某住宅房地产项目销售代理公司竞标报告

主力面积 89-138㎡
未定 50-130㎡ 80-120㎡
2014主力竞合 89两房、106三房 预计80-100两房供应为主 约90两房、110三房 89两房、110三房
在售状态 新摘地块 新摘地块 新盘未售 新盘未售
结论：2014年区域红海竞争，客源导入以刚需为主力。
竞品都在卖什么
线上媒体
回顾2013竞品都在打什么？ 线下媒体
产品附加——六米开间+百米四御房湖+公1馆00%+得房率 XX品牌，性价品质——产品附保加利值春天+里品牌 XX品牌，性价形象——卖性价比力旺+美品林牌+实景现房 首付分期，景观形象——景观档太次阳世+家首付分期
XX品牌，首付分期——3年分期恒大+品御景牌+市政府
XX品牌，品质形象——卖85华%润得橡房树率湾+品牌+品质感
✓竞品都在卖什么？解决—区域市场机会点挖掘。 ✓项目的推售策略及节点安排；解决—营销铺排；
✓竞品卖给什么人？解决—区域客户的共性特征。 ✓项目营销核心策略；解决—பைடு நூலகம்盘策略支撑。
第二部分：项目定位的思索？
✓项目的价格策略；解决—项目的预售价格。
✓客群定位在哪里？解决—我们的客户到底是谁？
✓物理定位是什么？解决—地域区隔应该怎么做？ 第四部分：人员架构的安排
结论：品牌优势弱，区域无排他差异，产品具有优势。
项目SWOT分析
优势（Strengths）
劣势（Weaknesses）
A.高架、地铁、高速客运站；预期未来，交通便利； A.生活配套缺乏、目前商业层级较低；
B.金核四塔、金街、美凯龙等有良好的发展潜力； B.缺乏学校和医疗配套，金融、交通配套匮乏；
C.受八一水库片区价格洼地影响，有较大升值力； C.区域版块处于发展中期、八一水库片区影响大；
XX品牌，品质洋房——卖产品绿形地中态央+墅品牌
纸媒 电视 顶灯 网络 户外
外展 派单 短信 活动 拓客
我们有什么？
2个视角、 行业内视角：区域发展速度稍弱于彩宇板块，目前刚需人群因配套限制导入难度大。 行业外视角：区域团购房、回迁房、高端住宅混杂，有发展潜力，但目前无居住氛围。
3个维度、 品牌维度：区域集合所有XX市一线品牌，我们不具有“专业大品牌”的优势！ 地域维度；地域成熟度基本接近，但我们没有不具有“截客竞品”的区位优势！ 产品维度：我们产品在目前区域市场，具备面积、户型、公摊、开间的尺度优势！ 4个层面 市场层面:区域市场档次复杂，产品多样化，未来竞争十分激烈。 价值层面：拥有金街畔、地铁旁、公园边的未来优势，但非排他性优势。 产品层面：拥有开间、面积的优势，但也有交房时间晚的短板。 时间层面：因工程时间限制，入市时间可能为下半年，不具备时间优势。
A.重点规划区，配套、交通 将得到进一步完善； B.大区域区域融合，未来中 心城区。 C.城市南移，促进该区域的 发展，未来绝对中
A.充分利用城市资源及未来发展趋势优 势所指向的明确目标客户群，抢占最佳 入市时机。
✓形象定位怎么定？解决—排它形象如何来塑造？ ✓XX市XX代理公司的优势；解决—XX代理公司
✓广告精神怎么树？解决—项目调性怎么来树立？ 能带来什么？
✓项目的案名及slogan？解决—项目的出街形象。 ✓项目组核心人员简介；解决—核心项目成员。
通篇目的：只为解决14个营销问题！
第一部分：市场站位的思索
D.17层产品优势，附赠空间大，产品力尚可。
D.交房时间不具备优势，阻碍首置首改客群购买；
E.森工品牌互动与过度，属于品牌空白期。
E.目前项目地道路较差，本项目地形象展示困难；
F.前期区域内热销产品户型建议，合理面积配比。 F.客户对于片区发展速度（05年至今）抗性心理高；
机会（Opportunities）
威胁（Threats）
A.已建设重点规划区，配套、档次等标准高； B.大区域区域融合，绝对且唯一的未来中心区； C.城市南移，三四环高端扎堆，未来富人区概念；
A.银行利率提升，抑制购房需求，减少购房客户； B.短期周边生活配套难以成熟，交通条件有待改善； C.周边全部为中端住宅项目，未来面临竞争；
优势（Strengths）
劣势（Weaknesses）
策略指导
A.预期大交通便利； B.拥有良好的外来发展潜力； C.价格洼地，有较大的升值空间；
机会（Opportunities）
SO基地指向：发挥优势利用机会
A.生活配套缺乏、目前商业层级较低； B.缺乏学校和医疗配套 C.区域版块处于发展中期、八一水库片 区影响大
WO基地指向：借助机会克服劣势
区域竞争格局
区域竞合
项目 中央新城 华润橡树湾 御湖公馆 力旺美林
主力面积 39-158㎡ 89-173㎡ 50-128㎡ 49-156㎡
2014主力竞合 79两房、106三房 89-92两房、116-122三房 88两房、110三房 84两房、106三房
在售状态 新盘在售 尾盘在售 持销在售 尾盘在售
产品竞合
项目 凤凰熙岸 保利春天里 万晟幸福里 太阳世家
主力面积 89-138㎡ 88-122㎡ 82-130㎡ 90-140㎡
2014主力竞合 89两房、106三房 89两房、99、122三房 82两房、110三房 93两房、120三房
在售状态 新盘未售 新盘在售 新盘未售 老盘新作
时间竞合
项目 恒大南地块 锦湖三地块 新星宇地块 东安地块
11月 产品配比建议提报
12月 产品户型建议（二次）研讨 1月 产品户型建议修正
产品价格建议提报 产品户型建议研讨
产品户型建议修正
✓从12月7日XX项目开盘到12月28日XX项目开盘，每周一次市场扫描及跟踪。
报告框架
第一部分：市场站位的思索？
第三部分：项目推售的思索？
✓我们竞品在哪里？解决—项目的市场占位问题。 ✓售楼处的选址及氛围建议；解决—营销体验；
核心资识区 符合居住城
XX地产【南城地块】竞标报告
现在前面：
XX市XX代理公司有幸参与XX地产集团进入南城的第一个项目， 我们将努力聚焦发展商需求，提升专业服务水平！ XX地产——南部新城地块，一个新的楼盘，一次品牌的飞跃！
基于地块基本属性，XX代理公司团队经过反复调研、跟 踪，从营销角度平衡产品力与市场力的关系，给出了较有市 场竞争力的产品建议。