广东康景物业服务有限公司北京分公司等与北京中天顺通房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

广东康景物业服务有限公司北京分公司等与北京中天顺通房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审结日期】2020.10.20
【案件字号】(2020)京03民终10846号
【审理程序】二审
【审理法官】尚晓茜胡新华郑吉喆
【审理法官】尚晓茜胡新华郑吉喆
【文书类型】判决书
【当事人】杨智婷;广东康景物业服务有限公司北京分公司;北京中天顺通房地产开发有限公司
【当事人】杨智婷广东康景物业服务有限公司北京分公司北京中天顺通房地产开发有限公司【当事人-个人】杨智婷
【当事人-公司】广东康景物业服务有限公司北京分公司北京中天顺通房地产开发有限公司【代理律师/律所】王雨墨北京嘉维泰银律师事务所;赵占国北京嘉维泰银律师事务所
【代理律师/律所】王雨墨北京嘉维泰银律师事务所赵占国北京嘉维泰银律师事务所
【代理律师】王雨墨赵占国
【代理律所】北京嘉维泰银律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】杨智婷;广东康景物业服务有限公司北京分公司
【被告】北京中天顺通房地产开发有限公司
【本院观点】杨智婷上诉主张房屋质量存在问题，康景物业北京分公司、中天顺通公司未履行维修义务，应承担赔偿责任。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

【权责关键词】代理合同合同约定证人证言鉴定意见证据不足证据交换自认新证据关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】本院认为：杨智婷上诉主张房屋质量存在问题，康景物业北京分公司、中天顺通公司未履行维修义务，应承担赔偿责任。

对此本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，关于案涉房屋漏水原因鉴定未能进行，杨智婷亦未提交充分证据证明案涉房屋漏水系由房屋质量问题导致且该部位尚在保修期内，因此对其要求中天顺通公司承担赔偿责任的主张，本院实难采纳。

根据查明的事实，康景物业北京分公司系案涉房屋的物业管理公司，其对于该房屋屋顶有日常修缮维护的义务，康景物业北京分公司未按合同约定履行维修义务，导致杨智婷的房屋因漏水造成损害，康景物业北京分公司应承担相应赔偿责任。

经查，一审法院的缺席审理程序并无不当。

关于各项损失金额。

依据评估报告，各方对33283元的室内装修损失及物品损失金额均未提出异议，本院依法予以确认。

对厨房石材台面损失及补充鉴定的装修损失及物品损失，中天顺通公
司、康景物业北京分公司不认可该部分损失，杨智婷未提交证据证明该部分损失的发生及发生原因，一审法院未予支持并无不当。

关于租金损失，一审法院结合案涉房屋漏水情况、房租价格，酌定该部分损失金额为2万元，基本属于法官自由裁量权的合理范围，较好平衡了各方的利益，本院不再调整。

关于电脑、物业服务费、供暖费、误工费及交通费等各项损失，杨智婷亦未提交充分证据证明因案涉房屋漏水导致该损失发生及因果关系，一审法院未予支持，符合法律规定。

综上所述，杨智婷与康景物业北京分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10153元，由广东康景物业服务有限公司北京分公司负担1132元（已交纳），由杨智婷负担9021元（已交纳）；本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-15 20:09:18
【一审法院查明】一审法院认定事实：杨智婷系北京市通州区潞苑东路40号院26号楼10层1单元×号房屋业主，杨智婷于2009年12月6日与中天顺通公司签订了《商品房预售合同》购买上述房屋，土地用途为住宅，该合同第十七条约定该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。

非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。

杨智婷与中天顺通公司在庭审中均称案涉房屋系2011年2月交付。

2012年5月25日，杨智婷（甲方）与康景物业北京分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定物业坐落为东期26号楼1单元1003室，合同第二条乙方的义务中约定，乙方对房屋共有部位、公共设施设备……等项目进行日常维护、修缮、服务及管理。

合同第三条物业服务内容约定，共有部位是指：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）……。

合同还约定了其他内容。

杨智婷的案涉房屋系所在楼栋的顶层。

庭审
中，杨智婷主张自2011年4、5月份发现房屋阴水现象，在2013年6、7月份第一次出现大规模漏水，其向康景物业公司报修，进行了大概6、7次的维修，也未修好。

杨智婷向法庭提交了案涉房屋漏水的视频与照片，但无法看出漏水时间。

中天顺通公司称其系2017年6月第一次知道案涉房屋漏水，之前何时漏水无法确认。

康景物业北京分公司称2016年杨智婷报过漏水问题，有报修记录。

关于案涉房屋漏水原因，杨智婷称系房屋质量问题所致，并于2019年4月11日向法院申请对于案涉房屋质量问题的修复方案进行鉴定，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对该问题进行鉴定，后因杨智婷未缴纳鉴定费，鉴定中心终止了此鉴定。

关于案涉房屋漏水造成的装修损失金额，杨智婷申请对该损失金额进行鉴定，法院委托北京京评价格评估有限公司对该问题进行鉴定，该机构采用市场法对案涉房屋的装饰装修损失进行了评估，并出具了编号为京评（涉）字xxx第xxx号《价格评估报告书》，该报告书中对于案涉房屋的乳胶漆顶面、木地板、木门、踢脚线、茶几、沙发、电视等二十个无争议项目出具了评估结论，共计33283元，对于有争议部分厨房石材台面出具评估结论共计432元。

同时该报告指出，对于家居、家电损失的评估，价格评估人员进行了必要的市场调查、询价，以现行市场价格确定重置成本，在核实内容的基础上，考虑评估标的的综合成新率等因素后确定评估结论；本次评估所有装修修复项目均含铲除费用及人工费用。

对于上述鉴定结论，杨智婷在本案审理过程中申请补充鉴定，中天顺通公司、康景物业北京分公司均表示不同意补充鉴定。

2019年5月15日，北京京评价格评估有限公司出具补充鉴定《函》，对于装修损失的修复价格及物品损失的全新价格进行了补充鉴定，评估结论为96467元，其中涉及家具家电损失（包括洗衣机、冰箱、饮水机、热水器、电视、传真机、打印机、台式电脑、茶几、衣柜、沙发、电视柜、电脑桌、餐桌、餐椅、双人床）的金额共计31850元。

中天顺通公司对于该鉴定意见不予认可。

关于杨智婷的其他损失，杨智婷提交了租赁合同、装修报价单、书面证人证言等证据予以佐证，中天顺通公司均表示不予认可。

案件审理过程中，杨智婷称2019年11月初康景物业北京分公司、中天顺通公司采取的修复楼顶施工完工。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案康景物业北京分公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了相应的诉讼权利。

民事主体的财产权利受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

依据本案查明的事实，中天顺通公司主张杨智婷诉求已过诉讼时效，依据不足，法院不予采纳。

关于案涉房屋漏水所导致的损害赔偿问题的责任承担的主体，虽双方均认可案涉房屋发生过漏水，且确认漏水部位为案涉房屋楼顶，但杨智婷并未证明案涉房屋漏水系房屋质量问题所致且该部位尚在保修期内，因此中天顺通公司作为案涉房屋的开发商，在本案中不承担责任。

康景物业北京分公司作为案涉房屋的物业管理公司，根据其与杨智婷的物业服务合同的约定，康景物业北京分公司对于案涉房屋的屋顶有日常修缮维护的义务，因此，因屋顶漏水导致的损害，系康景物业北京分公司未按合同约定履行其义务所致，应承担赔偿责任。

关于杨智婷请求的租金损失，因杨智婷未举证证明案涉房屋漏水的具体时间及程度，法院对杨智婷所请求的租金损失金额不予确认，但结合康景物业自认的报修时间及中天顺通公司自认的维修时间，可确认该部分损失确实存在，法院根据客观情况及参考周边房租的价格，依据公平性、合理性原则酌定该部分损失金额为2万元。

关于杨智婷请求的室内装修损失及物品损失，根据评估机构的报告，双方无争议的损失金额为33283元，法院对该部分金额予以确认。

对于双方有争议的厨房石材台面损失及补充鉴定的装修损失及物品损失，杨智婷对该部分损失的发生及发生原因负有举证责任，现中天顺通公司、康景物业北京分公司不认可争议项亦不同意补充鉴定，杨智婷也未举证证明其主张，故法院对于厨房石材台面损失及补充鉴定函中的装修损失及物品损失不予支持。

关于杨智婷请求的电脑损失，因杨智婷所举证据并不足以证明该损失确实发生，法院对此不予支持。

关于杨智婷请求的物业服务费损失、供暖费损失，因杨智婷并未举证证明案涉房屋漏水的确切时间，且法院对案涉房屋的部分租金损失已予以支
持，故对该部分损失法院不予支持。

关于杨智婷请求的代理人的误工费损失、交通费损失，因该类损失系处理纠纷而产生的间接损失，法院不予支持。

关于杨智婷要求修复房屋屋顶防水的请求，其称2019年11月初案涉楼顶修复完工，故法院对此不再支持。

综上，一审法院判决：一、广东康景物业服务有限公司北京分公司赔偿杨智婷因房屋漏水导致的租金损失、装饰装修损失、物品损失共计53283元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回杨智婷的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审庭审中，杨智婷向本院提交以下新证据：证据1.《情况说明》，证明房屋从2013年开始漏水，杨智婷一直与中天顺通公司沟通维修事宜，维修过两次但均未解决问题，由于楼顶防水存在严重质量问题，中天顺通公司应承担责任；证据2.《证明》，证明房屋出租期间存在质量问题，杨智婷与租户多次沟通主张维修；证据3.《证明》、证据4.《证明》用以证明2013-2020年的物业费、取暖费已缴清。

康景物业北京分公司、中天顺通公司未提交新证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

针对杨智婷提交的新证据，康景物业北京分公司发表质证意见如下：对证据1-4的真实性均予以认可，但案涉房屋质量问题发生在质保期内，应由中天顺通公司而非康景物业北京分公司承担责任。

中天顺通公司对杨智婷提交证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。

【二审上诉人诉称】杨智婷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持杨智婷一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由康景物业北京分公司、中天顺通公司承担。

事实和理由：1.一审法院有关“中天顺通公司作为案涉房屋的开发商，在本案中不承担责任"的事实认定存在错误。

首先，在一审审理过程中，双方均认可案涉房屋发生过漏水，且确认漏水部位为案涉房屋楼顶。

在案涉房屋为全新且未经过二次装修的情况下发生漏水，只能是房屋质量存在问题。

另外，案涉房屋在验收时墙面就有裂缝。

第二，杨智婷在一审中曾提交过一份证人证言，证明从2018年年底到2019年11月初，曾进行大面积的楼顶修复工程。

第三，杨智婷自2013年发现房屋大规模漏水起，多次报修，进行了大概六、七次的维修，但一直未修好。

第四，杨
智婷在二审中提交的由康景物业北京分公司出具的《说明》可证明，案涉房屋自2013年开始出现漏水情况，且杨智婷一直通过康景物业北京分公司与中天顺通公司反映该情况，要求康
景物业北京分公司进行维修。

2.一审法院未采纳补充鉴定函中的装修损失及物品损失有误。

首先，该鉴定机构为法院委托的鉴定机构，其出具的鉴定意见具有权威性。

其次，出具两次
鉴定报告的机构为同一鉴定机构，两次鉴定的内容不重合，不存在重复鉴定的情况。

第三，
一审法院认为杨智婷对补充鉴定部分损失的发生及发生原因负有举证责任的认定存在错误。

3.关于物业费用、供暖费用和房屋租金费用的事实认定存在错误。

杨智婷在二审中提交的新证
据可以证明案涉房屋自2013年开始出现漏水现象，开始漏水的时间明确。

2020年之前的物
业费、供暖费已全部结清。

案涉房屋一直无法正常居住，杨智婷主张的物业费及供暖费损失应当得到支持。

关于房屋租金损失，由于房屋漏水，导致租户提前退租，后来房屋内损害严
重无法出租，这些租金损失均是由于未及时履行维修义务造成。

康景物业北京分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.杨智婷承担本案诉讼费。

事实和理由：1.一审法院以康景物业北京分公司未到庭为由判决承担不利后果，康景物业北京分公司不服，康景物业北京分公司
多次参与诉讼并当庭发表代理意见，且两次现场评估均在场。

2.案涉房屋实际2011年11月交付，本案中2011年2月交付描述与核对事实存异。

房屋是质保期内产生质量问题，延续至今未得到根本解决，质保期内产生的房屋质量问题维修义务主体应为开发企业，康景物业北
京分公司只负责受理业主报修、登记、预约、填发、报签维修单，协调维修等。

3.一审法院对于中天顺通公司主张杨智婷的请求已过时效并未采纳，但又以杨智婷未能证明房屋漏水系
房屋质量问题所致免除中天顺通公司的责任，前后冲突。

杨智婷辩称：不同意康景物业北京分公司的上诉请求和理由。

综上所述，杨智婷与康景物业北京分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共
和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
广东康景物业服务有限公司北京分公司等与北京中天顺通房地产开发有限公司物业服务
合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2020)京03民终10846号当事人上诉人（原审原告）：杨智婷。

委托诉讼代理人：王雨墨，北京嘉维泰银律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵占国，北京嘉维泰银律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路某某某某楼南B110e。

负责人：陈日群，总经理。

委托诉讼代理人：禹喜元。

被上诉人（原审被告）：北京中天顺通房地产开发有限公司，住所，住所地北京市通州区永顺镇潞苑南里某某院某某div>法定代表人：黄榜，董事长。

委托诉讼代理人：杨立涛。

审理经过上诉人杨智婷、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业北京分公司）因与被上诉人北京中天顺通房地产开发有限公司（以下简称中天顺通
公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初34917
号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称杨智婷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持杨智婷一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由康景物业北京分公司、中天顺通公司承担。

事实和理由：1.
一审法院有关“中天顺通公司作为案涉房屋的开发商，在本案中不承担责任"的事实认定存在错误。

首先，在一审审理过程中，双方均认可案涉房屋发生过漏水，且确认漏水部位为案涉房屋楼顶。

在案涉房屋为全新且未经过二次装修的情况下发生漏水，只能是房屋质量存在问题。

另外，案涉房屋在验收时墙面就有裂缝。

第二，杨智婷在一审中曾提交过一份证人证言，证明从2018年年底到2019年11月初，曾进行大面积的楼顶修复工程。

第三，杨智婷自2013年发现房屋大规模漏水起，多次报修，进行了大概六、七次的维修，但一直未修好。

第四，杨智婷在二审中提交的由康景物业北京分公司出具的《说明》可证明，案涉房屋自2013年开始出现漏水情况，且杨智婷一直通过康景物业北京分公司与中天顺通公司反映该情况，要求康景物业北京分公司进行维修。

2.一审法院未采纳补充鉴定函中的装修损失及物品损失有误。

首先，该鉴定机构为法院委托的鉴定机构，其出具的鉴定意见具有权威性。

其次，出具两次鉴定报告的机构为同一鉴定机构，两次鉴定的内容不重合，不存在重复鉴定的情况。

第三，一审法院认为杨智婷对补充鉴定部分损失的发生及发生原因负有举证责任的认定存在错误。

3.关于物业费用、供暖费用和房屋租金费用的事实认定存在错误。

杨智婷在二审中提交的新证据可以证明案涉房屋自2013年开始出现漏水现象，开始漏水的时间明确。

2020年之前的物业费、供暖费已全部结清。

案涉房屋一直无法正常居住，杨智婷主张的物业费及供暖费损失应当得到支持。

关于房屋租金损失，由于房屋漏水，导致租户提前退租，后来房屋内损害严重无法出租，这些租金损失均是由于未及时履行维修义务造成。

康景物业北京分公司辩称：漏水情况真实存在，案涉房屋存在质量问题，康景物业北京分公司不应当承担责任。

物业费、暖气费属于不同的法律关系，不应由康景物业北京分公司返还。

二审被上诉人辩称中天顺通公司辩称：同意一审判决。

康景物业北京分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.杨智婷承担本案诉讼费。

事
实和理由：1.一审法院以康景物业北京分公司未到庭为由判决承担不利后果，康景物业
北京分公司不服，康景物业北京分公司多次参与诉讼并当庭发表代理意见，且两次现场
评估均在场。

2.案涉房屋实际2011年11月交付，本案中2011年2月交付描述与核对事实存异。

房屋是质保期内产生质量问题，延续至今未得到根本解决，质保期内产生的房
屋质量问题维修义务主体应为开发企业，康景物业北京分公司只负责受理业主报修、登记、预约、填发、报签维修单，协调维修等。

3.一审法院对于中天顺通公司主张杨智婷
的请求已过时效并未采纳，但又以杨智婷未能证明房屋漏水系房屋质量问题所致免除中
天顺通公司的责任，前后冲突。

杨智婷辩称：不同意康景物业北京分公司的上诉请求和理由。

二审被上诉人辩称中天顺通公司辩称：同意一审判决，不同意康景物业北京分公司的上诉请求和事实理由。

原告诉称杨智婷向一审法院起诉请求：1.请求判令康景物业北京分公司、中天顺通公司赔偿租金损失248000元（其中2014年的租金损失按每月3000元计算共36000
元，2015年的租金损失按每月800元计算共10400元，2016年的租金损失按每月3800
元计算共45600元，2017年的租金损失按每月4000元计算共48000元，2018年的租金
损失按每月4500元计算共54000元，2019年的租金损失按每月4500元计算共54000元）；2.请求判令康景物业北京分公司、中天顺通公司赔偿电脑损失10000元；3.请求
判令康景物业北京分公司、中天顺通公司赔偿室内装修损失130000元；4.请求判令康景物业北京分公司、中天顺通公司赔偿物业服务费损失19016元、供暖费损失24012元；5.请求判令康景物业北京分公司、中天顺通公司赔偿室内物品损失（TCL洗衣机、TCL冰箱、美的饮水机、万家乐热水器、TCL电视、美菱冰箱、兄弟传真机、LEXMARK打印机、电脑、两个茶几、双门衣柜两组、单人沙发2个、电视柜、三人沙发、电脑桌、餐桌及
六把椅子、双人床含垫）31850元；6.请求判令康景物业北京分公司、中天顺通公司赔偿
杨智婷代理人杨智超的误工费损失42000元；7.请求判令康景物业北京分公司、中天顺通公司赔偿杨智婷代理人杨智超、杨长磬往返的交通费损失17268元；8.请求判令康景物业北京分公司、中天顺通公司对案涉房屋屋顶进行防水维修；9.判令康景物业北京分公司、中天顺通公司承担本案诉讼费。

一审法院查明一审法院认定事实：杨智婷系北京市通州区潞苑东路40号院26号楼10层1单元×号房屋业主，杨智婷于2009年12月6日与中天顺通公司签订了《商品房预售合同》购买上述房屋，土地用途为住宅，该合同第十七条约定该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。

非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。

杨智婷与中天顺通公司在庭审中均称案涉房屋系2011年2月交付。

2012年5月25日，杨智婷（甲方）与康景物业北京分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定物业坐落为东期26号楼1单元1003室，合同第二条乙方的义务中约定，乙方对房屋共有部位、公共设施设备……等项目进行日常维护、修缮、服务及管理。

合同第三条物业服务内容约定，共有部位是指：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）……。

合同还约定了其他内容。

杨智婷的案涉房屋系所在楼栋的顶层。

庭审中，杨智婷主张自2011年4、5月份发现房屋阴水现象，在2013年6、7月份第一次出现大规模漏水，其向康景物业公司报修，进行了大概6、7次的维修，也未修好。

杨智婷向法庭提交了案涉房屋漏水的视频与照片，但无法看出漏水时间。

中天顺通公司称其系2017年6月第一次知道案涉房屋漏水，之前何时漏水无法确认。

康景物业北京分公司称2016年杨智婷报过漏水问题，有报修记录。