汉沽第一城营销策略方案

绿地人家
27万平方米 27万平方米
4760
社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7 社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万 平米，整体社区规划及户型设计较为南方化， 平米， 整体社区规划及户型设计较为南方化， 销 售楼层以一、 六层为主。 售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区
12万平方米 12万平方米
在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？ 在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？
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我们说是井田·蓝月湾，因为井田·蓝水湾自入市以 来，始终以跟随性的竞争手法来截取我们的客户资源， 并得到了相对较好的市场业绩。我们将井田·蓝月湾作 为直接竞争对手理由还有：1）同处东风路延线，隔文 化街相望；2）销售均价与第一城只差100元左右，且 部分楼栋立面价格要高于第一城；3）产品类型与第一 城有相似之处，且目标客户相近。但井田·蓝月湾也有 其不足之处，其中有：1）在户型设计上，其客厅的面 宽大部分都不超过4米，居住舒适度不够；2）由于其 地块为L型地，在景观设计的均好性上不足以与第一城 相竞争；3）产品的细节部分不确定性太多，且现无销 售许可证也引发了一些客户的游移。
7、 推广步骤
1） 推广主题
a) 宣传时间 b) 宣传内容 c) 宣传意义 d) 宣传媒介
2） 配合活动主题
a) 活动时间 b) 活动内容 c) 活动对象 d)资源整合
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第一篇： 第一篇：分析篇
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一、市场背景： 市场背景： 汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区 的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐 落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽 是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化 工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工 业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、 冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一 个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、 水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
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在汉沽我们的间接竞争对手 在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达 花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
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绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园 附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以 与第一城形成竞争态势。富达虽与第一城相邻，但其销 售已近尾声，故并不对第一城销售造成直接威胁； 绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居 住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习 惯相符，但其产品的规划、设计水平与第一城相比较仍 不在同一层面，要落后与第一城。而富达花园的规划、 设计，仍初级产品形态； 绿地、滨河及富达的销售均价与第一城相差500元 左右，故此在目标人群层面，不与第一城形成直接竞争。
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汉沽当地房地产市场的发展，应该是从今年正式 开始，正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、 绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品 开工面积达到了20万平米以上。在比较初级的汉沽 房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场后来 者，基本都得了较好的市场回报。其中绿地置业的 “绿地人家”及正继房地产的“滨河家园”以其低 价位得到了市场中初级客户的认可，而井田置业的 “蓝水湾”和顺驰“第一城”则得到市场中高级客 户的认可。
130-140 0% 110-120 1% 120-130 7%
140-150 6% 60-80 13%
9090-100 100100-110
80-90 31%
100-110 16%
110110-120 120120-130 130-140 130140140-150
90-100 26%
34
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2、户型售出率分析： 户型售出率分析：
累计已售 套数
已售套数
累计已售套数
三室 12% 一室 2%
总套数
售出率
一室
4
58Biblioteka Baidu
7%
二室
二室 86%
164
423
39%
三室
23
159
14%
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已售套数 A A顶 B B顶 C C顶 D
累计已售套数
J 6% K1顶 1% F顶 J顶 K顶 F K K1 0% 1% 0% 1% A 19% A顶 1% B 25%
8号楼 9号楼 10号楼 10号楼 11号楼 11号楼 12号楼 12号楼 13号楼 13号楼 14号楼 14号楼 15号楼 15号楼 16号楼 16号楼 17号楼 17号楼 18号楼 18号楼 19号楼 19号楼
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分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们 可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面， 而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这 种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一 方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项 目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支 持。
3、楼栋售出率分析： 楼栋售出率分析：
累计已售套数
2号楼 3号楼 4号楼 5号楼 6号楼 7号楼
17号楼 16号楼 1% 18号楼 3号楼 7% 1号楼 14号楼 0% 15号楼 1% 3% 19号楼 4% 2号楼 4% 4号楼 13号楼 2% 7% 4%5号楼 1% 8% 12号楼 17% 11号楼 11% 10号楼 10% 9号楼 9% 6号楼 9% 7号楼 3% 8号楼 1%
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4、已售出产品面积区间与总价格区间分析： 已售出产品面积区间与总价格区间分析：
已售套数
累计已售套数
累计已售套 数 24 62 50 30 1 13 0 11
总套 数 80 131 216 54 20 69 38 32
售出率 30 47 23 56 5 19
6060-80 8080-90
已售套数
累计已售套数
30-35 6% 25-30 7%
当期套数
累计已 售套数
小于10 小于10
小于10 1% 10-15 12%
0 1 13 7 1 2
1 23 94 48 14 11
1010-15 1515-20
15-20 49%
20-25 25%
2020-25 2525-30 3030-35
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4584
社区规划有中心景观带，五层建筑形态， 社区规划有中心景观带，五层建筑形态 ，社区无 会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显， 会所 ， 邻近蓟运河及烈士陵园， 价格优势明显， 户型面积控制较好，并带简单装修。 户型面积控制较好，并带简单装修。
井田·蓝月湾 井田 蓝月湾
6万平方米
5050
L型地块，与第一城一路之隔，户型、价格、配套 型地块，与第一城一路之隔，户型、价格、 与第一城相近。 与第一城相近。
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第二篇： 第二篇：策略篇 一、项目营销目标： a) 项目的总体销售目标 b) 分阶段的销售目标： 二、项目总体营销策略 1、项目整体营销思路 2、销售现场策略 3、价格策略 4、渠道策略 5、推广策略
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第三篇： 第三篇：执行篇 一、月度营销推广方案 1、 财务指标 2、 推广目标 3、 渠道 4、 销售控制 5、 现场说辞要求 6、推广主线
“顺驰 汉沽第一城”营销策略方案 顺驰—汉沽第一城 顺驰 汉沽第一城”
（北京深度传视营销策划有限公司）
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目录： 目录：
第一篇： 第一篇：分析篇 一、 市场背景： 二、 竞争对手分析： 三、 已售产品分析： 四、 已购客户分析： 五、 产品前期市场推广简要分析： 六、 分析总结：
D1 D顶 D1顶 E E顶 G G顶 H H顶 J J顶 F F顶 K K顶 K1 K1顶
H H顶 G顶 6% 5% 4% G 6%
E E顶 13% 1%
D C B顶 D12% 4% 2% D1顶 3% 1% D顶 C顶 2% 1%
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分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了 绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得 到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的 主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较 大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中 主要以A、B、E户型为主导，是典型的经典户型， 面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了 我们客户的主流消费价格在48万左右。
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二、竞争对手分析： 竞争对手分析： 由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市 场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程 度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对 地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们 将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
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三、已售产品分析： 已售产品分析： 1、楼层售出率分布统计：
累计已售套数
已 套
售 数
累计已 售套数
总 套 数
售出率
一层 24 二层 47 43 37 20 20
112 112 112 112 112 80
21% 21% 42% 42% 38% 38% 33% 33% 18% 18% 25% 25%
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顺驰第一城所在寨上街，其南部为天津老牌化 工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了 汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的 通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响 了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地 经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补 充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从 而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
累 计 已 总套数 售出率 售套数 29% 36 125 29% 1 47 3 8 1 4 6 3 1 24 1 12 8 11 10 11 0 0 0 1 0 1 2 25 96 20 55 11 14 14 3 3 44 6 32 8 50 10 32 8 30 6 20 4 20 4 4% 49% 49% 15% 15% 15% 15% 9% 29% 29% 43% 43% 100% 100% 33% 33% 55% 55% 17% 17% 38% 38% 100% 100% 22% 22% 100% 100% 34% 34% 0 0 0 5% 0 5% 50% 50%
六层 五层 10% 10% 四层 19%
一层 13% 二层 25% 三层 23%
三层 四层 五层 六层
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分析：通过对已售产品楼层的分析，我们 分析：通过对已售产品楼层的分析， 可以看出第一城在现阶段的销售过程中， 可以看出第一城在现阶段的销售过程中，主要 销售楼层集中在二、 销售楼层集中在二、三、四，这样一方面反映 出当地消费者的居住习惯， 出当地消费者的居住习惯，一方面反映出我们 在价格体系的制定上存在相应的问题， 在价格体系的制定上存在相应的问题，如果我 们不能在后期做相应的价格调整或销售控制势 必会为后期的项目清盘制造难度。 必会为后期的项目清盘制造难度。
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竞争项目基本信息： 竞争项目基本信息：
项目名称 规划面积 销售 均价 基本情况
富达花园
6万平方米
4620
与第一城一路之隔，均价相对较低， 与第一城一路之隔，均价相对较低， 社区内设网 球场及幼儿园，绿化率39 容积率1 39， 39% 球场及幼儿园，绿化率39%，容积率1.39，购房需 另交配套费及购买地下室。 另交配套费及购买地下室。
分析：我们从已售出的产品面积区间来看， 当地消费需求在80—100㎡之间，而总价区间大 量集中于35—40万，从一个角度反映了当地消费 者的消费水平，为我们二期产品的设计提供了相 应的依据。
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已 套数 1号楼
售 累计已售 总套数 套数 7 13 1 7 15 18 6 2 17 19 21 32 2 6 7 0 1 14 3 20 20 24 24 36 36 24 30 48 30 60 48 24 36 48 36 36 30 30
售出率 35% 35% 65% 65% 4% 29% 29% 42% 42% 50% 50% 25% 25% 7% 35% 35% 63% 63% 35% 35% 67% 67% 8% 17% 17% 15% 15% 0 3% 47% 47% 10% 10%