上海杨浦长阳谷项目汇报_经济策划

杨浦区长阳谷创意产业园改造项目
策划方案Yangpu district CHangyanggu creative industy park Regeneration concept design
2015年5月
目录
CONTENTS
01
02
03
•经济新常态下新趋势 •上海城市发展新趋势 •
创意经济发展新趋势
区域经济与产业转型
Background Analysis
基地与周边分析
Site Analysis
城市旧厂房改造专题
Reconstruction Topic Research
•区位交通
•首期5万平方米租户访谈 •周边条件概览 •
发展评价
04 05 06 上海重点创意园区案例分析 Creative Park Case Study 总体定位与项目策划
Overall Positioning and programme Planning 投资财务分析
Financial analysis •旧厂房改造典型模式分析 •旧厂房改造的上海主要政策 •
旧厂房改造未来供需分析
•
案例遴选因子
•创意园区评价指标体系 •对标案例分析 •
案例启示
•
发展目标
•目标市场 •功能定位 •物业定位
•
功能分区与重点项目策划
•
投资成本估算
•经营收入估算 •经营成本估算 •现金流量投资测算 •
盈亏平衡点
附录：
1.物业市场分析
2.企业访谈纪要
3.周边竞合园区分析
01
1.经济新常态下新趋势
2.上海城市发展新趋势
3.创意经济发展新趋势区域经济与产业转型BACKGROUND ANALYSIS
经济发展新趋势
11.3%
12.7%
14.2%
9.6%
9.2%
10.4%
9.5%
7.8%
7.7%
7.4%
7.0%
11.4%
12.7%
15.2%
9.7%
8.2%
10.3%
8.2%
7.5%
7.7%
7.0%
20052006200720082009201020112012201320142015E
全国
上海
2005~2015年中国及上海GDP 增速变化
经济新常态下改革和创新是核心主题，产业发展重点关注互联网经济和双创经济
一带一路
互联网+
简政放权
双创经济
国企改革
自贸区扩容
传统秩序改革 新兴秩序创新
存量时代
1 2 3
全球城市创新中心
经济发展新趋势
存量优化、全球视野和创新驱动是未来上海经济发展的三大议题
•《上海2040年城市规划》目标建设
用地零增长；今后土地利用管理理
念：总量锁定、增量递减、存量优
化、流量增效、质量提高
•《上海市城市更新实施办法》上海已
进入存量开发为主的内涵增长，创新
发展阶段，城市更新将成为资源紧约
束条件下上海城市可持续发展的主要
方式。

•《关于编制上海新一轮城市总体
规划指导意见》明确提出：努力
建设成为具有全球资源配置能
力、较强国际竞争力和影响力的
全球城市
•上海建设“全球科创中心”成为
一号课题
•后续推进工作：a)积极引进人
才，给予政策和资金扶持;b)优
化资本运作，创新运作模式；c)
建设创新服务平台，服务中小企
业；d)制度创新，释放活力
创新
中心
产业集
聚
企业家
集聚
创业氛
围
协作领
导力
科研机
构
3070Km2
3226Km2
156Km2
2013年2020年
上海建设用地增量空间
经济发展新趋势
以上海为代表的一线城市成为创业客群和创投资本集聚的高地
零售 16%
高科技 14%
消费相关 10%
房地产 10%
工业 10%
金融服务
4%
媒体和娱乐
3%
原材料、通信、医疗健康、能源电力
和其他 34%
创业投资资本去向
NO1：北京
数量：639
金额：69.7亿美元
NO10：天津
数量：11
金额：0.8亿美元
NO3：上海
数量：235
金额：15.5亿美元
NO2：广东
数量：187
金额：16.1亿美元
NO4：浙江
数量：67
金额：11亿美元
NO5：江苏
数量：55
金额：4.3亿美元
NO6：安徽
数量：12
金额：1.4亿美元
NO7：福建
数量：17
金额：1.3亿美元
NO8：四川
数量：26
金额：1.2亿美元
NO9：湖北
数量：19
金额：1.0亿美元
2014年中国创投市场不同地区投资规模前十名
电子商务 10
金融服务 10
企业服务
9
移动互联网
8
汽车交通 6
其他
15
红杉资本2014年投资领域
其他包括医疗健康、消费生活、SNS 社交网络、媒体资讯、游戏动漫、文化体育艺术、多媒体娱乐等）
•北上广深一线城市是创新创业的热点城市
-大城市便捷高效的信息流、人才流、资金流能够吸引创业人才集聚
-大城市国际化的资源对接渠道，使其具有绝对竞争力
•互联网、终端消费等行业是热点行业
-以电子商务、移动互联网为代表的的互联网行业是创业红海 -未来以销定产的个性消费趋势是创业的价值高地
软件与计算机服务业 18%
建筑设计业 13% 咨询服务业
11%
广告及会展服务业 10%
工业设计业 9% 休闲娱乐服务业 7%
媒体业 6%
时尚创意业
6%
网络信息业
4% 艺术业 3%
文化创意相关产业 13%
4489 4815 5499 6429
7695
8386
1276 1391 1673 1923 2269 2500 9.07
9.24
9.75
10.02
11.29
11.5
2
4
68
101214
1000
20003000400050006000
7000800090002008
2009
20102011
2012
2013
总产量
增加值
占地区总产值比重
区域经济与产业转型 经济发展新趋势
创意产业正在成为引领和支撑上海新一轮发展的支柱产业，对全市经济发展的贡献率逐年提高。

2014年全市文创产业占GDP 比重已经达到12%
8386
2500
12%
2013年总产量（亿元）
2013年增加值（亿元）
2014年占GDP 比重
关键指标
增加值构成（%）
✓以英国、美国为代表的欧美型，其创意产业以文化产业为主体，较多地涵盖精神产品层面✓以日本、韩国为代表的亚太型，其创意产业以文化产业和产业服务为主体，兼顾了精神产品和物质产品两个层面
✓以中国大陆为代表的本土型，其创意产业以产业服务为主体，更突出地强调物质产品层面
上海创意产业的分类
研发设计建筑设计文化艺术咨询策划时尚消费
上海创意产业分类
上海的创意产业主要是以产业发展为主体，体现了为城市功能转型、为产业结构升级、为二三产业融合发展服务等特点
界定布局
状况模式访谈小结
小结及项目启示
☐创意产业占上海市GDP 超过12%，贡献率持续攀升，已成为引领城市发展的支柱型产业
☐创意产业发展门类主要集中于建筑设计和文化传媒两大领域，互联网等新兴经济近年有崛起之势 ☐创意产业园区的入驻企业以民营企业为主，其次是外商独资企业
☐创意产业园区的体量和数量均集中于内、中环（尤其是内环内），租金水平差异和分化较大
☐发展较好的创意园区紧邻市级商务中心，能够共享大区域的信息、人才等资源，易于捕获优质租户 ☐创意园区大多以“创新旧产业空间+依托景观资源开发”模式为主，巧妙融合旧建筑和景观资源
☐创意地产根据不同标准可分为3大类和9子类，上海的创意园区以旧厂房改建、租赁改造和创意办公模式为主 ☐
上海的文创园区发展已呈饱和化、泡沫化特征，存在租金和增值服务的悖论；部分园区产业导向已变质，且租户替换率过高，稳定性差；文创市场上主要的开发运营商包括德必、圣博华康、弘基、 锦和、企福等
【本项目启示】
●结合建筑设计、文化传媒等传统创意产业，以及“互联网+”等新兴经济 ●融合创意产业和创意空间，重视旧工业遗迹的保护性开发和利用
●充分立足大区域发展，并依托周边社区人口资源基础，涵盖创意办公、社区型商业等多业态 ●
创意园区运营商应提升综合服务能力（基本服务+增值服务+定制服务），实现与入驻企业共生共荣的发展模式
●面对上海竞争日趋激烈的创意园区发展环境，本项目应该从企业集团层面获得支持，并争取成为企业集团的标杆项目
界定 布局 状况 模式 访谈 小结
02
1.区位交通
2.周边条件
3.首期5万平方米租户访谈
4.发展评价基地与周边分析S I T E A N A L Y S I S
区位交通
基地紧挨内环高架与地铁站，道路体系完善，公共交通发达；北横通道建成通车后，将可直达虹桥
同济大学
五角场
商业中心
周家嘴路生活片区
黄兴公园生活片区
基地
滨江发展带
隆
昌
路
大连路
江浦公园
宁国路
隆昌路
延吉中路
黄兴路
江浦路
鞍山新村
☐基地临近内环高架与多条城市道路，并有北横
通道在建，紧邻宁国路地铁站，道路体系完
善，公共交通发达
•位于黄兴路、周家嘴路与长阳路三条城市级道路范
围内，紧挨内环高架，道路体系完善
•北横通道西起中环北虹路，东至周家嘴路越江工
程，自基地可直达虹桥
•紧邻12号线宁国路地铁站，公共交通发达
☐周边主要为生活片区，北侧为五角场
•基地处于黄兴公园板块与周家嘴路板块交界处，周
边居民众多，生活需求旺盛
基地发展概况
☐
基地入口位置较深，且四围缺乏连续的临街立面，缺乏明显标识
•
基地与主要交通干道之间存在老旧建筑，连续临街立面较短
•
位于长阳路上的主入口距离人行道约100米
☐
有大片公共绿地及喷泉水系，闹中取静，小环境宜人舒适
☐
目前在租一期招商顺利，以互联网科技为主要承租对象，也有规划设计等产业
•
目前出租约5万平米，包括即将入驻的5千平米欧尚总部与1.5万平米的诺亚财富
☐
餐饮停车等基础设施供应不足
•
停车目前充足，但随着一期入驻率的上升，车位面临紧缺
•
周边有餐饮供给，但缺乏工作快餐类产品
基地临街面少，入口较深，对外开放性不足，但有利于打造闹中取静的内部空间，小环境舒适宜人；一期招商仍在顺利进行中，但餐饮停车等基础设施面临短缺
基地入口
基地入口
地铁站出口
内部公共空间
在租一期
宁国路地铁站
≈100米
周边条件
☐
杨浦区的首次转型使环五角场区域的知识产业发展畅旺，再次转型“创业杨浦”将持续吸引技术人口聚集
•2003年提出由“工业杨浦”向“知识杨浦”转型，环五角场区域高校集中，办公与商业发展迅速
•2012年杨浦区提出向“创业杨浦”转型，杨浦的创业园区三年来共孵化创业组织12162家，平均年增长15%
☐
杨浦区目前的发展重心集中于五角场区域，未来将沿主要干道向东向南发展，并形成滨江发展轴
•2009年环同济设计创意产业集聚区成立，以五角场为核心的办公与商业中心开始沿交通主干道向东向南拓展 •根据2010年的《上海中心城区总体规划（杨浦分区）》空间规划，五角场核心区域与滨江发展轴将由纵向的黄兴路-宁国路发展带与横向的邯郸路-翔殷路发展带相联系 统计显示，杨浦区近三年建成各级创业载体203万平方米，成功创业1995人，创业带动就业2.24万人，带动就业率1:11.2，位于全市前列。

杨浦27个创业园区三年来共孵化创业组织12162家，平均年增长15%。

—— 解放日报 2015年4月7日《五角场的创新魔方》
杨浦区的再度转型吸引更多办公人口聚集，带动办公空间与商业物业的需求持续增加；基地将成为杨浦向南向东发展的重要节点
上海财经大学 上海理工大学 同济大学
上海金融学院
上海体育学院
复旦大学 基地
控江路商业中心
滨江商业中心
长白商业中心
新江湾城商业中心
五角场商业中心
环同济设计创意 产业集聚区
创智天地广场
滨江国际广场
中国（上海）创业者
公共实训基地
城市概念广场
杨浦科技创业中心
周边条件
杨浦区南部的办公与商业发展相对滞后，且现有中心辐射力有限，基地位于南部中心，并处于规划洼地，可对接五角场，填补空白，并带动杨浦区南部的商业办公提档升级
☐
杨浦区发展重心位于以五角场为核心的北部区域，南部区域发展相对落后
•以中山北二路-松花江路为界，杨浦区目前以北部五角场为其商业重心，以南区域目前有三个次级商业中心
•滨江商业中心仍处于新建阶段，控江路与长白商业中心为自由发展而成，以中低端产品为主，发展相对落后
☐
杨浦南部区域现有的商业中心缺乏统一的布局规划，辐射力有限
•滨江商业中心处于新建阶段，市场表现尚未明晰 •控江路商业中心与长白商业中心均为自由发展而成，缺乏统一规划，布局散乱，产业分类不清
基地
长白商业中心
控江路商业中心
滨江商业中心
新江湾城商业中心
五角场商业中心
租户需求调研
对餐饮与停车的基本需求强烈，另有创业扶持、行业交流等发展类需求；租金方面首重性价比，但创业类企业对租金相对敏感
需求需求描述
配套需求
停车位
•目前够用，但考虑到新的大型企业进驻，建议抬高公共绿地，下方空间建停车场
•希望可以有固定停车位，最好是地下停车
•目前停车对园区内有限制，但对外来车辆监管力度不足
工作型餐饮
•目前公司帮忙预订外卖，但依然有员工食堂需求
•员工用餐在15元左右，20元以上会感觉稍贵，但认为食堂口味无法满足员工需求
•在周边的座餐吃饭至少要1个小时，希望可以有快捷型餐饮
员工住宿•员工多为外地人，虽然以租房为主，但不是很喜欢与周边居民混居
•多数员工住得太远，加班后回家不太方便
房屋质量
•厂房装修过程中的管道混乱，缺乏统一规划，导致二次装修成本增加
•找合适的装修团队耗时耗力，希望提供几支优质装修团队备选
•办公室阳台地面很薄，会被高跟鞋踩坏；且栏杆太矮，容易发生危险
运动设施•希望可以增加篮球场、羽毛球场等运动设施
开放型空间•足够的绿化面积，可以闹中取静，有助于激发员工的创作灵感
•希望在绿地空间再增加一些有趣的功能
发展需求行业交流•基于互联网企业的开放性，希望打造一个以移动互联为主题的行业集聚
•希望有一个平台供大家在技术方面多一些交流，不必频繁去往创智天地、杭州阿里等创业扶持•希望可以有对接金融PE的项目推介会，帮助小微企业融资
对于租金的态度性价比是关键•租金上涨的关键是园区服务是否到位，愿意为好的园区支付更多的租金
•SVA越界的租金高，与滨江写字楼相当，但提供的产品质量不是很好
居民需求调研
基地周边居民的消费力较高，倾向于中高端商业产品；目前供给产品以中低端为主，消费外溢情况明显；中青年居民有较高的休闲类消费意愿
访谈对象资产情况休闲方式及人均消费用餐偏好及人均消费活动区域其他消费代表人群消费特征总结
陈女士29岁已婚无孩•家庭月收入
3万以上
•自有两居室
房产
•KTV/看电影/桌游
•话剧/歌剧/戏曲
•美容/美体/按摩/瑜
伽
200元
以上
•日韩料理
•西式座餐
200元
以上
淮海路
参加私人培
训班课程
已婚无孩的
白领阶层
•收入好
•重小资情调
•消费水平较高
罗太太37岁已婚有一子•家庭月收入
1.5-3万
•自有两居室
房产
•KTV/看电影/桌游
•酒吧/咖啡馆
•美容/美体/按摩/瑜
伽
50-100
元
•中式快餐
•西式座餐
100-200
元
五角场
南京路/人
民广场
孩子参加语
数外类的课
外辅导
有孩子的
核心家庭
•自身消费下降
•孩子的教育消
费增加
田小姐25岁未婚独居•家庭月收入
0.8-1.5万
•自有小户型
房产
•KTV/看电影/桌游
•参观展览/比赛
100-
200元
•中式快餐
•日韩料理
•广粤座餐
100-200
元
五角场
陆家嘴
无
单身
白领阶层
•收入较好
•喜欢凑热闹
•中端消费需求
旺盛
孙阿姨62岁已婚退休•家庭月收入
1.5-3万
•自有两居室
房产
•散步/晨练/广场舞
•参观展览/比赛
•美容/美体/按摩/瑜
伽
50元
以内
•中式快餐
•广粤座餐
50-100
元
附近
五角场
无
退休
老龄人群
•收入较好
•偏好传统的公
共休闲方式
•休闲花费少
商业潜在客群初判
标签一：有活力，爱热闹 标签二：随性，讨厌约束
标签三：自我意识强烈
标签一：讲究小资情调 标签二：求个性，避免雷同 标签三：看重品质与符号
标签一：讲究性价比
标签二：重视孩子的教育 标签三：选择趋于稳妥
年轻 家庭 核心 家庭
单身 白领
创意 特色
精致 品质 品牌 符号
优雅 情调 开放空间
美容 美体
美食餐饮
日用零售
亲子教育
社交平台 朋友 聚会
运动 健身
工作 族群
标签一：创意思维活跃 标签二：追求彰显个性化 标签三：激情贯穿工作生活
周边居民
基地内部
机遇与挑战
机遇挑战◆大区域软环境：“创业”新政有利于人才集聚，
加速高知人群及年轻人群的导入
◆未来的经济节点：现状为办公与商业的洼地，但
却是规划发展方向的重要节点，由价值洼地转向发展节点的提升空间大
◆区位交通：紧邻内环，道路体系完善，公共交通
发达，可达性好
◆商业辐射市场：可利用居民市场庞大，消费力高◆同类产品竞争：周边现状产品的供需结构失衡，
缺乏配套完善的园区产品供给◆固有印象：民众普遍对五角场外的杨浦区域的固有
印象不佳，难以快速转变
◆基地自身客观条件：连续临街面少且入口深，不易
于吸引外部客流
◆基地亟待解决的问题：园区内停车与餐饮等基础设
施面临短缺问题
◆实现租金提高：率先实现服务的“以销定产”（以
需定供），挑战现存的大量同质化产品
04
1.案例遴选因子
2.创意园区评价指标体系
3.对标案例分析
4.案例启示上海重点创意园区案例分析CREATIVE PARK CASE STUDY
案例对标研究
案例遴选
深圳-南山区南海意库
案例选取依据
城市地位
旧厂房改造
体量规模
行业集聚
遴选案例因子
上海
上海-红坊 上海-SVA 越界
上海-大宁中心广场
SVA越界红坊大宁中心广场南海意库案例遴选
地理区位、交通通达性、经济区位、周边要素
产业业态、商业配套、各功能开发量、面向客群
入驻企业类型、租户发展阶段、消费客群定位
相关政策、运营管理模式、营销推广活动
建筑设计风格、标识视觉系统、动线规划、景观
对标体系
区位如何？
何种档次？
跨国集团？
景观空间？
文化底蕴？
周边人群？
绿色建筑？
交通便利？ 消费能级？
入驻企业？
关注点
对标体系
区位 条件
租户 盘点 功能 业态 软 环境
空间 环境
P23 杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案案例对标研究
SVA越界
园区地址：上海漕河泾开发区
田林路140号
园区前身：上海金星电视一厂
物业持有：上海广电电子科技
物业管理：上海锦和置业
开园时间：2007年9月
占地面积：7.8公顷
建筑面积：7.7万平方米（5.5
万方写字楼在建）
当前租金：6元/平方米·天（按
底面积计算）
主要功能：办公/创意/休闲配套
田林居住片区
漕河泾开发区
桂林路
虹梅路
桂林公园
漕河泾开发区
SVA 越界创意园
条件 盘点 业态 环境 环境
背靠以高新技术产业为核心的漕河泾开发区，SVA 越界拥有良好的交通路网和完善的周边配套，周边人口的受教育水平也较高，人口素质相对较好
R=1km
上海师大
上广电
会展中心
金陵 商务广场
华悦家园
☐
SVA 越界地处内环与中环之间，四围临近城市主干道与次干道，并靠近地铁站，交通便捷
•临近主干道中环路，次干道宜山路、桂林路与漕宝路，车行交通可达性好
•位于9号线和在建的12号线之间，从站点步行可达
☐
位于漕河泾开发区范围内，周边科研、办公、居住、商业等配套体系完善
•
漕河泾开发区创建逾30年，周边有20多所高校及120多所研究开发机构
•围绕开发区形成了大规模的居住片区以及沿街商业 •SVA 越界紧邻的苍梧路与田林路的沿街商业发达
☐
周边多高素质劳工与专业人员
•
漕河泾开发区内员工约5万人，高新技术企业中大专以上学历占技术企业总人数的比例达40%，服务型企业中大专以上学历占比达60%
SVA 越界
中国电子 科技集团
SVA越界创意园条件盘点
业态
环境环境
办公与商业配套的开发量比例为7:3，办公偏重设计、传媒、通信等创意创业类，同时有质检、信息等高新技术类，商业配套涵盖餐饮、购物、休闲娱乐等
创意/创业办公42%
•设计咨询
•互联通信
•文化传媒
•贸易物流
科研办公
•生物医药
•产品质检
•工业设计
•信息工程
28%
开发量占比
开发量占比
商业配套
•餐饮
•购物
•健身
•影院
•电游
•银行
开发量占比
30%
标准写字楼（在建）
独栋为主
面积1500平方米左右
LOFT为主
底面积100-200平方米
集中式商业
单层面积6000平方米左右
5.5万平方米
瑞威资本2012年1月起投资
SVA 越界创意园
条件 盘点 业态 环境 环境
80%为民企，以IT 通信、设计咨询、广告传媒为主导产业，其中以发展型企业居多； 园内企业规模相对较小，50人以下的企业数占比40%，创业型企业较多
☐
民营企业有绝对优势，各类外资企业占两成，国企仅2%
☐
园区内的企业主要集中于IT 通信、设计咨询、广告传媒三大类别，并以50-150人的发展型企业居多
•IT 通信中以各种应用式软件开发为主 •设计咨询中以建筑设计及其相关行业为主
•多数企业处于50-150人的发展阶段
☐
企业规模相对较小，150人以下规模占比85%，无大型跨国企业
•园区内有腾讯创业基地，集合了较多50人以下的小型企业
•85%的企业规模在150人以下，以创业型及发展型居多
5
10152025
30IT 通信 设计咨询 广告传媒 贸易 纺织服装 科技研发 餐饮业
150-500人 50-150人 少于50人 % 园区内各行业类别中的企业数量占比及规模分布
民营公司 80%
外资 10%
合资 5% 台资 3% 国企 2%
（成熟型） （发展型） （创业型）
15%
45%
40%
50-150人 发展型企业
150-500人 成熟型企业
少于50人 创业型企业
SVA 越界创意园
商业配套类别齐全，规模均较小，侧重主要面向园区内部人员的中端餐饮，同时设置特色零售、影院与运动健身等目的地型休闲娱乐产品，吸引周边居民
餐饮
39% 主要产品：中式座餐、快餐、咖啡馆
面向客群：以园区内部人员为主
消费档次：中端为主
零售
26% 主要产品：便利店、特色专卖、网店实体、画廊 面向客群：园区员工与周边居民
消费档次：中端为主
休闲娱乐
19% 生活服务
3%
教育培训
13%
条件 盘点 业态 环境 环境
主要产品：电影院、运动健身、电游等
面向客群：以周边居民为主
消费档次：中端为主
ECT 少儿英语体验中心，面向周边居民
向周边居民及园内人员提供银行金融、公共空间等
SVA越界创意园条件盘点
业态环境环境
园区为开放式，但办公区域的安保到位；享受来自于政府的税收与资金等常规支持；运营商提供招商、融资与物业管理等标配服务，园区在软环境方面并无太大竞争优势
政策支持管理运营
☐2012年出台《徐汇区文化发展三年行动计划》•明确产业推进机制
•设立专项资金
•研究扶持政策
☐形成三个重点发展行业，三个培育发展行业•重点发展行业：创意设计、数字内容、广告会展
•培育发展行业：艺术传媒、文化旅游、咨询服务及其他☐加强企业服务，争取多方资源支持
•推进文化企业引入股权投资和上市融资，如2012年对包括上海锦和商业管理股份有限公司在内的数家文化企业兑现上市扶持资金共计400万元
•为我区文创企业争取市级资金支持
☐给予区内各文创产业园区优惠政策
•园区内的企业享受“二免三减半”的退税政策
•新成立和新注册并入驻孵化基地的企业所缴纳增值税的25%和营业税，由区科技发展资金3年内给予50%支持☐上海锦和置业以“承租运营”的经营模式为园区提供招商咨询策划、物业管理、融资等标配服务，缺乏竞争优势
•锦和目前共承租运营17个项目
•弘基、圣博华康、德必、博济堂等竞争对手相继推出投融资平台，锦和在服务方面缺乏明显的竞争优势
☐做为开放型园区，安全举措保障到位
•园区的各个入口进出自由，但各办公楼均有各自的安保人员，确保办公区域内不受外来人员的打扰
•园区外围临街的独栋办公不可直接对外开门
☐提供自动售货机、自助缴费终端等服务
☐标识系统疏于完善，细节管理仍有提升空间•水牌更新不够及时，多数标识比较破旧。