20070201中航长泰龙华项目市场调研案

重点发展产业 产业内部结构 产业发展方向 人口 规划牵引+产业牵 引 总量
结构
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片区房地产发展前景——从城市空间发展看龙华

城市空间发展在不同的城市、不同的时间阶段都会表现出不同的空间扩张模式。在和住区开
发直接相关的层面，城市扩张主要体现出两种形式：向心增长和离心增长。 ■
向心增长:城市中心对于整个城市所辐射的空间有很强的吸引力，致使包括城市人口在
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龙华在深圳的战略地位

龙华作为深圳市总体规划中确定的重点卫星城，是与市中心区相配套的先进工业、商贸、仓
储、房地产业协调发展的深圳市中部组团次中心区，深圳中部的物流中心和交通枢纽之一。随 着市区的发展扩张和地铁的开通，地位进一步提高，成为深圳市的“次中心区”。

二线扩展区提升整个片区地位。龙华扩展区定位为福田中心区生活居住服务基地和部分文化

1、龙华以其紧邻深圳市福田区的位臵，先天就具有接受城市空间扩张的基础。——利于向心
增长模式下的发展。

2、从目前的规划来看，龙华不仅是简单的接受城市功能的外延式扩张，而是被定位为一个紧
邻中心区的卫星城，新的城市次中心区。——利于离心增长模式下的发展。

3、配合目前的规划来看，地铁，福龙路等快速交通线路的增加也将进一步拉近福田和龙华的
2010年
2010年以后
地铁6号线 轻轨11号线： 利用平南铁路 和平盐铁路现有 通道，连接南山、 龙华、坂田、横岗 和盐田，并衔接 3号线、4号线、 1号线和深圳西部 以皇岗口岸为 起点，直达 龙华新市镇中心 龙华新客站
2010年以后，龙华将
布龙、龙观、 机荷高速、民 治大道、梅观 高速、南坪快 速、梅龙路
内的各种生产资源的分布以城市中心为集聚核心。具体表现为：城市内城再开发聚集；城市外 围呈现蔓延式扩张。 ■
离心增长:城市建成区的发展已经达到相对饱和状态，城市开始依托一些骨干基础设施的形
成向外跳跃式的发展。可能包括产业、交通、郊区转型等主导扩张。
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片区房地产发展前景——从城市空间发展看龙华
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片区房地产发展前景——从南山崛起看龙华
南山的崛起
供需市场从默默无闻到高居深圳各区榜首； 片区价格从5000元/平米涨至8000~10000元/平米，涨幅十分明显； 购房群体从以本地市场为主到成功吸引福田、科技园片区，甚至罗湖片区的购房者； 住宅产品从以多层为主发展到以小高层为主，兼有高层及少量多层。

轨道沿线上盖物业将呈现地铁物业特征：投资成分增加、小 户型畅销

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交通价值产生实质性影响的时间区间：在08
年中期至09年（开通前2-3年得到释放）

根据同致行研究结果表
明：从城市轨道交通项目 规划开始，沿线房地产开 发即开始逐渐升温，而随 着地铁的建设和运营，其 对沿线房地产开发的影响 也不断变化，所以轨道交 通给沿线区域带来的开发 利益是一个动态持续的过
东面：富国路（市政绿化带）；
南面：与花样年项目的社区路； 西面：上塘路（临近地铁4号线）；
北面：人民南路；
占地面积 容积率 总建筑面积 住宅建筑面积 商业面积
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52305M2 4.61 246683M2 172678M2 74005M2
市场报告纲要
项目概况 区域宏观环境及发展趋势 房地产市场现状及发展趋势 市场未来竞争格局研究 个案项目分析

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深圳城市发展由“带状式”发展向“网络状” 发展转变，给龙华带来巨大发展契机
网络城市的增长潜力明 显快于中心地城市；

西部发展轴
深圳市从1996年开始摒 弃了东西带状重心逐渐西 移式的发展模式，选择南 北向外扩，对外加强与香 港经济一体化的进程，对 内则把北面的龙华、观澜、 龙岗统一纳入网状组团式 体系，鼓励北扩，加强与 珠三角经济体的联系与互 动；

预计有近80条列车线路；据估2010-2020年发送能力达4450万人次；

港澳台、珠三角商旅人流将不必只通过广州进行中转，可通过龙华新客站实现与全国的联系
——福龙公路、地铁4号线预计2010年前陆续开通
福龙公路的开通将解决梅林关口交通瓶颈的问题，建立龙华 与福田的直接联系通道；

香港公司开发、经营的地铁4号线将带旺整个龙华及周边沿线 地区，特别是龙华二线拓展区的整体繁荣，使得区域增值空间迅 速提升；
升成为“深圳铁三角”之一，成为北部中心。
中部综合 组团 龙华、观澜、 龙华为主 坂雪岗区 中心 中部综合服务区、高新技 术产业及加工工业基地
龙华作为深圳北部核 心与华侨城、华强北围
龙华
合CBD中心区共同构成
了大深圳城市布局下的 “黄金三角地带”
华侨城
黄金点：龙华
华强北
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交通中心地位确立：将成为全国性交通枢纽。
空间结构 多中心组团式 带状组团式 网状组团式 网状级团式
110（2000年） 430（2010年） 560（2005年）
龙华规划地位提升：由“深圳后花园”发展成 为城市次中心。

定位为中部综合服务
深圳市城市总体规划1995-2010
团中心；

是先进工业和高新技
观澜
术产业发展基地；

商贸、房地产发达现

中部发展轴
东部发展轴
中部 组团 东部组团
中心组团 南山组团
龙华北扩的一级辐射区 深圳历次总体层面规划的基本情况： 域，区位优越，面临更大 年代 人口规模（万人） 发展机会 1982年特区规划 80（2000年）
1986年特区规划 1996年深圳总体规划 深圳市近期建设规划
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用地规模（KM2） 98（2000年） 122（2000年） 480（2010年） 570（2005年）
龙华
代化城区；

中部综合 组团
布吉
宝安陆路口岸物流中
心；

深圳中心区的生活配
套基地； 规划功能：其功能具有三重性，首先是福田中心区的延伸和生活配套 区；其次是中部地区的次中心，直到一定的对外国辐射作用；三是不 断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相承的。
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龙华区域形象提升：将由“二线关外区域”提
形成蜘蛛网状的公路交 通网络，将珠、澳、深 及整个珠三角连成一片，
地铁4号线： 以皇岗口岸为 起点，直达 龙华新市镇中心
成为交通枢纽
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交通的改善将成为龙华地产市场的最大驱动力
——新客站2011年启用


新客站位于龙华西南方向，是京广铁路、东南沿海高速铁路客运专线交汇；
预计2010年投入使用，实现珠三角区域1小时交通圈，加强深圳至珠三角都市圈与京津塘都市 圈、长三角都市圈的联系；

龙华交通从06年起得
到实质性改善；

现有主要对外交通干道
2008年
梅龙公路：南起梅林关， 北接布龙路，到龙华广场 新区大道：南起梅林关， 北接现在龙华的人民北路， 再向西接现在的上塘路 福龙路：南起福田（香 环立交），北到二线拓 展区连接龙大公路 留仙大道：东连民治 大道，西接现在的留 仙大道 龙大公路：南起已规划未 动的福龙路，连接布龙路， 北接东莞大岭山 南坪快速干道： 西起南头，途经 龙华，东到坪地； 福龙公路，南起福田
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龙华将成为深圳经济新增长点：社会经济持续 增长、产业布局趋于合理、人口继续增加。
分类因子 社会经济 产业布局 相关驱动因素 政策+宏观背景+发 展思路+产业发展 方式等 规划思想+发展重 点+发展方向+产业 内部结构 驱动因素细分 —— 布局思路 驱动因素描述 龙华社会经济依托主要依靠第二产业，未来几年内工业产 业面临稳定的增长背景及政策支持，社会经济将持续稳步 增长 通过实现现有劳动密集型工业逐步的先进工业转型的过渡， 形成一业为主，多业发展的经济结构； 突出华为、富士康等高新技术产业开发建设，尽快形成支 柱产业，带动发展地方性的先进工业、信息业。 以制造业为重点发展产业，加大仓储物流业收入 逐步提高第三产业的发展空间，加快商贸、金融、房地产、 物流等配套产业的建设，为组团的发展提供完善的基础设 施和配套设施 旧城的产业发展方向，考虑与新区分工协作、合理互补的 原则，调整工业结构，发展状大房地产业、商贸、培训、 服务等第三产业 整个中部服务组团规划至2020年组团人口控制规模为125 万，其中户籍56万人口，非户籍人口69万人；二线拓展 区规划总户数60142户，人口21万 关内大批高学历、高技术、高素质人流在房地产及高科技 产业带动下进入龙华
住宅
商业
200-300
300-500
程

地铁对房地产的影响的
办公
<100
有效距离为小于等于600 米的范围
20.43 %
wenku.baidu.com
200-300
15.40 %
300-600
10.11 %
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交通的改善将成为龙华地产市场的最大驱动 力———地铁、轻轨、新客站的作用：

改善区域交通环境，方便到达；
成为交通枢纽，提升片区形象； 带来大量人流，支持住宅、商业及写字楼客源；
带来新元素：大量信息流、物流、不同需求不同特征
促进龙华城市化（多元化）：物业类型的多样化、人 地铁对房地产市场的价值集中于开通之前的1-2年，
的房地产客户，成为房地产业资源；

口构成多元化；

龙华房地产在未来1-2年内体验到地铁利好；
◆ 南山区目前房价已经到达比较高的价位，未来有进一步向福田、罗湖靠近的趋势。
◆ 盐田区由于到市区内的交通相对不变，加之有海景、山景等优越的自然环境，未来预计以度 假型中高档物业为主。
◆ 宝安宝城、西乡区由于本地有较为稳定的需求，同时吸引关内客户时需要经过南山区的衰减，
交通相对龙华更不便利，对福田关内客户的吸引力相对较弱。 ◆ 布吉到福田的距离相对较远，交通也相对不便，竞争力相对不十分强。 结论：从各区发展对比来看，未来龙华片区将以其良好的规划、交通、优势位臵以及可能产 生的优良住宅素质将成为中端市场发展的最优势区域。
谨呈：深圳市中航长泰投资发展有限公司
中航长泰龙华项目市场调研案
2007-02-01
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市场报告纲要
项目概况 区域宏观环境及发展趋势 房地产市场现状及发展趋势 市场未来竞争格局研究 个案项目分析
商业市场分析
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项目概况
位臵：龙华二线拓展区核心地段；
轨道交通对深圳不同物业类型的房地产价值的影响对比 物业 类型 最大增值区 距离地 铁站 100200M <100M 增值幅 度 30.62 % 26.47 % 显著增值区 距离地 铁站 200-400 增值幅 度 23.03 % 20.22 % 一般增值区 距离地 铁站 400-600 增值幅 度 16.95 % 14.70 %
南山房地产市场经过近3～4年的快速发展，已经形成一个成熟的片 区市场，从受福田区辐射的格局发展成拥有独立的话语权、价格标 定权。
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片区房地产发展前景——从南山崛起看龙华
为什么是南山
外 因
交通利好——根本条件 城市中心西移及福田高房价对部分人群的驱赶——机会点 心理认知因素 ——重要影响因素
商业市场分析
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区域宏观环境与发展趋势：龙华概况

龙华镇（现龙华街道办）
辖属深圳市宝安区，位于 宝安区东部、深圳市北部， 东临龙岗区布吉，南靠福 田区、罗湖区和南山区， 西接宝安石岩镇，北面是 宝安观澜镇。全镇总面积
98平方公里，下辖十个行
政村和两个居委会。龙华 离深圳市区约12公里，离 香港约15公里，地理位臵 得天独厚。
距离；火车站、二线拓展区的建设将促进这一次中心区的快速发展。
因此，从城市空间发展来看，龙华是未来深圳市城市空间延伸的首选区域，未来具有非常良 好的前景。
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片区房地产发展前景——从目前地产空间发展看龙华
从目前深圳市地产市场空间布局来看，表现出如下的趋势： ◆ 福田罗湖区由于可供应土地锐减，目前可供应的住宅项目规模中、大的项目均定位为中、高 端市场，价格较贵；规模小的多定位为经济型或者投资型市场，不适宜较长期性居住。
体育教育设施配套区，是体现深圳二十一世纪居住文明和城市建设质量水平的现代化、生态型 的综合居住区。官方三重功能定位要求：一是福田中心区的延伸和生活配套区；二是中部地区 的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展。

近年来龙华镇经济发展极为迅速，各项指标呈持续上升态势。 龙华经济总量在宝安区乃至深圳市都有着举足轻重的地位。