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（2019）渝北法民初字第4219号
重庆市渝北区人民法院
民事判决书
2019渝北法民初字第4219号
原告肖佩槐，男，1978年8月14日出生，汉族，住略身份证号略。

委托代理人陈志、邓卫，重庆坤源律师事务所律师。

被告重庆大雅建材市场管理有限公司，住所地重庆经济技术开发区经开园金开大道1222号1-1-4号组织机构代码77177307-9。

法定代表人濮家刚，董事长。

委托代理人刘洪波、周炜，重庆百君律师事务所律师。

原告肖佩槐与被告重庆大雅建材市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

原告的委托代理人陈志、邓卫，被告的委托代理人刘洪波、周炜到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原告诉称原告与被告签订《中国西部建材城房屋租赁合同》约定原告承租被告所有的中国西部建材城房屋。

合同签订后，原告按约向被告交付了租金及保证金，并按被告要求的经营条件及规格档次对门面进行了装修，并备足了商品货物，招聘了员工，全面履行了约定的各项义务。

原告之所以与被告签订租赁合同，是基于被告通过商业广告、宣传资料及对原告的明示作出了如下承诺，主要内容有1、一期项目已于2019年10月开始营业，招商率达到100，总部经济基地效应正在呈现。

同时，一期另有10万平方米仓储物流区正在建设中，预计将在今年内投入使用。

二期项目建筑面积共计38万平方米，将在明年下半年全部建成；三期项目的20余万平方米将在2019年建成投入使用。

2、投资20亿，三年工程，缔结家居、家装、家纺、家电、建材6大市场；100万平方全国罕见，西部最大的高级商业中心；内置118部电梯，12万冷吨中
央空调体系；3、每年投入3000万元用于广告、经营、促销；4、投入200辆购物专用车，解决西部建材城地理位置偏僻、消费者购物交通不便的问题。

被告上述说明和允诺明确具体，西部建材城这一特定地理位置与被告广告宣称的特定经营氛围、特定经营条件、特定商业价值形成有机整体。

被告允诺的诱人的经营环境和诱人的商业价值令业主产生信赖，对原告与被告订立租赁合同产生了重大影响。

上述承诺符合要约的规定，是租赁合同的组成部分，同时双方在租赁合同中进一步明确了被告有负责市场的整体广告宣传和策划组织促销活动的义务。

但被告却未兑现承诺，使得西部建材城的商业价值完全得不到体现，三期项目没按期完成，导致家居、家装、家纺、家电、建材6大市场为一体的西部最大的高级商业中心，对消费者没有影响力；配套设施不完善，导致服务功能降低，对消费者没有吸引力；只开通了2辆购物交通车，导致交通不便没有得到解决；未兑现广告宣传费用的投入，导致西部建材城没有知名度。

正是基于被告的上述违约行为，直接造成了整个西部建材城冷清、萧条，完全不能实现租赁合同的目的，给原告造成了重大损失。

故起诉要求判令1、解除原、被告签订的《中国西部建材城房屋租赁合同》；
2、被告返还原告已交付的租金10820元及保证金10000元，并支付利息损失532992元从支付租金和保证金起，按中国人民银行同期贷款利率计算至起诉之日；
3、被告赔偿原告装修设备设施损失165000元；
4、被告赔偿原告员工工资损失50740元。

本案诉讼费由被告负担。

被告辩称1、原告要求解除租赁合同无事实和法律依据，应予驳回。

原被告签订的是租赁合同，承租方的合同目的是取得租赁物，出租方的主要义务是交付房屋，本案中，被告已交付可用于正常经营的房屋，即被告已履行了合同主要义务，原告也实现了合同目的。

原告混淆了合同目的和经营目的，原告未通过经营赚取利润，是其经营目的未实现。

2、原被告签订的租赁合同已履行完毕，不存在解除的问题。

双方现只是一种事实上的租赁关系，原告如要解除事实上的租赁关系，被告
同意。

原告以解除租赁合同为基础的要求退还租金、保证金及利息并赔偿损失的请求于法无据。

原被告签订的租赁合同约定的租期为两年，合同已到期。

原告对租赁门面进行装修、准备商品货物、招聘员工是其投入的经营成本，其价值已体现在通过经营活动所获取的营业收入中。

3、被告的商业广告是要约邀请，也不是针对租赁招商而做，不能做为合同权利义务。

要约邀请必须满足两个条件，才能视为要约，一是内容具体确定，二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，而本案被告所做广告未表达过一旦受众作出承诺，便与其订立租赁合同或将就租赁合同作出承诺，并受该意思表示约束的意思。

被告的广告是针对房屋销售所做，不是针对租赁合同。

同时，原被告的租赁合同在被告作出大多数广告之前签订，该部分广告对原被告的租赁合同无约束力。

4、双方在合同中约定被告负责市场的整体广告宣传和策划组织促销活动，以此作为被告的合同次要义务，被告已通过电台媒体、报纸、巴士车身广告等形式进行了广告宣传，被告已按约履行合同约定义务。

即使被告履行该义务有瑕疵，原告也无权要求解除合同。

经审理查明2019年-2019年，被告为打造中国西部建材城，以制作广告宣传资料单、创富宣言手册、音像资料、登报等方式进行了对外广告宣传。

在其制作的广告宣传资料单和登报的广告中有一期项目已于2019年10月开始试营业，招商率达到100。

同时，一期另有10万平方米仓储物流区正在建设中，预计将在2019年内投入使用。

二期项目建筑面积共计38万平方米，将在2019年下半年全部建成；三期项目的20余万平方米将在2019年建成投入使用等内容。

在其2019年3月制作的《创富宣言》手册中有1、投资20亿，三年工程，缔结家居、家装、家纺、家电、建材6大市场；100万平方全国罕见，西部最大
的高级商业中心；内置118部电梯，12万冷吨中央空调体系；2、每年投入3000万元用于广告、经营、促销；3、投入200辆免费购物直通车等内容。

2019年9月15日，原告乙方与被告甲方签订《中国西部建材城房屋租赁合同》约定乙方承租甲方中国西部建材城2号楼3-8、3-9号房屋；租赁期限为两年，起租时间从中国西部建材城2号楼第3层的建筑面积入住率达到80之日起开始计算。

合同期满，甲乙双方另行签订租赁合同；签订合同之日乙方向甲方支付3个月租金，甲方优惠乙方6个月租金，9个月后，乙方每3个月向甲方支付租金，每次应在每3个月的前15日内向甲方一次性支付，每次应付租金108201元；乙方在订立合同之时向甲方交付保证金10000元，在合同期满后7日内甲方将保证金退还给乙方；甲方负责市场的整体广告宣传和策划组织促销活动。

租赁合同签订后，原告向被告交了3个月租金10820元，并按约支付了10000元保证金。

被告亦在合同签订时将房屋交付原告使用至今。

被告也与多家广告公司签订制作广告的合同并对西部建材城进行了广告宣传。

西部建材城2号楼第3层建筑面积入住率于2019年6月达8134。

西部建材城二、三期建设尚未完成，被告所作的广告宣传内容部分未完善。

原告认为被告有违约行为，起诉来院。

被告曾提起反诉要求原告支付租金、逾期付租金违约金、物业管理费，本案审理中，被告撤回了反诉，本院予以准许。

上述事实，有创富宣言、广告宣传资料、音像资料、《中国西部建材城房屋租赁合同》、租金、保证金收据、工资表、广告发布合同、报刊资料、和解协议、证明、照片、房屋面积汇总表等随案为证。

本院认为原被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原被告均应严格履行约定义务。

本案双方争议焦点为，被告的广告宣传内容是要约还是要约邀请，被告未兑现广告承诺内容是否属于违反租赁合同的违约行为？
合同法第十五条规定要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，商业
广告属要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

即一般情况下，广告被视为要约邀请，只有符合要约规定的时候，它才被认为是要约。

同时，合同法第十四条规定要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定，一是内容具体确定；二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

所谓具体确定，是指意思表示的内容必须具备足以使合同成立的最基本的条款。

本案原被告建立的是租赁关系，而租赁合同应当包括的主要条款是租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付租金的期限和方式、租赁物的维修等，而本案被告所做的广告，主要是针对整个西部建材城、家居城的总的经营构想、规划、氛围、商业价值等作出的广告宣传，是一种要约邀请，其目的是希望通过广告宣传，让他人向自己发出要约，签订租赁合同。

被告的广告宣传内容不具备足以使租赁合同成立的最基本的条款，不能视为要约。

加之，原告所述的被告作出的大多数广告内容均在2019年3月才作出，原告与被告签订租赁合同在之前，因此，被告所作出的大多数广告内容对原告也无约束力。

虽然被告未兑现广告内容，其并不构成违约行为。

租赁合同约定，被告有负责市场的整体广告宣传和策划组织促销活动的义务，被告举示的证据证明被告在合同签订后履行了该义务，被告亦不存在违约行为。

原被告签订的租赁合同约定，起租时间从中国西部建材城2号楼第3层的建筑面积入住率达到80之日起开始计算。

被告举示的证据证明2号楼第3层的的建筑面积入住率于2019年6月达到8134。

即租期应从2019年6月起算，合同约定的租期为两年，因此，合同约定的租期已满。

租期界满后，原告继续使用租赁物，被告未提出异议。

根据合同法第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，只是租赁期限为
不定期，即原租赁合同对双方仍有约束力，虽然被告认为双方已不存在租赁合同关系，只是一种事实上的租赁关系，但被告也同意解除事实租赁关系，因此，对原告提出解除租赁合同的请求，本院予以支持。

被告只收取了原告3个月的租金，原告实际占用房屋至今，其使用房屋的期限超过原告交租金的期限，原告再要求被告退还租金及利息损失于法无据。

合同解除后，被告应将保证金退还给原告。

合同约定的保证金退还时间应在合同期满后7日内，合同期满后，双方又形成了不定期租赁关系，因此，原告要求被告从支付保证金之日起支付利息于法无据。

房屋装修、设备设施、库存货物、工人工资是原告的经营成本，加之被告也无违约行为，原告要求被告赔偿于法无据。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、第九十三条、第二百三十六条之规定，判决如下
一、解除原告肖佩槐与被告重庆大雅建材市场管理有限公司签订的《中国西部建材城房屋租赁合同》；
二、被告重庆大雅建材市场管理有限公司在本判决生效后立即退还原告肖佩槐保证金10000元；
三、驳回原告肖佩槐的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4930元由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判长杨琼
审判员郭建蓉
人民陪审员胡增华
二ＯＯ九年八月十三日
书记员傅祖容。