杭州城西写字楼提案

西溪文化 创意产业 园
杭州数字娱 乐产业园
浙江大学科技 经济区块
本案 西湖科技 经济区块
之江文化 创意园 转塘科技 经济区块
区域概况
区域规划发展 西湖区制定出“一街、两带、
六园”的产业布局，依托高校、休 闲旅游、省会经济，立志打造西湖 创新硅谷，形成与滨江、下沙三足 鼎立的态势。
一街：文三路电子信息街区 两带：西溪路高新技术产业带和环 浙大紫金港创新产业带 六园：西湖科技经济区块、浙大国 家大学科技园、杭州数字娱乐产业 园、西溪文化创意产业园、之江文 化创意园、转塘科技经济区块
区域概况
区域概况
本案
项目位于浙江省杭州市西湖区古墩 路莲花街。
西湖区人才荟萃，辖区内有以全国 著名的浙江大学领衔的大专院校和科研 院所近百所，以智力密集型为依托的高 新技术企业梯次集群初步形成，IT、机 械及交通设备制造、电子通讯和生物医 药四大支柱产业快速发展，并涌现了一 批国家级和省级高新技术企业。
虽起步较早，但发展速度 缓慢，商务氛围也是现状 所有区域中相对较差的
2.5-2.8元/方 /天
20000元/㎡
钱江新城板块
东临钱塘江，南靠复兴地 区，西依秋涛路，北至钱
塘江二桥、艮山西路
政府打造的cbd中央商务 区
3-3.2元/方/ 天
25000元/㎡
滨江板块
江南大道沿线及其辐射地 尚处于建设中，但总体体 1.8元/平方米
乐产业园为核心、多点布局的数字娱乐产业集 群。
西溪文化创意产业园要打造集艺术创作、
艺术交易、文化、休闲、旅游为一体的文化创
意基地。
之江文化创意园要打造以美院为魂、象山
之江文化 艺术社区为形、之江度假区为境的创意产业样
创意园 转塘科技
板区。
经济区块
西溪文化 创意产业 园
转塘科技 经济区块
浙江大学科技 经济区块
本案 西湖科技 经济区块
杭州数字娱 乐产业园
之江文化 创意园 转塘科技 经济区块
本案正处于“一街、两带、六园”中心地带
文教板块
本案
区域概况
文教板块：要以文三路电子 信息一条街为主轴，向南北 延伸至文二路、文一路及其 延伸段。 从地域分布上看本案隶属文 教板块
区域概况
区域现状： 1、真正意义上的写字楼不多，但是其它通过改造、留用地等衍生出的中间态写字楼 供应量不少，至少在租赁市场对于真正的写字楼是构成直接竞争威胁的； 2、文三路聚集了杭州80%以上的IT贸易型、技术服务型企业， 拥有西溪 数码港为代表的7大IT大卖场； 3、区域内有东方通信为代表的1600家高新企业；网新图灵为代表的1000多家IT经 销商；东部软件园为代表的6大创业园区
发展趋势： 1、功能越来越集中，成为电脑硬件和其他电子数码产品的批发、零售专业市场； 2 、研发环境恶化，以研发为核心的企业开始寻求新的办公地点； 3 、小型的IT企业、广告公司和电子类外贸企业将成为文教板块的主流客户； 4 、办公物业品质提升空间有限，性价比将成为其核心竞争点
本章小结
全面的政府发展规划远景是一个区域崛起的必备条 件。西湖区“一街、两带、六园”发展规划，都给项目 所在区域未来发展前景提供了可靠的保证。本项目作为 城西标志性建筑，所拥有的价值前景和影响力不可估量， 而大城西的发展趋势，则将这种价值和影响力进一步扩 大。
•局部楼板荷载、行政人员
洗手间、
★
可拆卸楼板、24小时冷凝
水等
项目价值解析
全球第一高 28米玻 璃肋幕墙： 4号楼入口大堂挑高 28米，大跨度全玻 璃肋幕墙和玻璃顶 系统，这在国内也 是首次应用
项目价值解析
环绕4000 平方米的 湿地景观
项目价值解析
室外水景延伸至室内达到500平方米， 超高大堂冬天采用地暖制热
6606 3
5419 6
6628 4
478 23
1035 7390 705 52 6 85
691 21
73， 856
4
市场成交情况分析
2019年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 总数
套数
面积 （㎡）
290 25716
153 10739
479 34790
401 36834
数据来源于一线内部资料库
中小户型销售好于大户型
购买客户分析
购买客户价格偏好
购买客户可接受单价在2000025000元/平方米 达62%，占购买人 群的一半以上。
而能接受单价在30000以上的购买 者仅为15%。
可承受单价在20000-25000元/平方米的购买者是 市场主流客户
数据来源于一线内部资料库
区域概况
一街就是文三路电子
信息街区，打造富有
活力的科技创新街区，
本案
重点发展高科技研发
经济和总部经济，形
成创新创业高科技企
业集群。
区域概况
本案
西溪路高新技术产业带：主要从事软件 和信息服务业、生物技术的研发，形成产学 研有机联系的创新产业链和科技产业带。
环浙大紫金港创新产业带：包括浙江 大学紫金港校区及留祥路区域、蒋村新区。 留祥路两侧重点打造一个具有核心创新能力、 丰富创新资源和浓厚创业氛围的产学研一体 化的创新创业示范街区。蒋村新区中心商务 区重点打造成国内外银行、创投基金等各种 金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区 总部和办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、 休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。
子系统
•外立面 •夜景灯光 •景观小品
客户关注度 ★★★★★
★★
★
•大堂 •电梯厅 •走道 •洗手间
★★★★★ ★★★ ★ ★
•柱网分布 •净高 •面积分割
★★★★★ ★★★★★ ★★★★
•电梯系统 •空调系统 •智能化系统 •强电、给排水及消防系统
★★★★ ★★★ ★★ ★
•商业配套 •停车位
★★★★ ★★★★
数据来源于一线内部资料库
市场成交量分析
观察杭州市场2019年1月至2019.6月写字楼市场成交量波动特点是： •与住宅市场比较，写字楼的市场成交总量所占比重较小，这与写字 楼投资主要是专业投资者和实际使用的企业主为主的情况相吻合，因 此，抢占市场份额会很重要； •最近两年半的成交量总体平稳，即使是在政策调控最严厉的年份， 说明写字楼市场受政策影响不大，这主要是因为杭州市写字楼市场整 体租赁情况较好，收益率较稳定； •受未来在一定时期内杭州写字楼市场巨大的预期供应量影响，写字 楼市场在今后一段时期内也不会有大幅增长。 •写字楼客户投资区间主要集中在中小户型（500方以下）、价格在 20000~25000元/平方米左右
7636 1
49939
598 96
1254 70,564
17
4
市场成交情况分析
2019 年
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11 月
12 月
总 数
套数
494
176
435
654
682
805
609
570
1194
753
825
116 836 52
面积 4254 （㎡） 5
1530 1
6845 4
6073 4
市场成交情况分析
201 9年
1月
2月
3月 4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月 总数
套数
248
198
41 2
1002
238
802
319
360
1161
479 920 1507 7646
面 积 352 （㎡） 16
391 89
51 26
1
7084 0
3306 9
6823 9
3406 0
6215 7
项目价值解析
全国首例 金属穿孔纱网立面： 商财富中心每栋建筑外立面玻璃幕墙与石材相结合，外罩全国罕见的穿孔 金属纱网，中间预留80公分形成对流，形成冬暖夏凉的小气候。穿孔金属 纱网除了遮阳蔽荫、对流保温的效果外，还可形成“纱网效应”，有效保 障建筑内部办公的私密性
带组成
量过大供大于求
/天水平
20000元/㎡
下沙板块
4号大街沿线及其辐射地带 组成
尚处于建设中，但总体体 量过大供大于求
1.5元/平方米 /天水平
18000元/㎡
入住率 90% 90% 85% 80%
70%
70% 60% 60%
杭州写字楼市场展望
市场现状总结 写字楼市场目前总体上仍处于一种平稳态势，需求和价格没有发生暴发性快速 增长。部分区域写字楼投资活跃，租金收益较高。
区域概况
西溪文化 创意产业 园
西湖科技经济区块要打造城西重点高新技
术接产基地和浙江省科研机构创新基地。
杭州数字娱 乐产业园
浙大国家大学科技园要打造国内一流、国 际知名的创新创业产学研合作基地。
转塘科技经济区块要打造高新技术企业总
浙江大学科技 经济区块
本案 西湖科技 经济区块
部及高新技术产业发展基地。 杭州数字娱乐产业园要打造以杭州数字娱
项目价值解析
商铺
一号楼：共12层，规划为精品酒店：酒店大堂有高达数层的红酒陈列柜，目前位居全球第一高；六楼设置 行政酒廊和雪茄吧，提供会务；三楼设置SPA、地下一层设置室内恒温游泳池和健身中心； 二号楼：2号楼共9层，分为东西及连廊体块，西体块3层以上为酒店式公寓，东体块和空中连廊的3层以上 都为写字楼，西体块为57套小单元办公，东体块及连廊为40套写字楼； 三号楼：3号楼，共12层，3层以上为写字楼 四号楼：4号楼，大堂挑高28米，共11层，其中1、2层为商铺，3-11层为写字楼
浙商·财富中心 销售策略提案
目录
一、市场分析 二、区域概况 三、项目价值解析 四、销售推广策略
市场分析
写字楼板块分布特征
文教 写字楼
板块
黄龙 写字楼 板块
武林写字楼 板块
庆春写字楼 板块
城站写字楼 板块
下沙写字楼 板块
钱江新城 写字楼 副板块
滨江写字楼 副板块
杭州写字楼市场板块基本分布
写字楼板块分布特征
市场前景展望
从短期来看杭州写字楼市场总体仍然供大于求，未来可能在短时间内空置率 会有所上升，从供求关系、经济发展前景、城市形象、城市间交通等利好因 素综合判断，杭州写字楼市场发展短期内仍有一定潜力，销售价格我们认为 仍然具有上涨空间，直至租金回报率有明显回落。
区域发展趋势 从区域发展趋势来看，我们认为未来杭州写字楼市场区域化发展趋势将会越 来越明显。从大格局上来看，未来杭州写字楼市场会形成类似上海的写字楼 市场一样的三大区域：沿江区域（钱江新城和滨江高新区），传统市中心区 域和大城西区域。
板块名称
区域划分
板块特点
基本租金 基本售价
黄龙板块
由保俶路、曙光路、玉古 路、天目山路围合而成
写字楼品质相对较高，商 务氛围浓郁，知名企业最
为集中
租金在4-6元/ 平方米/天
37000元/㎡
武林板块
环城西路、朝晖路、环城 传统商业中心区，配套成 约为4-5元/平
东路和凤起路围合
熟
方米/天
35000元/㎡
827 997 695 852 692 822 6028
61147
87596
55233 61078 93206
55445
52178 4
购买客户面积偏好
购买客户分析
• 小面积单元写字楼供应量大，200㎡以下单元占据整体供应套数80%以上，500 ㎡以上单元供应偏少，多数为高品质写字楼的尾盘消化，包括部分整层户型； • 100 ㎡以下单元销售率最高，约为84%，1000 ㎡以上单元去化速度明显低于其 它面积单元，销售率仅为25%。
项目价值解析
项目价值解析ห้องสมุดไป่ตู้
项目位置：西湖西湖 区古墩路与莲花街路 口 占地面积： 35000平 方米 建筑面积： 130000平 方米 绿化率：35%（并设6 处大面积屋顶绿化） 车位配比：883个 电梯：共设32部 物业管理公司:仲量联 行 建筑单位:浙江耀华建 设工程有限公司 景观设计单位:上海设 计未来 建筑设计单位:上海设 计未来
浙江中小型企业是写字楼的主力承租客户 投资客是占据了写字楼购买客户一半以上的分额
数据来源于一线内部资料库
租赁客户分析
租赁客户价格偏好
租赁客户可接受2-3元/㎡/天 达32%，其次为3-4元/㎡/天 占28%，占租赁客户的一半以 上。
而能接受单价在5元/㎡/天 以上的购买者仅为10%。
可承受单价在2-4元/平方米/天的租赁者是市场主 流客户
庆春版块
庆春路及凤起路沿线及辐 金融、保险、证券企业汇 约为4-5元/平
射地带组成
聚
方米/天
30000元/㎡
文教板块
轴三，路文向电一南子路北信及延息其伸一延至条伸文街段二为路主、高新惠技政术策产而业快发速展形相成关优
3-3.2元/方/ 天
25000元/㎡
城站吴山板块
西湖大道中河立交桥至城 站火车站段南北两侧
租赁客户面积\结构偏好
租赁客户分析
企业写字楼租赁面积在101-300平方米的占多数，501~1000平方米租赁面积比例最少； • 使用面积在1001平方米以上的客户也占到一定的比例，这类客户基本为实力雄厚的集 团公司，偏向整层租赁； • 向大业主租赁占43％，说明写字楼购买者中投资客的比例较高，而自用型也占近38％