闽侯青口房地产市场分析

青口房地产市场分析
由于青口的特殊地理位置和城市发展方向,青口工业投资 区被投资者誉为黄金走廊， 纷至沓来洽谈投资项目.从而 刺激了房地产的发展.按国际标准来看,当人均GDP为2000 美圆时, 房地产属于稳步发展期,青口房地产市场将在未来 3-5年内进入稳步增长期，市场处于发展初级阶段。 2005年青口农民人均纯收入5701元,那么可以知道,当地人 不是主要目标客户群体,主要是以汽车城的人为主. 目前青口市场属于真空期,无正售项目.二手房价格在1年内 从2000涨至2700,市场反应强烈,特别是三房(100-120)和 单身公寓(70-80)
现房销 售
总占 地158 亩\总 销售 面积 19.2 万
基本 今年 入住
总户 数 1473 套
高绿 化低 容积
高密 度低 公摊
主力面 积都是 3+2+2
价格适 中
涨150 元/㎡
占地大的配 套设施越齐 全
区域市场特点

该地区的主要特点是高绿化低容积, 高密度低公摊,面积 100-120三房,也符合该地区的人口结构.
发挥优势，抢占机会
充分利用地块的特点,做好产品定位, 提高整体品质,吸引目标群体. 趁现在市场处于真空状态,做好宣传, 积累客户,提高升值空间.
利用机会，克服劣势
项目周边规划的发展,基础配套也 会随着完善,提高认同感 目标客户选择性减少,有利于项目 的资金回笼,降低风险
发挥优势，转化威胁
以主流产品吸引主力客源，引导市 场 做好产品定位,以低总价占领市场 充分发挥品牌优势
本案
【SWOT分析】
优势（S）： 地理位置相对较好 小区空气清新，环境优美 小区占地100多亩，规模在周围为最 大，且地块相对比较规整，规划较 易分割及形成中心景观区。
劣势（W）： 公共交通、商业配套弱 目标客户对区域的认同感较低 开发时间短，区域市场氛围不成熟. 项目地价比周边的要高
起价 主力 总价 均价
社区 配套
茂 泰 花 园
福厦 公路 旁
未定
未 定
羽毛 球场
该项目周边楼盘不多,有三个,其中东南千家花园已售完,博雅星城余22 栋联排(235-237)和8栋独栋(315-350),现价格已提升,从2800/3500到 5500,主要因为该项目土地高. 未来的竞争是茂泰花园,将以多层为主,和部分小高层.这和该项目规划 有区别.
2005
66-350
122 110160
1
博雅 星城
四星级酒店、 游泳池、步 行街、幼儿 园
2
东南 千家 花园
陶精 路千 家山 公园 对面
50亩
部分现 房
2006
19幢
35%
27%
1406
19万 游泳池、儿 童乐园、老 人活动中心
7.2万
2006. 10
558
1.988%1161660综合分析
青口 镇中 心地 段
东南汽车城拥有完整的冲压、焊装、涂装、总装四 大工艺，是一个自前段工序配套件至后段工序整车组 装都具自主发展能力的具有国际先进水准的专业汽车 生产基地。 东南汽车即将携手国际500强企业“三菱”、“戴 姆勒-克莱斯勒”和美国“克莱斯勒”轻型汽车共同演 绎福建汽车发展蓝图，筹建中的的“戴姆勒-克莱斯勒” 轻型汽车项目一期总投资2.088亿欧元，生产多款著名 的“奔驰”品牌20座以下轻型客车，一期形成年产4万 辆生产能力，并逐步发展到年产6万辆规模，戴姆勒-克 莱斯勒公司已将福建青口基地规划为该公司全球战略 的亚太地区轻型客车生产基地。
福州青口投资区
投资区位于福州市乌龙江南岸双福(福州—福清)工业走廊 中心地段,福厦公路南北纵贯青口投资区全境13.6公里. 全区规 划面积33.06平方公里，规划工业用地11.26平方公里，其中福 厦路公路两侧作为工业开发用地6平方公里。已开发5.1平方公 里，区内交通便捷，水、电、路、通讯、治污等配套基础设施 完备。目前已批准项目189家，投产151家，总投10.8亿美元。 自1999年9月东南汽车一期项目建成投产至2006年3月已累计 生产汽车31.9万辆，累计实现工业总产值545亿元，上缴税收 31亿元。青口汽车城将建设成为与国际接轨的海峡西岸经济区 重要汽车制造基地。
项目区域位置分析
本案
本项目地处青口汽车城内，靠近青口繁华的商贸街,东临福厦高速公路和324过道,南望千家山公园, 东南汽 车﹑戴克项目,所处区域是青口发展重点,地理位置优越。项目地块周边已建成博雅星城﹑东南千家花园项 目，且以基本售完,房地产开发开始发展。目前地块周边生活、教育配套等较为落后，随着项目旁边规划路 的建设以及政府加大对该区域的配套建设，将在一定程度的提高和改善本项目的生活便利条件。

投资市场受青睐,根据博雅星城的一个销售小姐陈述,小户 型占20%,去化良好 目前区域上无项目销售,市场处于真空状态.

未来竞争项目分析
占地 案 名 工地 位置 工程 进度 销售 面积 29.5 亩 期房 3万 未定 264 1.8 未定 未定 未定 未 定 开盘 时间 交房 未定 栋 数 户 数 10 绿化 率 容积 30% 建筑密 度 公摊 37% 面积范 围 主力面 积 未定
青口市场分析
青口镇概况
青口镇位于县东南部，东接长乐市，南连福清市，西地、北 与南通和祥谦镇接壤，面积127平方公里，下辖6个经济管理 区，39个行政村，青口现有本地人口8万，外来人口2万, 2005 年农民人均纯收入5701元,镇政府驻青口村。 青口镇，宋为闽县崇善东乡的还珠南里、还珠北里、荣绣 里、方岳里、赞贤乡的积善里，元并还珠南、北两里为还珠里， 荣绣里改为西集里。自元至清隶属不变。清末属内七里区。民 国29年属第三区，民国34年为扈屿镇，民国37年属南屿区， 1949年9月属第四区。1952年5月，析第四区沪屿乡设十四区， 青口属之。1956年4月改隶尚干区，1958年9月改隶祥谦人民 公社，1983年3月，从祥谦人民公社中分出，单独成立青口人 民公社，以公社驻地青口村为名。1984年7月改为乡建制， 1992年8月设镇。
福州市
长乐市
青口镇
福清市
青口工业产值和工商税收指标：
100 80 60 40 20 0 2004年 2005年 2006年 工业产值 92 （亿元） 工商税收 5.6 83.2 4.3 87 5.19 2007年 1-4月 37.66 工业产值（亿元） 工商税收
从2004-2006年， 青口的工业产值都 有80亿，稳定增长， 2007年1-4月份全 区实现工业产值 37.66亿元,同比增 长49.4％,其中东南 汽车公司完成规模 产值36.22亿元,工 商税收2.51亿元.
机会（O）： 政府加大对青口建设 投入。 近一半工业用地有待 开发,特别是“戴· 克”项 目的引入. 市场处于真空,积累目 标客户群体 . 周边地皮贵,自建房减 少。 威胁（T）： 第三产业发展交慢,,经 济收入低,使本地人住 房需求转变为有效需 求份额相对较小。 人们对开发区的认识 还相对薄弱。
减小劣势，避免威胁
卖点深入展示，注重细部； 强化精神内涵，提升竞争层次
目标群体分析：
根据销售人员的陈述，目前小户型和三房（100-120平方） 去化较好，市场反应理想。且本地人和外地人（主要 是在汽车城上班）购买的比例为1：1。从以上可以推 出主要目标客户群体有： 投资者。这类人看重的是青口未来的发展潜力，给他们 带来的收益，投资面积大约会在70-80平方，以便于出 租。 本地人。由于观念的改变，越来越多周边村子的年轻人 到镇上来买房子；地皮价格的上涨，也刺激部分人更 倾向于买房。 在青口工作的外地人。这类人由于在青口由于有稳定收 入，属于中层管理者，且汽车城的自建房没有产权。

青口房地产调查分析表
占地 序 号 案名 工地 位置 工程进 度 销售 面积 青口 新城 路 开盘 时间 交房 时间 栋数 绿化 率 建密 面积范 围 主力面 积 起价 主力 总价 社区配套
户数 29幢
915
容积 38%
1.7
公摊 30%
10%
均价 1668
21万 1760
108亩
现房 12万
2005
东南汽车城鸟瞰图
青口汽车城总体规划图
从青口土地利用规划图中 可以看出,总体上工业用地(灰 色部分)是饶着汽车城四周分 布,南面工业用地会相对集中, 而其他用地大部分集中在汽 车城中央,如:居住用地﹑行政 办工用地﹑商业金融用地﹑ 医疗文教用地﹑道路绿化用 地等.
其中居住用地 色,从北 到南规划下来,北边居住用地 会相对集中