房地产项目市场定位成果报告(ppt 42页)

>>大型商场功能定位:
以商带娱，以娱带商，全新消费体验
>>大型商场概念提示:
>>步行街功能定位:
【步行街功能元素层次组合】：
第四重：商业/社会/文化交流的消费及服务功能
第三重：外延辅助型消费及服务功能
第二重：舒适性消费及服务功 能
第一重：基本 消费及服务功 能
>>步行街功能定位:
国际风尚街区
>>项目CCTI定位推导:
态势 （Trend） 消费者 （Consumer） 竞争者 （Competitor）
自身资源（Itemself）
>>商业形态:
>>大型商场功能定位:
【东莞商业发展现状】：
东莞尚缺乏类似深圳铜锣湾、茂业百货、香港青衣 城、广州天河城这种真正意义上的大型购物中心。
而经济环境调研显示，东莞经济实力及居民消费能 力具备中高档消费能力。
3F：品牌男装、体育用品及服饰、体育大看台
2F：品牌女装、时装T型台
1F：金银首饰、化妆品、皮具皮鞋、娱乐SHOW场
>>购物中心业态组合概念提示:
>>特别企划:
【企划的另类可能性】：
CEPA主题
>>中心广场业态组合:
首选大型酒楼，其次以家居、电器、电脑 为主题的专业市场
以不和购物中心业态相重复为原则
>>大型商场功能定位:
【大型购物中心的市场支撑】：
三级辐射区：500万人口
二级辐射区：100万人口 一级辐射区： 10万人口
>>大型商场功能定位:
大型购物中心 Shopping Center
从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势综合考虑，本项目大型 商场部分定位于以购物与娱乐为主题，购物定位于综合性购物中心 （Shopping Center），以百货主力店为主，辅助以娱乐功能。
投資新主張
都心金鑽 財富領地
>>经营定位:
购物中心一层街铺单独划出主力店出售； 步行街单层独立商铺及1－4层联体商铺出售， 2－4层联体商铺可考虑先招商，后销售； 公寓、写字楼出售，裙楼商铺出售；
>>管理模式定位:
所有者、管理者和经营者分离的管理模式
>>价格定位:
【购物中心整体招商价格底线】：
>>购物中心体验式业态组合:
食神广场 动感不夜城 游乐天地 欢乐家年华 活力新生代 潮流风尚 花样年华
娱乐城 娱乐城 娱乐城 主力百货店 主力百货店 主力百货店 主力百货店
7F：美食城、特色餐饮
6F：娱乐城：夜总会、酒吧、迪厅、卡拉ok
5F：电玩城、数码电影城、桌球竞技场、溜冰场
4F：床上用品、孕妇及儿童服饰、亲子乐园
【东方威尼斯项目】
市场定位成果汇报
东莞中原物业顾问有限公司
>>成果体系:
项目评价：
SWOT
矩阵分析
定
宏
位
观
推
区域市场：
定
导
空白点
位
体
机会点分析
策Βιβλιοθήκη Baidu
系
略
定位分析： CCTI 推导模型
功能定位 档次定位 客户定位 业态组合 形象定位 经营模式 管理模式 价格定位 发展建议
>>项目评价:
>>地块现状总体评价:
E区 眼镜、首饰、装饰品精品街廊
潮流特区，时尚青年手工艺品，约1185㎡
>>步行街业态组合:
A区
D区
C区
E区
B区
1-4层联体铺位 单层独立铺位
>>步行街业态概念提示:
>>物业形象及推广主题:
东方威尼斯广场
■购物■休闲■娱乐■文化■餐饮■商务■居住
东莞首席情景商业旗舰
►►購物中心 大型Shopping Center 消費新體驗 ►►威尼斯風情步行街 國際風尚街區 投資新領地
以大型百货商场和娱乐城为旗舰店，专卖店、个 体独立店为辅助店的多种商业形态的组合；
商业形态将充分满足购物、休闲、文化、娱乐、 餐饮等方面的功能。
>>项目档次定位:
东纵大道商圈地标性商业物业
►强调物业的地段价值、发展前景。
>>业态组合:
【业态组合的原则】：
✓了解不同类型商户对位置、楼层、面积以及其他特殊的要求 （如面宽、进深、层高、仓储、消防、煤气、货运等因素）； ✓了解不同类型商户的价格承受能力、租赁方式等； ✓考虑不同类型商户之间的关系，将可以相互补充的商户安排 在同一区域，尽可能避免在一定范围内存在相互抵触的商户； ✓需求大、利润高的商户适合安排在位置好、价格高的铺面， 而需求小、利润低的商户适合安排在较偏位置； ✓主题鲜明、无相对竞争的商户适合安排在较偏位置，保证整 体的销售或出租均衡，最大程度的体现不同位置的商业价值； ✓尽可能安排适合当地的新型商业形态。
1－4层核心承租户租赁期限不低于15年，起点租金不低于30元/㎡.月
【一层街铺销售均价】：
26,520元/㎡
>>价格定位:
【步行街单层及1－4层联体铺位均价】：
25,200元/㎡
【2－4层联体铺位销售均价】：
10,080元/㎡
>>价格定位:
【公寓销售均价】：
毛坯房：3,230元/㎡
>>步行街业态组合:
单层及1－4层联体街铺
2－4层联体铺位
A区 品牌休闲服饰区
酒吧区，约2400㎡
B区 国内品牌服饰区、精品皮具
美容健体中心，约5680㎡
C区 国外/香港品牌服饰区
休闲区，咖啡厅、茶楼、西餐厅，约12378㎡
D区 眼镜、首饰、装饰品等精品街廊 潮流特区，时尚青年手工艺品，约1536㎡
集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等为一体的步行街； 城区及其周边地区的商业核心及文化中心，复合了广场功能效应的步行街； 东莞商业信息的集散地； 东莞市民社区文化生活的共鸣体。
>>步行街概念提示:
>>公寓功能定位:
精装酒店式服务公寓
>>写字楼功能定位:
发展型公司创业平台
>>项目总体功能定位:
集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、居住于一体 的主题式商业中心；
劣势W（weakness）： 项目“久建未完”，客户心
理障碍存在； 临街面少； 周边环境相对较为杂乱； 开发时机滞后。
机会O（opportunity）： 地段升值潜力较大； 市场需求有望增加； 强劲的经济支撑； 政策利好。
威胁T（Threat）： 区域之间的市场竞争； 同片区市场竞争。
地块的商业价值较高； 地块可进入性、视觉可见性较强； 具备开发中高档商业物业的物理条件； 所处地段具备形成新兴商圈的条件； 主临街面少及烂尾楼形象是项目硬伤。
>>项目SWOT矩阵分析:
优势S（strength）： 区位地段优势； 市政配套齐全； 商业氛围浓厚； 交通便利优势； 规模优势； 片区认知度高。