商业街之深度剖析

商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能 空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。
根据调查，一般商业街的进深尺度，都控制在8－12m左右，而这又是针对两侧都 是店铺的商业街，在商业建筑前约19m宽的范围内，要满足停车，行车，还有步行 的功能，所以商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利 用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设 置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。
商业街之深度剖析
商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样， 是市容市貌中最繁华最绚丽的景观， 是一个城市最引人注目的写真。
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目录
一
初识商业街
二
典型案例
三
商业街实操
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一
初识商业街
什么是商业街 商业街的特点、分类及发展模式
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北京王府井
广义上的商业街
从广义上讲，北京 王府井商业街、上海南
调查他们的经营情况、出品和服务。对于餐饮商家，有关负责人还会亲自去试菜，质量符合要求才会开始
具体谈开展业务的相关事宜。
新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。
业态
商家
要求租户与新天地有相近的思维，结合有创意和
占比
特色的服务。很多商家在初期并不完全了解新天
餐饮类
中式风味8家 日本及东南亚5家
49%
地的设计概念，为此，瑞安特地在建筑工地修建 了一个样板房，组织租户参观，了解设计理念， 以逐渐磨合到理念一致或接近。这被认为是新天
深化
第三阶段： 顺应潮流与国际接轨
上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着 一股西方的气质。这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。到了定位 的第三阶段，瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很 多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚 会。层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人 们的眼球，最终脱颖而出。
５．“销品茂”模式
“销品茂”取自英文shopping mall，俗称“带盖子的商业街”，商城中除传统的 商品零售、餐饮外，还将容纳电信、邮政、美发等第三产业中服务业的一切内容，是 一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能于一体的大型购物中心。
从1999年起，上海、武汉就开始建设“销品茂”这种新业态。据了解，在“销品 茂”的故乡——美国，也才刚刚创立几年时间。毫无疑问，“销品茂”是与世界市场 接轨最快速的新兴业态。
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二
典型案例
上海新天地 北京东方新天地 重庆龙湖北城天街
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上海新天地 项目概况
物业地址
上海卢湾区太仓路181弄
占地面积 建筑面积
容积率 开发商
开盘
30000平方米 60000平方米
1.8 香港瑞安集团
上海新天地于1999年初开工建设， 第一期工程新天地广场2000年6月 全部建成，2001年9月对外营业。
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上海新天地
规划定位
新天地现在的经营定位是在开发过程中，在开发的不同阶段， 逐渐深化而最终确定的，这一深化的过程经历了三个阶段：
第一阶段： 综合性时尚场所
深化
第二阶段： 都市旅游景点
第一阶段由于认识上的局限性，主要强调综合性，目标是作成上海第一个将餐 饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。这一目标的参 照物是衡山路，衡山路以特色著称，但是由很多不同的个体组成，没有一个整体 的投资者和管理者。对比之下，瑞安认为新天地应该有一个明却的吸引力。这一 阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至少明确了一个大方 向，即做一个综合性的商业场所。
太平桥人工湖
企
业
天
地
南里
北里
中共 一大 会址
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上海新天地
总体规划
A太平桥人工湖 绿地，占地4.4万， 水面面积1.2万， 已成为市中心景 观 B新天地，占地3 万，建面6万，分 南、北里
E瑞安集团总部大 楼，区域的标志 性建筑
D企业天地，甲级 写字楼区，总建 面50万
C翠湖天地，高 级住宅小区，总 建面68万
广州北京路
京路都属于商业街，但
事实上，它们都是由多
个规模不同的购物中心、
百货大楼、体育用品商
店、娱乐、餐饮等各类
商业房地产组成。
成都春熙路
香港铜锣湾 上海南京路 南京湖南路
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全球四大商业街
世界上四大顶尖名牌的“朝圣地”：纽约第五街、巴黎香榭丽舍大道、伦敦牛津 街和澳大利亚悉尼皮特街，云集着众多名流和社交场所，拥有最多的顶尖名牌，如 Chanel、Dior、Gucci、LV等，因而每天都吸引着大量品牌爱好者和观光客前来 “朝圣”。
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商业街发展模式
３．“扎堆”商业街模式
“扎堆”的概念是武汉商场提出的。基本意思是规模扩张，职能扩大（形成购 物中心、价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心），产生向心力、凝聚力、辐 射力效应，达到商流、物流、客流、信息流的高度集中。
目前，在武汉已经有多种形式的“扎堆”商业街： 一是“单体企业扎堆”，如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心，营业
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商业街发展模式
２．特色商业街模式
适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是“特色”。 1999年，上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁 荡路休闲街、上海老街等１０条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。 路 四城为中心的都市商业新格局。其中名牌商品荟萃的淮海路，最能体现上海现代 商品集中的西藏路，成了中外旅游购物中心，尤以销售各类特色小商品而著名，等等。
纽约第五街
悉尼皮特街
伦敦牛津街
巴黎香榭丽舍大道
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什么是商业街？
商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列 的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商 业集合体。
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商业街以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
专业的数据公司对世界上名牌汇集的商业街做了一项调查，列出了全球租金最贵 的前四条商业街。纽约第五街的商铺以年租金每平方米7.4万元人民币名列第一，
排名第二的是法国巴黎的香榭丽舍大道，每平方米年租金5.9万元人民币。这些街
道历史悠久、名店汇集、建筑卓越。在这些街道上，不凡的气魄曾经成就出经典，
无数的现代人又充盈着现代版的神话和故事。
商铺划分
纯铺面式商业街
铺位铺面结合式商业街
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商业街发展模式
１．综合商业街模式
现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重 提供消费者所需要的综合服务。比如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综 合性都比较强。
王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到２２万平方米，集购物、餐饮、娱乐、 旅游、写字楼多种功能于一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食 品、家用电器、生活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历 史的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。
沿街两侧布置商铺，单 层建筑居多；商业街可 以是一条街，也可以是 一条主街，多条副街； 商业街的长度不能太长， 超过600米，消费者就 可能产生疲劳、厌倦的 感觉。一个商业街项目 到底如何进行规划设计， 如何把握规划设计准则， 对于开发商来讲是一个 重要的问题。
专业商业街的名称往 往体现商业街所在的 位置和所经营的商品 类型两大要素。 专业商业街会节省商 铺经营者的市场成本， 例如北京三里屯酒吧 街，消费者从其
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商业街的特点
规模特点
规划设计特点
名称特点
商业街规模大小不一，和 经营的商品的类型有关。 比如，经营服装的商业街 和经营建材的商业街其规 模可能会有较大的差别。 但商业街的规模必须体现 市场需求和所经营的商品 适合的经营规模。如果一 个商业街盲目追求规模效 应，那么商业街将会面临 市场承接力不够引发的经 营困境。
规划顾问：
本杰明•伍德（Wood and Zapata Inc.）
建筑顾问
新加坡日建设计事务所、上海 同济大学建筑设计研究院
项目投资 金额
14亿元
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上海新天地
项目介绍
区位：上海市淮海路中段南面，新天地太仓路的主入 口离淮海路最繁荣的地区和地铁出入口仅170米 定位：由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行 街；具上海历史文化风貌的都市旅游景点；上海文化 旅游名片 基本信息：建筑面积约6万m2，从兴业路可分为南、 北两里两部分 功能业态：餐饮、商业、娱乐、文化功能主题的休闲 步行街，包括广场表演及露天茶吧等特色设施
二是“群体企业扎堆”，如在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲 商城以及大规模的展览馆改建工程。
三是“跨区企业扎堆”，如民意广场周边10平方公里范围内集中了武商、武广、 利济商场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等１０多家大型商场 及灯具、家电等小型专业市场。
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商业街发展模式
瑞安的出发点是做综合性的商业场所，后渐渐明确为做“SHOPPING MALL”, 要把新天地打造成一个平面的MALL。但是SHOPPING MALL 不同于SHOPPING CENTER，不但要求综合，更要求有明确的主题定位和独特的魅力。
石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主题，“都市 旅游”。瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点， 希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。
层层深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，抓住了人们的眼球，脱 颖而出。
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上海新天地
商业业态
上海历史受过很多不同国家的文化影响，新天地希望能真正体现老上海的历史原貌，营造出一个国际 化的气氛。因此在租户的选择方面以国际化为标准，例如法国、美国、德国、英国、意大利、日本等。
在招商阶段，新天地做了众多深入调查，精心挑选对新天地感兴趣的潜在目标商户，进行深入了解，
４．步行街模式
1999年9月20日，上海南京路步行街开街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了 各具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时 得到舒适、便利。但是，搞步行街不能“一窝蜂”。巴黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大 街和美国纽约第五大街，都不是步行街。
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商业街发展模式
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商业街入口广场设计原则
避免目的地路程的一览无余，更要避免可见目的地而不得不绕行。可见目的 的时要遵从简捷的原则。规划的直角使用功能是不方便的。这个聚集包括购物， 娱乐休闲和享受生活！
入口广场除了应该烘托建筑的特色与气势，更应该是一个适合人们停留的、 开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。
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空间分析
欧美风味13家
地市场推广中的重要步骤。
Tusion风格3家
上海新天地商业业态分布图
咖啡店/茶居7家 甜品店6家
酒吧娱乐类 12%
零售/服装类 艺术及文化类
合计：45家 共32家 共5家
34% 5%
艺术及文化类 5%
餐饮类 49%
酒吧娱乐类
共11家
12%
商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况完全依赖于整个商业街的经营状 况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数经收益丰厚；运营不好的商业街， 自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
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商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味， 使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过 程本身也是一种体验和休闲！
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商业街的分类
按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。 单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为 多层建筑的商业街。
建筑形式
单层商业街
多层商业街
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商业街的分类
另外也可以按商业街商铺的划分形式分为完全采取铺位形式的商业街和采取 铺位、铺面结合形式的商业街等。
名称就可以得到他们
所需要的信息，便于
消费决策。
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商业街的分类
按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街 分为专业商业街和复合商业街。
专业类别
专业商业街
复合商业街

专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件 商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；
复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意 经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。