土地增值税情况计算方法详细
土地增值税及计算公式及个实例
土地增值税及计算公式及个实例一、土地增值税计算公式土地增值额=土地流转价格-原土地购置价格其中，土地流转价格是指土地所有权在市场上的交易价格，原土地购置价格是指土地所有权最初购买时的价格。
二、土地增值税计算实例1.原购置土地价格为100万元，土地流转价格为200万元，增值税税率为20%。
土地增值额=200万元-100万元=100万元2.原购置土地价格为50万元，土地流转价格为150万元，增值税税率为30%。
土地增值额=150万元-50万元=100万元通过以上实例可以看出，土地增值税的计算方法是根据土地流转价格和原购置价格之差来确定增值额，再根据增值税税率来计算土地增值税。
三、土地增值税的应用土地增值税主要用于控制房地产泡沫、平衡城市经济发展和调节房地产市场的稳定。
它可以通过增加开发商的土地成本，抑制过度开发，防止土地资源的浪费；同时也可以提供财政收入，支持城市基础设施建设和社会事业发展。
1.鼓励合理利用土地资源：通过增值税的征收，可以使土地的购买者在土地流转时需要考虑到土地增值税的成本，从而鼓励他们合理利用土地资源，避免过度开发和浪费。
2.控制房地产泡沫：土地增值税的征收可以增加开发商的土地成本，限制房地产的过度投机和价格泡沫的产生，保持房地产市场的稳定。
3.调节房地产市场：土地增值税的征收可以调节房地产市场的供求关系，有效控制房地产市场的供应，避免房地产市场的波动过大，维护经济的可持续发展。
总结：土地增值税是我国土地资源管理和城市经济发展的重要手段之一，通过征收土地增值税可以合理利用土地资源，控制房地产泡沫，并调节房地产市场的稳定发展。
土地增值税的计算公式简单明了，通过具体的实例也可以更好地理解其计算方法。
土地增值税计算方法
土地增值税计算方法
土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等行为中，因
土地增值而应缴纳的税款。
土地增值税的计算方法是土地增值税法
规定的，下面将详细介绍土地增值税的计算方法。
首先，土地增值税的计算基础是土地增值额。
土地增值额是指
土地在一定时期内的增值收入，计算公式为，土地增值额=（土地转
让价款-土地取得成本-土地增值税应纳税额）/（1+土地增值税率）。
其中，土地转让价款是指土地使用权转让的价格，土地取得成本是
指取得土地使用权所支付的费用，土地增值税应纳税额是指根据土
地增值税法规定的应纳税额。
其次，土地增值税的计算方法是按照税率逐级累进计算的。
土
地增值税法规定了不同的税率档次，根据土地增值额的不同，按照
相应的税率进行计算。
税率越高，应纳税额也就越高。
再次，土地增值税的计税周期是按照土地增值发生时的时间来
确定的。
一般来说，土地增值税是在土地增值发生后的一定时期内
进行缴纳的，具体的缴纳时间根据土地增值税法规定来执行。
最后，土地增值税的计算方法还涉及到一些具体的计税细则和
特殊情况的处理。
在实际操作中，需要结合土地增值税法的规定和
相关的财务会计制度来进行计算和处理。
总之，土地增值税的计算方法是一个比较复杂的过程，需要根
据土地增值税法的规定来执行。
在实际操作中，需要对土地增值额、税率、计税周期等因素进行合理的计算和处理，以确保土地增值税
的准确缴纳和合规操作。
希望本文对土地增值税的计算方法有所帮助，谢谢阅读。
土地增值税的计算公式及个实例
土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。
土地增值税计算方法有哪些
⼟地增值税计算⽅法有哪些⼟地增值税就是对有偿转让国有⼟地使⽤权及地上建筑五和其它附着物等产权和个⼈征收⼀定税，那么⼟地增值税计算⽅法是怎样的?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
⼟地增值税计算⽅法1、增值税税额计算⽅法增值税税额=增值额×增值税税率―扣除项⽬⾦额×扣除系数2、增值额计算⽅法增值额=销售收⼊―扣除项⽬⾦额3、扣除项⽬⾦额计算⽅法扣除项⽬⾦额=⼟地款+开发成本+开发费⽤+税⾦+其他扣除项⽬⼟地增值率计算⽅法增值率=增值额÷扣除项⽬⾦额×100%1、增值率未超过50%的(含50%)⼟地增值税税额=增值额×30%2、增殖率在50%—100%(含00%)之间的⼟地增值税税额=增值额×40%—扣除项⽬⾦额×5%3、增殖率在100%—200%(含200%)之间的⼟地增值税税额=增值额×50%—扣除项⽬⾦额×15%4、增殖率超过200%的⼟地增值税税额=增值额×60%—扣除项⽬⾦额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
⼟地增值税税额计算⽅法1、增值额未超过扣除项⽬⾦额50%⼟地增值税税额=增值额×30%2、增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%3、增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%4、增值额超过扣除项⽬⾦额200%⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
⼟地增值税计算等级1、增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的部分;2、增值额超过扣除项⽬⾦额50%、未超过100%的部分;3、增值额超过扣除项⽬⾦额100%、未超过200%的部分;4、增值额超过扣除项⽬⾦额200%的部分。
土地增值税计算方法土地增值税清算条件
土地增值税计算方法土地增值税清算条件
一、土地增值税计算方法
1.确定土地增值：土地增值是指土地价格在一定时期内有明显的涨幅。
在土地转让中，卖方需要根据当地政府规定的公示价格和实际转让价格来
计算土地增值。
2.确定应纳税款：土地增值税的计算公式为：土地增值税=（取得土
地的收入-取得土地的成本）×土地增值税税率。
税率根据不同的地区而
有所不同，一般为30%。
3.确定纳税义务人：纳税义务人一般是土地所有权人或使用权人，即
拥有土地所有权或土地使用权的单位或个人。
5.免税范围：土地增值税有一定的免税范围。
根据国家规定，个人自
住房屋的转让不征收土地增值税，但如果个人拥有多处住房，除自住住房
外的其他住房转让仍需缴纳土地增值税。
根据我国《土地增值税暂行条例》规定
1.土地使用权转让：只有土地使用权转让才需要缴纳土地增值税。
例如，地的土地使用权属于农民集体经济组织，当农民集体经济组织将土地
使用权转让给开发商时，开发商需要缴纳土地增值税。
2.土地使用权期限：土地使用权转让的时间要满足20年以上。
如果
使用期限少于20年，不需要缴纳土地增值税。
3.土地增值额：土地增值额需要达到一定标准才需要缴纳土地增值税。
具体标准由国家制定，一般是土地增值额超过50万元。
4.纳税人资格：纳税人需要是法人、个体工商户或其他组织，也可以是个人拥有多处住房的情况下。
5.免税情况：如前所述，个人自住房的转让不需要缴纳土地增值税。
此外，还有其他一些特定情况（如国有土地使用权变更、继承等）也可以免税，具体情况根据当地政府规定。
土地增值税的计算与会计处理
土地增值税的计算与会计处理一、计算土地增值额：1.土地增值额的计算公式为：土地增值额=土地转让价款-土地取得成本-土地增值税、契税和印花税。
2.土地转让价款是指土地使用权转让时支付的价款。
3.土地取得成本包括原土地使用权取得价款、土地自然增值等。
4.土地增值税、契税和印花税是计算土地增值额时需要扣除的其他费用。
二、土地增值税的计算：1.土地增值税的计算公式为：土地增值税=土地增值额×税率。
2.税率根据地区不同而有所差异，一般为20%。
具体税率可根据不同地区的法规进行调整。
3.计算出的土地增值税应在土地使用权转让时一次性缴纳。
三、土地增值税的会计处理：1.土地增值税以及其他相关税费是土地使用权转让的必要成本，应计入土地转让成本中。
2.在会计记录方面，如果企业是土地使用权的买方，应当在购买土地时将所支付的土地增值税和其他税费计入土地成本账户。
3.如果企业是土地使用权的卖方，在土地转让时应从所得的土地转让价款中扣除土地增值税和其他税费，并将扣除后的净款计入收入账户。
4.在企业的资产负债表中，土地的账面价值应为土地取得成本减去土地增值税和其他税费。
四、税务申报和缴纳：1.企业在进行土地使用权转让时，要按照国家相关法律法规的规定，向税务机关申报土地增值税，并缴纳相应的税款。
2.企业应及时提供相关的税收凭证和资料进行申报，遵守税务机关的要求，如有需要，应当配合进行税务检查和核实。
3.税务机关对企业进行土地增值税的核实和计算有权力，企业应当提供真实、准确的数据资料。
总结：土地增值税的计算和会计处理是企业在进行土地使用权转让时必需了解和遵守的规定。
企业要根据相关法律法规规定，并按照相关会计准则的要求，在会计处理和税务申报方面准确记录和计算土地增值税和其他相关税费。
通过合规的处理，企业可以有效避免税务风险和纳税纠纷，确保企业的经营合法合规。
土地增值税计算方法土地增值税清算条件
土地增值税计算方法土地增值税清算条件
一、土地增值税的计算方法
1.增值额的计算方法
土地增值额的计算方法是以土地转让收入减去土地取得成本得出的差额。
土地转让收入包括土地转让价款、价外补偿费用和配建设施费用等。
土地取得成本包括土地购买费用、土地使用权出让费用、土地开发费用和
土地增值补偿等。
计算公式如下：
增值额=土地转让收入-土地取得成本
2.税率的确定方法
3.扣除额的确定方法
土地增值税的扣除额是指可减免的税收费用。
我国土地增值税法规定，土地转让方需支付的税费包括土地增值税、契税和其他附加税。
其中，扣
除额包括土地取得成本和合理费用。
土地取得成本是指土地购置成本和土
地使用权出让费用。
合理费用是指土地转让过程中发生的相关费用，如评
估费用、经纪费用和土地登记费用等。
二、土地增值税的清算条件
1.国有土地使用权转让
2.土地取得成本的合法合理性
土地取得成本必须合法合理，符合相关法规的规定。
土地转让方必须
能够提供土地取得成本的相关证明文件，如购买合同、支付凭证等。
3.土地使用年限的限制
总结起来，土地增值税的计算方法包括增值额、税率和扣除额，其中增值额是土地转让收入和土地取得成本之差额；税率是国家确定的，目前为20%；扣除额包括土地取得成本和合理费用。
土地增值税的清算条件包括国有土地使用权转让、土地取得成本的合法合理性和土地使用年限的限制。
只有满足这些条件的土地转让方才能进行土地增值税的清算。
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法一、税率根据我国土地增值税法规定，不同地区和不同性质的土地转让所得适用不同的税率。
具体税率如下：1.城市和近郊地区的非住宅性质的土地转让所得，税率为30%；2.非城市区且不属于近郊地区的土地转让所得，税率为30%；3.城市及其近郊地区的住宅性质的土地转让所得，税率为20%；4.非住宅性质的土地转让所得，税率为20%。
以上税率适用于不同地区和不同性质的土地转让所得。
二、计税依据计税依据是指土地转让所得额，是指实际取得的销售价款扣除成本、支出和税费后的金额。
具体计算方法如下：1.土地转让所得额=销售价款-税费-印花税-城建税-土地价款-开发成本-房屋及基础设施建设费；2.其中，销售价款指的是土地转让的实际售价；3.税费是指税务部门按照规定收取的土地增值税；4.印花税是指根据税务部门的规定支付的印花税；5.城建税是指根据税务部门的规定支付的城市建设税；6.土地价款指的是购入土地时支付的土地价格；7.开发成本是指购入土地后进行建设、开发所支付的费用；8.房屋及基础设施建设费是指根据规划、设计要求支付的费用。
三、计税方式根据土地增值税法的规定，土地增值税的计税方式有两种：差额计税和减除计税。
具体计算方法如下：1.差额计税：差额计税是指按照实际销售价款扣除成本、支出、税费和相应的差额计税率计算土地增值税。
计税公式：差额计算=销售收入-转让成本-税费-印花税-城建税-土地价款-开发成本-房屋及基础设施建设费-减免金额其中，减免金额是指土地增值税法规定的可以减免的金额。
2.减除计税：减除计税是指按照一定的比例直接从销售收入中扣除一部分金额，然后按照相应的税率计算土地增值税。
减除计税的具体计算方法如下：计税公式：应纳税额=销售收入×(1-减除比例)×税率其中，减除比例是指按照政府规定从销售收入中扣除的比例。
四、税款缴纳五、例外情况根据土地增值税法的规定，以下情况不征收土地增值税：1.个人住房自住或亲属间赠予、继承；2.非居民个人出售个人住房；3.农村宅基地保有、出租、出借不再纳税；4.土地转让行为的转让价格小于土地购置价格；5.政府法定收购土地。
土地增值税情况计算方法详细
土地增值税情况计算方法详细
第一步：确定土地增值税的应税额
1.土地市场价值：土地市场价值是指土地在交易市场上具有的价值，
一般可以通过土地市场交易的价格来确定。
2.土地取得的合法费用和税金减除数：土地取得的合法费用包括土地
出让金、拆迁安置费用等相关费用；税金减除数是指国家规定的土地增值
税税金减除额，根据不同地区和政策有所不同。
3.地块面积和权利登记面积：地块面积是指土地所有权人取得土地的
面积；权利登记面积是指在权利登记部门登记注册的土地使用权面积。
根据上述计算公式，得出土地增值额后，需要确定土地增值税的应税额。
如果土地增值额低于规定的起征点，则不计征土地增值税；如果土地
增值额超过起征点，根据不同地区的规定，按照一定的比例计征土地增值税。
第二步：确定纳税义务人
纳税义务人是指根据土地增值税相关法规规定，应当承担土地增值税
义务的主体。
一般情况下，土地增值税的纳税义务人为土地所有权人或者
土地使用权人。
第三步：计算土地增值税的应纳税额
以上就是土地增值税的计算方法的详细介绍。
需要注意的是，土地增
值税的计算方法在实际操作中还需根据各地区的具体政策和规定进行调整，以确保税款的正确计算。
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。
（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。
（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。
（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目1、土地成本：（1）《细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。
（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
计算土地增值税的公式
计算土地增值税的公式土地增值额=转让价款-购买成本-相关费用土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除数其中，转让价款是指土地转让方所取得的价款，购买成本是指土地转让方所购买土地的实际成本，包括原始购买价款、土地升值所缴纳的土地增值税、土地征用补偿金等，相关费用是指土地转让方在转让过程中所支付的税费、评估费用、经纪费等。
适用税率和速算扣除数的具体数值是按照地方税务部门的规定来确定的，不同地区的土地增值税税率可能有所不同。
一般来说，适用税率在30%至60%之间，速算扣除数则根据增值额的金额确定。
需要注意的是，在个人出售住房的情况下，可以根据不同的情况享受免税政策。
例如，在个人唯一住房满五年并取得房产证后出售，可以免征增值税；在个人两套以下住房中，只要满五年后出售，也可以免征增值税。
另外，对于单位或个人购买用于居住或者自用的土地，再出售给本单位或个人使用的情况，也可以不征收土地增值税。
这里列举一个具体的案例来计算土地增值税：假设地区的土地增值税税率为40%，速算扣除数为20万元。
小李在2005年购买了一块土地，购买成本为100万元，转让价款为300万元，在转让过程中支付了5万元的税费和评估费用。
根据计算公式计算土地增值税如下：土地增值额=300万元-100万元-5万元=195万元土地增值税=195万元×40%-20万元=58万元所以，小李需要缴纳的土地增值税为58万元。
总结：土地增值税的计算公式为：土地增值额×适用税率-速算扣除数。
其中，土地增值额等于转让价款减去购买成本和相关费用。
具体的税率和速算扣除数根据地方税务部门的规定来确定，可以根据不同的情况享受免税政策。
以上是土地增值税的计算公式及相关事项的详细介绍。
土地增值税计算
⼟地增值税计算⼟地增值税按照纳税⼈转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。
因此，要计算⼟地增值税税额，应⾸先确定出增值额。
下⾯，店铺⼩编为你解答，希望对你有所帮助。
⼟地增值税的具体计算步骤如下：(⼀)计算增值额：增值额=房地产转让收⼊—扣除项⽬⾦额(⼆)计算增值额占扣除项⽬⾦额的⽐例：增值额占扣除项⽬⾦额的%=增值税/扣除项⽬⾦额×100%(三)计算应纳税额：应纳税额=∑(每级距的增值额×适⽤税率)[例1]某纳税⼈转让房地产共取得收⼊300万元，其扣除项⽬⾦额为100万元，则其应纳⼟地增值税税额为：(1)先求增值额增值额=300-100=200(万元)(2)再计算增值额与扣除项⽬⾦额之⽐增值额占扣除项⽬⾦额的%=200/100×100%=200%显然，增值额分别适⽤30%、40%、50%三档税率。
(3)计算⼟地增值税税额应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元)[例2]某房地产开发公司建⼀住宅出售，取得销售收⼊1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。
开发此住宅该房地产公司共⽀付地价款200万元(含相关⼿续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息⽀出⽆法准确分摊。
已知该地区⼈民政府确定的费⽤计提⽐例为lo%。
则该房地产开发公司应交纳⼟地增值税为：1.收⼊总额：1800万元2.扣除项⽬⾦额：(1)⽀付地价款：200万元(2)⽀付开发成本：400万元(3)计提费⽤：(200+400)×10%=60(万元)(4)扣除税⾦：1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)(5)加计扣除费⽤：(200+400)×20%=120(万元)(6)扣除费⽤总额：200+400+60+99+120=879(万元)3.增值额：1800-879=921(万元)4.增值⽐率：因此适⽤三档税率。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的计算程序1.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地使用权转让收入减去土地取得成本、相关费用和适用税率后的金额。
土地使用权转让收入包括转让款、附带物价款、所得税和其他经济利益。
2.计算应纳税额：按照国家有关规定确定适用的税率，将计税依据与税率进行相乘，得出应纳税额。
3.缴纳税款：纳税人应当依法办理土地增值税的申报和缴纳手续。
税款应在土地使用权转让登记之日起三十日内，到国家税务机关申报和缴纳。
4.全额计算和分期计算：土地增值税可以选择全额计算或者分期计算。
全额计算是指一次性把土地增值税全部缴纳。
分期计算是指将土地增值税分期缴纳，分为首期缴款和后续每年缴款两种方式。
二、土地增值税的清算方法1.增值差额法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，计算出土地增值差额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
2.增减值法：按照土地使用权转让时的成本和土地增值额的大小，确定土地增值额的计算方法，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
3.单独法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和适用税率，单独计算出土地增值部分的税款。
4.减值法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，确定减值幅度和减值后的土地增值额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
在进行土地增值税清算时，需要根据具体的法律规定和政策要求，选择适当的计算程序和清算方法，确保土地增值税的合法缴纳和清算准确无误。
同时，纳税人还应及时了解最新的税收政策，遵守税法法规，准确申报并缴纳土地增值税。
土地增值税的计算公式及9个实例
土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。
已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500万元3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。
土地增值税情况计算方法详细
土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。
（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。
（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。
（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目1、土地成本：（1）《细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。
（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
土地增值税计算公式
土地增值税计算公式计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：>例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。
已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米=1,500万元3、计算加计扣除：(300+1500)×20%=1800×20%=360万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计=4,000-2,510=1,490万元第三步，确定增值率增值率=1,490/2,510×100%=59.36%增值率超过扣除项目金额50%，未超过100%第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%=1,490×40%-2,510×5%=596-125.50=470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少?允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)。
土地增值税计算方法.
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定：条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；(土地成本（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(建筑成本（4）与转让房地产有关的税金；(5.6%营业税等（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额=增值额×30％（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
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土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。
（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。
（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。
（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目1、土地成本：（1）《细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。
（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
②房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
2、开发成本：（1）《细则》第七条:成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
②关于拆迁安置土地增值税计算问题A、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
B、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
C、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
3、开发土地、新建房屋及配套设施的费用；《细则》第七条：费用包括：管理费用、销售费用、财务费用。
财务费用中的利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他费用（管理费用、财务费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和10%以内计算扣除。
（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发费用的扣除问题A、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
B、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
C、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
D、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
财税字[1995]48号：利息的扣除按以下方法计算：（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
【相关链接】（1）金融机构的概念：金融机构是指经中国人民银行批准专门从事货币信用活动的中介组织。
从我国目前的情况看我国金融机构按其地位和功能划分大致有以下四类：①货币当局，又称中央银行，即中国人民银行。
②银行。
包括政策性银行、商业银行。
商业银行又分为：国有独资商业银行、股份制商业银行、城市合作银行以及住房储蓄银行。
③非银行金融机构。
主要包括国有及股份制的保险公司，城市合作社及农村信用合作社，信托投资公司，证券公司，证券交易中心，投资基金管理公司，证券登记公司，财务公司，及其他非银行金融机构。
④境内开办的外资、侨资、中外合资金融机构。
包括外资、侨资、中外合资的银行、财务公司、保险机构等在我国境内设立的业务分支机构及驻华代表处。
如果房地产开发企业发生的利息支出是通过未经中国人民银行批准的单位或个人发生的，则按“不能提供金融机构证明来处理，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
”（2）土地增值税清算扣除项目中的开发间接费用与房地产开发费用的划分开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，是用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发费用是指与房地产项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用，两者很容易混淆。
由于房地产开发费用有比例限制，并且开发间接费用可以做为加计扣除20％的依据，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本。
如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。
【例2—3】某房地产开发公司取得土地使用权发生1000万元，开发土地和新建房及配套成本为1200万元，其中开发间接费用50万元（包括管理人员工资福利5万元，办公设备折旧5万元，广告和其他销售的费用20万元），假设该公司不能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房地产开发费用扣除比例为10％。
分析：如果不对开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目加以剔除，通过计算：房地产开发成本虚增30万元，开发费用虚增30×10%＝3万元，加计扣除金额虚增30×20%＝6万元，共计扣除项目金额虚增30＋3＋6＝39万元。
由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。
（3）土地增值税清算成本与会计成本的主要区别国税发〔2006〕187号规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积也就意味着如果税务机关按规定要求纳税人进行土地增值税清算时，如果房开企业仍有未竣工结算的成本，则不允许扣除相应的预提费用。
即使清算后再转让或销售的，也应当按原清算时的单位成本进行相应成本扣除，单位成本不再进行调整。
【例2—4】某房开公司开发100000平方米的写字楼，己销售95000平方米。
清算时，共发生扣除项目金额9000万元，则单位建筑面积成本费用＝9000÷10＝900元。
在清算后，余下的5000平方米的写字楼一次性转让，转让金额为800万元，问扣除金额多少元？扣除额为5000×900＝450万元。
4、与转让房地产有关的税金；《细则》第七条：税金包括：在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税财税字[1995]48号：对于印花税通过“管理费用”核算的房地产企业，印花税不可另行扣除。
5、其他扣除项目《土地增值税暂行条例细则》：第七条第六项：根据条例第六条第五项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和加计20%的扣除。
财税字[1995]48号：代收费用计入房价、作为收入的，可以扣除，但不许作为加计扣除20%的基数；代收费用未计入房价、未作为收入的，不许扣除。
6、计算扣除项目金额时应注意的其他问题：国税发[2006]187号（1）提供“前期工程费、建安费、基础设施费、开发间接费：”四项资料不真实或不符合清算要求，税务部门可根据当地造价部门造价定额资料，结合房屋的结构、用途、区位等因素核定扣除四项费用。
（2）房地产企业开发建造的与清算项目配套的派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：A、“产权属于全体业主所有”或“无偿交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公益事业的”，其成本、费用可以扣除；B、建成后有偿转让的，应先计算收入，再准予扣除成本费用。
（3）销售已装修的房屋，装修费可以计入成本；（五）增值税税率土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为30%、40%、50%、60%四个档次。
具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%《细则》规定：1、增值率未超过50%的（含50%）土地增值税税额＝增值额×30%2、增殖率在50%—100%（含00%）之间的土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×5%3、增殖率在100%—200%（含200%）之间的土地增值税税额＝增值额×50%—扣除项目金额×15%4、增殖率超过200%的土地增值税税额＝增值额×60%—扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。