房地产企业开发模式分析研究

房地产开发企业及房地产工程
典型开发模式研究
深圳天方地产顾问机构
目录
第一部分：土地一级开发模式
1、以政府为主的模式
2、以民间为主，政府辅助支持的模式
第二部分：房地产企业的开发模式
1、我国房地产企业开发模式的发展历程
1．1、简单住宅楼宇开发
1．2、住宅小区开发
1．3、大规模住宅小区开发
1．4、社区综合开发
2、按照房地产企业的战略布局可以分为两种类型。

2．1、“地头蛇型”
2．2、“过江龙型”
3、按照房地产的开发周期分，房地产企业可以分为三种开发模式。

3．1、纵向重叠的混合开发模式
3．2、开发模式
4、按商业模式分，又可以分为三种模式。

4．1、沃尔玛模式
4．2、百货公司模式
4．3、精品店模式
第三部分：房地产工程的典型开发模式
1、我国房地工程开发模式的演进历程
1．1、短平快的合作开发模式
1．2、小而全的多工程开发模式
1．3、精耕细作的成片开发模式
2、房地产工程典型开发模式浅析
2．1、郊区住宅工程开发模式
2．2、社区综合工程开发模式
2．3、复合式地产工程开发模式
2．4、别墅工程开发模式
2．5、豪华高尚社区工程开发模式
2．6、精品住宅工程开发模式
2．7、康居工程工程开发模式
2．8、经济适用房工程开发模式
2．9、绿色住宅工程开发模式
2．10、生态园林工程开发模式
2．11、智能小区工程开发模式
2．12、景观住宅工程开发模式
2．13、旅游房地产工程开发模式
2．14、专业化连锁开发模式
2．15、文化主题工程开发模式
第四部分：房地产工程的创新开发模式
1、大规模定制开发模式
1．1、大规模定制的定义和核心思想
1．2、大规模定制在开发上的运用
1．3、大规模定制的房地产营销理念
1．4、展望大规模定制的房地产开发
2、地产商与商业巨头联姻开发模式
3、独立住宅供应开发模式
4、新生态开发模式
5、合作建房开发模式
6、近两年内地房地产商选择的四种创新模式
6．1、新鸿基模式
6．2、香港新世界模式
6．3、李嘉诚模式
6．4、中介服务商
引言：
什么是模式？模式，英文为pattem，指的是解决某一类问题的方法论。

把解决某类问题的方法总结归纳到理论高度，即成为模式。

Alexander关于模式给出的经典定义是：每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出现的问题，然后描述了该问题的解决方案的核心。

通过这种方式，你可以无数次地使用那些已有的解决方案，无需再重复相同的工作。

模式有不同的领域，建筑领域有建筑模式，软件设计领域也有设计模式，教案领域有教育模式，当一个行业或领域逐渐成熟的时候，自然会出现很多模式。

房地产行业当然也不例外。

那么，为什么要用模式呢？因为模式是一种指导。

在一个良好的指导下，可以帮助我们更好的完成任务，达到事半功倍的效果。

而且会得到解决问题的最佳办法。

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人力生存的物质环境的一种活动。

随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂，对开发商的战略眼光和操作技巧有了越来越高的要求，在大浪淘沙的过程中，许多优秀的房地产企业针对企业规模、企业经营战略、工程自身特点等等方面贡献了各种各样极具价值的开发模式。

第一部分：土地一级开发模式
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地<毛地）或农村集体土地<生地）进行统一的征
地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，是该区域的土地达到成熟的开发建设条件<熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大的影响。

1、以政府为主的模式
组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保，统一征地，统一开发。

具体做法有以下三种：
1．1、将开发的熟地以成本<含管理费用）价交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖等方式出让。

其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。

1．2、由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。

这种模式较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。

1．3、城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将以出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用，投资者在土地开发过程中分期缴纳地价款。

政府收取地价的一定比例，专项
用于改善园区范围内的大市政条件，余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发的成本。

2、以民间为主，政府辅助支持的模式
组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。

政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，将土地出让金作为政府投资，在该公司中持有股份。

该公司将到开发土地开发成熟敌后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。

此模式下土地开发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。

第二部分：房地产企业的开发模式
1、我国房地产企业开发模式的发展历程
中国房地产业虽然仅走过短短20年的发展历程，但自其出现伊始，就几乎始终保持着强大的发展态势。

姑且不说中国各大城市的地价从1985年前后至今已至少发生了30倍的飞涨，中国房地产业在1992、1993年前后发生了多少惊涛骇浪的灾难，也不说中国房地产业对中国的国民经济增长率作出了和正在创造什么样的贡献，单就
中国房地产开发模式的演变，就可以看出中国房地产业发展势头的迅猛。

1．1、简单住宅楼宇开发
这个阶段房地产开发的主要目的在于解决城市住房的长期短缺，满足城市居民对住房面积的需求。

此时居民对居住条件也要求不高，主要体现在一般只关心住房有无和面积大小上，对物业管理服务没有太高的要求，仅限于物业维修和清洁绿化方面。

建设单位的开发行为也相对单纯，开发规模较小，一般以一栋或几栋住宅楼为开发对象，少数国有建设单位进行了高层住宅的开发。

1．2、住宅小区开发
在城市住房紧张的矛盾得到初步缓解之后，人们对住房的要求不再仅仅体现在房屋面积上，而且还希望住所周围能够享受较好绿化环境和少量的配套和以及较好的物业管理服务。

于是发展商开始以整片的住宅小区为开发对象。

在小区内进行良好的绿化，并配套兴建小区服务中心、会所等设施。

部分发展商在开发过程中还专门进行景观或环境设计，以提高小区档次。

同时物业管理服务的范围全面拓展，保安、清洁、物业维护、家政服务、社区活动等均是不可或缺的内容，物业管理已成为住宅开发最重要的附加产品之一。

1．3、大规模住宅小区开发
在这一阶段开发规模持续扩大，小区建筑面积超过15万平方M，部分工程达到30万平方M以上的规模。

小区规划水准提高，园林和环
境设计成为主流，小区配套设施更加完善。

物业管理服务强调亲和性和人性化，服务内容和服务质量进一步提高。

可以说，这个阶段是发展商住宅小区的开发水平逐渐向极致发挥的一个时期。

在这个阶段，住宅小区开发似乎已达到了顶点。

然而，客户的要求却越来越高，市场需求难以预测。

大幅提升小区品质已变得非常困难，房地产开发又将走向何处？这成为业内人士苦苦思索的一个问题。

1．4、社区综合开发
这是一种建立在规模优势和综合性优势基础上的一种全新开发模式。

是以整个大规模的生活社区为工程单元，包括整个社区内的多个住宅组团<小区）、商业配套体系、交通<车行、人行系统）网络系统、城市景观及绿化系统、教育配套体系、信息网络系统和其他配套系统等多个子系统的综合规划和实施。

它涉及城市设计、建筑规划与设计、商业运作、教育配套、物业开发、园林绿化和市政建设等多个领域。

可以说，社区综合开发是目前房地产开发模式中最为复杂和成熟的运作模式。

2、按照房地产企业的战略布局可以分为两种类型。

2．1“地头蛇型”
“地头蛇型”指的就是发展商占据一个区域市场，在同一个市场范围内进行房地产开发。

在我国房地产行业发展的前期阶段，这是绝大部分房地产商的一种选择，这也是一种相对来说比较安全和保守的开发模式。

这种开发模式有利于开发商全面和深入地掌握市
场信息，准确了解市场供需状况和消费者的需求，使产品的客户定位更加准确。

这也是我国房地产发展到目前，仍旧比较普遍的一种模式。

采用这种模式的最典型的企业应该是胡葆森领军的河南建业集团。

1992年，胡葆森以港商身份从香港回到了家乡河南郑州，选择了当时正热的房地产业。

10年时间过去了，建业一直坚守郑州这片土地，以绝对的地位占领了郑州，领先了河南。

在郑州，胡创造了一串有意思的数字：10年坚守1个城市，做到净资产10个亿，5个地产工程面积100万平方M，盘子不大，却和王石、冯仑被并称为“中国房产三君子”。

2．2、“过江龙型”
显然，与“地头蛇型”相对应的“过江龙型”就是指那些采用异地扩张开发战略的企业。

任何一个区域的房地产市场化都是有阶段性的，随着市场的不断发展，市场竞争越激烈，利润率越薄，边际效益越低。

按照市场规律，那些具有过硬的职业经理人团队、雄厚的资本和企业必然会选择一地扩张的模式。

我们可以看到很多这样的例子：万科的全国扩张计划、奥园集团的“奥龙”计划、从北京跨越黄河长江的天鸿集团、北上皇城的广州地产大佬富力集团，等等等等，不胜枚举。

这其中广东地产企业的扩张势头最为显眼。

广东的房地产业在经过10多年的市场化洗礼后已相对成熟，激情燃烧的岁月已经过去，发展商的利润率越来越低，越来越多的发
展商开始北上或者是全国扩张，寻求更大的市场份额和利润空间。

抛开去其他城市大展拳脚的开发商不谈，仅进京赶考的广东兵团的大举北伐就很让人注目了。

据初步统计，仅珠江合生、富力地产、星河湾、奥园、万科、金地、中海、华侨城这广东八大品牌开发商在2003年北京市场的供应量就将达到近千万平M，占整个北京住宅市场份额的近20%。

在广东兵团中尤以珠江合生的动作最为生猛，进京不过两年就已拿下七八个大工程，2003年将全面开盘，总开发面积达600万平方M，约占北京楼市近年来年开发总量的10%。

同时，近年来在北京表现不尽如人意的万科也在东南五环黑庄户狠狠圈下5000亩地，在精耕细作之余也开始染指大盘开发；初来乍到的华侨城则一口气在东南四环南磨房乡圈下1平方公里的土地，欲再度上演主题地产的好戏。

为什么广东房地产商如此看重北京？其一，北京作为中国的门户和最大的政治中心、文化中心与新闻中心，是发展商打造全国性品牌梦寐以求的绝好高地。

其二，北京是发展商实现跨地域发展战略的必经之地。

其三、北京市场目前的利润空间比广州大。

3、按照房地产的开发周期分，房地产企业可以分为三种开发模式。

3．1、纵向重叠的混合开发模式
即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业管理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，这样功能上就不够专业化，
公司内部管理上又互相重叠。

在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。

3．2、开发模式
这种模式的典型案例是珠江投资和合生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。

珠江大片的拿地，但是合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。

这样交叉起来，同时又是一个老板，在北京、上海和广东有大量的开发，去年他们也将近有30亿元的销售。

这种方式能够避免什么？按照第一种混合模式，如果你是十万平方M的工程大概要三到五年才可完成，如果是三十万平方M 以上要五到七年可开发完，因为你是纵向混合，你从拿地开始一直到做完，那么合生和珠江的方式，使得每一个公司的财务周期都缩短到三年左右的时间。

财务周期的缩短，使公司对经济周期的抗跌性比较好。

4、按商业模式分，又可以分为三种模式。

4．1、沃尔玛模式
此种模式比较典型的案例是万科集团，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店，该模式经济增长非常快，万科今年营业额估计可以超过40亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最高不超过30亿这样一个纪录。

4．2、百货公司模式
现在的华润置地就是这个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。

这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国营开发公司。

4．3、精品店模式
是只在少数高端市场进行精品店经营，产品档次较高，价格也比一般产品贵，销售量相对较小，但是总的营业额较高。

万通集团坚持的就是这种模式，主要集中于高端产品，据万通集团董事局主席冯仑预测，2003年万通集团的销售额将超过20亿元。

另外，万通董事局冯主席还认为：一个公司选择何种商业模式，决定了对经济周期的抗跌性。

在行业兴起初期，一种单纯的混合开发模式和百货公司模式会占主导地位，等到房地产进入到相对稳定阶段，开始以经营和开发混合的模式为主，甚至是分裂出单独的经营公司，等到房地产非常成熟的时候，金融投资的模式开始逐渐地增加，另外定制服务类的商业模式，开始成为一个主导商业模式，随着行业的不断演变，开发模式是要逐渐缩小范围，而金融性投资和服务性投资模式渐成为一个主导商业模式，目前盛行的开发公司不可能“万岁”，行业越发展，越成熟，简单开发商业模式的生存空间是越小的。

第三部分：房地产工程的典型开发模式
1、我国房地工程开发模式的演进历程
房地产开发商实际上扮演着双重角色：一是商人，二是城市建设者。

第一种角色要求开发商不可避免地追求开发利润的量大化，第二种角色又要求开发商追求开发的社会效应。

回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识在逐步增强，与此同时，房地产开发模式也在发生着变化。

1．1、短平快的合作开发模式
“联合开发”和“工程公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色，造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设工程用地是以协议出让方式取得，某些取得开发权的企业或个人因种种原因，不能在短时间内启动工程，致使开发周期大大延长，甚至使土地长期闲置。

而随着房地产市场的持续升温，房地产业对资本的吸引也与日俱增，一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发这种形式应运而生。

合作开发使一批搁置已久的工程进入开发流程，大大加快了工程开发进度，在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾，一些企业也在工程开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。

但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。

合作开发的工程公司存续期与工程开发周期几乎相同，工程完工，公司的使命也结束
了。

因此，工程公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法。

再者，在市场销售形势持续向好的情况下，企业追求的是产品的快速消化和成本控制，对产品创新和品质的提升不会花费太多精力，也不可能去完成售后服务，走的是合作、建设、销售、结算的路子。

此外，由于进入门槛较低，一些不具开发经验的企业和个人也挟资本实力强行进入，使这类工程的产品水准普遍不高，且盛行概念炒作，甚至出现下部共有裙楼和上部塔楼分属不同建设单位的情况，容易产生产品交付后的遗留问题，对整个市场发展来说，不足一种良性的方向。

1．2、小而全的多工程开发模式
一些有相当开发经验的企业或是因为取得工程的条件限制，或是主动地希望完善企业自身的产品层次，开始注重后续发展的取向上，并希望多点出击，四面开花，扩大企业在不同客户层面的影响力。

这就出现厂小而全的多工程开发模式。

这种开发模式可以在一段时间内增加企业的曝光率和知名度，以不同的产品形成系列。

但是除非该企业有足够的人力资源、管理制度以及对不同类型产品的深入研究，否则很难要求它在从普通住宅、高档住宅到别墅等不同类型产品上均取得市场认可，稍有闪失，则可造成对企业整体印象的损害，而且产品交叉会使开发商不自觉地将不同产品概念混用，造成产品个性的方向性偏差。

从城市建设的意义上说，这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置，而且容易造成城市建设功能的紊乱，使城市建设无法在
城市规划部门的统一指导下进行，因为同样出于企业切身短期收益的需要，开发商不可能从某种战略和长远的角度思考自己的开发行为。

1．3、精耕细作的成片开发模式
相对于前二种模式，成片住宅开发无疑更具活力，也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。

成片开发的原则是总体规划，适度调整，即小区总体布局、建筑风格、景观规划通盘考虑。

对产品而言。

成片开发可以有足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计；对开发商来说，可以体现更完整的开发理念，使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设，更加具有责任感；对消费者来说，一个大规模的规划成型的小区，不确定因素较少，不会因为日后周围环境变化(如改变用途、道路、新建>等造成现有居住环境质量的改变或下降；从整个行业发展来说，成片住宅开发客观上促进了精品住宅的形成。

“中国房产看广州，广州房产看华南”，一批大盘住宅的出现，使精品楼盘成为市场的标兵，规模化、集约化效应可以实现成本优化，提高产品的性价比。

成片开发使城市容易形成多个各具特色、定位不同、环境景观各异而又在城市整体交通网络的连接下的有机统一体，使城市真正呈现无限生机。

同时，这样的模式有利于政府部门规范房地产业，更重要的是能够集中利用有限而宝贵的土地资源，并根据可持续发展的原则科学地制定城市建设布局，使城市充分发挥自身的作用。

开发模式的转变不是一朝一夕之功，随着城市经济的发展和城市规模的扩大，随着人们对居住条件和居住环境的要求的提高，相信房地产开发商还将与时俱进，不断探索出更富创新精神和更具社会责任感的开发模式。

2、房地产工程典型开发模式浅析
西方的住宅文化已有几百年的历史沉淀，不温不火，不急不躁。

中国当代住宅文化才几十年的历史沉淀，还不成熟。

加之多年来蓄积已久的市场能量如火山爆发一样释放出来，形成了世界上最为壮观的房地产大市场，于是，各种建筑和房地产开发模式在中国粉墨登场。

本文对具体工程开发模式的划分是从市场营销角度出发的宏观性归纳，并没有根据目标市场经济形态<如经济适用房、康居住宅等），或社区特色<如主题社区、山水社区等）、功能特征<生态住宅、健康住宅等）等方面来划分，；再加上具体楼盘或由于定位不准，或由于缺少核心定位，或就是数种开发模式并行无法进行准确的分类。

因此，本文在分类时，试图通过相互比较选择最突出的开发模式进行归类。

2．1、郊区住宅工程开发模式
2．1．1、城市化进程中的郊区化现象
向心与离心，这一对方向相反、交织反馈的作用力，被看作是推动城市不断发展最基本的动力学解释。

从上世纪20年代以来，西方发达国家的大城市发生了一次又一次郊区化浪潮。

事实上，郊区化是城市化进程中的一个阶段，即城市由高密度集中向离心低密度扩张的转变。

我国由于长期实行计划经济体制，城市化的发展规律与国外有较大差异。

但是改革开放以来，尤其是土地使用制度和住房制度改革以来，大都市的发展也逐渐具有了国外城市发展的特点。

根据有关数据分析，我国的北京、上海、天津、广州、沈阳、大连、武汉、西安等大城市已经先后出现了城市中心区人口和工业外迁，进入绝对分散阶段，而且郊区化的速度有加快的趋势。

因此，也涌现出了住宅郊区化的开发浪潮，广州、北京都出现了许多体谅庞大、引人注目的城郊工程。

2．1．2、城郊工程的主要开发模式
2．1．2．1、规模化品牌扩张开发模式
这种模式最典型的例子非广州碧桂园莫属。

从1992开始，碧桂园造就了顺德碧桂园、广州碧桂园、华南碧桂园、碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、碧桂园高尔夫生活村、碧桂花园、碧桂豪园、碧桂花城、碧海名轩、翠锦豪庭等10余个超大型居住社区，拥有了来自香港、珠三角及各省市的30000余户的客户。