关于蜀口洲旅游开发的考察意见

关于蜀口洲旅游开发的考察意见前言
近日有幸前往江西泰和蜀口洲小住，并对蜀口洲及其周边的地域文化进行了初步了解，拜读了杭州商大《蜀口洲生态文化旅游渡假区近期建设区详细规划》。

在我们思维中，未来的江西或许应该是“庐山望山，天目浴天，武功踏峰，蜀口羡江，婺源观花”。

我们综合多方信息，结合当今和未来旅游的发展形势，提出一些意见和建议，以供参考。

旅游开发之前的旅游规划已经成为各种旅游开发必需的策划手段，然而真正的旅游规划程序必须经历调研、策划、规划、论证、修规、正式编报等几个环节。

策划是指导规划的纲领性文件，也是实现经济收益和社会效益的核心文件。

越过策划，直接规划，势必导致“美无胜收”境地的概率增加，成为旅游开发的最终瓶颈。

究其原因，单纯的规划注重的是空间布局，法理要素的构成。

而事先策划，确囊括了旅游开发的必要性研究分析、旅游开发及运营定位、旅游产品的形成、地域经济的结合方案、投资建设方案、旅游景区规划、运营管理方案、投资招商方案等等，是旅游开发纲领性的文件和综合性的文件，对于旅游产品设计形成、景区规划、投资建设、招商运营具有逻辑性的指导作用。

近几年来，针对城市开发建设和各大产业的开发建设，有见识的领导均提出了策划先行的观念和措施。

一、蜀口洲的旅游开发应该具有明晰的定位（包括产业定位）。

我们认为，蜀口洲的地理位置具有一定特点，紧扣赣江地理、庐陵文化做好旅游文章的方向可以确定。

应该围绕蜀口洲的生态文化、人文文化和旅游中的养生观念、休闲文化打造体验式养生、休闲、科普于一体的综合性的短期旅游目的地和中期养生度假目的地。

二、蜀口洲旅游开发的经济属性要有明晰的体现。

当代旅游必须强调产业融合。

“旅游开发，产业先行”已经成为未来的旅游开发的根本观念。

旅游开发的目的是产生经济收益，这点不容避讳的。

蜀口洲的旅游开发应当着力于古村落经济、进士文化经济、农业耕植经济、水域文化经济等与旅游中的食宿消费、游乐消费、知识需求、亲情需求、互动需求、养生需求、城农差别消费进行有机的结合，开发的项目应当满足上述原则的目的地旅游经济形态，保护和利用自然、人文，满足游客的性趣，引导制造愉悦消费。

三、蜀口洲的旅游开发要有境界、有眼界、有脚力，将当地文化与游客心理需求大胆结合，要以打造江西品牌旅游目的地为最终目标。

蜀口洲要充分利用“千里赣江第一岛”的地理标志优势，大胆结合融入引进赣江地理、庐陵文化的特色和核心要素，打造成为旅游项目，不仅要满足游客需求，还要引导游客消费，最终达到到江西“庐山望山，天目浴天，武功踏峰，蜀口羡江，婺源观花”的口碑之地。

这就需要我
们大胆的将千里赣江地理、千年庐陵文化、千年蜀口的文化集中地引入蜀口洲景区，形成综合性的以庐陵文化为主的赣江文化的核心地。

将蜀口洲打造成为具有江西地理特征的品牌旅游目的地。

成就了品牌旅游目的地，就具有了长远发展的脚力。

四、关于旅游规划的几点意见和建议
（一）杭州商大的规划案应予置后考虑。

该方案做的非常标准，规划细节比较到位，对于蜀口洲的地理地貌的利用较为科学。

但作为需要投入开发建设和产出经济效益的景区实体的旅游产业而言，尚有较大差距。

1、缺乏旅游产品的设计规划，公益多于效益；
2、过度着重于景区硬件规划方案，重在较为生硬的空间布局，缺乏可持续运营设计规划；
3、对于文化的理解应用和自然的利用较为欠缺，人文与自然要素构成的可消费设计不够完善，环境接地气，运营不接地气。

4、规划布局未能够阐明和指导实体运营的完整项目，于招商与投资建设之后的运营的可操作性难度较大。

综合所言，杭州商大的规划设计是个景观设计方案，而非旅游产业策划设计方案。

（二）蜀口洲的开发必须着眼于庐陵文化、水域文化进行产品开发，每个项目便是一个产品，产品源自游客的显性
需求和我们引导的潜在需求的显性消费。

（三）蜀口洲的旅游产品应当实行分合方式开发运营，强化旅游产品的包装和品质，增强消费信任度。

诸如茶叶品牌统一、民宿品牌统一、农业休闲品牌统一、水域休闲旅游项目品牌统一等等。

统一的服务、品质标准之下开展的旅游产业，不仅品质高，而且发展更长远，外延市场更广袤。

（四）要把文化产品形成蜀口洲的旅游产品，并且打造成为品牌文化产品，在满足社会效益的前提之下，实现可持续经济效益。

引进的庐陵文化、非遗文化结合本地的古村文化、水域文化、祠堂文化、自然地理环境，打造成为可操作的旅游产品。

不仅传承传播文化，而且可以消费文化。

要知道文化不仅是可以学习敬仰的，更是可以消费的，只有在消费中，文化才会更加具有体验式传承和发扬。

例如，组织工匠为游客制作木雕，木雕卖了，蜀口洲的木雕文化也就传播出去了，会引来更多的游客消费精湛木雕艺术产品；借用白鹭洲教育文化和本地的进士文化结合，请进白鹭洲中学的老师，利用天然的大自然环境和古村落环境以及水域环境，开设无数个中小学生教育培训夏令营、周末学习互动交流营等等，抓住了学生市场，抓住了家长市场，运营自然就具有持续性。

（五）利用蜀口洲村民房屋打造初期的接待住宿环境，集中经营，统一管理，与村民分红。

一是充分利用古村建筑，
清理修葺废弃的古建筑房屋，改作特色民宿酒店，将房屋经营权集中托管运营机构，对游客开放民宿酒店客房；二是有规划的鼓励村民按照旅游策划规划机构的统一规范，建设装修自有房屋；将古村房屋与规范建设的村民新居一并纳入委托运营机构统一管理，集中经营范畴，与房屋所有人形成托管法律与经济责任关系，不仅充分利用现有资源，增加当地村民收入，而且给游客制造了不一样的住宿环境。

除此之外，引资建设一座作为对外的配套中小型标准式宾馆酒店满足其他游客和特殊接待任务。

符合建设初期阶段标准酒店规避大投入，少产出的风险的思维。

（六）水域文化重在利用当地渔民技能，以体验式渔业生产生活为基础，打造系列水域旅游产品。

把鸬鹚捕鱼、撒网捕鱼、鲜鱼销售、渔业产品制作销售、船游赣江等等，形成规范化操作标准，打造成为水域文化旅游的体验产品，让渔民组团纳入运营机构管理调度，与游客互动，实现旅游产品的体验销售。

（七）蜀口洲的环境改造势在必行，要尽量高标准，全员化要求环境标准的执行。

蜀口洲尚有旅游景区的标志及标志性建筑，注入了导视系统，备建了旅游公厕和农家乐接待等等。

但是仍然存在垃圾遍布、牲畜粪便遍地，车辆会车受阻、公厕极不卫生等等状况，可谓脏乱差。

作为旅游景区开发运营，面对的众多的在城市生活的人群，特别是越来越注
重健康生活的，专门到蜀口洲养生度假的游客全体来讲，环境卫生是首当其冲。

改善当地环境卫生，是决定游客是否愿意接受落地消费的关键因素之一。

在这个方面必须引起高度重视。

（八）要规划引进大型水上游乐项目，形成重要的亮点，吸纳方圆300公里以内的游客。

蜀口洲本是赣江第一岛，引进任何水上项目都符合其特点。

之所以建议引进大型水上游乐项目，是经过我们调研，发现在方圆三百公里以内没有水上游乐项目，如果蜀口洲可以引进该项目，将填补这一空白，在三年内必将吸引不少于五十万人次游客。

综上而言，蜀口洲的旅游策划规划案应当根据上述的产业观念和节点进行充分酝酿，深度挖掘，精心策划。

杭州商大的规划方案过早进行硬件设计和空间布局是不合乎旅游产业发展规律的，最终可能成为超大型农家乐，景观硬件多于可持续经营项目，造成投入大，产出亏损的局面。

建议先做概念性规划策划，各方确认后在进行详细建设规划。

五、关于蜀口洲旅游项目的招商引资建设开发的建议
目前旅游项目投资既是趋势，也是更加审慎的投资方向。

趋势是文化旅游一是政府鼓励投资方向，二是国民生活水准、消费观念改变的市场方向，三是调结构之后，诸多资金沉淀之后转向盘活的投资选择方向。

说其审慎是指投资选择的审慎。

前些年包括湖南凤凰古城在内诸多的旅游投资项目在尽
持文化观念的开发，缺乏可持续盈利模式，项目遭遇了滑铁卢。

许多高调开工的大型旅游项目要么崩息，要么资不抵债，要么纠结中延续。

究其原因，还是重规划，轻策划；重景观，轻产业；重投资，轻服务；重引资，轻合作；重己利，轻共赢；重白纸，轻投入。

因此，蜀口洲要真真切切引进投资，就必须树立产业观念，用产业观念和政府鼓励的引资政策，市县镇村上下协作，共同参与，客观实在做好配套工作，建立优质的合作关系，开放心态、开明姿态引进投资资金，不可完全依赖投资商一方来完成全部商业投资和项目运营，真正以供应姿态完成招商引资。

政府领导是智慧的，投资商也是聪明的。

下面是我们的几点建议：
（一）建立县、村、投资商共同持股的资产公司（以下简称“资产公司”），以公司资金或采用PPP模式，对蜀口洲的道路、水电设施、古村房屋、河滩修整、导视系统、环境卫生系统设施以及其他公共设施进行投资，形成旅游总体资产，作为公司资产，通过项目土地和资源溢价方式进行管理运营；公司规范管理全岛旅游产业项目，并对外进行招商引资。

以资产租赁方式将资产产生收益变现。

资产公司既是资产管理平台公司，也是招商引资的平台公司。

（二）村、村内个人、投资商共同组建蜀口洲项目核心运营公司，选定古村民宿、渔农产品品牌化生产经营、
部分旅游项目作为公司运营项目，向资产公司缴纳资源租赁费，开展经营，项目的直接设施设备人员等投资由该项目运营公司投资管理，为独立法人。

与资产公司为合作关系。

（三）对于大型的水上游乐项目、宾馆酒店建设项目、农业产业化项目等等，均归属资产公司招商引资，提供服务，收取资源租赁费用。

上述方案，主要是清晰产权和收益，有效回报，依靠法律关系管理。

既保证政府投资的回报，确保报国有资产增值保值，又避免了国有投资和资产参与民营项目运营公司的直接运营造成的经营风险和政策纪律风险。

民营公司也规避国有资产介入后的国资审计，有效的按照企业管理科学规律进行运营管理，产生收益。

以上拙见，出自肺腑，若有不当，敬请商榷。

中国社科院民营经济研究中心主管
中国企业资本联盟文化产业（旅游）研究院
湖南智和天尊文化产业集团
2016年5月3日。