2020年中国物业服务价格指数研究报告

中指研究院
中国房地产指数系统
2020
1研究背景与目的 (1)
2研究方法体系 (2)
2.1样本选择 (2)
2.2指数模型 (4)
2.3数据采集 (5)
3主要研究成果 (6)
3.1指数：二十城综合指数同比上涨0.60%，环比上涨0.20% (6)
3.2价格：二十城均价为2.33元/平方米/月，各星级物业服务均价同比均上涨 (9)
3.3样本：一线城市四、五星级占比超61%，物业服务软硬件均衡发展 (11)
4结语 (20)
研究主持：中指研究院中国房地产指数系统
数据支持：CREIS中指数据
主要研究成员：莫天全黄瑜曹晶晶杜咏咏胡国华牛晓娟梁庆楠陈文静周巍程威魏云静马琛方肖陈光辉李雪娇李璠璠辛芸娜孙晓一姚卓吴刚葛海峰赵丽一高静张曼张凯蒋云峰李建桥刘水吴建钦陈茜张丽丽汪勇黄秀青李力张化学丁晓樊鹏飞赵玉国温戴婉蘭高院生胡佳娜李宁黄雪唐懿唐爽杨红侠张文静李清兰刘韧坚荣伍刚薛建行袁彬彬黄艳姚一维高小妹王玲薛琳梁波涛石蕊童晓玲谢俊云田文刚李益峰戴小红方颃刘莉芬苏宇
2020年中国物业服务价格指数1研究背景与目的
近年来，在城镇化持续推进、人们追求美好生活的时代大背景下，物业管理行业进入发展的快车道，呈现良好的发展态势。

尤其是后疫情时代，在政策利好、资本红利、智能化技术应用推动下，物业管理行业迎来新的发展机遇期。

疫情下，物业服务企业在政策支持、行业地位、市场规模、科技应用、多元化服务等领域均有重大突破，行业价值得到充分释放。

疫情期间，物业服务企业坚守最后一道防线，得到了业主、社会的广泛认可和信任，行业社会影响力进一步提升。

随着政策支持力度的增加，行业进入快速发展期，物业服务企业把握政策红利与资本机遇，通过合理收并购，扩大市场占有率，实现规模增长，行业集中度大幅提高。

同时企业利用科技化、数字化技术，以业主需求为导向，全面提升服务品质，持续优化基础服务，理性开展增值服务，努力为业主打造安全、舒适、智慧、便捷的生活场景，业主满意度大幅提升，行业价值得到充分释放，行业发展迎来新契机。

后疫情时代，政府及社会各界对物业管理行业的认识、重视程度将进一步提升，同时，对物业管理的要求也将进一步提高，这将倒逼物业服务企业深化技术革新，推动智能化应用与转型升级，“互联网+物业”将逐渐发展成为物业管理行业新业态。

互联网平台的应用亦会增加线上接触频率，从而有助于物业服务企业拓宽增值服务渠道、发展多元化服务以及加快推进智慧社区建设，实现收益多样化的新运营模式。

展望未来，物业管理行业集中度将进一步提升，市场竞争将更加激烈，智能化、多元化成为物业管理行业发展的必然趋势，而最大限度发挥资本、技术、服务的优势，实现服务优化和价值释放将成为物业服务企业在激烈的竞争中取胜的关键。

在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究。

此研究首先能为政府及研究机构提供数据支持，为行业研究和政策制定提供参考；其次，可帮助广大物业服务企业和普通居民准确了解物业服务价格水平和最新发展动向；最后，通过对主要城市物业服务水平和价格的量化分析，促进服务收费与服务标准合理匹配，提升物业服务专业化、市场化程度，引领行业稳健发展。

中国房地产指数系统
2研究方法体系
基于物业管理行业需要，中指研究院在中国房地产指数系统的基础上，并结合多年积累的研究经验，参考国内外相关研究成果，形成了“中国物业服务星级评价标准体系”
和“中国物业服务价格指数系统”等理论体系，并在2013年上半年进行了调研和试算。

2013年6月28日，住房和城乡建设部政策研究中心主持的“中国物业服务价格指数专
家鉴定会”在北京召开。

由国家统计局、国务院发展研究中心、北京大学、清华大学、
北京物业协会等中国房地产业界及物业服务行业的权威专家组成的评审委员会对“中国
物业服务价格指数理论与实践”研究成果进行了评审。

评审委员会听取了成果汇报，形
成评审意见，并一致通过研究成果的评审。

会后，研究组根据专家意见对理论体系进行
了完善，最终形成了中国物业服务价格指数研究方法体系。

2013年12月20日，中国物
业服务价格指数研究报告首次对外发布。

2.1样本选择
“质价相符”的定价原则要求物业服务价格与服务水平要相适应，在编制指数时必须区分不同标准物业服务对服务价格的影响，选择具有一定服务水平的物业项目作为指
数研究的样本。

基于此，研究组制定“中国物业服务星级评价标准体系1”，根据该评价
标准选择数量充分的、符合要求的在管物业项目作为物业服务价格指数编制的样本。

“中国物业服务星级评价标准体系”分为软件和硬件两个方面的标准体系。

软件标准体系由基本要求、房屋管理、公共设施管理与维修、协助维护公共秩序、保洁服务、
绿化养护管理和其他管理组成；硬件标准体系包括基本要求、综合配套、绿化及景观、
车位、文体娱乐设施、共用设施设备、安保系统、物业管理硬件及人员配备、物业标识
等内容。

2020年中国物业服务价格指数图：中国物业服务星级评价标准体系图
资料来源：中指研究院综合整理根据星级评价标准体系，软硬件满分均为100分，满足70分≤考核评分＜80分，则符合三星级标准；满足80分≤考核评分＜90分，符合四星级标准；如果考核评分≥90分，其符合五星级标准。

最终样本项目的物业服务评级取软件评价和硬件评价中较低者。

如果项目物业服务的软件或硬件评价低于三星级水平，则将其录入数据库中，但不作为样本用于物业服务价格指数的计算。

在“中国物业服务星级评价标准体系”基础上，本次研究的样本选择标准如下：①位于各市城区（不包含下辖县和县级市）；②2000年后竣工验收，入住时间1年（含）以上的商品住宅项目，其中一线城市（北京、上海、广州、深圳）的项目建筑面积需在10万平米以上，其他城市在5万平米以上；③有合法注册的物业服务企业在管；④根据“中国物业服务星级评价标准体系”，物业服务水平和硬件设施的评价结果均在三星级以上（含三星）。

考虑到数据的可获得性和在全国的代表性，遵循典型性原则，选择二十个代表城市作为研究对象：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、长沙、常州、昆明、宁波、青岛、苏州、无锡、济南、合肥、南昌。

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2.2指数模型
1）指数系统的结构
图：中国物业服务价格指数系统
二
资料来源：中指研究院综合整理中国物业服务价格指数系统以城市各星级服务价格指数为最低层级，逐级生成城市物业服务价格指数、二十大城市物业服务价格综合指数。

根据研究分析需要，还可以扩
展构建城市分城区物业服务价格指数等。

2）指数编制方法
计算物业服务价格指数时，以每个物业项目的建筑面积占样本库中所有合格物业项目建筑面积总和的比重为该物业项目权重。

①环比价格指数，以三星级物业、四星级物
业、五星级物业价格为基本项计算；②城市物业服务价格指数，根据城市各星级的物业
服务价格指数按各星级样本项目建筑面积加权平均计算；③二十大城市物业服务价格综
合指数，根据二十个重点城市的城市物业服务价格指数按各城市样本项目建筑面积加权
2020年中国物业服务价格指数2.3数据采集
物业服务价格指数的数据采集工作以企业填报、电话调研、实地调查为主。

1）调查内容。

一是物业服务水平，包括物业项目的软件及硬件两大方面，具体细分项参见《中国物业服务星级评价标准体系》。

二是物业服务价格及建筑规模等基本信息，物业服务价格是项目的月均每平米物业服务费用；建筑规模是项目总建筑面积，是计算样本物业项目权重的指标，其他基本信息包括项目名称、竣工时间、入住时间、所在区域等。

2）数据来源。

一是通过中国房地产指数系统（CREIS）数据库，获取该城市住宅项目名单及基本信息。

二是通过对物业项目实施电话访问和调查，收集物业服务价格等相关信息，对有地址但无联系方式的项目实施实地调查。

三是通过物业服务企业填报其在管项目的相关信息。

3）数据补充。

对于无法取得价格数据等基础资料的样本，将采取两个方式补充，一是将没有价格数据的样本项目用同区域、同星级样本项目的价格推算；二是对无法获得当前建筑面积的样本项目通过批准上市面积等资料来估计。

4）数据整理。

调查所得的原始数据需进行必要处理。

第一，对原始数据只有单户物业服务价格数据的项目，根据项目的户型面积等估计项目的月均每平米物业服务价格，以便于指数计算；对原始数据中的项目进行统一的区域划分，并根据分析需要对数据范围进行适当的调整等。

第二，对异常数据进行检验。

按照所在区域和物业服务星级进行划分，计算每档样本均值X和标准差S，正常样本数据应在两个标准差（X-2S，X+2S）即95%的置信范围内，超出此范围的数据应剔除，剔除后再计算样本新均值和标准差；再检验，再剔除，直到无异常数据为止。

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3主要研究成果
本次研究基于“中国物业服务星级评价标准体系”，对北京、上海等二十个代表城市2020年的项目物业服务水平进行打分、评级，并计算其物业服务价格指数，得到研究结
论如下：
3.1指数：二十城综合指数同比上涨0.60%，环比上涨0.20%
2
2020年中国物业服务价格指数图：2020年12月二十城市物业服务价格指数
数据来源：CREIS中指数据， 2020年12月，二十大城市物业服务价格综合指数为1070.32，较去年同期上涨0.60%，较2020年6月上涨0.20%。

与去年同期相比，二十大城市中，北京、武汉、南昌等16个城市物业服务价格指数上涨，同比上涨城市数量与去年同期持平；无锡、苏州等4个城市持平。

二十大城市中北京同比涨幅最大，为2.40%；武汉、南昌、成都涨幅分别为1.67%、1.47%、1.21%；广州、合肥等10个城市涨幅在0.1%-1.0%之间；昆明、青岛涨幅相对较小，分别为0.04%、0.01%。

与2020年6月相比，二十大城市中，武汉、合肥、杭州等11个城市物业服务价格指数上涨，环比上涨城市较上期增加1个城市，青岛、南昌、无锡等9个城市持平，无一下跌。

二十大城市中武汉涨幅最大，为0.67%；合肥、杭州涨幅分别为0.65%、0.57%；成都、广州等8个城市涨幅在0.1%-0.5%之间，其中上海涨幅最小，为0.14%。

分区域3来看，近半年来，中部地区武汉、合肥涨幅较大，带动区域环比上涨0.37%，涨幅居于各区域前列；珠三角地区环比涨幅为0.30%，代表城市广州、深圳分别上涨0.39%、0.19%；西南地区环比涨幅为0.19%，其中成都涨幅相对较大，为0.43%；环渤海地区环比涨幅为0.17%，区域内北京、济南环比上涨，青岛、天津与上期持平；长三角地区环比涨幅最小，为0.14%，区域内杭州、宁波、上海环比上涨，其余城市均与上期持平。

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4
图：2020年12月不同星级物业服务价格指数
数据来源：CREIS中指数据，，中指研究院综合整理从不同星级物业服务价格指数来看，二十城市各星级物业服务价格指数同比均上涨，三星级上涨幅度较大。

2020年12月，二十城市三星级物业服务价格综合指数为1001.36，
较去年同期上涨0.91%；四星级物业服务价格综合指数为1003.04，较去年同期上涨
0.34%；五星级物业服务价格综合指数为1001.22，较去年同期上涨0.87%。

具体来看，
2020年中国物业服务价格指数三星级物业服务价格指数中，北京、武汉、成都等15个城市较去年同期上涨，其中北京、武汉、成都涨幅较大，均超过2.0%。

四星级物业服务价格指数中，南昌、北京、杭州等13个城市较去年同期上涨，其中南昌、北京、杭州涨幅均超过1.0%。

五星级物业服务价格指数中，广州、成都、上海等6个城市较去年同期上涨，且广州、成都、上海涨幅均超1.0%。

3.2价格：二十城均价为2.33元/平方米/月，各星级物业服务均价同比均上涨
表：2020年12月城市物业服务均价（单位：元/平方米/月）
图：2020年12月二十大城市物业服务均价
数据来源：CREIS中指数据，，中指研究院综合整理2020年12月，二十大城市物业服务均价为2.33元/平方米/月。

一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.63元/平方米/月；北京次之，为3.19元/平方米/月；杭州、上海均价分别为2.68元/平方米/月、2.55元/平方米/月；宁波、广州、天津等9个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间，其中宁波、广州均价相对较高，均为2.48元/平方米/月；长沙、南京等7个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.20元/平方米/月。

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图：2020年12月不同星级物业服务均价
数据来源：CREIS中指数据，，中指研究院综合整理从不同星级物业服务均价来看，各星级物业服务均价同比均上涨，三星级同比涨幅最高。

2020年12月，二十大城市整体三星级物业服务均价为1.93元/平方米/月，同比
上涨0.98%，其中深圳均价最高，为3.25元/平方米/月；北京、广州等6个城市介于2.0-2.5
元/平方米/月之间；武汉、青岛等11个城市介于1.0-2.0元/平方米/月之间；昆明和常州
均价分别为0.95元/平方米/月和0.78元/平方米/月。

四星级物业服务均价为2.61元/平方
米/月，同比上涨0.52%，其中深圳、杭州、北京、青岛、宁波均价相对较高，均在3.0
元/平方米/月以上；无锡、上海等11个城市介于2.0-3.0元/平方米/月之间；南京、昆明、南昌、常州在2.0元/平方米/月以下，其中常州最低，为1.19元/平方米/月。

五星级物业服务均价为3.76元/平方米/月，同比上涨0.53%，其中北京均价最高，为4.54元/平方米/月；杭州、深圳、上海均价亦超过4.0元/平方米/月；广州、天津、重庆、成都、武汉均价在3.0-4.0元/平方米/月之间；苏州、南京、常州均价低于3.0元/平方米/月。

3.3样本：一线城市四、五星级占比超61%，物业服务软硬件均衡发展
1）整体以三星级服务为主，珠三角、西南和长三角区域四、五星级占比领先
中指研究院严格按照样本选择规范要求，于2020年9月至11月对二十个城市进行了物业服务星级评价研究工作，样本数量为6520个，其中达到物业服务价格指数编制要求的合格样本数量为3054个，占比为46.84%，物业服务价格指数评价体系覆盖范围更加广泛，样本选择标准更加严格谨慎，研究成果持续引领行业发展方向。

图：二十个城市物业服务星级评价情况
数据来源：CREIS中指数据，，中指研究院综合整理
整体来看，二十城市物业服务水平以三星为主，三星级物业服务项目占比49.54%，
四、五星级项目占比50.46%。

从调研结果来看，二十城市合格样本中获得三星级的物业
服务项目占比为49.54%，四星级和五星级占比分别为42.60%、7.86%。

此外，一线城
市的物业服务项目四、五星级占比为61.25%，高于二十城市的四、五星级项目占比；二
线城市的三星级物业服务项目占比为55.45%，高于二十城市三星级项目占比。

虽然物业
服务水平仍以三星级中档服务为主，但整体来看三星级项目占比较去年有所下降，四、
五星级高端物业服务项目比例仍有提升空间。

图：区域物业服务星级评价情况
数据来源：CREIS中指数据，，中指研究院综合整理珠三角地区和西南地区四、五星级样本占比均超50%，分别为66.36%和58.93%，占比领先于长三角地区、环渤海地区和中部地区。

长三角地区、环渤海地区及中部地区
四、五星样本占比分别为48.18%、47.75%、33.88%。

珠三角地区、西南地区因四星级
样本占比分别达60.83%、53.77%，使得四五星级样本占比居于高位；长三角地区和环
渤海地区经济较为发达，物业服务行业发展时间长，服务水平在全国保持领先，其中环
渤海地区的五星级样本占比达16.24%；中部地区三星级样本占比较高，为66.12%，所
以导致区域整体物业服务四、五星级占比偏低。

图：二十个城市综合物业星级评价
数据来源：CREIS中指数据，，中指研究院综合整理
深圳、南京、昆明、北京四个城市的四、五星级样本占比均超过60%，领先于其他城市。

在二十个调研城市中，深圳、南京、昆明、北京的四、五星级样本占比分别为76.92%、67.34%、64.29%、60.36%，其中北京的五星级样本占比为28.00%，居于所有城市首位。

此外，重庆、常州、天津、上海、成都、广州的四、五星级样本占比均超过50%；北京、南京、常州和天津的五星级项目占比分别为28.00%、19.10%、14.14%、13.71%，是二十城市中五星级项目占比超过10%的城市。

2020年杭州、重庆、苏州、宁波、无锡、深圳及广州七个城市的物业服务满意度得分均超过79分，分别为81.3、80.3、79.7、79.3、79.2、79.0、79.0，高于其他城市得分，物业服务水平获得更高认可。

2）物业服务软硬件整体发展均衡，软件得分略高于硬件得分
图：二十个城市软硬件得分情况
数据来源：CREIS中指数据，，中指研究院综合整理物业服务软件得分略高于硬件得分，软硬件平均得分均有提升。

根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为81.58分和81.18分，软件平均得分略微高于硬件平均得分，且较2019年软硬件平均得分都有所提升，说明物业服务企业通过健全公共设施、加强安保系统、合理配置人员等方面来提升硬件服务水平的同时，不断满足业主个性化、多元化需求，优化服务品质，提高服务效率，提高软件服务水平。

图：二十个城市不同星级物业软硬件得分分布图
数据来源：CREIS中指数据，，中指研究院综合整理大部分城市软硬件服务水平差距较小，宁波、深圳软硬件得分差绝对值较大。

宁波、深圳软件得分分别比硬件得分高5.59分、3.24分，为二十个城市中软硬件得分差前两位
的城市；其余城市软硬件得分差绝对值较小，其中广州、杭州、成都、昆明、长沙及合
肥软硬件得分差绝对值大于0.5分但均小于1.3分，剩下的十二个城市软硬件得分差绝对
值均小于0.5分，匹配程度较高。

各个星级软硬件得分差距较小，发展水平较为均衡。

分星级来说，三星级、四星级和五星级物业服务项目的软件得分均值均高于硬件得分均值，分别高出0.15分、0.73分、
0.14分。

分城市来看，三星级中宁波、深圳软件比硬件得分分别高出6.61分、4.67分，
是所有城市中差距前两位城市，其余城市软硬件得分差绝对值均小于1.4分，其中硬件比
软件得分高的城市中，武汉以1.39分居于首位；四星级中，宁波以软件得分高出硬件4.56
分居于首位，深圳、广州、合肥及武汉软硬件得分差绝对值大于1分，其他城市软硬件
得分差绝对值均小于1分；五星级中，宁波、深圳、合肥软硬件的份差绝对值超过1分，
上海、广州和常州软硬件得分差绝对值大于0.5分但小于1分，其他城市软硬件得分差
绝对值均小于0.5分。

中国房地产指数系统
中指研究院对本次物业星级评价中表现突出的星级物业服务项目进行深入分析，星级物业服务项目软、硬件服务均衡发展：
保利物业成都公司是保利物业旗下的全资分公司，公司遵循“人文社区，价值生活”的品牌理念，致力于实现家庭和美、邻里和睦、社区和谐的理想目标，其服务的保利心语·官邸、保利·两河森林项目均获评星级。

金地物业不断贯彻“品质为基”理念，秉持工匠精神，努力践行“精品服务真情关爱”的服务理念。

旗下管理的金地名京花园、金地天御、金地悦峰、金地天逸及金地格林公馆项目获评五星级。

融创服务集团以“至善·致美”为服务理念，打造“有家、有生活、有知己”的归心社区，其管理的融创国宾壹号院、融创江南融府项目均获评五星级。

富力物业从社区场景到办公空间，不断开拓物业管理蓝图、拓展优质服务边界，与百万客户共创美好，共筑友邻幸福家，旗下管理的北京富力家园项目、广州富力新天地中心项目获评五星级。

合景悠活物业专业用心服务客户，科技创新赋能生活，逐步形成全业态覆盖、全生命周期服务体系，创建服务新价值，其管理的誉峰项目、合景国际金融广场项目获评五星级。

阿尔卡迪亚温泉是荣万家永霸公司在管的星级小区，坐落于河北省霸州市南孟镇，
地处永固霸的金三角中心，此次物业服务获评五星级。

东原物业秉承“大物业全价值”
的发展理念，坚持“为幸福多做一点”，致力于成为有独特业务的城市更新服务商，其管
理的东原·D7区，东原·印未来，东原·印长江项目均获评五星级。

弘阳服务，深度把
握业主“心”的需求，在意业主体验感的每一点细微，使业主感到精神充实和愉悦，提
供最优质的生活服务，其管理的弘阳爱上花园、弘阳旭日上城二区、弘阳爱上城五区、
弘阳海悦花园、弘阳燕江府、弘阳上院、弘阳上熙名院、弘阳上园、弘阳瑶海昕悦府、
名流印象此次物业服务获评五星级。

港联不动产服务（中国）股份有限公司作为“金钥匙物业联盟”创始成员，是一家集团化全域不动产服务企业，其管理的南天名苑高端住宅项目此次物业服务获评五星级。

港联不动产服务（武汉）有限公司服务领域覆盖湖北、湖南、安徽、河南四大省份、14
个重点城市，其管理的城投·四新之光项目此次物业服务获评五星级。

首开房地物业一
分公司秉承“忠诚敬业，担当尽责”的企业精神，以市场需求转变为契机快速发展，旗
下管理的东泽园、金福苑项目此次物业服务获评五星级。

佳源服务秉承“用心服务·共
筑美好”的服务理念，引领客户生活品质提高，凭借专业与创新服务，旗下管理的世茂
尚景蓝湾、承安南湖壹品、东方巴黎城、佳源桂府、海天翡翠城等项目获评五星级。

帝华物业作为中国物业服务百强企业，致力于打造业主最值得信赖的美好生活服务商，秉承“亲情式服务，专业化管理”的理念，换来每一位业主的笑容，旗下管理的帝
华鸿府（济南）、帝华·水岸华苑（石家庄）项目获评五星级。

中冶物业不断创新物业服
务模式，打造智慧社区，完善物业服务体系，持续输出高品质服务，其管理的天津德贤
公馆物业服务获评五星级项目。

彰泰物业秉承“服务成就幸福，全心全意全为您”的服
务理念，持续为业主提供更专业更贴心的物业服务，旗下管理的南宁彰泰红、桂林彰泰
欢乐颂项目获评五星级服务项目。

合能生活服务秉承美好生活方式的品牌理念和真诚服务每一天的服务宗旨，致力于为客户创造幸福安居的多彩生活，旗下管理的长沙合能璞丽景园以及成都合能枫丹铂麓
项目获评五星级。

石榴物业服务集团，拥有丰富的物业管理经验及高素质人才服务队伍，
涵盖住宅服务、商办服务、案场服务等多业务版块，旗下管理的京南狮子城百合园项目
此次物业服务获评五星级。

新速达服务是一家以物业服务为根基，以智能服务平台为介
质，以大数据信息技术为手段的智慧社区运营服务商，旗下管理的鑫鼎国际项目获评五
星级。

恒泰物业秉承为“美好生活而来”的服务理念，努力打造有温度的社区生活，以。