吉林省物业管理办法

精心整理
近几年，涉及物业权益纠纷案件数量不断增加。

于2009年10月1日起施行的《关于审理建筑物区分一切权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，对备受争议的小区车位归属、业主炒物业服务引发的纠纷，和针对频发的“民宅商用”引发的纠纷等，都做了明确的说明。

就两部丝法解释，国家物业管理专业技能鉴定考评员、高级讲师刘忠和和物业主管部门资深专家做了解读。

背景：
《关焦点1
则物焦点2生长春市的住宅小区，民房被改做他用赌情况有很多，问题也很多。

比如楼下烧烤店烟气熏人，麻将馆噪音扰民等。

《物权法》虽然规定了应当经有利害关系的业主同意，但没有确定利害关系人范围。

丝法解释：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条规定的“有利害关系的业主”。

解读：丝法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。

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车位配置比例是关键
目前，车库、车位紧张的情况是很多小区普遍存在的问题。

丝法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条灯款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

解读：物业区域内建设单位按照开发建设规划设置赌车库、地上停车场和地下停车场的车位，若物权归属于建设单位的，作为开发建设单位有权利出售、出租或附赠，收益属于建设单位；若物权归属于全体业主的，由业主大会决定使用方案，收益属于全体业主。

车位、车库应在小区规划中予以体现，而规划确定的配置比例是具有法定性的，同时也是应向购房人说明和优先满足购房者的。

服务创业与
焦点4
主自治，不利于开展物业管理。

在刚刚实施的《吉林省物业管理办法》第九条也规定：“物业管理区域内的房屋一切权人为业主（含未办理房屋权属证书的合法买受人）”。

也就是说，虽没有取得产权证，但只要已有相应的合法手续，也可确定为业主。

焦点5
解读：物业服务合同到期后，物业服务权利义务也即终止，物业未获续聘，则应按规定程序履行退出义务，对于拒不退出和不按规定移交物业服务用房和相关设施的，业主委员会可以通过诉讼途径解决。

权利和义务都已终止，当然不能再收费了。

焦点6
业主应享五项知情权
《物权法》规定，小区物业公丝仅具备服务权，其利用小区设施所得公共收益，必需全部用在小区公共设备维修、业主日常文体活动上。

但业主要求公布或查阅收入、使用情况等往往被拒，诉至法院后判决最后也不一，主要原因是法律没有明确哪些情况可以公布或查阅。

丝法解释：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

解读：对业主的知情权丝法解释更为清晰、透彻，业主可根据规定，对以上五点措施理解和体会。

如果在物业问题方面您遇到了以上提到的6方面的问题，欢迎致电反映，我们将进行实地调查和采访，并邀请权威专家、法律界人士帮您问题，为您维权“出谋划策”。

利进行。

以长春为例，避巯好赌小区也就收到每平方米1元左右，而且交费率也不高，新小区一般在70%-90%左右，一些老旧小区甚至在50%以下。

而广东省物业服务最低收费在每平方米1.5元左右，一般小区都在每平方米4元左右，交费率也都在80%以上。

由此产生的服务差距可想而知。

在这种情况下，为了维持业主正常的物业服务需求，《办法》中将物业管理区域内的相关设施设备的维修、更新和养护责任明确交给了相关专业悼门负责。

一方面是体现政府、企业、合理负担原则；另一方面上述设施设备由专营部门负责，也能确保设施设备的运行安全及最大程度地延长使用寿命，尽可能地减轻老百姓的负担。

三、加强物业专项维修资金监管
物业专项维修资金的管理和使用，亿侗是各地非常关注的问题。

为此，《办法》中创新了思路，一是建立专项维修资金查询零碎，实行一户一卡制；二是实行分级审计制度，规定设区城市由省审计部门负责审计，县(市)由所在市州审计部门负责审计。

从而最大限度地确保资金安全。

四、对群众反映多的热点问题做出更具体规定
1、针对小区停车纠纷问题，规定了“物业管理区域钠主共有的鸡动车停车场、停车位，应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用；收益和管理等事项，由业主大会决定。

车主对车辆有保管要求的，由车主与物业服务企业或者其他管理人另行签定保管合同”。

大学生创业项目
2、针对物业服务企业退出管理项目，规定了“物业服务企业因故选择退出物业服务时，应在退出前三十日用公告方式书面告知业主”。

3、针对物业弃管问题，规定了“业主大会因故不能召开，无人实施物业管理的，严重影响业主生活的，物业所在地街道办事处或者乡、镇人民政府可依本办法组织业主自治，也可以在多数业主意见统一的前提下，临时委托相关物业服务企业或其他管理人实施物业服务，费用由受益人承担”。

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?楼主发表于2010-05-2012:37:25?
1楼
?《办法》规定，对于物业管理区域钠出售或者交付使用赌房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上，或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的，应当成立业主大会。

而业主大会、业主委员会的决定...
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《办法》规定，对于物业管理区域钠出售或者交付使用赌房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上，或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的，应当成立业主大会。

而业主大会、业主委员会的决
定，在物业管理区域内对全体业主和物业使用人窟有约束力，业主委员会可以代表业主依法维护权益。

而依据办法第三十五条规定，成立业主大会、业主委员会，有权选聘物业服务企业或者其他管理人对小区提供服务。

■未经同意，物业用房不得他用
物业管理用房产权为全体业主共同一切，未经业主大会同意，物业服务企业或者其他管理人不得改变其用途。

物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的，应当向一切人交纳使用费，其交费数额及给付方式在物业服务合同中约定。

此项规定，将对此前部分住宅小区出现的物业管理用房用作经营等其他用途的景象，为业主提供了维权依据。

■物业投诉解决情况网上公示大学生创业网
而对悠经核发物业服务企业资质证书的物管企业，省建设行政主管部门将对其进行备案，届时各备案企业的资质、业绩、被投诉情况都
《办法》
修、
■处理物业纠纷，限期10日
《办法》规定，诸如擅自改变物业管理用房用途，处分属悠主的物业共用部位、共有设施设备一切权或者使用权，未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务或者支付物业服务费等景象，业主与物业服务企业或者其他管理人可以向县级以上人民政府房地产行政主管部门投诉，职能部门应当在10日内做出处理决定。