房地产开发几个主要阶段的探讨

河南建材20181
2020年第6期
房地产开发几个主要阶段的探讨
门世敏
厦门城健建设有限公司（361000）
摘要:文章主要分析和探讨了房地产开发的产品定位与设计阶段、资金回收阶段、施工阶段、项目验收阶段，以供参考。

关键词:房地产开发；阶段；实施过程
1产品精准定位与设计
1)开发商在开发前期阶段需正确认知开发产品的定位,明确产品最终的消费主体,这是确保产品营销效果达到预期要求的重点所在,解决的是“卖给谁”的问题。

与此同时,开发商需在此阶段深入调研开发项目地块位置是否具备优势和特点,或者是产品开发后有什么优势可预期。

依据市场调研深入探究开发项目的主要消费群体,进而为开发商资金回笼、经济效益创造提供一定保障。

2)户型设置会直接影响到房地产开发项目的营销效果。

积极听取销售团队的意见与建议,一线销售人员对消费者需求更为了解。

只有做到对市场的全面了解与掌握,才能确保户型的设置和功能满足消费者需求。

需要注意,切勿盲目干预、先入为主,一味追求豪华、领先、最先进而忽视购买者关心的实用性,超出大众群体的心理预期的户型设计很有可能起到适得其反的效果。

多建好卖实用的户型,少些追求“情怀”。

这个过程消耗的费用在整个项目成本中的占比非常低,一般被计入间接成本中,但作用巨大,可以说是为项目的销售“定性”[1]。

3)在图纸设计中,需确保各项指标设计均达到地方最低标准要求,如地下室面积、车位数量、计容面积等。

在规划指标审批与图纸设计期间,要与建设主管部门、规划部门积极沟通,这两个部门在面积计算标准方面存在差异。

地下室的每平方米工程造价在整个建筑里是最高的,建议在设计中做到满足工程规划指标的要求即可,切不可为了贪图以后的利益预期而选择大规模建设车位,在二、三线城市没有这么好的市场,极易导致资金沉淀。

建议考虑部分机械车位,可以节省地下室15%的面积。

为了确保建筑的实用性、适用性,在设计阶段需实地考察,结合周边建筑的性价比、周围环境等选取最佳的方案[2]。

4)图纸设计与工程造价存在直接联系。

项目土地成本是固定的,而建设成本是由设计确定的,在设计阶段已经基本确定了项目开发的主要成本。

鉴于此,开发商必须在设计阶段确定各分项用料标准,以确定合理的工程造价,为后续施工阶段提供指导。

非常反对“高标准设计”、“低标准施工”。

开发商的设计指导思想应当围绕经济性、环保性、实用性三个中心展开,保证项目建设顺利的同时创造理想的经济效益[3]。

这一阶段开发商经常容易进入的误区——
—过分地追求建筑的奇特性,损失建筑的实用性。

我们常见的“哥特式”、“仿古式”、“地中海式”等复杂繁冗的立面造型设计,降低了楼层平面的“得房率”,增加了建设成本。

建议建筑造型点缀地方特色、外形力求简洁,功夫花在客户关心的“实用功能”和“得房率”上。

2资金回收节点控制
资金回收节点的合理控制,有助于开放商资金回笼效率的提升。

按照我国国情,整个房地产开发过程离不开银行的支持。

1)在前期招标阶段,开发商必须结合自身融资能力来选择施工单位,并依据对当地房价走势、消费情况等因素的分析,将产品销售节点与施工单位支付节点衔接在一起。

运用分段施工、分段销售、小步快跑的模式,可以进一步加强开发商资金回笼效果,而且这个模式还可以很好地控制项目价格体系的形成,即使房价出现波动,其影响的范围也很有限,为后续楼栋的“销控”计划提供指导。

2)项目建设前期阶段,开发商需要积极与银行取得联系,售房贷款银行最好同时保持在三家以上,这样可以提高放款速度,保障项目工程建设的顺利实施。

这项工作是房地产企业的运作命脉,必须高度重视。

此外,不同地区公积金贷款的具体情况存在一定的差异,公积金贷款的放款速度也相对较慢,所以开发商需结合实际情况,合理选择商业贷或公积金贷款。

要尽量引导客户选取商业贷款,以提高放款速度。

3)银行的房贷审批原则是:只要购房合同内产
经营管理102
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权人的信息不全就无法办理房贷。

鉴于此,建议开发商指派专业人士来承揽与银行对接的任务。

购房款首付阶段,开发商需侧重对客户信息资料的全面收集,避免因客户资料不全而影响银行的放款速度;应特别注意2人及以上共有产权的情况,因为只要其中1人的信息有问题就无法获得贷款。

3项目实施阶段
项目实体实施过程中要特别关注以下几方面: 1)施工合同签订期间,必须将合同工期分解到项目单位工程(单栋楼)的各个施工节点、主体工程节点。

通常情况下开发商可以通过地下室封顶节点、预售封顶节点、主体封顶节点、竣工节点、消防及规划验收节点进行总合同工期控制;2)针对工程造价的控制。

开发商需注意合同条款的设定存在两面性,所以,想利用合同条款来全面限制施工单位是不现实的,订立合同时看似有利于开发商的条款,随着时间的变化也可能变成不利条款,所以合同条款应尽量公平,毕竟甲乙双方合作共赢才是主旨。

切勿签订“按市场行情进行结算”、“按相关规定进行结算”这类条款,必须约定明确的计价、结算办法。

能够按图包干的按图总价包干,无法总价包干的要有具体计价办法,以免造成不必要的合同纠纷;3)主要设备的选型最好在设计阶段就开始关注,各种主材尽量选用3种以上不同采购渠道的品牌,防止采购阶段被单一供应商“锁死”。

特别是电梯,品牌不同,其“缓冲坑深度”、“冲顶高度”也不同,如选取某一个供应商提供的参数施工电梯井道结构,以后就很难再更换其他品牌,改造井道需要一笔很大的费用,所以,井道的设计参数必须同时满足3个以上品牌的要求;4)一般情况下,项目实施阶段需要开展3次以上的面积测绘工作,具体包括图纸面积预测绘、预售测绘、规划面积验收测绘、国土资源部门产权面积测绘。

建议聘用同一个测绘单位,以保持测绘的统一协调性,建设主管部门、规划部门、国土资源局的房屋面积计算方式不同,需要提前沟通。

4验收阶段
项目验收是资金回笼的一个重要节点,也是开发商向社会履行承诺的关键阶段。

根据银行业的通用做法,在项目分户(每一套房子)取得产权之前,银行向开发商的放款额一般最高为贷款额度的90%,其余10%需要等到一本土地证上所有项目“综合验收备案”、取得产权证后方可支付给开发商。

验收分为竣工验收、规划验收、消防验收、综合验收4个阶段。

1)规划验收。

开发商最常出现的失误是项目实
施期间任意变更,造成层高、面积、建筑立面、绿化
面积的差异,导致规划验收难度的加大。

规划审批
的条件是开发商向政府、社会做出的产品承诺,随
意变更是一种违约行为。

最好是客户的交付合同条
件匹配报批规划的施工图纸。

任何一次涉及面积、
施工标准、层高变化、开间尺寸的变更都要慎重,必
须匹配客户合同的交付标准、符合规划指标。

2)消防验收。

项目工程的消防分建筑、电和给
水三部分。

其中建筑上的消防疏散、布置才是主要
的,其首要保证的是:在火灾发生时,人可以用最短
的时间安全地疏散到安全的位置。

所以,在建筑内
设计有防火墙、疏散楼梯、疏散通道、防排烟通道
等,并在地面上设有救援设施停靠的扑救面,这些
设施基本上都与建筑结构有关,一旦出现人为变更
造成的错误将很难整改到位,耗费的时间也难以控
制。

总结经验:少变更,标准就高不就低。

3)综合验收交房。

所谓综合验收交房,是指工
程竣工,在人防、排污、环保、电力、煤气、通信、消
防、规划、绿化、自来水、广电等项目的全面验收完
成后,才可以竣工备案,进入交房环节。

在综合验收
阶段,上述任何一项内容未达到标准要求,意味着
开发商无法顺利交房,很有可能面临客户提出延期
索赔和施工单位催讨工程款的两难局面。

在项目收
尾验收阶段,开发商必须做到各种问题的解决都为
综合验收让步。

房地产开发企业在项目实施过程中
通常处于较强势的位置,在不失原则的情况下做一
些小的让步是可取的。

5结语
以上为笔者多年来亲身参与房地产开发实施
过程所总结出的经验,欢迎同行及业内人士参考、指
正。

参考文献:
[1]曲松,王芳.关于房地产开发项目全过程责任成本管理的
探析[J].价值工程,2015,399(31):19-22.
[2]沈文英.设计管理在房地产开发过程中的重要性探讨[J].
河南建材,2018(2):205-206.
[3]赵文华.房地产开发与工程项目实施过程管理之浅见[J].
城市建设理论研究（电子版）,2012(5):4.
[4]宛霞.论项目管理公司在房地产开发过程中的协调作用
[J].建设监理,2013(7):27.
经
营
管
理
103。