工作中的技术性问题，
经验如何，也因而可知一斑。

蔡经理：贵公司标书里有关物业管理费收缴率的承诺中提到“非管理责任造成的欠收” 问题，能不可以解说一下这指的是什么？
答：这个非物业管理的责任指的是：小区周
边噪音严重等并不是物业管理自己问题对住户正
常生活造成的影响，这类状况不交管理费，业主也是有道理的，因为他享受不到平和权，这样的状况下只好经过法律手段来解决。

评论：拖欠物业管理费是一个特别广泛的现象，造成业主拒交的原所以中很多是因为发展商销售或建设房子时遗留下的问题而产生的，对此物业管理公司接收时，所商定的条款谨慎一些才拥有可操作性。

蔡律师：在标书中你们提到，保安有２２人，当前北京保本分为两类：一类是自己组建、培训保安人员进行管理，一类是分包给专业保安公
司。

你们是外包的，请问，你们将如何保证对保
安人员的控制管理，又怎么能保证小区安全？
第二个问题是你们在标书中对社区文化建设
提出了好多假想和安排，如“三八”节活动和秧
歌队等，这些活动对于外销公寓能否适合？
答：对于保安外包的问题，我们在邀请保安人员的时候，要跟当地的公安部门获得联系，由他们来介绍专业的保安公司，在对保安人员的控制问题上，我们要保安公司签署规范化的拜托管理合同，我们会在合同中注明由保安员及保安公司失误造成的损失补偿问题；第二，我们要求保
安公司供给保安员详尽的个人资料，并且，由保安公司做出承诺，保安员所发生的问题由保安公司来肩负。

我们在拟订标书时，其实不认识美林公寓的客户群，所以我们拟订的社区活动就比较全，自然在真实接收后，我们要依据当时的客户群，来进行文化活动的组织及安排。

蔡律师：你选择外包的方式要么就是水平高，要么就是花费低，外包是一种间接的管理，你能
不可以详细说一下，为何这样比你自己管理更好？
答：我们公司自己也招聘过保安，培训等一系列的管理都是由我们公司来做，但是，这样做成本比较大；第二，在人员管理上，因为在一个公司，时间长了就简单发生一些问题。

社会上保安公司好多，他们也是经过竞争来实现经济效
益，所以我们能够经过公安部门介绍和依据多年
的经验来选择专业化的保安公司，这样既能节俭自己物业管理的成本，也能够保证不会发生刚才我说的那几种状况。

蔡律师：但是依据我们的认识，保安公司当前是一个垄断性较强的行业，往常是由公安建立
的特意公司；此外，公安大学等单位也创办了一些行业性的保安公司，这类状况下，你的拘束
力和有效性怎么保证，比方说保安人员不恪守规定或不听从管理时怎么办？
答：我们选的是公安大学的管理公司，我也以前碰到过这样的问题，因为保安人员的过错，给物业管理公司造成损失，这样在我们的合同中已严格规定，在正常的管理过程中间，假若有问题实时改换，他们会依照我们的要求，一般在一天以内能够改换保安员第二，因为保安员惹起的物业管理公司与业主的损失，由保安公司来进行补偿，这个预先在合同中也已写明，并且是严格依照合同来执行的。

杨：请你谈一下物业管理的新系统和传统的房子管理差别在哪儿？
答：新的物业管理观点是由业主自治自管，经过在物业主管部门的指导下来实现对物业的自
主化管理，而从前的管理是一种房管所式的管理，这就是最大的差别。

我以为，物业管理新的体制是物业管理观点的变化，从前的物业管理等于是无偿管理，经过房管所来进行管理，而此刻是经过专业化的管理公司来进行有偿的管理，这是一个比较大的飞
跃。

杨：你再说一下物业管理达到的目标是什么？
答：物业管理的目标是要使新建的物业保值增值，为客户供给一个满意的居住空间，这是我们最大的梦想。

评论：优异的理念及超前的意识是优异物
业公司的标记，一个对物业管理模式没有深入认识、对行业的转变没有掌握的公司也没法成为优异的物业公司。

徐：若是你管的小区中有一个会所，你在标书中提到，会所的设备住户或许是业主能够无偿使用，这个问题你们跟开发商怎么连接开发商是独立产权单位，假如这样做出承诺，未来业主说了，你们当时说是无偿的，但是产权人说不一样意，那怎么办？
答：经过美林花园开发商的介绍，我们认识到他们的会所由两部分构成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，这里我们所说的会所只限于非民用性的，他的成本达到物业管理费的水平，所以，在详细完工以后，我想我们会跟开发商进行更好的磋商，在物业管理合同中注明。

评论：会所是一个复杂的问题，分摊与不分摊的、管理性的与经营性的，在未分清上述问题前，会所的管理费标准难以确立，这也是北京市场上广泛存在并未根本解决的问题。

第四辩论人：均豪物业管理公司
问：作为一家民营公司，请问均豪能否有经济能力保障长久稳固的管理好美林公寓？
答：均豪是一家民营公司，并且不是一个以投资为主体的房地产公司，这是不必讳言的。

但我们有着优异的资信和业绩，这也是拜托人看中我们的原由。

物业管理行业有一个特色，就是低收入，但也是低风险的行业。

均豪这几年除了物业管理，我们没有做任何其余方面的投资，使我们公司在躲避风险方面做得特别好，我们知道我们自己应当干什么，不该当干什么。

问：你们的标书中提出了很多特约性服务，有些项目是收费的，这些项目又是管理人员利用工作时间达成的，而管理人员的薪资已经从管理费中支付，那么，特约服务的利润应当归谁所有。

答：特约服务的展开有两种，一种是由管理公司来达成的，这部分特约服务的成本要独自核
算的。

第二种是由管理公司派人来达成，自己只
饰演一个组织者，这样，利润中将有一部分作为
管理人员的收入，因为我们毕竟做了服务，另一
个部分将作为这个社区的管理基金。

评论：很多物业把特约性服务收入想自然
地视为自己的收入这类做法其实不正确均豪的认
识应当是全面、正确的。

问：北京市１９６号文件合用范围是如何
的。

此外标书中提到治安发生率要低于万分之一，
一共是 7００多户，住满的话一户按五个人算，
已趋近于零了，请问如何保证明现？
答：１９６号文件主要用于住所物业。

此外，对于治安发生率，我们以为，整年一共有８７６０个小时，按小时数的万分之一算，一年大概是八到九次。

在我们管理的项目中，被公安机关立案的几乎没有，有一些纠葛，我们都实时控制了。

问：治
安问题有时不取决于你的努力，而是取决于发案者自己。

所以你不可以说一个市长承诺本市发案率在万分之几以下，实质发案率直的就那么低，所以建议你们承诺时留一个余地。

评论：管理服务指标的承诺一定先确立指标
的确切含义这样才拥有可操作性可执行性。

不仅
是物业公司、行政主管部门在公布各样标准时亦
应当注意此问题。

问：你们公司也特别重视社区的文化活动，公司用什么系统来保证这类社区文化的达成；再有
就是物业公司如何与街道做事处和居委会接触等等？
答：怎么使社区文化推行到位是一个大问
题。

我们公司在总部有两个机构，特意用于这方
面研究，在总部针对不一样的物业去观察社区文
化，考虑应当成立一个如何的主体。

这一点，我们派出的执行部门都有表现。

第二个问题谈街道做事处。

刚才我谈到了物
业管理公司其实不是一个全能的公司，大家应当
对他拥有希望，但不该是所有的希望。

一个小
区的成功不是一个物业管理公司的成功，而是大
家共同的成功，包含发展商、客户和居委会街道
这些有关部门。

所以，共建、共管是我们标书里
特别提到的。

评论：的确物业公司不是全能的小区次序
的成立、保持还需其余管理部门的支持。

问：你们提到，假如服务达到标准的话，希
望能够提升收费标准，并且希望能够提升酬劳。

您能不可以在今日这个场合就这个问题作一个最
诚心的表示，这个要求有没有可能撤消？第二
个，在６家物业公司里面，均豪是有偿服务列表
最细，收费最高的，你能否考虑，像其余一些服
务公司同样，把收取的这些花费拿往返报业主？
答：当美林公寓假如所有达到市优或许是国优的条件下，适合提升收费标准，同时管理公司的
酬劳适合提升，应当说这是我们的希望。

我相信，假如我们做出成绩来，业主自然会给我们的成绩
赐予必定，我想这必定不仅是是一个口头上的，包
含实质上的。

我想，可否提升是需要我们业主委员
会共同商讨的。

假如作为条件的话，我们撤消这
个要求。

假如是建议，我们还是保存。

第二个问题，有偿服务所得能不可以所有返
还美林公寓，对这个问题我仍旧不太想赐予必定的
承诺，为何呢？我们假想一下，美林公寓将会有
均豪派出的大批的管理干部和工作人员，在业主
歇息的时候，他们还在工作，在你们节假日的时
候他们还在工作，他们这么辛苦，假如他们的努
力换来了美林花园物业的保值和增值，能够被社
会认同，业主能够享遇到特别好的环境，这样的
状况下，可不可以够给他们一些酬劳？我想这是
能够的。

评论：均豪的态度无疑是诚心的心态亦是
健康的。

第五辩论人：中海物业管理公司
问：第一，在你的招标书里面，对于管理花费标准的计算，所依照的文件是１９６号文件，这个
文件是针对一般居住小区的，这就意味着中海高
等质量的管理，低的收费。

希望对你这个收费可
行性和合理性能解说一下，因为这个标书里面没
有把薪资、办公花费还有一些不行预示的花费列举
出来，希望能够解说？第二个问题，假如说，使
用人或许是业主在使用房子的过程中对您的管理或
许说对发展商的物业有必定的建议，拒交或许是
少交管理费的时候，你们应当采纳什么样的举措？
答：第一个问题，我们依照的是北京市１９９７年的１９６号文件，我们以为，此刻北京市只有这个文件可供依照。

高层楼宇有共同性，每一项收费在总成本中的比率大概同样，所以这类收费绝对不会影响中海物业的管理。

我们有掌握以这个报价管理好美林公寓，因为我们在深圳的
收费标准广泛在４块钱左右。

第二个问题，少交或许不交管理费是一个特
别广泛的问题，我们以为，第一要摆正物业管理
公司的地点，业主是物业公司的衣食父亲母亲，
我们中海承诺，第一保证自己高质量的服务。

同时，我们以为，北京市物业管理的法例在不停地完美，拒交管理费的问题最后也会获得解决。

评论：高档物业的收费是推行政府指导价
没有强迫性的收费标准中海依照１９６号文件测
算其实不违纪。

问题是完整依照１９６号文件难
以表现管理服务的成本根源及难以测算正确的物
业管理费。

中海在引用１９６号文件时应看作出
必需的增补和合理的解说。

问：来自深圳的中海公司，对于在北京做物
业管理项目，在难度微风险方面做过哪些考虑？
答：假如加上美林公寓的话，中海已经在北
京接了第８个盘了，我们管理的总建筑面积已经
达到２０４万平方米。

经过两年多的对北京市的
观察，决定此刻要进入北京。

我们以为，从招标书
来看，对我们设定的风险比在深圳招标的风险还要小，所以我们对这个项目特别有信心。

问：你说这个项目设定的风险比深圳的项目
风险还要小，如何详细去理解？
答：第一，我们看了招标书此后，我们感觉发展
商很靠谱，比方说，他承诺对空置物业管理费所
有由他缴纳，在深圳没有一个发展商会这样做。

问：因为中海在北京同时接收了几个项目，
但你们的干部贮备、人员素质能不可以跟上需求？这关系到中海深圳、上海、广州所实现的优异物
业管理可否在北京成为现实？
答：中海最大的优势在于职工的培训和骨干职工的培育。

中海物业管理公司的上司单位是中建总
公司，中建总公司在国内共有２５万人，从这般
宏大的队伍中，选出一二千人做骨干还是绰绰有
余的；另一方面，凡是借调出来的骨干，要进行一
个月的系统培训，此刻中海已在深圳市投资５０
万元建成一个电教化培训教室，骨干培训不行问题。

第三，此刻中海物业管理公司在深圳共有２０
００人，副主任、工程师以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一个１０万平方米的小区，有５名管
理人员加２名财务管理人员即可。

所以说，每个小
区有７—８名管理人员即可，所
有这些，都为此后扩展贮备了丰富的人材资源。

问：接收此后，投入的管理人员总数是多
少？
答：我们从深圳调到北京的人数达到５６
名，此中，６０％以上是北京户口。

问：１９６号文件的对象和范围对美林公
寓合用吗？
答：北京还没有特意对高档楼宇的收费标准，
此刻只好是１９６号文件。

深圳只对微福利房住
所区和商品房拟订了标准，商场、高档写字楼和
甲级公寓都参照此标准执行。

这在北京也是同样。

问：提两个问题，一、能供给这么好的服务，又收取这么低的花费，如何能保持运作，我对可行性比较关怀。

二、美林花园要分二期完工入住，二期之间有时间差，假如计算时所有按４栋楼１
１万平方米测算，能否是先期经费会有不足？
答：中海为何可能较大程度降低管理费，一
是因为我们实现了规模经营，全公司资源能够调
动和分派，一般来讲，超出５０万平方米的项目，每增添１０万平方米，成本可能降１０％。

二是
我们实现了专业化运转。

在深圳，我们有自。