我国物业管理业主公约法律条文

我国物业管理业主公约法律条文
活动的手段。

而且在物业治理区域内物业治理企业从某个角度上也是非业主物业使用人之一。

因此，业主公约应当对物业治理企业也产生法律效力。

假如物业治理服务合同与业主公约有不一致之处，应以业主公约为准。

(5)由于非业主使用人和物业继受人在入住时可能并不知晓业主公约的内容，各国法例均规定公约须置于建筑物内易被看到的地点，以公示的方式对他们产生约束力。

(二)业主公约的生效。

这包括：
第一，生效条件。

对业主公约的生效条件，《条例》和地点性法规未作规定。

学理上能够比照民事法律行为的生效条件。

笔者认为，业主公约的生效一样应包括以下要件：
(1)业主公约签订的当事人须具有相应的行为能力。

(2)业主公约的内容不得违反国家法律法规的规定以及公序良俗。

(3)业主公约签订的当事人需有真实的意思表示。

假如不符合上述生效要件，业主能够向法院提起诉讼，要求业主公约无效或者撤销。

第二，生效时刻。

业主公约何时产生效力，也是一个颇有争议的问题。

目前，对此有以下几种说法：
(1)业主公约应当由第一次业主大会通过后生效。

如《上海市居住物业治理条例》第15条规定“业主公约自业主大会或业主代表大会审议通过之日起生效。

”
(2)业主公约自一定比例的业主签订后生效。

如《深圳经济特区住宅物业治理条例》第35条规定“业主公约在住宅区入住率达到30%后，经已入住业主中持有半数以上投票权的业主签订后生效。

”
(3)自政府主管部门登记后生效。

如我国香港地区公契以在土地注册处注册为生效要件。

关于以上说法，我们不妨一一进行评述：
(1)要求业主大会通过后生效难以实现。

从建设单位第一套房屋卖出时起到第一次业主大会的召开时刻是不确定的，一样时刻跨度较大，有的达几年之长，那么在一个专门长的时刻没有召开业主大会，业主公约在此期间不发生效力，必定会阻碍正常的物业治理秩序。

(2)要求经少数比例的业主签订后生效存在与以上第一种说法同样的弊病。

而且由于达到一定比例法定数量的最后一位业主入住的时刻是不确定的，具有隐藏性，实际上业主公约的生效时刻也就难以确定。

(3)业主公约涉及到一定社区的公共利益，为了防止建设单位加入不公平条款，要求公约事先通过政府部门的登记，有着积极的意义。

然而登记是基于行政机关的日常治理权力所进行的一样性治理活动，其不是自治公约生效与否的要件。

要求以登记为生效要件实在有违业主公约的自治法本性。

那么，应当以何时作为业主公约的生效时刻呢?笔者认为，应当以建设单位与第一位业主签约的时刻为准。

那个地点就有一个问题，一般的民事契约一样不能约束契约的第三人，而业主公约的当事人尽管只是建设单位与第一位业主，但它却能够约束随后的所有其他业主，业主公约的此种效力的依据在哪里?这完全是法律强制性逻辑的结果。

我们能够看到，
基于上述评述的观点，要求业主公约全体业主签订生效几乎在实际上是不可行的，因此为了业主公约的实施能够切实、高效、简洁，也同时出于对爱护业主现实利益的考虑，法律能够强制性要求业主公约对其他后来的业主产生效力。

而至于由此可能产生的对其他业主的不利后果，能够通过其他法律的手段进行削减或者平稳，如要求建设单位应参照政府公布的示范文本来制定业主公约并到政府部门备案、承诺业主召开业主大会对业主公约进行》第22条规定：“建设单位应在销售物业之前，制定业主临时公约”。

那么，由建设单位制定业主公约是否合理?对此学界是存在争辩的。

我们不妨对几个可能制定业主公约的主体作出分析。

(一)由政府部门来制定。

如此做的好处是能够使得业主公约具有一定的政府公信力，保证一定的公平性。

然而业主公约是一种自治性规范。

直截了当由政府制定，业主自治的空间将荡然无存。

(二)由物业治理企业来制定。

尽管物业治理企业在业主入住往常就已对物业进行治理，然而业主购房时直截了当发生法律关系是建设单位而不是物业治理企业，物业治理企业只是基于与建设单位签订的前期物业治理合同而附属存在的。

物业治理企业没有制定公约的义务。

而且物业治理企业是为业主的物业财产进行服务的，由其制定公约有损害业主利益之虞。

(三)由业主召开业主大会来制定。

这一做法看起来最合情合理。

然而专门多情形下，物业建成后，业主的入住是一个连续的过程，而且召集业主大会并使业主达成共识的困难较多，费时费劲，效率低，成本高，故业主大会并不能赶忙成立，这时物业的使用、爱护、治理可能处于纷乱无序的状态，无法及时有效地建立和谐的生活秩序，因此业主公约在物业买受人购买物业时就须存在，因此一开始就由业主召开业主大会制定业主公约不切实际。

(四)由建设单位来制定。

第一，建设单位自己拥有物业，是业主，而且是第一业主。

这是建设单位能够制定业主公约的差不多依据。

其次，建设单位制定具有简明、有用、高效的优点。

这确实是许多国家与地区采取建设单位制定公约模式的缘故。

建设单位是一个角色专门专门的业主。

一方面，它的利益可能与其他业主一致，如选聘信誉好的物业治理企业，因为良好的物业治理制度能够刺激购房者的购房信心，从而促进房屋的销售，使其猎取最大限度的利润。

另一方面，它的利益可能与其他业主不一致，如想连续自己对物业的操纵权并从中牟利，因此自己成立物业治理企业对物业进行治理;趁制定业主公约之机，在公约中加入不合理条款等。

后者确实是造成目前物业治理中矛盾和纠纷众多的一个重要缘故，也是建设单位与业主处于对立地位的根源。

因此需要法律对建设单位的行为进行规制，如要求业主公约必须通过专业的律师签署并由政府鉴证，把建设单位制定业主公约的弊端减少至最少。

因此在平稳了各方当事人之间利益的情形下，由建设单位制定业主公约，不失为一种优良的选择。

然而，建设单位制定的业主公约如何说不同于全体业主通过规定程序制定的业主公约，它并不能完全表达全体业主的意志，因此那个“业主公约”只是临时存在的，具有过渡性质，称为“业主临时公约”。

在业主成立业主大会后，业主通过业主大会会议表达自己的意志，决定修改业主临时公约，因此也能够连续保持业主临时公约，但现在的业主临时公约通过业主大会的审议通过后，差不多转化为正式的业主公约了。

三、业主公约的必要内容
关于业主公约的内容，在《条例》颁布往常，我国各地的规定是专门不一致的。

如我国深圳市《业主公约》示范文本要紧规定了业主的权益和义务、业主大会和业主管委会、违约责任三项内容。

北京市《商品房屋使用、治理、修理》公约示范文本规定了物业的差不多情形、各主体的差不多情形、产权人的权益义务、产权人大会及物业治理委员会、开发企业的
权益和义务、物业治理企业的权益与义务、房屋使用、治理、修理的具体规定等七项内容。

1997年建设部公布的《业主公约示范文本》尽管有16条但实际上只规定了业主的权益与义务(且要紧为业主的义务)一项内容。

政府的示范文本尚且差异庞大，况且现实生活中的“民间版本”更是形状各异。

这看起来表达了业主自治文化的“繁荣”景象，然而其间存在着业主利益被侵害的隐患。

因为在我国，业主公约差不多上由建设单位在售房前预先制定，业主由于在购房时与建设单位的实力对比中处于劣势，关于业主公约业主通常处于被动同意的地位。

建设单位基于为自己谋利的动机，往往试图保持对物业的一定的操纵权，可能会利用制定业主公约的机会，在公约中加入不公平的条款，从而损害业主的利益。

在现实生活中这种情形是时有发生的，如规定终身(或者长期)聘用物业治理企业;规定建设单位对物业的某些部分享有保留的权益，如利用建筑物的外墙面和楼顶做广告盈利，保留对某些会所、学校、停车场、网球场等共用部分，而对物业治理费用不承担义务;不合理的限制业主自治团体的成立等等。

因此，为了排除这些业主公约中的不公平内容，保证业主的利益，政府对业主公约的内容必须进行一定的干预。

这一点在我国香港地区的实践中得到印证，在1993年香港《建筑物业治理理条例》公布往常，“香港政府认为公契是一种合同，应由当事人自由订定，故对公契的内容采取不加干涉的态度，但当公契中的不公平条款不断引发纠纷，业主利益受到严峻威逼时，香港政府决定改变对公契的消极旁观态度，转而要求公契必须符合一定的标准才能生效，这是一个质的变化。

”由此，香港地区《建筑物业治理理条例》的附表7规定了“公契的强制性条款”，附表8规定了“如与公契一致则加入的条款”。

对公契分别实行了强制性和指引性的规范。

那么，那些内容是公契所应包含的呢?
一样认为，公契的要紧内容应当包括物业的使用、爱护、治理以及业主的公共利益等差不多事项。

依照国内外有关法规的规定，一样业主公约应有以下要紧内容：
(一)有关物业治理区域的差不多情形。

如物业治理区域的名称、地点、面积、产权、共有部分、共用设备设施等差不多情形。

(二)业主自治的治理方式。

业主公约应规定实现业主自治的方式。

包括业主的权益与义务、业主大会的召集程序、业主大会决定物业治理区域重大事项的方式、业主委员会的组成和议事方式等;
(三)有关物业的使用、爱护、治理。

如业主使用其自有物业和物业治理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的权益;业主改变公共建筑和共用设施用途应当依法办理有关手续并告知物业治理企业;业主应当依法临时占用、挖掘道路、场地;业主装饰装修房屋应当事先告知物业治理企业等。

(四)业主的权益与义务。

如业主参加业主大会会议、对业主委员会和物业治理企业进行监督等权益。

业主不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途;不得在公共场地倾倒垃圾或者制造有害气体;不得违反规定饲养家禽、宠物;不得随意停放车辆和鸣放喇叭等义务。

(五)违约责任。

违约责任是业主不履行业主公约义务而承担的民事责任，其以支付违约金和赔偿缺失为要紧的承担责任的方式。

在违约责任中还要明确解决争议的方法，如通过业主委员会或者物业治理企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。

以上内容一样构成一个完整的业主公约的内容，政府应当在《业主公约》示范文本中详细规定。

一些关键的条款应该细化，如物业的各项修理、养护和治理费用的缴纳、使用、监管等。

关于必要的条款，法律能够直截了当进行强制性的规定。

基于以上分析的理由，《条例》第17条和第22条对业主公约应当规定的内容作出了规定，如第17条规定：“业主公约
应当对有关物业的使用、爱护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

”第22条对业主临时公约应包含以上内容进行了强调。

但笔者认为还能够将有关物业治理区域的差不多情形、业主自治的治理方式、业主应当享有的权益等必要内容在条文中明确表述出来。

四、业主公约的法律效力
《条例》第17条第2款规定了业主公约的法律效力，即“业主公约对全体业主具有约束力。

”但此款只规定了业主公约的对人效力问题，实际中的问题并非如此简单。

事实上，业主公约的效力要紧涉及到业主公约的效力范畴和生效两大方面的问题：
(一)业主公约的效力范畴。

这包括：
第一，地域效力。

业主公约的地域效力是整个物业治理区域，包括业主物业的专有部分、共有部分、共有设备设施等，具体应以都市房地产登记部门登记的四至界限为准。

由于在一个物业治理区域内的物业共有部位、共有设备设施等在构造和权益归属上的整体性，为了保证宽敞业主的民主意志能够得到统一的表达，法律规定一个物业治理区域内只能成立一个业主大会组织，因此业主公约只对物业治理区域以内的人的行为发生效力。

《条例》第9条规定了物业治理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

但由于全国各地经济进展的水平专门不一样，各地物业与公共设施的情形也千差万别，实践中，有的地点按照一个自然的街坊、有的按照一个封闭的小区、有的按照物业的规模大小等来划定，包括居住区、大厦区、工业区等。

因此，专门难对物业治理区域作一个统一同时具体的规定，为了便于各地针对具体的情形进行治理，《条例》规定：物业治理区域的具体划分方法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

然而，目前专门少有地点
出台详细专门的物业治理区域划分方法，造成事实上的一个物业治理区域多家治理问题，应该引起有关部门的重视。

第二，对人的效力。

由于业主公约必须通过物业治理区域内业主签字承诺，因此业主公约的效力范畴因此涉及全体业主。

在那个地点，有如下几点值得说明：
(1)业主公约对业主的效力仅限于业主进行的有关物业治理的行为，对其他行为没有效力。

如业主出租自有物业，应受业主公约的约束，但业主出租自己的其他物品，则不受业主公约的约束。

(2)业主公约对非业主物业使用人也发生法律效力。

非业主物业使用人一样指物业的承租人、借用人、代管人、典用人等实际使用物业的人，由于业主公约的一项核心的内容是规范对物业的使用秩序，而非业主使用人基于事实上际的物业的使用，不可幸免地会阻碍到物业的状态，而且业主委员会或者物业治理企业对物业进行治理势必要直截了当的与非业主物业使用人打交道，因此客观上需要将其纳入到物业治理活动中来。

作为物业治理区域内最高自治规范的业主公约因此能约束非业主物业使用人。

(3)业主公约对物业的继受人(即新业主)自动产生效力。

在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。

但业主公约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。

在这一点上能够明白得为继受人在取得物业时，对差不多生效的业主公约存在默示，自愿同意业主公约的约束。

(4)业主公约对物业治理事务的具体承担者物业治理企业具有约束力。

物业治理企业获得物业治理权限的法律基础是物业治理服务合同。

一样认为物业治理服务合同属于托付合同的一种。

在物业治理合同关系中，业主处于托付人的地位，而物业治理企业属于受托人的地
位。

在逻辑上，物业治理企业是业主治理意志的延伸。

在实务中，作为治理依据的业主公约是物业治理企业的进行治理活动的手段。

而且在物业治理区域内物业治理企业从某个角度上也是非业主物业使用人之一。

因此，业主公约应当对物业治理企业也产生法律效力。

假如物业治理服务合同与业主公约有不一致之处，应以业主公约为准。

(5)由于非业主使用人和物业继受人在入住时可能并不知晓业主公约的内容，各国法例均规定公约须置于建筑物内易被看到的地点，以公示的方式对他们产生约束力。

(二)业主公约的生效。

这包括：
第一，生效条件。

对业主公约的生效条件，《条例》和地点性法规未作规定。

学理上能够比照民事法律行为的生效条件。

笔者认为，业主公约的生效一样应包括以下要件：
(1)业主公约签订的当事人须具有相应的行为能力。

(2)业主公约的内容不得违反国家法律法规的规定以及公序良俗。

(3)业主公约签订的当事人需有真实的意思表示。

假如不符合上述生效要件，业主能够向法院提起诉讼，要求业主公约无效或者撤销。

第二，生效时刻。

业主公约何时产生效力，也是一个颇有争议的问题。

目前，对此有以下几种说法：
(1)业主公约应当由第一次业主大会通过后生效。

如《上海市居住物业治理条例》第15条规定“业主公约自业主大会或业主代表大会审议通过之日起生效。

”
(2)业主公约自一定比例的业主签订后生效。

如《深圳经济特区住宅物业治理条例》第35条规定“业主公约在住宅区入住率达到30%后，经已入住业主中持有半数以上投票权的业主签订后生效。

”
(3)自政府主管部门登记后生效。

如我国香港地区公契以在土地注册处注册为生效要件。

关于以上说法，我们不妨一一进行评述：
(1)要求业主大会通过后生效难以实现。

从建设单位第一套房屋卖出时起到第一次业主大会的召开时刻是不确定的，一样时刻跨度较大，有的达几年之长，那么在一个专门长的时刻没有召开业主大会，业主公约在此期间不发生效力，必定会阻碍正常的物业治理秩序。

(2)要求经少数比例的业主签订后生效存在与以上第一种说法同样的弊病。

而且由于达到一定比例法定数量的最后一位业主入住的时刻是不确定的，具有隐藏性，实际上业主公约的生效时刻也就难以确定。

(3)业主公约涉及到一定社区的公共利益，为了防止建设单位加入不公平条款，要求公约事先通过政府部门的登记，有着积极的意义。

然而登记是基于行政机关的日常治理权力所进行的一样性治理活动，其不是自治公约生效与否的要件。

要求以登记为生效要件实在有违业主公约的自治法本性。

那么，应当以何时作为业主公约的生效时刻呢?笔者认为，应当以建设单位与第一位业主签约的时刻为准。

那个地点就有一个问题，一般的民事契约一样不能约束契约的第三人，而业主公约的当事人尽管只是建设单位与第一位业主，但它却能够约束随后的所有其他业主，业主公约的此种效力的依据在哪里?这完全是法律强制性逻辑的结果。

我们能够看到，
基于上述评述的观点，要求业主公约全体业主签订生效几乎在实际上是不可行的，因此为了业主公约的实施能够切实、高效、简洁，也同时出于对爱护业主现实利益的考虑，法律能够强制性要求业主公约对其他后来的业主产生效力。

而至于由此可能产生的对其他业主的不利后果，能够通过其他法律的手段进行削减或者平稳，如要求建设单位应参照政府公布的示范文本来制定业主公约并到政府部门备案、承诺业主召开业主大会对业主公约进行修改等。