房地产估价理论与方法：市场法及其运用考考试题(最新版).doc
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试考试题(最新版).doc
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 地租资本化法，即：地价=地租×利息率。
（ ） 本题答案： 2、多项选择题 未来净收益流的类型有（ ）。
A.每年基本上固定不变 B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减 C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减 D.其他有规则的变化情形 E.每年根据市场价格变化而变化 本题答案： 3、判断题 未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。
（ ） 本题答案： 4、单项选择题 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（ ）年。
A.13 B.15 C.16 D.17姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、判断题对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。
（）本题答案：6、判断题报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（）本题答案：7、判断题抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。
（）本题答案：8、判断题资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。
（）本题答案：9、判断题收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。
2023年房地产估价理论与方法真题及答案
《房地产估价理论与措施》试卷一、单项选择题（共35题，每题1分、每题旳备选答案中只有一种最符合题意，请在答题卡上涂黑其对应旳编号）1、评估征收房地产导致旳停产停业损失，属于（）业务。
A．老式价值评估B．价值分派C．有关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中合用于房地产抵押估价，而不合用于都市房屋拆迁估价是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产旳价值，合用旳估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）旳需要。
A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收赔偿4、某出租写字楼旳完全产权价值为万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40 B．400 C．1800 D．36005、某地区各项基础设施开发旳正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"旳正常费用为（）元/㎡A．98 B．102 C．108 D．1166、某居民于1月购置了一套建筑面积为100㎡旳住宅，单价为5000元/㎡。
若当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则12月该套住宅旳自然增值额为（）元。
A．4296.96 B．5560.86 C．5839.91 D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不一样，又与商标等无形资产不一样，是（）旳结合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房旳价格为5 000元/㎡，出租旳年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险赔偿为现房价格旳3%。
该期房目前旳价格为（）元/㎡。
A．4395 B．4486 C．4636 D．48509、某宗房地产未设置法定优先受偿权利下旳价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产旳抵押贷款额度为（）万元。
房地产估价理论与方法：房地产及其描述考试卷及答案(最新版).doc
房地产估价理论与方法：房地产及其描述考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 房地产权利的种类中，属于用益物权的是（ ）。
A.所有权 B.土地承包经营权 C.抵押权 D.质权 本题答案： 2、判断题 房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费。
（ ） 本题答案： 3、单项选择题 屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（ ）。
A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处 本题答案： 4、多项选择题 下列是收益性房地产的有（ ）。
A.农地姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.写字楼C.写字楼D.仓库E.未开发的土地本题答案：5、多项选择题权益是房地产中无形的部分，它包括（）。
A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润本题答案：6、判断题各地同类型的房地产在价格方面的巨大差异，从侧面证明房地产市场是一个地区性市场。
（）本题答案：7、判断题建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。
（）本题答案：8、单项选择题经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（）。
A.相互影响性B.寿命长久性C.数量有限性D.保值增值性本题答案：9、单项选择题房地产权利的种类中，属于债权的是（）。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权本题答案：10、单项选择题在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
(新版)房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试历年真题题库(含答案)
（新版）房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试历年真题题库（含答案）单选题1.下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。
A、装修B、户型C、层高D、楼层答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。
选项D是区位因素。
2.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。
假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。
（建筑物报酬率为10%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.07答案：D解析：考点:分解法。
无效成本＝1500×（4.1－3.6）/0.1×10＝7.5（万元），收益损失的现值＝2.5/10%×（1－1/1.130）＝23.57（万元），功能过剩折旧＝31.07万元。
3.房地产的供给曲线表示（）。
A、房地产的供给量与购买者能力的关系B、房地产的出售量与购买者能力的关系C、房地产的供给量与其价格之间的关系D、房地产的购买量与其价格之间的关系答案：C解析：考点:房地产供给。
房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的关系。
4.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。
A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：考点:编制价格修正率表。
最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。
5.（）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。
A、毛租金乘数法B、潜在毛租金乘数法C、有效毛收入乘数法D、净收益乘数法答案：C解析：考点:收益乘数法的种类。
有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。
房地产估价理论与方法试卷
房地产估价理论与方法试卷房地产估价是一项复杂而重要的工作，它对于房地产市场的交易、投资、融资等活动都具有关键的作用。
为了深入了解和掌握房地产估价的理论与方法，我们设计了这份试卷，旨在考察考生对相关知识的理解和应用能力。
一、单项选择题（每题 2 分，共 20 分）1、房地产估价的本质是（）A 给房地产定价B 对房地产价值的评估C 确定房地产的市场价格D 预测房地产的未来价格2、以下哪种方法不属于房地产估价的基本方法（）A 市场法B 成本法C 收益法D 假设开发法3、市场法估价中，可比实例的成交价格应当是（）A 正常市场价格B 非正常市场价格C 卖方实际得到的价格D 买方实际付出的价格4、成本法中的建筑物折旧不包括（）A 物质折旧B 功能折旧C 经济折旧D 自然折旧5、收益法中，净收益通常是指（）A 潜在毛收入减去运营费用B 有效毛收入减去运营费用C 潜在毛收入减去空置等造成的损失D 有效毛收入减去空置等造成的损失6、假设开发法中，后续开发经营期的起点是（）A 取得估价对象的日期B 估价时点C 开工日期D 竣工日期7、以下哪种房地产最适合用成本法进行估价（）A 学校B 商场C 写字楼D 住宅8、运用市场法进行房地产估价时，选取的可比实例数量一般在（）个以上。
A 2B 3C 4D 59、收益法中的报酬率与（）呈反比关系。
A 房地产价格B 净收益C 收益年限D 运营费用10、以下关于房地产估价原则的说法，错误的是（）A 独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则B 合法原则要求估价结果必须符合国家的法律、法规和政策C 替代原则要求估价结果不能明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格D 谨慎原则要求在估价中充分考虑房地产未来可能发生的风险和损失二、多项选择题（每题 3 分，共 30 分）1、房地产估价的要素包括（）A 估价对象B 估价目的C 估价时点D 价值类型E 估价人员2、影响房地产价格的因素包括（）A 一般因素B 区域因素C 个别因素D 市场因素E 政策因素3、市场法估价中，对可比实例进行修正的因素包括（）A 交易情况修正B 交易日期修正C 区域因素修正D 个别因素修正E 权益状况修正4、成本法中，房地产价格的构成包括（）A 土地取得成本B 开发成本C 管理费用D 投资利息E 销售税费5、收益法中，确定净收益时需要考虑的因素包括（）A 潜在毛收入B 有效毛收入C 运营费用D 空置和收租损失E 房屋折旧6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值可以通过（）方法求取。
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试答案(最新版).doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 合法原则要求房地产估价应以（ ）为前提进行。
A.最高最佳使用原则 B.公平原则 C.估价对象的合法权益 D.替代原则 本题答案： 2、单项选择题 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 本题答案： 3、单项选择题 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）以上。
A.20年 B.10年 C.8年 D.15年姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、多项选择题公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。
A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易本题答案：5、单项选择题选取的可比实例规模一般应为（）。
A.0.5可比实例规模／估价实例规模1B.0.5可比实例规模／估价实例规模1C.0.5可比实例规模／估价实例规模2D.0.5可比实例规模／估价实例规模1本题答案：6、多项选择题根据《民法通则》规定，( )的诉讼时效期间为1年。
房地产估价师《理论与方法》习题多选
房地产估价师《理论与方法》习题多选房地产估价师《理论与方法》习题（多选）多项选择题1、市场法适用的对象有( )。
A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地E.纪念馆2、下列房地产中，难以采用市场法估价的有( )。
A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房3、搜集交易实例时应搜集交易实例的( )。
A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.付款方式E.交易双方4、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的( )等相同或相似的房地产。
【2011年真题】A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观5、选取可比实例时，应符合的'要求包括( )等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同6、建立比较基准，主要包括( )等。
A.统一付款方式B.统一价格单位C.统一房地产范围D.统一产权性质E.统一采用总价7、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是( )。
A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情8、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。
根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括( )等。
A.土地增值税B.印花税C.交易手续费D.土地使用权出让金9、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。
A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)10、房地产价格指数或变动率可细分为( )。
房地产估价理论与方法：市场法及其运用考试考试题模拟考试练习.doc
房地产估价理论与方法：市场法及其运用考试考试题模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。
A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 本题答案：A 本题解析：可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。
2、判断题 某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为500美元／㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7％，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30目为1美元＝7.98元人民币，2011年9月30日为1美元＝7.95元人民币，则将该可比实例调整为2011年9月30日的价格约为3758元人民币／㎡。
（ ） 本题答案：错 本题解析：500×7.98×（1-0.7％）8＝3771.96（元／㎡）。
3、单项选择题 某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元／㎡。
汇率为1美元＝8.26姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0.5％，则其2010年10月25日的价格为（）元人民币。
2006年10月25日的汇率为1美元＝8.29元人民币。
A.7935B.7964C.8260D.8290本题答案：B本题解析：该类房地产在2010年10月25日的价格＝1000×（1-0.5％）8×8.29＝7964（元）4、多项选择题房地产价格指数或变动率可细分为（）。
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案(最新版)_2.doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（ ）。
A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途 本题答案： 2、单项选择题 一般来说，开发经营期的起点( )A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合 C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合 本题答案： 3、单项选择题 如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择（ ）。
A.一般物价指数或变动率 B.建筑材料价格指数或变动率 C.建筑人工费指数或变动率 D.房地产价格指数或变动率姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%本题答案：5、单项选择题某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。
A.增值速度B.贬值速度C.通货膨胀D.其他本题答案：6、判断题在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。
( )本题答案：7、单项选择题征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括( )A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费本题答案：8、单项选择题室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中( )材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是( )元/平方米。
A.98B.102C.108D.116【答案】A【解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。
五通指：通路、给水、排水、电力、通信，七通中减去“气和热”。
(七气热)。
上题为道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98。
参见教材P70。
2、[试题]房地产供给有限特性的本质是( )。
A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B【解析】本题考查的是供给有限。
房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。
如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就不会这么重要，因为目前相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。
因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。
这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。
参见教材P62～63。
3、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。
A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。
400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。
参见教材P371。
4、[试题]报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解正确的是( )。
A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D【解析】本题考查的是报酬率的实质。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]广义下的建筑物包括房屋和构筑物，下列选项中，属于构筑物的有( )。
A.围墙B.道路C.桥梁D.仓库。
E,水塔【答案】ABCE【解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。
参见教材P48。
2、[试题]某办公楼工程基础施工中，造成邻近一幢住宅楼出现一定程度的门窗变形、墙体开裂和基础不均匀沉降等。
该住宅楼总建筑面积5500m2，共60套住房，有60户居民。
经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/m2，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/m2;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置费平均每户每月2000元;该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。
【答案】计算：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额;即受损前后的市场价格差：(6000-5200)×5500=440.00(万元)②修复所能带来的价值增加额;修复后前的市场价格差，即：[6000×(1-3%)-5200]×5500=341.00(万元)补充：受损后，和修复前，是一个时点，一个概念。
③修复的各项必要费用;包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(万元)④该损害在经济上是否可修复;比较修复的必要费用(成本)与修复的价值增值(收益)。
如前者≦后者，可修复;反之，不可修复。
因为修复成本264万元<修复所能带来的价值增加额341万元(修复收益)，在经济上可修复。
⑤该损害造成的相关经济损失额;房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(万元)⑥该损害造成的总损失额;修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：264+0.6×3%×5500=363.00(万元)⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。
2024年房地产估价师原理与方法考试真题及答案
2024年房地产估价师原理与方法考试真题及答案一、单选题1.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。
A 空间直线距离B 交通路线距离C 交通时间距离D 经济距离【答案】A【解析】空间直线距离是指两地之间的直线长度，是最简单、最基础、易获得的距离。
但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂（如山城）等情况下，空间直线距离往往会失去意义，不能反映交通便利程度。
2.市场比较法估价中需对可比实例成交价格进行房地产状况调整，其中可比实例状况应是( )的状况。
A 委托估价时B 成交价格对应C 价值时点D 成交日期【答案】B【解析】可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点或估价作业期间的状况。
因为在价值时点或估价作业期间，可比实例状况可能发生了变化，而在此之前的成交价格通常不反映这种变化。
3.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是( )元/㎡。
A 310.61B 321.60C 477.87D 494.77【答案】C【解析】投资利息=3*[(1+7.2%)0.5-1]=0.1061229853 亿元该地块可转让土地的应计成本=（3+0.1061229853）*108/（1*65%*106）=477.87 元/㎡。
二、多选题1.房地产司法处置估价中，人民法院为( )。
A 估价委托人B 估价当事人C 估价利害关系人D 估价报告使用人E 估价对象权利人【答案】ABD【解析】房地产司法处置估价中，人民法院是估价委托人，估价委托人属于估价当事人之一；人民法院也是估价报告使用人。
2.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况的有( )。
A 房屋已被列入征收范围中B 房屋已灭失C 房地产有租约限制D 房屋位于顶楼E 房地产建设手续不齐全【答案】ACE【解析】B 属于房地产实物状况；D 属于房地产区位状况。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]引起建筑物物质折旧的因素包括( )。
A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道。
E,门窗的自然破损【答案】ACE【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。
选项B是功能缺乏的功能折旧;选项D是外部折旧，规划限制导致的。
参见教材P311。
2、[试题]房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理。
E,周围环境改善【答案】CE【解析】本题考查的是保值增值。
三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。
选项AD属于投资增值而非自然增值;选项B属于保值而非自然增值。
参见教材P67。
3、[试题]长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。
( )【答案】√【解析】本题考查的是长期趋势法概述。
长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。
参见教材P384。
4、[试题]对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是( )。
A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值【答案】B【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。
一般市场价值在价值类型中评估值最大。
参见教材P90～93。
5、[试题]房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。
自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。
自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。
参见教材P53。
6、[试题]某套住宅因采光、日照受到影响，其市场租金每月受损减少500元，运营费用每月增加50元。
预计该住宅的剩余使用寿命为45年，该类房地产的报酬率为8,5%。
房地产估价理论与方法：比较法及其运用考考试(最新版).doc
房地产估价理论与方法：比较法及其运用考考试（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。
（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 2、判断题 因为房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估算对象的未知价格可以通过类似房地产的已知市场价格来求取。
（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 3、多项选择题 市场状况调整的方法有（ ）。
A.价格指数 B.价格变动率 C.时间序列分析 D.直接比较调整 本题答案：A, B, C 本题解析：D 是房地产状况调整的方法 4、单项选择题 对交易税费非正常负担的修正属于（ ）的范畴。
A.房地产状况调整 B.市场状况调整姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.比准价格修正D.交易情况修正本题答案：D本题解析：暂无解析5、判断题在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的银行利率。
（）本题答案：错本题解析：暂无解析6、单项选择题市场状况修正实际上是房地产市场状况修正。
经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。
A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格本题答案：A本题解析：暂无解析7、单项选择题假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象的房地产状态下的价格高低的百分率为R%，则：可比实例在其房地产状况下的价格×（）=在估价对象房地产状况下的价格。
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案(最新版).doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
l 本题答案： 4、单项选择题 每一个数据与平均值之间的差值称为离差，( )就是离差平方的平均值。
A.均方差 B.偏差 C.方差 D.标准差 本题答案： 5、多项选择题 下面（ ）是计入商品住宅价格的费用。
A.征地费 B.建筑安装工程费 C.住宅小区内的营业性用房建设费用 D.住宅小区内设施的建设费用 E.邻近住宅小区的物业用房建设费 本题答案： 6、判断题 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------7、单项选择题运用市场法估价的步骤顺序是（）。
A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格本题答案：8、判断题房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。
这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。
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房地产估价理论与方法：市场法及其运用考考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为500美元／㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7％，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30目为1美元＝7.98元人民币，2011年9月30日为1美元＝7.95元人民币，则将该可比实例调整为2011年9月30日的价格约为3758元人民币／㎡。
（ ） 本题答案： 2、单项选择题 关于市场法的说法，错误的是（ ）。
A.测算结果容易被人们理解、认可、接受 B.测算结果有时并不一定是合理、真实的 C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 本题答案： 3、单项选择题 具有利湿热、退黄疸功效的药物是（ ）A.萆薢 B.茵陈 C.茯苓 D.猪苓姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------E.木通本题答案：4、判断题估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格＝不带债权债务的可比实例房地产价格—债权＋债务。
（）本题答案：5、判断题设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％。
现某宗房地产的正常成交价格为2500元／㎡，则卖方出售其房地产实得收入为2350元／㎡，买方购买该房地产实际付出为2575元／㎡。
（）本题答案：6、多项选择题评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。
A.环境景观B.离市中心距离C.朝向D.城市规划限制条件E.地势本题答案：7、多项选择题督导报告中要包括（）A.督导时间、B.督导内容、C.存在的问题、原因、整改措施、整改时间及建议、D.对上月问题复查的情况。
本题答案：8、单项选择题估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。
选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。
若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。
以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。
【2011年真题】A.83.51B.85.26C.85.36D.87.16本题答案：9、单项选择题某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
则这宗房地产的实际价格是（）元/㎡。
A.2020.80B.2380.95C.2336.45D.2447.37本题答案：10、多项选择题在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。
A.卖方实际得到的价格／（1－应由卖方缴纳的税费比率）B.卖方实际得到的价格－应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格－应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费／应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/（1－应由买方缴纳的税费比率）本题答案：11、单项选择题为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元／㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.89本题答案：12、单项选择题某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元／㎡。
A.2593B.3298C.3098D.2998本题答案：13、单项选择题在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。
A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价本题答案：14、单项选择题某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元／㎡。
A.2139B.2146C.2651D.2659本题答案：15、判断题运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。
（）本题答案：16、判断题某宗房地产2011年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2011年10月1日。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0（以2011年1月1日为100）。
该宗房地产2011年10月1日的价格为2305.88元。
（）本题答案：17、多项选择题房地产价格指数或变动率可细分为（）。
A.全国各地区房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动率D.本地区同类房地产价格指数或变动率E.国际房地产价格指数或变动率本题答案：18、判断题在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。
（）本题答案：19、判断题在进行比较基准的建立时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。
（）本题答案：20、单项选择题可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。
A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区本题答案：21、单项选择题某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。
A.1765B.2000C.2069D.2400本题答案：22、单项选择题在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。
A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05本题答案：23、单项选择题市场法的理论依据是房地产价格形成的（）。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论本题答案：24、多项选择题下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。
A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情本题答案：25、多项选择题选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同本题答案：26、单项选择题某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/㎡。
A.2400B.2580C.2607D.2760本题答案：27、判断题在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。
（）本题答案：28、单项选择题评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（）元/平方米。
A.4075.3B.4081.3C.4122.5D.4166.4本题答案：29、单项选择题某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定本题答案：30、单项选择题某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为（）元／㎡。
A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57本题答案：31、单项选择题在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，得102分，则房地产状况修正系数为（）。
A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05本题答案：32、判断题市场法的本质是以房地产的市场价值为导向来求取房地产的价值。
（）本题答案：33、多项选择题搜集交易实例时应搜集交易实例的（）。
A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.付款方式E.交易地点本题答案：34、单项选择题在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元／㎡。
A.-100B.-50C.50D.100本题答案：35、单项选择题某套住宅建筑面积为100㎡，可使用面积为80㎡，分摊的共有面积系数为10％，套内建筑面积下的价格为2600元／㎡，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/㎡。
A.2080B.2288C.2340D.2392本题答案：36、多项选择题与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。
A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观本题答案：37、单项选择题在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。