保障房建设_融资需多样
浅议我国保障性住房建设的融资问题
浅议我国保障性住房建设的融资问题摘要:保障房建设是关乎民生的重大问题，在保障房建设过程中显露的融资问题受到了社会各界的关注。
本文针对目前我国保障性住房建设融资出现的问题，提出了相应的解决对策，旨在可以缓和这一状况。
关键词:保障性住房资金筹集对策建议2011年初，中央制定了全年建设1000万套保障性住房的指标，据了解，截至2011年末，已经有超过1000万套保障性住房开工。
据估算，建造这1000万套保障性住房需要的资金约为1.3万亿元，其中5000多亿是由中央政府以及地方政府负责筹集，另外8000亿是由社会机构、保障对象及其企业负责筹集。
2012年，全国计划要开工700万套保障性住房，在“十二五”期间，预计要建造3600万套保障性住房，这五年的总投资额预计有5.1万亿元。
这些保障性住房的建设无疑给政府和企业都带来了很大的资金筹集压力，如何能保证资金的准时到位是政府和企业的当务之急。
一、我国保障性住房的融资方式保障性住房是与商品房相对，为解决中低收入者的住房困难问题所提供的限定标准、价格或者租金的住房，保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公租房。
经济适用房是针对中低收入家庭而建造的住房，其价格比商品房要低20%到30%，并且还有一些对住户的限制条件；廉租房主要是面对当地的低收入人群，租金一般只有市场价的10%左右；公租房与廉租房相似，但是公租房主要是保障外来务工人员和其他低收入人群的住房。
目前，我国保障性住房的建设资金主要包含以下两大方面。
(一)中央和地方政府的财政拨款财政拨款的方式主要包括：第一，政府财政预算专项资金。
中央或者地方的政府财政预算拨款是保障房建设的动力，也是构成保障房建设资金的最可靠的一部分资金。
今年年初，发改委以及各相关机构都表示，会加大对保障性住房建设的资金投入。
但是政府的财政拨款并不是建造保障性住房的主要来源，更多的是起到推动作用。
第二，土地出让金收益。
2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）中明确要求，用于建设保障性住房和棚户改造的土地出让金收益比例要至少高于10%，并且如果地方财政资金不足以补助保障房建设的，应该提高土地出让金收益的比例。
多元化融资推进保障性住房建设
总投 资 接 近 ８０ ００亿 元 ， 央推 进 保 障 房 建 设 的 决 心之 大 ， 中 可见 一 斑 。 今 年是 近 几年 来保 障性 住 房 建 设 力度
此． 通过 地 方 债 券 融 资 投 向 保 障 性 住房 建 设 也 是 一 条 切 实可 行 的 融 资 渠道 。
创 新保 障性住房融资方式。 ８月 ５日， 住建部确定北京、 天津、 重庆等 ２ ８个城 市试点住房公积金贷款 支 持保 障性住房建设 ， 多元化融资支持保 障性住房建设方面迈 出的一大步。如果这项利பைடு நூலகம்国利 民的工程在全 是
显 得 至 关 重要 。
建 立 长期 稳 定 的 财政 资 金 投 入 机 制 。要 在 充 分认 识 到 政 府 在 保 障 性住 房 建设 中 责任 的基 础 上 ． 用政 利 府 土 地 出让 收 益 、 般 预 算安 排 等 资金 来 源 ， 立起 长 期稳 定 的保 障 性 住 房 建 设 财 政 资金 投 入 机 制 。根 据 一 建 《 租 住 房 保 障 资金 管 理 办 法》 定 ， 土 地 出 让 净 收 益 中按 照 不 低 于 １％ 的 比例 安 排 用 于廉 租 住 房 保 障 廉 规 从 Ｏ 的 资金 。今 年 不 少 地 方 土 地 市 场红 火 ，地 王 ” 出。如 果 从 土 地 出让 净 收 益 中拿 出 １ ％肯 定 是 一 个很 大 的 “ 频 ０
营权 ， 民 间 资本 来进 行 先 期 的 投入 ， 许 民 间资 本 运 行 期 间获 得 相 应 的 回报 ， 由 允 等到 运 行 一 定期 限后 ， 转 再 让 于政 府 营运 。这 既 解 决 了建 设 资 金 之 困 ， 可 以更 加 有 效 地 提 供 多元 化 的保 障性 住 房 ， 又 满足 多层 次 的居
我国保障性住房建设中的融资问题研究
我国保障性住房建设中的融资问题研究摘要：随着我国保障性住房建设力度的加大，建设资金的问题也越发凸显。
本文首先通过分析我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道，概括了现阶段保障性住房融资的特点，进一步提出了其存在的不足。
接着，对新加坡、德国、美国等国家的保障性住房建设融资经验进行了介绍，并在融资经验借鉴基础上，针对目前我国保障性住房建设的融资困境，给出了相应的对策建议。
关键词：保障性住房；融资；现状和问题中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）03-0-02一、引言近年来，我国住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。
按照计划，“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%左右。
2012年全国保障房开工数量的减少折射出保障房建设更趋于理性，但仍然显示出现有的保障性住房建设所面临一大现实挑战——资金问题。
目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架(包括四川、广东、甘肃等省份多市先后遭遇资金困境)。
随着新一起建设指标的下达，各地将面临更加严重的资金压力。
二、我国保障性住房建设的融资现状1.我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道(1)政府财政预算保障性安居工程建设资金中的财政预算安排是指各级政府财政预算安排用于保障性安居工程的资金数额，主要包括以下内容：①公共预算安排资金，指各级政府公共预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。
②政府性基金预算安排资金，指地方政府性基金预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括土地出让收益和住房公积金增值收益。
2011年，完成保障性住房建设任务的1.3万亿当中，来自中央财政的补助资金为1526亿元，地方财政则承担5000亿政府财政支出的余下部分。
(2)社会融资社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资。
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】保障性住房建设是社会发展的重要组成部分，但由于融资难题的存在，其建设受到了影响。
本文通过分析当前保障性住房建设的融资现状及存在的问题与挑战，提出了提高融资能力的建议，包括强化政府主导作用、引入社会资本、优化融资渠道以及加大金融支持力度。
结论部分则强调了加强政策引导与监督、促进可持续发展、提升建设质量和规模的重要性。
通过这些举措，我们可以更好地保障住房需求，促进社会和谐稳定。
【关键词】关键词：保障性住房建设、融资现状、融资难题、政府主导、社会资本、融资渠道、金融支持、政策引导、可持续发展、质量、规模。
1. 引言1.1 保障性住房建设的重要性保障性住房建设是指为低收入群体提供可负担的住房，是一项关乎社会公平和稳定的重要工程。
保障性住房建设能够有效缓解城市居民的住房困难，促进社会和谐稳定。
保障性住房建设有利于解决城市住房短缺问题，缓解住房价格过高造成的负担。
通过提供经济适用住房和公共租赁住房，可以满足低收入群体的基本居住需求，确保他们有一个稳定的住所。
保障性住房建设有利于促进经济发展和城市建设。
提供住房保障可以吸引外来人口留在城市，增加城市的人口规模和消费需求，促进经济的发展。
城市中的保障性住房项目也是城市建设的重要组成部分，可以提升城市形象和居住环境质量，提高城市的整体竞争力。
保障性住房建设对于推动城市经济发展、促进社会和谐稳定具有重要意义。
1.2 融资难题对保障性住房建设的影响保障性住房建设面临的融资难题严重影响了其规模和质量。
融资困难导致保障性住房建设项目无法按时启动或完成，从而影响了居民的住房需求满足。
融资难题也使得在建项目面临停工、拖延等问题，增加了项目的运营成本，降低了项目的盈利能力。
融资不足还可能导致项目施工质量下降，甚至影响住户的生活安全。
融资困难还会直接影响到政府对于住房保障政策的实施效果，使得政府的扶持力度无法充分体现，从而影响了低收入群体的基本民生保障。
我国保障性住房融资模式研究
3、政府债券模式：发行专项政府债券，筹集保障性住房建设资金。通过发行 专项政府债券，为保障性住房建设筹集长期、低成本的资金，降低融资成本。
四、政策建议
1、建立健全法律法规，为多元化融资模式提供法律保障。政府应制定相关法 律法规，明确各种融资模式的操作流程和权责关系，为多元化融资模式的发展 提供法律保障。
参考内容二
随着城市化进程的加速，住房问题逐渐成为社会的焦点。保障性住房作为解决 中低收入家庭住房问题的重要途径，其融资模式的探讨显得尤为重要。本次演 示将从保障性住房融资的现状、问题及创新融资模式三个方面进行探讨。
一、保障性住房融资现状
目前，我国保障性住房融资主要依靠政府财政投入、银行贷款和土地出让金收 入。其中，政府财政投入是主要来源，但受制于财政压力，资金缺口较大。银 行贷款受政策影响较大，资金来源不稳定。土地出让金收入则受房地产市场波 动影响较大。
3、房地产信托投资：通过设立房地产投资信托基金（REITs），吸引社会资 本参与保障性住房建设和运营。
3、房地产信托投资：通过设立 房地产投资信托基金（REITs）
1、政策支持：国家通过各种政策手段，如财政补贴、税收优惠等，大力支持 保障性住房建设。
2、发展前景：随着城市化进程的加速和中低收入群体规模的扩大，我国保障 性住房建设仍有广阔的发展空间。
保障性住房融资模式的概念和分 类
保障性住房融资模式是指为保障性住房的建设和运营提供资金支持的各种方式 和手段。根据资金来源的不同，保障性住房融资模式可分为以下几类：
1、住房公积金：是一种由职工、单位和政府共同缴纳的住房储蓄金，主要用 于职工购买、建造、大修住房。
2、住宅开发债券：由地方政府或保障性住房建设主体发行，募集资金用于保 障性住房建设和运营。
金融支持保障房建设的难点和建议
金融支持保障房建设的难点和建议全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：金融支持是保障房建设的重要环节，但在实践过程中也会遇到诸多难点。
本文将从金融支持保障房建设的难点入手，探讨解决之道并提出建议。
一、难点：1. 资金来源不足：保障房建设需要大量资金支持，但单靠政府财政投入往往难以满足需求。
而吸引社会资本参与，又存在着一系列风险和不确定性，此为保障房建设的主要难点之一。
2. 风险控制困难：保障房建设涉及多方利益，各方之间存在较大矛盾和风险，如何合理分配风险、控制风险成为一大挑战。
3. 利益分配不均：在保障房建设中，各方参与者往往会为了自身利益而争夺，导致利益分配不均，进而影响项目进展和建设效果。
4. 缺乏有效监督机制：金融支持保障房建设，需要有有效的监督机制保障资金使用的透明和有效性。
但目前监督机制尚不完善，存在监管薄弱、漏洞百出等问题。
二、建议：1. 多渠道筹集资金：除了政府财政支持外，还可以通过发行保障房建设专项债券、引入社会资本等方式，多渠道筹集资金，缓解资金来源不足的难题。
2. 建立风险管理机制：建立健全的风险管理机制，明确各方责任和义务，合理分配风险，有效防范并化解风险，保障保障房建设的顺利进行。
3. 完善利益调节机制：建立起完善的利益调节机制，明确各方权利和利益，促进各方良性互动，确保利益分配的公平合理，推动项目建设的顺利进行。
4. 健全监督机制：加强监督机制建设，建立健全的资金监管和项目评估机制，加强对项目的监督和审计，确保资金使用的透明和有效性。
在金融支持保障房建设的过程中，难点重重，但只要我们攻坚克难，积极探索解决之道，就一定能够推动保障房建设事业取得更大的成就。
希望相关部门和各界支持者共同努力，共同推动金融支持保障房建设的顺利进行，为改善人民生活水平作出更大贡献。
【字数1387】第二篇示例：金融支持保障房建设一直是一个重要且复杂的议题。
保障房建设是国家社会政策的重要举措之一，旨在解决城市化进程中住房问题，促进社会公平与稳定。
保障性住房建设融资问题分析及融资模式
保障性住房建设融资问题分析及融资模式探究摘要：保障性住房是重要的民生课题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
十二五规划国家对保障房建设的力度大幅加强。
我国目前现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、自筹资金、社会机构提供为辅。
但存在着融资渠道不畅，模式单一，担保机制不健全、手续繁琐等问题，存在着很大的资金缺口。
加强对保障性住房建设资金的来源渠道、融资模式的探索研究，建立多样化的融资模式培育多元化的融资主体是当前推动我国保障性住房建设持续健康发展的重要保障。
关键词：保障住房建设；融资模式；存在问题；创新中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）04-0-01保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，它是与商品性住房相对应的一个概念。
目前我国的保障性住房可分为廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区等五种保障形势。
一、我国保障性住房融资面临的主要问题（一）过度依赖政府投入，来源渠道单一目前我国保障性住房资金大部分来源于财政资金，很少利用信托、证券等融资工具的市场机制，融资效率低下，激励效应不足，来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。
（二）地方政府财力不足制约保障房建设地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，并提供60%以上的建设资金。
随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，地方财政捉襟见肘。
地方政府在保障性住房市场上资金供应的积极性受到限制。
（三）金融机构参与保障房建设的热情被限制贷款收益低、偿贷的保障低、融资手续复杂，再加上在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下银行信贷指标有限，各种风险上升，限制了金融机构的参与热情。
且保障性项目要经过层层部门的层层审批，延长了融资时间，也很难吸引以追求利润最大化为目标的商业性资金。
（四）担保机制不完备，缺少合理有效的风险分散机制有了担保的贷款，不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积极性，也会降低放贷成本。
我国保障性住房融资模式的现状和问题分析
我国保障性住房融资模式的现状和问题分析于树彬，武庄（哈尔滨商业大学，黑龙江哈尔滨150028）[摘要]我国现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、社会机构提供以及自筹资金。
随着国家对于保障性住房建设力度的加大，必须解决好如保障性住房融资模式单一、手续繁冗、担保机制不完善等问题。
我国可以探讨实施保障性住房新的融资模式：组建保障性住房投融资公司，实行综合专业管理；培育多元化的融资主体，多样性的融资方式；扩大信托基金(REITs)支持的保障性住房类型。
[关键词]保障性住房；融资模式；现状和问题[中图分类号]F293.31[文献标识码]ASituations and Problem s on Financing Modes on Chinese Low-incom e Housing ProjectYU Shubin,WU ZhuangAbstract:The current financing mode on low-income housing in China is that the main part comes from the government,and the rest of them from social organizations and individuals.With the increase of low-income housing projects,the government should change the situ-ations of single mode,complicated procedures,and incomplete guarantee mechanisms.The new financing modes are to establish investing and financing companies on low-income housing by integrated management,to cultivate diversified financing subject and approach,and expand the kinds of low-income housing projects based on real estate investment trust.Key words:low-income housing,financing mode,situations and problems[收稿日期]2011-07-07[作者简介]于树彬(1961-)，黑龙江宾县人，哈尔滨商业大学教授，硕士生导师。
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析
３ 、措施和建议 ３ ． １加大 融资的投入力度 ，实施融 资创 新 的方案 （ １ ） 继续采取利用金融机构进行融资的
方 式，投 资公司应继续与各大金融机构进行 加强合作，与此 同时，还要积极协调配合相
关部门，尽快完整项 目的手续和抵押物 的手 续 ，与银行协调好，搞好 资料 的上报和 审核 工作 ，还要尽快签订好贷 款合 同，落 实贷款 任务 ，这样才利于发展。 （ ２ ）对公司的债券 和 中期票据应加快发行速度，只有通过对保 障性住房 的资源进行合理整合 ，对产权主体 的实力和规模进行加强 ，才能实现保障性住 房产权主 体的债券融资能力增强和发放规模 的壮大 。 投资公司应充分利用国家“ 符合规定 的地方政府 融资平 台公司可发行 企业债券” 的政策，加快发展步伐，积 极的发行公司债 券 ，将融资渠道 扩大。 （ ３ ）成立专门的机构 进行保障性住房贷款的担保或保险。市级平 台的融资部分 由贷款市凭借土地使用权抵押 担保或是 由银行允许的资产进行抵押担保， 如果与银行贷款条件要求 的不符 ，可经专业 担保公 司提供第三方 的连带责任担保 。 所 以， 该建议 的实施 ，成立保 障性住房贷款担保或 保险的专门机 构，从 而减少 了银行信贷 的风 险。 （ ４ ）建立房地 产信托基 金。所谓 的房地 产投资信托基金是指 以通过发行基 金收益 凭 证募集到的资金作为基金资产，再把基金资 产交给专业的投资管理机构进行管理，再对 房地产项 目或业务进行专 门投资 ，从而获取
致于造成 了较大 的信贷风险 ２ 、保障性 住房融资难的原 因分析 ２ ． １法律法规不健全规 范，运 行机 制不 完 整 是缺 少 合适 的 规范 措 施 ，从 法 律 层 面 对保障性住房的实施计划 、惠及对象等进行 规范 ，从而导致保障性住房建设进 行不确 定 性的增加，扰乱市场机制。二是政府部 门间 没有构成一个有效的工作协调机制。保 障性 住房建设和管理 内容要涉及的 内容有发改、 建设 、国土 、财政等部 门，保障房建设工作 由建 设部 门负责 ，缺乏和其他部 门间的专项 协调机制 ，失去 了相互之 间的协调 ，使得保 障房建设的速度较慢 。三是运行机制欠缺 。 与其他类型的住房保障相 比，公共租赁房属 于较新的一种，只租不售 导致房屋产权及其
金融支持保障房建设的难点和建议
金融支持保障房建设的难点和建议全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：金融支持保障房建设是一项复杂而又重要的工作，它既关乎着国家的经济发展，也关乎着社会的稳定和和谐。
在实际操作中，我们发现金融支持保障房建设存在着一些难点，给工作带来了一定的困难。
本文将从金融支持保障房建设的难点和建议两个方面进行探讨。
一、难点1. 资金来源不足。
保障房建设需要大量的资金支持，但是目前我国的金融资源主要还是集中在商业房地产上，对于保障房建设的支持力度相对不足。
2. 贷款条件严格。
金融机构对于保障房项目的贷款条件较为严格，很多项目无法符合贷款的要求，导致无法获得资金支持。
3. 风险控制难度大。
保障房建设涉及到政府、金融机构以及开发商等多方利益相关者，存在较大的政策风险和市场风险，如何有效控制这些风险成为一大难题。
4. 资金使用效率不高。
部分地方在保障房建设中存在资金浪费和滥用的问题，导致资金使用效率不高，甚至出现腐败等问题。
二、建议1. 多元化资金来源。
除了依靠金融机构的贷款支持外，政府可以通过发行债券、设立专项基金等方式，引导社会资金参与到保障房建设中来。
2. 放宽贷款条件。
金融机构在贷款条件上可以适当放宽，对于符合政府相关政策和规定的保障房项目给予更多的支持和帮助。
3. 健全风险管控机制。
建立健全的风险管控机制，明确各方责任，加强监督和检查，及时发现和化解可能存在的风险。
4. 提高资金使用效率。
强化保障房建设项目的监管力度，加强资金使用的透明度和公开度，从根源上遏制资金的浪费和滥用。
5. 加强政府主导作用。
政府应当发挥好“排头兵”作用，积极引导金融机构、开发商等各方参与到保障房建设中来，形成合力。
金融支持保障房建设是一项综合性工作，需要政府、金融机构、开发商等多方合作，共同努力，才能更好地推动保障房建设工作的顺利进行。
希望通过各方的努力和合作，能够加快保障房建设的进程，为解决居民住房问题做出更大的贡献。
【此结束】第二篇示例：金融支持是保障房建设的重要一环，而在实际操作过程中，我们也会发现金融支持在这方面存在一些难点。
安徽省保障性住房多元化融资分析
１ ． 引言
房 建设 十分 重视 ，在此大 背 景下 ，我 们不 难发 现 ，目前 安徽 省保 障房 建设 最 需 要 的就 是大 笔资 金。只有 资金 到位 了 ，保 障房 的建设 才 能顺利 开展 ，政 府 的后
住房 问题 是 事关 国计 民生 的 重大 问题 之一 。 保 障 房 的建设 与利 用对 我 国和 安徽 的经济 发展 和社 会 稳定 有重 大 影；该 问题解 决的 成功 与否 ，关 系 到社会 的
障房廉 租房 的建 设 短期 内对 当地 的经济 发展 的贡献 较 小 ，同时 ，部 分安徽 省 内 城 市财 力 比较 薄 弱 ，财政 收入 水平 相对 有 限，在进行 财政 预算 时 ，当地政 府倾 向于主 要把财 政 资金运 用 到对本 地经 济发 展有 直接 、 短 期经 济效 益 的重点 项 目 的投 资 ，从 而保 障房 建设 资金往 往无 法得 到保 障 。 （ ２ ） 土地 出让 金净 收益 ： ２ ０ ０ ７ 年 的 国务 院２ ４ 号文件 明确 提 出 “ 在 廉租 房建 设 中 ，可以运用 高 于或等 于 １ ０ ％ 的土地 出让 净 收益 ，并 且情况 不 同 ，比例 也 可
的财 政支 出 、住房 公积 金增 值收 益 、以及一啶 比例 的土 地 出让 金 收益 。这三 部
分资 金来 源 已经 占 了 目前 安徽 省保 障房 建设 资金 来源 的７ ０ ％ － ８ ０ ％ 。通 过 调查 不 难 发现 。目前 安徽 省各城 市和 地 区保障 性住 房进 展缓慢 的直接 原 因就是保 障 房
住 房 建设 融 资为研 究对 象 、且 影 响较大 的研 究 尚不 多见 。 目前 ， 国外对 于 保 障性 住房 融 资 的研 究主 要集 中于 两 个方 面 ： １ ． 从政 府 职
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析摘要：现如今，随着保障性住房建设工作不断的深入与推进，一些深层次的新问题逐渐的显现出来，目前保障性住房建设面临的重点问题是融资存在困难，本文重点分析了保障性住房建设存在的融资困境和因素。
关键词：保障性住房建设；融资难题；原因分析；对策政府为满足中低收入住房困难家庭，所提供的规定标准、价格的住房简称为保障性住房，其大多是由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房组成。
近几年来，由于我国的货币政策和财政政策存在收紧状况，很多企业都面临着资金困难的窘境，其中受政策调控影响最明显的要数地方政府和房地产企业。
中央对各地方政府做出明确规定，要求扩大保障性住房的建设，导致地方政府对资金的需求越来越强烈。
本文以当前形势为基础，探讨当前保障房建设的融资方法。
1保障性住房建设存在的融资难题1.1 融资渠道窄，模式简单投融资平台的缺点是可持续性融资能力弱，难以突破资金瓶颈。
在2011年以前筹集的保障性住房建设资金中，一半以上的是由土地出让净收益提取资金、一般性预算安排和住房公积金增值收益补充资金构成，其他的有将近一半的地市均是由以上三项资金做支撑。
保障性住房建设之所以缺乏长期稳定的资金支持，是因为地方财政收入少，住房公积金增值收益的数额一般，公积金建设贷款无有效担保等。
缓解这一问题的关键是实施“5 +1”模式和成立房产投资公司，由于缺少合理的机制来吸引激励社会资金的参与，政府投入和银行贷款支撑着保障性住房投融资平台，该局面使得保障性住房建设资金受到政府投入能力和银行贷款能力的双向干扰。
房产投资公司与国家开发银行等大型金融机构进行合作，为保障性住房建设集合大量资金，对金融机构贷款依赖过分会给房产投资公司资带来的还本付息压力是很大的。
1.2 投融资风险预警机制有所欠缺以银行贷款为主的融资方式存在的弊端构成政府性的债务险。
由于地方政府债务结构较繁琐，存在较多隐性债务，债务信息缺乏透明度，商业银行都不易掌握完全，更何况一些地方政府自身都不清楚各级融资平台的负债以及担保情况。
保障房建设如何融资
融 资实务
● 保障虏融资渠道介绍
Ａ ｕ ｙ ｏｎ Ｆ ｎ ｎ ｉ ｇ ｆ ｒＩ ｄ ｍ ｎ ｆ ａ ｏ ｙ Ｈｏｕ ｉ ｇ Ｓｔ ｄ ｉ ａ ｃ ｎ ｏ ｅ ｎ ｉｃ ｔ ｒ ｉ ｓｎ
保障房建设如何融资
■ 付 强
尽 管 保 障 房 收益 不 高 ．但 风 险 也相 对 较 小 ．房 地 产 企 业和
房地 产开发 企业 、 用 融 资 ，政 府 还 应进 一 步 明确 相 关 政 地 ，由各 类企 业 （
策
工 比 较 集 中 的 企 业 以 及 其 他 机 构 投 资
者 ）建设 运 营公 租房 ，并 拥有 这部分
各 类 保 障 房 的 融 资 特 点
公 共租 赁住 房的所 有权 。 各地 方政府
金 融 机 构 应 积 极 审 懊 参 与
总 体 而 言 ，保 障 房 收 益 不 高 ，但 及 商 品 住 房 。 风 险 也 相 对 较 小 ， 房 地 产 企 业 和 金 融
公 共租赁 住房 ：公共 租赁 住 房建
机 构 应 积 极 审慎 参 与 。 当前 ，优 质 棚 设 主要 有 ３种模式 ：一是 由政 府 出地 、
户 区改造 项 目和一 些 配建项 目相 对风 政 府 投 资 、 政 府 管 理 ，如 同廉 租 住 房
险 较 小 ，收 益 也 较 有 把 握 ， 可 优 先 考
一
样 运 作 。 二 是 政 府 划 拨 土 地 ， 吸 弓 １
虑 。 同 时 ，信 托 、 债 券 、 尤 其 是 地 产 社 会机构 （ 用工 较 多的企业 ）参与 如 基 金 融 资 应 大 力 开 拓 。 公 共 租 赁 住 房 建 设 和 运 营 。 三 是 政 府 有 偿 出 让 土
我国保障性住房融资现状与创新探究
开发商等社会机构普遍把保障性住房看作 “ 鸡肋” 持 融 资规 模 巨大 ，而融资 渠道相对 匮乏且 面临诸 多困 ，
观望和谨慎态度 。 总体而言 ， 保障性住房建设投入资 难 ， 保障性住房建设资金来源急需多元化 ， 融资模式
金面临 巨大压 力。 （ ）融资蕴含高风险 ２
亟待创新 。 本文以为 ， 保障性住房融资可以从两个方
２ Ｓ
【 国房 地产金融 ・ ０ １・ １ 期 ｌ 】 ２１ 第 １
二是经济适用房和两 限房 （ 限套型面积 、 限销售价位 ） 主 ， 投入资金能较快 回收 ， 其融资较易获得社会资金
２０ ０ 万套 ， 建设资金约 ５０ 亿 ， ００ 主要 由社会机构通过 的支持 ， 整体资金压 力较小 。 而廉租房和公共租赁住
中央和地 方两 级财政 分担 ， 包括 中央 财政预算拟安排
补助资 金 １３ 亿元 ，其余 ８ ０ 多亿 元主要通过社 会 ０ ０ ００ 资金解决 。
（ ）创新 型融资 方式相 对缺 乏 ５
目前 ， 保障性住房融资渠道相对单 一 ， 缺乏 创新 ， 融资方式更多倾 向于政府 内源性融资和商业银行或政 策性金 融机构 贷款 。部分地 区开始 采用信托 方式融 资， 包括项 目贷款模式 、 股权投资附加股 权 回购模 式
几年需 要持续投 入资金 建设 。中央政府 投入资 金有 债券融资的方式 ，也是传统融资方式 。
限 ， 方政府各方面公共支出资金紧迫再加土地财政 ３ 保障房融资模式创新思路 地 收入锐减 ，保障性住房投入 资金更是 匮乏。而银行 、
站在新的历史背景下 ， 保障性 住房持续性 建设 和
１ 保障性住房融资方式与现状 设 １０ 万套 ， ０ ３ ０ ５ ００ ２ １ ～２ １ 年每 年建设５ ０ ０ 万套 。 ０ ～６ ０
浅议保障性住房建设的融资问题
［２］ 王一 江 ， 田 国强 ． 中 国银 行 业 ： 改 革 两 难 与 外 资 作 用 比 较
运作模 式 。
保 障性住 房 对 于 解 决 群 众 住 房 困难 ， 调 整 住 房 供 应 结 构， 促 进房 地产市 场稳定 健康发 展具有 重要 的调 节作 用 。保 障性住 房 的融资渠 道是保 障性住 房建设 的核 心 内容 ， 保 障性
住房资 金 的投入 与国家 、 地 方 政 府 的财 政 投入 息 息 相关 ， 因
保 障 性 住 房 的融 资 问 题 不 仅 包 含 资 金 的筹 集 ， 还 包 括 投
政府 的引导 作用尤 为重 要 ， 通 过 合 理 的政 策 引导 、 风 险分 担
机制 ， 以及 利 益 驱 动 设 计 来 吸 引 可 能 的 社 会 资 金 投 入 。特 别
是在商 品性 住房市 场与 保 障性 住房 市 场 结 构不 均衡 的前 提 下， 政府更 应该在 保 障性住 房 融 资 方 面积 极 主动 ， 控制 结 构 比例 失 衡 现 状 ， 除依 靠 市场 自身 力量 外 ， 更 需 政 府 的 有 效
如 何 正 确 处 理 保 障性 住 房 建 设 的 融 资 问 题 是 政 府 及 相 关 部 门 亟 待 解 决 的 关键 。本 文 通 过 分 析 我 国政 府 在 保 障 性 住 房 建 设 融 资 问 题 上 的 作 用及 关 系 基 础 上 ， 指 出 当前 我 国保 障 性 住 房 建 设 融 资 现 状 ， 并 给 出 如 何 解 决 保 障 性 住 房 建 设
而政府 在保 障性住 房建设 中起着 至关 重要 的作 用 ， 保 障性 住 房是政 府为解 决房 地产市 场失灵 而提 高的一种 公共产 品 。
金融支持保障房建设的难点和建议
金融支持保障房建设的难点和建议金融支持保障房建设的难点和建议：一、难点：1. 资金来源不确定：保障房建设需要大量资金，但政府财力有限，如何筹集足够的资金是一个难题。
2. 融资渠道不畅：当前金融体系对保障房建设的融资支持不足，缺乏多样化的融资渠道。
3. 风险控制难度大：保障房建设涉及多方利益，风险控制难度较高，容易出现滥建、浪费等问题。
4. 资金使用效益不明显：由于保障房建设周期长、回报周期长，资金使用效益不明显，难以吸引社会资本投入。
5. 审批程序繁琐：保障房建设需要经过多个部门的审批，程序繁琐，耗时长，影响建设进度。
二、建议：1. 创新金融产品：开发适合保障房建设的金融产品，如保障房专项债券、保障房基金等，吸引社会资本投入。
2. 多元化融资渠道：鼓励保障房建设利用信贷、股权、债权等多元化融资渠道，拓宽资金来源。
3. 引入社会资本：鼓励社会资本参与保障房建设，通过PPP等模式引入社会资本，分担政府财政压力。
4. 加强风险管理：建立健全的风险管理机制，加强监管，防范滥建、浪费等问题，确保资金使用效益。
5. 简化审批程序：简化保障房建设的审批程序，提高效率，减少建设周期，提高资金利用效率。
6. 完善政策支持：加大对保障房建设的政策支持力度，制定更加具体、明确的政策措施，激励各方积极参与。
7. 加强信息披露：加强对保障房建设项目信息的披露，提高透明度，吸引更多社会资本的参与。
8. 建立长效机制：建立保障房建设的长效机制，确保持续稳定的资金来源和政策支持。
9. 增强风险意识：加强对保障房建设风险的认识，提高相关部门和企业的风险管理能力。
10. 加强监督和评估：建立完善的监督和评估机制，及时发现问题，加以解决，确保保障房建设的质量和效益。
通过以上的难点和建议，可以看出金融支持保障房建设面临的挑战和解决方案。
只有克服这些难点，才能更好地推进保障房建设，为广大群众提供更好的住房保障。
浅谈我国保障性住房建设多元化融资渠道
本管 理开 始向上下游延伸 ， 打造基 于项 目 全价值链 的供应链成
本。
２ ） 对清算时间的控制
房地产 企业预售 时预缴所得税是按预售毛利率计算的。 企 业 可以适 当推迟清算 时间 ， 减少对资金的 占用 ， 降低税收成本 。 ３ ） 聘 用高素质的税收人才
将 业务和管理前置是风险管理和进度控制的有效对策 ， 在 某 种程度上 ， 前置 、 前置 、 再 前置已经成 为未来成 本管理和优 化
的必然趋势 。
务， 取得 销售 收入 。 比如 ， 企业 可以采取一次性付款奖励的措施 鼓励客商支付全款 ，随时督促客户付款； 加强与银行合作 加快 银行放款速度等措 施加快销售款项 回笼 。 待开发项 目实现预售 后， 开发 资金实现回笼 ， 可 以有效减少 自 有 资金投人 ， 降低企业
按照不动 产转让缴纳土地增值税。对于代建项 目， 计税 金额为
代建费用 ， 只 占销售收入 的一部分 ， 由于不涉及不动产转让 ， 不 需要缴纳土地增值税和契税。因此 ， 代建 比自建 节省税 收成本 。 如果采用 合作建房 ， 按照 相关税法 规定 ， 双方作为 以投资方 式
进行投资 和利润分 配 ， 则 出资方不必 缴纳营业税 ， 有效降低 房
但我们也看 到一 些标 杆企业 ， 已经开始推行设计 阶段 的前置管 理。 具体而言 ， 在设计 阶段 的成本管控主要通过产 品组合方案 、
路 网布 置方 案 、停 车布置方案 和场地标高方 案 的管控 审批落
地； 在方案阶段 ， 则重点强调基 于指标进行 限额设计 ， 具体有建
筑方案 、 安 装方案 、 结构方 案、 精装修方案等 。这种在设计阶段
随着 我国国民经济的快速发展 ， 房地产 市场在经历利 益的
我国现阶段保障性住房建设融资模式浅析
公共服务职能 ，又将大幅增加保 障性住房
供 应 数量 ，较 好解 决 城市 中低 收入 群体 的 住 房 困难 问题 ，有 利 于化 解社 会矛 盾 ，促 进 社 会和 谐 稳定 。
设 １０ 万套 ，所需资金 约为 １３ ００ ．万亿 元。
不完善 ， 市场主要力量参与较少
我国从１９ 年开始全面停止住房实物 ９８
分 配 ，实施 住房 分 配货 币 化 ，并 首次 提 出
全国范围内大规模实施保 障性安居工程建 设 ，加大保 障Ｉ 生住房建设力度 ，既能增加
政府 投 入 、调 节 收入 分 配 关系 ，体 现 政府
建立和完善以经济适用住房为主的多层次
外 ，大 部 分 资 金 需 要 通 过 其 他 融 资 方 式
住房 ；经济适用住房是指政府提供优惠政
策 ，限定 套 型面 积 和建 设 标准 ，以政 府 指
保 障性住房 ，少数富裕 阶层群体购买商品 住房 ，形成以保 障性住房为主体的供应结 构，自然将平抑过高房价 ，有利于房地产
市 场 持续 健康 发 展 。
目前 除 中央 财政 投入 、土地 出让 金收 入及
富，融资模式还在探索 ，吸引投资的利益
激 励机 制 尚不完 善 。加 上保 障性 住 房 由政
借 助 房地 产 业 长链 条 的作 用 ，促 使 大量 社
展、带动相关产业发展等具有重要意义。
ｌ 有 利 于 化 解 矛 盾 ，促进 社 会 和谐 、 稳 定 。 我 国 房 地 产 市 场 经 过 几 轮 快 速 发
会资金投入住房建设 ，从而带动钢铁 、水
泥 、玻璃 、家 电等 相 关产 业 发展 。 同时 ，
保障房建设的风险分析
保障房建设的风险分析前言保障房建设是指政府为解决低收入或无房人群居住问题而采取的一系列措施，其中包括建设公共租赁住房、廉租房等。
然而，随着保障房建设的不断推进，相关风险也日益增加。
本文将从经济、社会和政治三个方面对保障房建设的风险进行分析，并提出相应的防范措施。
经济风险资金来源不稳定保障房建设需要大量的资金支持，而这些资金通常来自于公共财政或土地出让金等。
然而，由于财政收入的波动性和土地市场的不确定性，保障房建设资金的来源并不稳定。
一旦资金来源出现问题，就可能导致保障房建设进度缓慢，甚至停滞不前。
筹建和运营成本高昂保障房建设的筹建和运营成本通常比普通房屋高昂，这主要是由于保障性住房需要满足一定的居住品质和物业管理标准。
此外，由于保障房的租金或售价通常较低，这也会使得保障房的经济效益相对较低。
因此，在保障房建设中，需要合理控制成本，并制定科学的运营模式。
社会风险建设区域选择不当保障房建设的区域选择是至关重要的，一旦选择不当，就可能导致住房品质低下、社区环境差、社会治安不稳定等问题。
因此，在保障房建设中，需要综合考虑区域的经济水平、交通等基础设施以及居民需求等因素，并通过公示、听取社会意见等方式，确保建设区域的合理性和可行性。
对当地房价产生影响保障房的建设可能对当地的房价产生影响。
一方面，保障房的推出可能会使得当地房价下降，对购房人群有利；另一方面，由于保障房的售价或租金较低，也可能会对当地房产企业的盈利能力产生一定影响。
因此，在保障房建设中需要综合考虑当地房价的变化情况，并通过政策引导等方式，控制保障房建设对当地房价的不良影响。
政治风险政策变化风险保障房建设是政府的一个重要政策，然而，政策本身的变化也可能对保障房建设产生一定影响。
例如，政府可能调整保障房的售价或租金标准，或者调整建设规模等。
这可能会导致原有的保障房项目进度缓慢，或者面临资金缺口等问题。
因此，在保障房建设中，需要充分考虑政策的变化可能性，并制定有针对性的风险规避策略。
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URBAN DEVELOPMENT 2011.07
在中国的中西部地区，以目前的经济发展水平，如果不是靠中央政府的财政支持，这些地方解决当地的保障性住房建设的能力还不够。
即使这个住房保障体系是合理的，政府的实际财力也难以支撑这个巨大的住房保障体系。
为了尽可能多地解决资金问题，国家发改委近日发布通知表明，“支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目的融资。
”企业债券的发行成为了保障房建设的曙光。
笔者认为，该政策值得肯定，但是通过发债只能缓解保障房的资金问题，而无法从根本上解决资金问题。
保障房建设，需要融资渠道的多样化。
重庆模式——可作推广参考
在保障房建设过程中，重庆率先在国内走出一条创新之路，成为中国房产改革的实验田。
舆论称此为“重庆模式”。
著名学者郎咸平称，只有重庆模式才能救中国。
“重庆模式”主要是加大保障房的建设，放宽商品房的管制。
只要民众居者有其屋，商品屋价格可以随行就市，涨跌自便。
保障房在分配上实行宽进严出，住满五年后，才可以购买下来，而且出售也只能以经适房价格卖给政府。
重庆计划在未来3年建成3000万平方米公共租赁住房，约需成本1500亿元。
由于公租房用地以划拨方式供应，故相关部门会减免土地出让金，加上免征城镇土地使用税、土地增值
税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可直接减少一半资金投入，实际投资在700多亿元。
对这700多亿元资金，约200亿元由政府投入，这部分资金主要有几个来源：一是土地全部划拨，土地成本作为国有资产注入；二是把每年土地出让收益的5%用于公租房建设，每年有10多亿元；三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金。
还有500多亿的资金缺口，需要面向社会进行融资，而社会资本愿意进入保障房建设，的理由无非有二：
第一，保障房具有源源不断的租金收入。
如果存入银行，每年只有3%左右的利息，而投入公共租赁住房后，可实现4%以上的收益。
从全部750亿元投资看，其中500亿元通过社会融资方式解决，如果支付4%~5%的年利息，每年大约需要20多亿元。
按照重庆公共租赁住房每年每平方米120元左右的租金标准计算，3000万平方米每年可收租金36亿元，除了用于还款付息外，近一半的资金还能用于房屋的维护和管理，完全可以实现当期资金的平衡；
第二，3000万平米的保障社区，配套的商铺是香饽饽。
依照国际社区商业面积与住宅面积的比例，大约修建60万平米商业，以均价10000元/平米计算，商业可获得60亿的销售资金。
“只要运作得当，政府建设公共租赁房不会成为经济负担，反而会成为一笔优质资产。
”重庆市长黄奇帆如此总结。
中国内地人口多，区域经济差别大，不少地方政府财力有限。
2011年，政府在未来5年计划建设城镇保障性安居住房3600万套，保障性住房覆盖率将达到20%。
然而，仅静态估计，建造3600万套保障房至少需要融集资金7万亿元。
中国内地人口多、区域广、区域经济差别大，不少地方政府的财力有限,任务艰巨。
保障房建设：文/ 王涛
王涛
融资需多样
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城市开发
2011.07 URBAN DEVELOPMENT 保险资金——发挥改善民生作用
在新加坡和香港，金融、保险资金进入公共租赁住房建设领域并得到可靠收益，已有先例。
有业内人士称，“保障房通过收取房租，可以形成地方政府的良性资产，因此资本市场会感兴趣。
”
两会期间，中国人寿总裁杨超呼吁，应尽快出台险资参与保障性住房投资及管理的相关细则。
从而在促进保障性住房建设和发展的同时，实现保险业又好又快发展。
中国人寿已与北京、福建等多个地方政府签署战略合作协议，其中包括险资投资保障房建设。
无独有偶，中国平安董事长马明哲也建议，利用保险资金可支持国家保障性住房建设，发挥保险资金改善民生的作用。
他表示利用保险资金支持保障性住房建设，不仅有利于加快保障性住房建设工程的发展，而且有助于提高保险资金的长期投资收益。
“国家5年新建3600万套保障房的目标，无疑让敏感的险资看到获利空间。
”
太平洋保险集团日前宣布，旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”已正式通过了保
监部门备案，该计划将募集40亿元人民币资金，主要用于上海地产集团在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
有政府背景的保险资金和企业年金进入公共租赁房领域。
这些资金存在银行里的利率回报非常低，如果用这些资金去购买政府建的、有优惠政策的房屋，再交给政府作为公租房，租金回报肯定比银行利息高得多，而且政府还可以承诺担保。
REITS——保障房融
资新途径
对于保障房建设的资
金问题，广州则提出正在研究房地产投资信托基金REITs、提高用于保障房建设的土地出让金净收益比例等手段解决融资难题。
REITs不仅资金来源广泛，而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此，在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上，都具有先天的优势。
对于投资者而言，REITs
的风险低，回报稳定。
对于保障房项目而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。
如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大，而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款。
而上海方面给出的答案则是在公租房的实施推进中，探索通过住房公积金增值收益收储公租房项目、利用保险资金向公租房运营机构提供债权融资、鼓励民间资金投资公租房项目、依托REITs募集公租房建设等多种方式，吸引各类社会
资金逐步参与到公租房建设发展中来，实现公租房的可持续发展。
开发企业——参与度
有待提升
对于保障房的建设，因为利润太低，开发商参与动力不足。
万科首度打破沉默，总裁郁亮表示，万科愿意参与保障房建设，但前提是符合股东利益。
如果将
来的制度可以让保障房持续运营，万科会加大参与力度。
万科参与建设的保障房，都需要自身投入资金，政府提出的回报率是3%。
据郁亮称，“我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。
为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。
”
新建的保障房将改变住宅的供应结构，也会改变整个行业未来的方向。
万科非常看好保障房的供应，因为保障房供给是未来房地产行业获得比较好的发展环境的必要条件。
只有保障房大量落实到位，房地产业才有发展的基础。
尽管保障性住房在外界看来，其利润很低，但在调控之下也不失为一个安全的经营模式。
保障性住房的利润率大约为3%，但是安全系数非常高。
因为成本很
好控制，甚至是固定成本。
保障房也不需要定位、不需要宣传、不需要创新。
建好能很快交付使用，对于房企而言，能够加速资金周转非常重要。
作者单位 长沙瑞方投 资顾问有限公司 编辑 殷晶晶。