房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择

房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择1 投资费用的组成及计算

1.1 开发成本

1.1.1 土地使用权出让金

1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地)

1.1.3 前期工程费

1.1.4 建安工程费

1.1.5 基础设施费

1.1.6 公共配套设施费

1.1.7 不可预见费

1.1.8 开发期间税费

1.1.9 其他费用

1.2 开发费用

1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用

2 投资资金使用计划的编制

2.1 编制投资资金使用计划的依据

2.2 资金使用计划表的形式

2.3 资金使用计划编制方法

3 融资基本理论

3.1 资金投入方式与来源

3.2 项目的融资组织形式

3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资

3.3 资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金

(2)项目融资方式下的项目资本金

3.4 负债融资

对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款

u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分

(2)非银行房地产金融机构

3.5 信用保证措施

3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物

(1)抵押贷款(2)质押贷款

3.7 筹资决策

4 房地产开发项目融资实务

4.1 短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款

4.2 中长期资金筹措

(1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式

合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9) 股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款

4.3 开发各阶段融资方案

4.3.1 土地竞投与购地

(1)资金投入量(2)资金来源

4.3.2 规划设计与场地准备

(1)资金需求(2)资金来源

4.3.3 ?0以下工程

(1)资金需求(2)资金来源

4.3.4 主要结构工程

(1)资金需求(2)资金来源

4.3.5多层主体封顶(高层主体2/3)

(1)资金需求(2)资金来源

4.4 资金回笼与资金管理

4.4.1 资金回笼

4.4.2 资金运作管理

4.4.3 资金运作实战技巧

(1)资金运作及风险回避(2)资金投入与回笼技巧u短线投资的资金投入与回笼技巧

v长线投资的资金投入与回笼技巧

w长短结合投资的资金投入与回笼技巧

5 房地产项目融资现状与出路

传统融资方式:自有资金+银行贷款

现阶段融资方式:

(1)自有资金+信托计划

(2)股权融资+银行贷款

(3)自有资金+房地产投资基金

创新融资模式:

(1)开发商贴息委托贷款

(2)信托+房地产销售期权

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1. 染火枫林，琼壶歌月，长歌倚楼。岁岁年年，花前月下，一尊芳酒。水落红莲，唯闻玉磬，但此情依旧。

2. 玉竹曾记凤凰游，人不见，水空流。

3. 他微笑着，在岁月的流失中毁掉自己。

4. 还能不动声色饮茶，踏碎这一场，盛世烟花。

5. 红尘嚣浮华一世转瞬空。

6. 我不是我你转身一走苏州里的不是我。

7. 几段唏嘘几世悲欢可笑我命由我不由天。

8. 经流年梦回曲水边看烟花绽出月圆。

9. 人生在世，恍若白驹过膝，忽然而已。然，我长活一世，却能记住你说的每一话。

10. 雾散，梦醒，我终于看见真实，那是千帆过尽的沉寂。

11. 纸张有些破旧，有些模糊。可每一笔勾勒，每一抹痕迹，似乎都记载着跨越千年万载的思念。

12. 生生的两端，我们彼此站成了岸。

13. 缘聚缘散缘如水，背负万丈尘寰，只为一句，等待下一次相逢。

14. 握住苍老，禁锢了时空，一下子到了地老天荒

15. 人永远看不破的镜花水月，不过我指间烟云世间千年,如我一瞬。

16. 相逢一醉是前缘，风雨散，飘然何处。

17. 虚幻大千两茫茫，一邂逅，终难忘。相逢主人留一笑，不相识，又何妨。

18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。

19. 得即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁。

20. 直道相思了无益，未妨惆怅是清狂。

21. 看那天地日月，恒静无言;青山长河，世代绵延;就像在我心中，你从未离去，也从未改变。

22. 就这样吧，从此山水不相逢。

23. 人天自两空，何相忘，何笑何惊人。

24. 既不回头,何必不忘。既然无缘,何须誓言。今日种种,似水无痕。明夕何夕,君已陌路。

25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天长地久。

26. 相见得恨晚，相爱的太慢，进退让我两难。缘过了远分，缘过了聚散，是否回头就能够上岸

27. 天凉了,凉尽了天荒地老了,人间的沧桑，爱哭了,这么难舍心都空了,想放不能放。天亮了,照亮了泪光泪干了,枕边地彷徨

28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追

29. 渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。

30. 如果换我先开口，日子是否还一样细水长流