武昌南湖片区房地产市场分析

成交面积呈现上升态势，其中2009年成交面积比2008年的增加了200%， 此后每年约以26%的速度增长，发展势头强劲;
平均楼面地价处于波动下降的状态，2009年和2010年有所回升，但是下 降是总趋势；
D. Description of the contents
土地出让金在不断上涨，说明南湖片区的房地产逐步走出低洼区，逐渐 进入一个黄金发展时期。
第三阶段 2005年至今
福利分配制度， 城中村改革；
以经济适用房为 主的项目；
1998年废除福利 分房制度，向商 品房时代转变。
片区内物业类 型多样，从定 位高端的别墅 到低价楼盘均 有分布；
片区内楼盘价 格十分悬殊。
政府规划南湖新城； 建立不同的新“都市
村庄”，区域内又兼 有居住、商贸、文化、 体育等各种现代化设 施。
土地供应量
LOGO
洪山区2007-2011土地供应量走势
土地供应量呈不断上升趋势，且在2009 年有一个爆发式的增长;
由此可见，2009年是洪山区地产发展的 一个拐点之年，从此南湖片区房地产进 入快速发展阶段；
从供应结构上看，从2009年开始大量地 块的土地用途是属于商业金融业类和居 住兼商业类的；
东湖自然风区景为区核心的大东湖自然景观线路。九卓峰山刀泉古寺
上林木遍布，风光秀丽，气候宜人，是人 们亲近大自然的理想去处。形成了环汤逊 湖、严西湖、青菱湖、黄家湖周边的乡村 休闲旅游线路。
东湖海洋世界
武汉植物园
区域配套
区域配套完善
教育设施
武昌实验寄宿小学、 南湖小学、南湖中学 等；
同时未来将继续新增 12所幼儿园、17所小 学、7所中学，满足 教育配套要求。
医疗设施
陆军总医院、 中建三局医院；
LOGO
商业服务
中商平价、中百仓储、 中百超市、南湖生鲜市 场；
片区内主要以住宅小区为主，相关配套设施较为完善。片区内设有4个特色服务中心，文化服 务中心在宝安花园，将结合原机场跑道规划展览馆等实施；体育服务中心在武梁路与机场路交 叉口，与武汉理工大学体育场遥相呼应；医疗服务中心沿人工渠两侧布局；综合服务中心位于 武梁路与石牌岭交叉口，兼具商业、文化、娱乐、体育、医疗服务功能。
雄楚大道将于2014年9月建成武 汉首条快速公交走廊（BRT）。
地铁规划
地铁时代即将到来
LOGO
地铁规划7与5号线将通过南湖新城， 其中7号线在南湖片区主要有四个站 点，将于2017年开通一期；而地铁 5号线由于种种原因推迟建设，到 2017年开工。 在轻轨建成后将大大改善该地区居 民的交通出行条件。
住宅市场成交分析
价格需求弹性大
LOGO
目前南湖片区交通 通达度不够，主干 道较少，且容易发 生拥堵。居民出行 不是很方便。
周围地区楼盘开发 较多，且部分处于 武昌核心板块,市场 发展竞争压力大。
南湖水污染虽然得到 治理，但是目前水质 依然不好，部分水域 恶臭，影响周围居民 生活环境。
洪山区多高校，工业 发展尚不具备规模。 所以房地产市场目前 面临的洪山区客户主 要为私营业业主、教 师等，生活空间比较 自由对住房要求较高
华中科 技大学
南湖
华中农 汤逊湖 业大学
中南民 族大学
中南财经政 法大学
此处添加公司信息
城市规划
LOGO
南湖——居住风景旅游区
按照国务院批准的《武汉市城市总体规划 （1996—2020年）》，确定在武昌区规划 布局江南核心区等，重点发展金融贸易， 省级行政中心、教育科研、机电、高科技 产业及文化旅游等职能。结合武昌的发展 态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区、 武昌首义文化区、中南路—水果湖省级商 贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居 住风景旅游区、街道口大学城、徐东路— 梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展 区、白沙洲—武泰闸现代制造业发展区等 九大板块。
土地供求量
2007-2011南湖片区区土地供求量 走势
LOGO
结论
供给缺口在不断缩小，2012年的 缺口量比2011年缩小了900%，南 湖的土地正逐渐呈现其稀缺性；
土地供应量与成交量在2012年同 时达到最大值，说明开放商对楼 市的信心充足，对前景看好；
南湖片区房地产市场2009~2011 年有爆发式发展，反应了汉阳片 区的房地产的发展正在逐渐步入 “黄金时代”。
住宅市场
区域目前19个项目在售，7个 项目待售，项目主要分布在珞狮 南路与南湖大道上； 片区内物业类型以高层为主， 部分楼盘亦推出花园洋房以及别 墅，如泰然南湖玫瑰湾，以满足 不同层次客户的需求。
LOGO
住宅成交情况
LOGO
洪山区2007-2011年住宅成交量价走势
结论
成交套数总体来说不断上升。 2007~2009年成交量稳步上升，在 2010年有所回落，2011年成交量 有了爆发式增长，增幅达122%；
南湖南片湖区片房区地房产地市产场市分场析分析
2012年8月
LOGO
区域背景分 析
区域市场分 析
典型个案分 析
市场趋势 分析
南湖片区市场分析
LOGO
区域范围
区域格局
一、区域 背景分析
区域配套 旅游环境
城市规划
区域环境
2019/9/22
区域范围
LOGO
南湖新城——洪山区的后起之秀
南湖新城位于武昌区南部，内 环与中环之间，东临南湖、南 临二环线，西靠巡司河，北至 楚雄大道，因邻南湖而得名。 总面积 13.1 平方公里，目前， 南湖地区还有665 公顷土地可 供开发，到2020年，将容纳居 民25万至31万人，成为武汉市 的另一个城市副中心。届时， 人均建筑面积将达到30平方米， 人均公共绿地由现在的1.2平方 增加到8.2平方米。
政府支持南湖区“都- 市村庄”建设，市政 设施建设已逐渐到位，南湖片区房地产市 场发展后劲充足。
三、典型个案分析——南湖泰然玫瑰湾
LOGO
三、南湖 泰然玫瑰 湾
此处添加公司信息
经济指标分析
总占地面积：283000平方米； 总建筑面积：642000平方米； 绿化率：35%； 容积率：1.7； 泰然南湖玫瑰湾，雄踞武昌南湖核心地段， 坐拥6000亩湾域，近千米原生湖岸线，相邻 狮子山。项目总共分四期开发，规划总户数 约3500多户。一期已全部售空，二期销售进 入收尾阶段，业主已入住。三期延续国际湾 区典范，以更完美的景致更优越的生活，成 就从湾区名著到湾区名门的完美升华。
小结
南湖片区：南湖机场——污染严重—— 开发商聚集，南湖片区已经完成了转型 。如今南湖住宅市场火热，已经成为不 少人置业的选择。
LOGO
南湖片区目前房价相比于武昌中心、汉 阳部分楼盘价格偏低，能被中低等收入 人群接受，市场相对来说比较广阔。
近几年，土地供应量和土地成交量 不断上升，加上地产开发商的不断 进驻，南湖片区目前可提供住宅数 量多，住宅供给方面具有很大的竞 争优势。
交通格局
五纵四横的的交通
LOGO
五纵四横的交通格局，“五纵“ 是：南湖路、李纸路、静安路、 书城路、珞狮路；”四横”是： 雄楚大道、雅安街、文治街、南 湖大道。
南湖片区交通以公汽为主，公汽 站点间距200米左右，减少居民 步行距离。预留轨道交通站点位 置，并与公汽交通站点结合，便 于转乘。
成交价总体是上升的，在2010年 达到高位7438元/平方米, 但是受 到武汉市2011年2月23日颁布的房 地产“国八条”限购令的影响，成 交价在2011年有较大幅度的下降 ，降幅约为11%；
在2011年房价下降约为11%后， 住宅成交量增加122%，说明房地 产开发商的降价政策刺激了购房者 的购买欲望。同时也说明成交量受 价格影响很大，弹性较大。
在产品与周围市场同质的情况下，一旦价格出现较大幅度的波动，那么对于南湖片区的 住宅需求也就会相应地出现较大幅度的变动。
南湖片区地产开发商
金地
LOGO
大华
深业泰 然
保利
地产品牌开发 商齐聚南湖
维佳置 业
万科
众多地产开发商相继在南湖片区投资，且项目分部密集，足以说明南湖片区住宅市 场的开发潜力;
其中保利集团在南湖片区投资项目多达5个，且项目开发规模大，售价偏低，基本上 处于垄断地位。
区域市场分析
LOGO
二、区域市 场分析
南湖片区地产发展前奏
1992年3月，武昌区政府将机场 搬迁后产生的4000亩土地出售给 深圳宝安集团，购入成本价9.5万 元/亩，总地价不足4亿元。
LOGO
房地产发展历程
LOGO
洪山区房地产发展三部曲
第一阶段 1990-1998
第二阶段 1999-2004
区域格局
大学林立，水系众多
LOGO
大学林立：洪山区辖区内有武 汉大学、华中科技大学、华中师 范大学等131所大专院校，智力 资源丰富；
区域内水系格局：洪山区滨江 滨湖，水系众多，主要有东湖、 南湖、沙湖、汤逊湖等，可供开 发的项目众多。
沙湖
东湖
武汉 大学
武汉理 工大学
华中师 范大学
中国地 质大学
湾区内部配套：玫瑰泛会馆： 水上玫瑰宫殿，享有篮球场、 健身房、体操房、棋牌室、乒 乓球室、儿童游乐区、游泳池 等完备康体设施的时尚地带。 国际化商业街区：4500㎡商 业街，一站式便捷购物场所， 囊括各样生活所需。
L1卫1厨 108.00㎡
2室2厅1卫 89㎡
本小区的户型比较丰富，花园洋房、小高层、高层、别墅一应俱全，面积段跨度较大， 主力户型主要是三房两厅两卫118㎡的“小三房”。
购买目的
绝大多数人购房是为了居住
LOGO
如图所示，98%的客户购买的目的是为了居住，说明绝大多数客户是改善型或者是刚 需客户。在国家对住宅投资调控严格的情况下，“炒房”的人在逐渐减少。
职业属性
2019/9/22
此处添加公司信息
小结
LOGO
1
区域地理位置较好，处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较 近；
教育资源丰富，智力密集，大学林立，人文气息浓烈；
2
紧邻南湖，拥有丰富的自然景观资源，居住环境好； 政府规划和政策利好引导，未来发展成武汉重要的城市副中心，
投资价值巨大；
3
配套完善，商业金融、教育医疗设施应有尽有； 交通便捷，五纵4横的交通网络以及规划中的地铁线。
南湖片区
区域环境
区域内有徐东商圈、 中南商圈、街道口商 圈、首义商圈、鲁巷 商圈、南湖商圈这七 大商圈，南湖片区被 其中五大商圈环绕。
南湖商圈正在崛起
徐 东
中 南
街
道
首
口
义
鲁
巷
南湖片区
光 谷
南
湖 此处添加公司信息
LOGO
旅游环境
旅游资源丰富
LOGO
洪山丰富的山水、路桥、科教及历史人文 等资源，为发展旅游休闲业奠定了良好的 基础。已经形成以东湖九峰城市森林保护
南湖片区属于一个新型生活区，房地产 市场活跃，受到武汉“国八条”的影响 较小。
土地成交分析
LOGO
时间 宗数 成交面积（万方）土地出让金（亿）平均楼面地价（元/平方米）
2007
7
23
22
2008
10
37.7
15
2009
12
114
58
2010
15
143.3
92
2011
19
180
90
2261 1672 2023 1716 1656
外立面
LOGO
立面风格：现代主义； 整体景观风格：大公园景观社区。以自 然的主题、滨水的意向、强化开放空间与 南湖的关系为景观营造的原则。外檐风格 追求典雅，内部追求时尚。不退色的干挂 石材、以及节能材料的运用、亲水园林的 设计是楼盘的亮点。
2019/9/22
此处添加公司信息
产品配套
小区内部设施齐全
居住区域
南湖区域客源占到一半左右
LOGO
如图所示，南湖区域客源占比46%，主要以雄楚大道、南湖大道、珞狮路客源为主； 街道口和水果湖区域客源占比18%，主要以武珞路、八一路、中南路等客源为主； 整个武昌地区客源占比93%，说明此楼盘的辐射圈主要集中在武昌地区，汉阳汉口及其他
城市客源占比7%，对汉阳汉口及省内其他城市的影响力较小，明显属于扩散型客源。
LOGO
总体规划
LOGO
北欧简约式建筑风格
泰然南湖玫瑰湾三期建筑类型包括一层一户小高层、电梯花园洋房，共14栋楼，规划户 数208户。三期建筑采用北欧简约式建筑风格设计。依湖而建的500米原生湖岸木栈道， 零距离体验湾区优雅风情。中央景观轴融合三叠丽景，灵动湾区自然气息。独有精心设 计的归家八境，与小区内景致相融合，置身其中，感受不同心境体验。3400㎡玫瑰泛会 所，14000㎡风情商业街，5A级玫瑰物业服务，以5大服务体系，全面款待业主生活需求。