GJ2013-198#地块棚户区改造项目

GJ2013-198#地块棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）因GJ2013-198#地块棚户区改造项目建设的需要，拟对该项目规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，为保证房屋征收工作的顺利进行，切实维护被征收人的合法权益，依法国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》及《如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法》等政策规定，结合该项目范围内前期组织调查登记和采样评估等情况，制定本项目房屋征收补偿安置方案：一、征收的目的和范围因GJ2013-198#地块棚户区改造项目建设，决定对宁海路北侧、惠隆路西侧、健康路东侧、健康东路南侧规划红线范围内的房屋和附属物实施征收（具体范围以征收红线图为准）。

二、征收期限及实施步骤签订补偿协议和搬迁交房期限：本项目在市政府征收决定公告后按序时签约、搬迁交房。

具体时间以征收决定公告后送达序时、须知规定的时间节点为准。

征收实施步骤：1．市人民政府作出征收决定并公告；2．按规定程序确定评估机构；3．评估机构对被征收房屋及附属物进行评估；4．将分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期间评估机构安排估价师进行现场解释说明；5．向被征收人送达分户评估报告；6．签订房屋征收补偿协议，被征收人在约定的期限内搬迁交房，办理被征收房屋交接手续；7．选择货币补偿的，补偿协议经审核后兑付补偿款和相应奖励；选择产权调换的，选择安置房源后，补偿协议经审核后结算补偿款和相应奖励；8．拆除房屋。

三、补偿安置的依据（国务院令第590号）；《国有土地上房屋征收与补偿条例》1．2．《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）； 3．省政府关于印发江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题规定的通知（苏政发[2011]91号）；4．《如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法》（皋政规[2012]1号）；5．《如皋市国有土地上房屋征收范围内房屋调查认定和处理办法》（皋政规[2012]2号）；6．《如皋市国有土地上房屋征收补偿补助和奖励办法》（皋政规[2012]3号）；7．《如皋市国有土地上房屋征收与补偿评估技术规范》（皋政办发[2012]26号）；8．市政府关于印发《城市搬迁补偿安置补充规定》的通知（皋政规[2014]1号）；9．《市政府关于调整城市搬迁补偿安置办法的通知》（皋政规[2015]3号）。

10．其它相关的法律法规。

四、征收补偿方式及原则被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

选择产权调换的被征收人，在本项目公布的产权调换房源内，依照搬迁交房的先后顺序，选择产权调换房屋。

五、补偿与安置办法（一）居住房屋补偿安置及奖励1．房屋征收补偿额=被征收房屋的评估价值+装饰装修及附属物补偿费+搬迁补助费+临时安置费（过渡费）+误工补贴费+按时签约奖+按时搬迁交房奖。

2.被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

3．选择货币补偿的，征收补偿协议经审核后，被征收人搬迁交房后结算房屋征收补偿款和相应奖励。

4．搬迁补助费按被征收住宅房屋合法建筑面积10元/m2，计两次。

如被征收人能积极配合按时签约、交房的，另按认定的面积给予每次每平方米5元的标准奖励，按两次计算。

5．对自行解决过渡的居住用房，按照被征收房屋合法建筑面积10元/m2·月的标准支付临时安置费（过渡费），临时安置费每月不足450元的按450元补助。

货币补偿的一次性支付6个月的临时安置费。

选择产权调换的，过渡期限在18个月以内的，按被征收房屋合法建筑面积每月10元/m2计算临时安置费；在19个月至30个月内的，按被征收房屋合法建筑面积每月15元/m2计算临时安置费；超过30个月的，从31个月开始，按被征收房屋合法建筑面积每月20元/m2计算临时安置费。

过渡期从实际搬迁交房之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

6．因征收造成被征收人误工，按每平方米10元的标准一次性支付给被征收人误工补贴费。

7．对原有室内装修按实评估。

对未进行突击装修并按序时签约交房的，按合法面积给予100元/平方米的奖励。

对征收范围确定后的所有突击装修、改扩建的项目一律不予评估补偿。

对认定为违法建筑及其附属设施、超过批准期限的临时建筑及其附属设施，不予补偿。

被征收人自行拆除的并按序时签约交房的，按照违法建筑的结构标准补助拆卸费：钢混结构每平方米250元，砖混结构每平方米200元，简易结构每平方米100元。

8．对被征收人在规定序时进度内签订补偿协议的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米60元的标准给予先签约奖。

对被征收人在规定序时进度内搬迁交房的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米60元的标准给予先搬迁交房奖。

9．对选择产权调换的住房被征收人，若该被征收人在规定序时进度内签订补偿协议并搬迁交房的，可以享受30平方米的优惠购房奖，其中：产权调换安置面积在搬迁合法面积以上15平方米以内的（含15平方米），其价格按照产权调换房屋基准价的50%计算（层次差价另计）；产权调换安置面积在搬迁合法面积以上15平方米至30平方米（含30平方米），其价格按照产权调换房屋基准价的50%计算的基础上增加200元/平方米计算（层次差价另计）。

其中：房屋超证部分大于一个自然间（22平方米）的，超出部分面积的只作货币补偿依据，不作为产权置换的依据。

10．对放弃产权调换的按照皋政规（2015）3号文的规定给予奖励补贴。

11．被征收人选择房屋产权调换的，在选购安置房源后，房屋征收人与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

（二）非住宅房屋补偿安置及奖励：1．房屋征收补偿额＝被征收房屋的评估价值＋装饰装修及附属物补偿费＋搬迁补助费＋误工补贴费＋按时签约奖＋按时搬迁交房奖＋停产停业损失补偿费。

2．被征收营业用房的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

3．征收非住宅房屋搬迁补助费：征收商业营业用房，按合法建筑面积给予40元/m2的标准计算，餐饮业的铺面按补贴标准的70%计算；征收生产用房，按合法建筑面积给予45元/m2的标准计算，如有500公斤以上的重型机械设备或精密仪器搬迁的，补贴标准上浮20%，重新安装调试费按实评估；征收办公用房，按合法建筑面积给予25元/m2的标准计算，含教学、医疗用房、办公设施的搬迁；征收仓储用房，按合法建筑面积给予35元/m2的标准计算，搬迁时实际物资堆储容量低于60%，按补贴标准的70%计算。

4．停产停业补助标准：停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。

停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

征收生产经营用房的停产停业补助标准为其年平均效益。

平均效益按照其所得税计税金额扣除应纳税后的金额并参照相邻同行平均收益等因素确定。

给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：（1）具有土地、房屋权属证明，或者经市人民政府组织有关部门依法认定为合法建筑；（2）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；（3）因房屋征收造成停产停业损失的。

房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。

计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。

被征收人选择货币补偿的，停产停业期限为被征收人实际搬迁之日至原生产方式或者经营方式恢复到生产经营规模所需的社会平均时间；被征收人选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

（三）“改变房屋用途”补偿被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，搬迁时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被搬迁房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿，但仍按改变为经营用房前的房屋用途安置。

营业年限在1年（含）以上3年以下的，按照年平均效益的40%给予一次性补偿；3年（含）以上5年以下的，按照年平均效益的60%给予一次性补偿；5年（含）以上的，按照年平均效益的80%给予一次性补偿。

六、住房保障征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当按照住房保障有关规定优先给予住房保障。

被征收人获得搬迁补偿后仍符合申请购买经济适用房或者申请廉租住房租赁补贴、租赁廉租住房、租赁公共租赁住房条件的，由市政府给予优先保障。

申请廉租住房租赁补贴的，由住房保障主管部门自被搬迁人签订补偿协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴。

申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，其保障次序列同期申请的非被搬迁人之前。

被征收人仅有一处住房且可能获得的货币补偿金额低于搬迁补偿最低标准的，应当按照搬迁补偿最低标准给予补偿。

被征收人仅有一处住房且长期实际居住，未享受过住房补贴或房改，并持有低保或特困证，经所在街道确认公示无异议的，私有住宅房屋被征收人或国有直管住宅房屋（1998年12月1日前已租赁）承租人获得的货币补偿总额（不含搬迁费、临时安置费和奖励）低于搬迁补偿最低标准的，房屋征收实施主体应当按照搬迁补偿最低标准予以补偿。

搬迁补偿最低标准为45m2乘以本市上一年度物价部门核定的经济适用房平均销售价格。

如被征收人不选择货币补偿的，由房屋征收实际主体提供建筑面积为45m2的限价房给予安置，如安置房大于45m2的，超出面积部分按照政府规定的价格结算。

因分户、析产造成其获得的货币补偿总额低于搬迁补偿最低标准的，不享有最低标准补偿。

七、产权调换房源及安置房基准价实行产权调换房源为该项目范围内的安置房，住宅房安置基准价均价为5028元/m2，共计97套；营业用房安置基准均价为27963元/m2。

被征收人如对安置价格有异议的，由评估机构按照房屋征收评估办法评估确认。

具体套型、面积详见安置房配套材料。

八、补偿决定房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定，并报送归户登记资料及户籍证明、房屋及土地权属证书、评估报告、对被征收人的补偿方案、征收部门或者委托的房屋征收实施单位与被征收人协商的书面记录、未达成协议的原因或产权不明确的相关说明、市政府要求的其他材料。

补偿决定在房屋征收范围内公告并送达被征收人。

被征收人在法定的期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由房屋征收部门向市政府提出报告并提交相应的材料。

市政府法制办对房屋征收部门提交的报告及材料进行审查后，向法院申请强制执行。