博仕湾项目提案报告

（同区不同质） 同区不同质）
全洲中实花园
价
格
2150元/平方米
3.区域竞争分析：竞争对手分析 3.区域竞争分析：竞争对手分析 区域竞争分析
全洲作为当地的品牌开发商，有较大的市场影响力； 全洲作为当地的品牌开发商，有较大的市场影响力； 该项目位于孝昌两条重要主干道古城大道和西洪花大道之间， 该项目位于孝昌两条重要主干道古城大道和西洪花大道之间， 区位优势明显； 区位优势明显； 该项目两面临街，形象昭示性强； 该项目两面临街，形象昭示性强； 项目靠近西侧分布有商业街和建材市场， 项目靠近西侧分布有商业街和建材市场，物业有一定的升值 性； 户型产品主要实用功能型三房，面积控制合理，得房率较高。 户型产品主要实用功能型三房，面积控制合理，得房率较高。
资料来源：武汉商报（5月4日）
银行针对房贷的相关调整，对武汉房地产市场刚性需求客户群体起到了直接抑制性作用， ， 预计未来成交量将呈现更为明显的下跌，销售压力和竞争压力同步加剧。 销售压力和竞争压力同步加剧。 销售压力和竞争压力同步加剧
2.房地产市场分析：区域内供应竞争分析 2.房地产市场分析： 房地产市场分析
“孝昌博士湾项目”提案 孝昌博士湾项目”
目
录
市场分析 项目分析定位 项目产品建议 项目形象推广建议
第一部分——市场分析 第一部分——市场分析 ——
1.城市概况 1.城市概况 2.房地产市场分析 2.房地产市场分析 3.区域竞争分析 3.区域竞争分析
1.城市概况：孝昌地位与发展 1.城市概况 城市概况：
文化名片” 孝文化是孝昌地域特色。 “孝”是孝昌的 “文化名片”， 孝文化是孝昌地域特色。
1.城市概况： 1.城市概况：城市规划发展契机 城市概况
孝昌城区格局主要分为中心商业区、政务区、工业园区和未来规划形成的站前商业 区。 目前城区商业分要分布在107国道两侧、洪花大道两侧，业态主要为零售、小型百 货、服务业 。正在形成的专业市场群在京广轨道线东侧。 目前孝昌县城区以京广铁路花园站和京珠高速为东西两极, 目前孝昌县城区以京广铁路花园站和京珠高速为东西两极, 向周边扩充. 向周边扩充.
3.区域竞争分析： 3.区域竞争分析：区域重点项目分析 区域竞争分析
开发商 位 置 规 模 产品形式 入市时间 主要客群 户 型 湖北全洲房地产开发有限公司 西洪花大道与古城大道之间 16万方（一期5万方） 普通多层住宅 2010年10月 返乡置业群体、城区个体从业人员 一期： 两室两厅一卫 92㎡ 三 城市概况：
小
流成本低廉。
结
孝昌是湖北中部地区重要的交通节点，区域交通枢纽优势明显，物
宏观经济平稳、快速的发展，特别是近几年良好的经济发展趋势， 为孝昌房地产市场的稳定、高速发展提供了坚实的基础条件。 外出务工经商为主的外向经济和逐渐发展壮大的个体经济，以及深 厚的“孝”文化，将是促进孝昌房地产市场发展的重要推动力量。 城市东西双向的急速扩充带来的人口扩容，大量农村人口涌入城内， 为县区房地产市场注入了较大的活力。
状元府邸 （8万方） 龙凤花苑 （17万方） 17万方）
区域内房地产开发活跃， 区域内房地产开发活跃，沿花园大道以东区域内可用土地资源基本 绝迹。花园大道以西区域正待开发，未来1 绝迹。花园大道以西区域正待开发，未来1－2年内土地市场与房地产市 场将集中放量， 场将集中放量，沿河板块和花园站板块不仅面临着花园大道以东各成熟 板块的分流，更面临着花园大道以西的大量竞争，发展形势极为严峻。 板块的分流，更面临着花园大道以西的大量竞争，发展形势极为严峻。
1.城市概况： 1.城市概况：孝昌交通环境 城市概况
京广铁路、107国道穿 城而过，城区距京珠高速 公路出口5公里，距沪蓉 高速公路出口15公里，有 铁路货运站2处。孝昌县 距武汉天河机场60公里， 从县城至机场仅需40分钟， 距离武汉港80公里，物流 成本低廉。
1.城市概况： 1.城市概况：孝昌经济产业 城市概况
2009-05-25 2009-05-27 国务院宣布 保障性住房 和普通商品 住房项目最 低资本金比 例20%其它 30%。
2009-10-16 2009-12-9 国务院将个 人住房转让 营业税免征 时限由2的恢 复到5年，遏 制炒房现象。
2009-12-14 2009-12-17 五部委将开发商 拿地的首付比例 提高到五成，且 分期缴纳全部价 款的期限原则上 不超过一年。
2.房地产市场分析：近期信贷政策调整影响 2.房地产市场分析
半数银行停贷 部分银行“一贷” 部分银行“一贷”提至四成
据调查，各商业银行，无法申请房贷的银行已增加为：民生、兴业、农行、浦发 等银行。孝昌县内银行能够提供贷款的也需要首付四成。 信贷方面，银监会可能于5月出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以 防止房地产金融风险在信托业蔓延；个人首套房贷也可能将首付提高至五成。 虽然没有收到正式文件，但部分银行已自行上调首付比例至四成。建行个贷人士 称，目前首套房首付三成很难获得贷款，在该行申请首套房贷，至少要四成首付。 “已经有消息说首付要五成，未来首付比例还有可能上调。”该个贷人士表示。 业内人士表示，如果房价继续上涨，政府可能会直接将首套房的首付比率上调至 50%，但想要短期内实施这一政策有难度。
3.区域竞争分析：竞争区域价格分析 3.区域竞争分析： 区域竞争分析
古城大道板块
铭兴星城 （2250） 2250） 鸿源首府 （2600） 2600）
沿河板块
全洲中实花园 （2150） 2150）
花园春天 （2200） 2200）
政务区板块 全洲桃源
（2800） 2800）
中心区板块
瑞祥景城 （2800） 2800）
机械电子 四大产业聚集初步形成 化工建材
食品医药
轻工纺织
1.城市概况： 1.城市概况：孝昌文化 城市概况
如今，返乡文化的意义已经衍生成为一种对家乡的依恋 和眷顾，对传统文化的回归和尊重。 66万人口的孝昌，有20万在外拼搏创业，据统计，孝昌 目前1300多名回乡创业者，总投资达36.5亿元，兴办各类经 济实体880多家，实现2.1万多人就业。拥有过亿资产的在外 孝昌籍成功人士不下50人。在浓郁文化的指引下，一批批游 子似群燕归巢，而已经远离了农业生产活动的返乡群体，他 们在城区置业的需求更为强烈。
孝昌县地处江汉平原北部，湖北省 东北部，与武汉距离仅80公里，是 京广经济带上重要节点城市。在国 家实施“中部崛起”发展战略以及 建设武汉城市圈的历史机遇下，面 临承接东部产业转移的良好机会， 孝昌县发展形势大好。
1.城市概况：孝昌人口与经济 1.城市概况 城市概况：
孝昌县总人口66万, 其中县城人口13万,农 村人口53万.外出务工 经商人口较多,是劳务 输出大县. 2009年，孝昌实现国民生产总值49亿元，财政收入3亿元。 2010年，孝昌实现国民生产总值56亿元，财政收入突破4亿 元。目前孝昌经济正处于高速发展期，孝昌市场消费者购买 力稳步增强，潜在购房群体需求量在这几年内将达到一个高 峰值。
2010-1-10 2010-3-18 国务院强令除16 家以房地产为主 业的央企外，78 户不以房地产为 主的央企进行重 组。
2010-6-30 2011-1-26 新国八条。
房产税。
。
房地产相关政策经09年上半年的宽松政策后，从09年下半年至今 多为从紧住房政策。一方面通过金融政策、限购令等对抑制市场 需求；一方面通过行政及税收政策对发展商企业进行约束。一系 一系 列的政策相继出台，将对房地产市场起到强烈的影响。 列的政策相继出台，将对房地产市场起到强烈的影响。
行政手段 金融政策 税收政策
国务院要求对贷款购买第 二套住房的家庭，贷款首 付比例不得低于50%，贷 款利率不得低于基准利率 的1.1倍，另外，对购买首 套住房且套型面积在90平 米以上的家庭，贷款首会 比例不得低于30%。 2010-4-14 2010-4-18 国务院发布可根据风 险状况，暂停发房购 买第三配套及以上住 房贷款，对不能提供 一年以上当地纳税证 明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停 发放购房贷款 武房规（2010） 2号。 关于加强房地产 市场监管，完善 商品房预售管理 工作的通知。 住建部发布可 将50%以内的 住房公积金结 余资金贷款支 持保障性住房 建设。
建县之初，孝昌县规模以上工业企业仅有1家，规模增加值不到1000万元，外 贸出口为零；到2009年，全县共有工业企业1394家，从业人员3万人，规模以 上工业企业达到35家。工业增加值完成7.32亿元，规模工业增加值达2.42亿元， 规模工业总产值完成8.5亿元。 目前有四大产业集群基本形成，以烨和电子、惠洋电器为代表的机械电子产 业；以兴仁堂药业、太子米业为代表的食品医药产业；以金鸡化工、龙腾水泥 为代表的化工建材产业；以永兴纺织、沃普皮件为代表的轻工纺织产业。
2.房地产市场分析：孝昌县2010年房地产市场情况 2.房地产市场分析：孝昌县2010 2010年房地产市场情况 房地产市场分析
2010年，孝昌县房地产业蓬勃发展，全年完成投资3.9亿元，实现税收4200万元。 依据《孝昌县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，2008年至2012年规 划期内，孝昌县住房规划建设91万平方米。其中应建设普通商品房78万平方米，经 济适用住房9万平方米，建设廉租房4万平方米。 近年来市场需求的增加，孝昌县市区内大量的土地成交， 近年来市场需求的增加，孝昌县市区内大量的土地成交，使目前孝昌商品房市场 整体供应量持续增大。 2011年上半年 市区内已无可利用建设土地。未来几年内， 年上半年， 整体供应量持续增大。至2011年上半年，市区内已无可利用建设土地。未来几年内， 房地产市场供应将集中供应，市场竞争将会相当激烈。 房地产市场供应将集中供应，市场竞争将会相当激烈。
2011年4月21日，湖北孝昌县福州土地推 介会在世纪金源大饭店举行，共推介5个地块 共计576.56亩，这些地块均位于该县中心位置， 周边配套齐全，商业氛围成熟，未来发展前景 良好。