2019年金辉扬州蜀冈项目前期定位报告125p
扬州兴地一观园项目强势IP营销拓盘报告
市场信号：全面降准，资金充沛，对楼市利好
➢ 9月6日，中国人民银行网站发布消息，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月 16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。
➢ 在此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款 准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。
➢ 此次降准前国家通过多种手段预防资金流入楼市，预计对楼市产生刺激作用。
后市格局：房地产市场发展平稳向前
➢ 扬州房产市场的政策主要以维稳为主，楼市政策从严不放松。 ➢ 扬州目前市场供小于求，大量高价项目处于待售状态，入市后将会改善目前市场状况。 ➢ 大量高价项目入市，预计将会进一步拉升城市价格。 ➢ 土地市场中，最高限价地块频出，市场向好，扬州的房价预计将进一步提升。 ➢ 国家降准，银行资金充沛，但由于国家通过多种手段预防资金流入楼市，预计对扬州楼市起到刺激，扬州
一闲：西区万达商圈
一路之隔，日常吃喝玩乐具能囊括
一野：绿野童趣
蜀冈生态公园，蜀冈体育公园，四季绿意盎然，休闲运动，畅爽呼吸。
一路：北部交通枢纽
润扬路交通方便，顺达扬州主城 北部快速通道建设中，未来交通更为方便
一观：产品优越
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效果展示 新亚洲风格，独树一帜，端庄大气
Effect display
叠加洋房效果图
（示意图）
一园：小区景观
小区内部景观独特，匠心打造，与蜀冈风景相融合，交相辉印。
（示意图）
项目定位
兴地首秀·蜀冈核心 限量级典范精品改善住区
市场冷热不均 价格制约明显
扬州市发展和改革委员会关于GZ198地块房地产项目核准的批复
扬州市发展和改革委员会关于GZ198地块房地产项目核准的批复文章属性•【制定机关】扬州市发展和改革委员会•【公布日期】2020.09.27•【字号】扬发改许发〔2020〕68号•【施行日期】2020.09.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文扬州市发改委关于GZ198地块房地产项目核准的批复扬州京辉房地产开发有限公司：你公司报来的《关于申请核准GZ198地块房地产项目的报告》收悉。
根据《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2019年版）》、《外商投资项目核准和备案管理办法》（国家发改委2014年第12号令）、《国家发展改革委关于应对疫情进一步深化改革做好外资项目有关工作的通知》（发改外资〔2020〕343号）以及《关于印发全国投资项目在线审批监管平台投资审批管理事项统一名称和申请材料清单的通知》（发改投资〔2019〕268号）等相关政策规定，经研究，现核准如下：一、为改善城市人居环境，提高人民生活质量，原则同意你公司开发建设GZ198地块房地产项目。
二、项目建设地点为：东至黄金坝路、南至叶桥大沟滨河绿地、西至史可法路、北至秋实路。
三、该项目规划用地面积为93813平方米，总建筑面积约205647平方米，其中：住宅约122704平方米，商业约16999平方米，配套用房约3402平方米；地下建筑面积约61522平方米。
同步实施区内道路、景观绿化、照明以及水、电、气、通讯、地下管线等相关配套工程。
其它指标按照《国有建设用地使用权出让合同》（编号：3210322020CR0007）和地块规划设计条件（N4-1-20B-02）执行。
项目建设期24个月。
四、该项目总投资约为260087万元（含土地款126038万元），全部由企业自筹解决，项目资本金按照《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号）要求执行。
五、本项目招投标按照《招投标法》、《招投标法实施条例》等相关法律、法规要求执行。
某项目前期策划报告(PPT 102页)
项目整体区位条件小结
项目地理位置及周边环境优劣势说明
优势： ✓北邻京哈高速及102国道，南邻103和京沈高速，距CBD核心区30公里； ✓周边交通路网丰富，国道、高速路多条快速路环绕，路况好方便车行； ✓地处通州潮白新城西端，坐拥潮白河水岸资源，未来发展潜力巨大，未来配套设施齐全。 ✓北京稀缺水畔资源，地块河堤两岸约5万亩平原森林覆盖，环境舒适湿润，含氧量高。 ✓作为北京郊区经济发展带，未来区域发展前景乐观，高端产业型人员集中聚集区域。
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案例一：沈阳
1. 玄关 2. 客用卫生间 3. 艺术廊道 4. 客厅 5. 品酒区/麻将区 6. 餐厅 7. 西式厨房 8. 中式厨房 9. 工作阳台 10.11.佣人房 12.阳光花房 13.景观阳台 14.书房 15.16.17.18
主卧室/更衣室 /浴室/观景阳台 19.起居室 20.21.22.卧室A/浴室 /景观阳台 23.24.卧室B/浴室 25.景观阳台
势必成为“商贾云集之地，物阜人丰之所”
区域发展
大厂潮白新城——空间规划
空间结构为——“一城”、“两带”、“三园”
“一城”是指大厂县城；
“两带”：一是102国道经济带， 二是潮白河生态景观带；
“三园”：即夏垫邵府工业园、 祁各庄现代服务产业园和陈府都 市农业示范园。
区域发展
大厂潮白新城——产业规划布局
金地·长青湾
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20 19
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辅助户型：全景观奢华三居（260 ㎡）
扬州市人民政府办公室关于下达2019年“城中村”改造任务的通知-扬府办发〔2019〕35号
扬府办发〔2019〕35号
各县（市、区）人民政府，经济技术开发区、生态科技新城、蜀冈—瘦西湖风景名胜区管委会，市各有关部门（单位）：
现将2019年“城中村”改造任务下发给你们，请对照目标任务，认真组织实施，确保如期完成。
附件：《2019年“城中村”改造任务表》.docx
扬州市人民政府办公室
2019年4月25日
——结束——
扬州市人民政府办公室关于下达2019年“城中村”改造任务的通知
制定机关
公布日期
2019.04.25
施行日期
2019.04.25
文号
扬府办发〔2019〕35号
主题类别
城市管理
效力等级
地方规范性件
时效性
现行有效
正文：
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2019黄冈市T0146-2019地块前期市场调研及定位报告145P
土地总价：13500万元
土地成本：150万/亩
黄
冈
楼面价750元/平米
明 珠
大
道
项
目
@ 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
9
地块外部通达性高，但目前没有可以直达的公交线路，对区域外消费的吸纳与辐射力较弱， 交通条件 同时临街面较少，对项目商业价值提升有一定影响。因此，如何扩大项目商业影响力，同时
1、结合城市特征、现有规划指标和企业开发目标，确定项目的初步规划思考？
2、立足区域竞争，准确把握客户需求，寻找项目的核心竞争优势？
3、兼顾企业现金流和价值最大化考虑，为本项目3万方商业的价值最大化提出建议与参考？
黄
冈
明
以下汇报，将围绕上述问题依次展开。我司愿和贵司一起在各自的专业领域内，将本项目打造成黄冈的宜居典范之作，
13
综合结论 桥头经济、城市界面、政府重地所在，高端教育氛围浓郁、景观视野优越
优势
•桥头经济、政府重地，赋予项目较大预期潜力； •周边中学大学教育资源丰富，购买力强劲、人文氛围浓郁； •地块高层视野可观遗爱湖与长江资源， •地块方正，地势平坦，利于整体规划布局。
劣势
•项目周边新城区整体居住品质较高，对项目竞争造成一定压力；
目标消费者访谈 地产专业人士访
黄冈消费者价值取向 和置业倾向的分析
目标市场与客户 的集中分析
黄冈商圈调研； 鄂州商圈调研
谈
政府相关人员的 访谈
项目产品定位研究 开发节奏与时序研究 定位及发展策略建议
黄
冈
扬州市发展和改革委员会关于润扬北路（江平路二期—启扬高速蜀冈互通）快速化改造工程可行性研究报告的批复
扬州市发展和改革委员会关于润扬北路（江平路二期—启扬高速蜀冈互通）快速化改造工程可行性研究报告的批复文章属性•【制定机关】扬州市发展和改革委员会•【公布日期】2020.01.16•【字号】扬发改许发〔2020〕6号•【施行日期】2020.01.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】建筑市场监管正文扬州市发改委关于润扬北路（江平路二期—启扬高速蜀冈互通）快速化改造工程可行性研究报告的批复扬州市市政设施管理处：你单位报来的《关于申请审批润扬北路（江平路二期—启扬高速蜀冈互通）快速化改造工程可行性研究报告的请示》收悉。
依据《政府投资条例》和我委扬发改许发〔2019〕93号文对该工程项目建议书的批复意见，经研究，现将该工程可行性研究报告批复如下：一、建设地点及用地规模：邗江区西湖镇，自江平路二期至启扬高速蜀冈互通。
规划用地面积约8.925公顷。
二、建设规模及内容：该项目拟建道路总长约1.28km，采用地面、高架混合式快速路方案，真州路节点主线高架跨越被交道路（高架长约0.361km），经四路节点被交道路以隧道形式下穿润扬北路（支线隧道长约0.312km），真州路西侧拼宽改造汇锦桥（桥长约65m），于经四路东侧设置地面出入口1对。
真州路以东地面段、主线高架桥梁段、真州路以西主线高架挡墙段、地面段、经四路~蜀冈枢纽段标准断面宽度分别为69米、69米、62米、62米和40米，其中高架断面宽25m。
经四路支线隧道暗埋段长54m，宽23.3米（含侧墙），敞口段断面宽41m。
主线按城市快速路标准建设，双向6车道，设计车速80km/h；辅道按城市主干路标准建设，双向4~6车道，终点顺接蜀冈收费站采用双向8车道+硬路肩的断面形式，设计车速50km/h。
同步实施市政管网、交安设施、道路照明及绿化迁改等配套工程。
相关技术标准：桥梁荷载等级为城－A级，路面结构设计荷载标准为BZZ-100标准轴载。
扬州市人民政府办公室关于2019年价格调控目标责任制的实施意见-扬府办发〔2019〕49号
扬州市人民政府办公室关于2019年价格调控目标责任制的实施意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------市政府办公室关于2019年价格调控目标责任制的实施意见扬府办发〔2019〕49号各县（市、区）人民政府，经济技术开发区，化工园区，生态科技新城，蜀冈—瘦西湖风景名胜区管委会，市各委办局（公司），市各直属单位：为贯彻落实国家发改委《关于全面深化价格机制改革的意见》（发改价格〔2017〕1941号）和《省政府办公厅关于江苏省2019年价格调控目标责任制的实施意见》（苏政办发〔2019〕32号）精神，确保全市价格总水平在合理区间运行，顺利实现2019年全市居民消费价格总水平预期调控目标，推动经济高质量发展创造稳定价格环境，现就本年度价格调控目标责任制提出如下意见。
一、价格调控目标2019年，扬州市价格总水平预期调控目标为：居民消费价格指数不高于省定目标（省定目标为居民消费价格总水平年度涨幅控制在3%左右）。
二、目标责任分解（一）各县（市、区）价格调控目标任务1.坚持和落实价格调控机制。
制定2019年价格调控目标责任制实施细则，明晰相关部门价格调控目标任务。
落实市场价格调控联席会议制度，强化形势研判和督查考核，形成调控合力。
加强和改进价格调节基金使用管理，充分发挥财政资金效益，落实稳价保供措施，保障群众基本生活。
2.保证本地区重要商品市场供应。
坚持和完善粮食安全责任制，落实“米袋子”“菜篮子”行政首长分级负责制，抓好永久性蔬菜基地建设，落实与本地需求相适应的蔬菜、生猪种养基地，强化本地区重要商品生产、储备和调运，确保粮油、生猪、蔬菜等重要民生商品市场供应。
扬州广陵新城战略定位策划报告资料
仪征是南京和扬州之间重要的节点 城市，已被纳入上海经济圈紧密层、 南京都市圈核心层和扬州“一体两 翼”城市发展战略。——江苏省仪 征市委书记卜宇讲话（搜狐网 专访）
扬州市大区域空间结构图
仪征市区
扬州城区
江都市区
扬州
仪征
江都
扬州
仪征
江都
扬州市区域空间发展趋势的结构模型
-城市空间扩展的变化趋势
本报告是严格保密的。
11
Part. 1 思考篇 Part. 2 规律篇 Part. 3 方向篇 Part. 4 内涵篇 Part. 5 规划篇
本报告是严格保密的。
1
发展环境
3.2
本体对标
3.3
职能定位
3.4
发展理念
3.4
形象定位
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在“一体两翼”的城市发展战略下，扬州城市空间发展
5、自然边界（老城区与新都市 化空间之间往往有自然空间区 隔，都市化核心区保持有较为 独立发展腹地）
5
2
老城区的商业、休闲的引力
2
1
44
4
2
来自都市化核心区的强大拉力
3
3
3
相对独立的历史文化名城城市空间格局
本报告是严格保密的。
8
规律五
历史文化名城现代都市核心区开发建设的KPI
以产业为区域发展重点，引领城市 产业结构变革
•仪征市区 •西北产业园区 •西城新区
复合功能 的城市新
中心区
城市新的功能空间
本报告是严格保密的。
•南部产业园区 •开发区 •邗江工业园 •广陵产业园
•江都市区 •杭集工业园 •…
15
扬州市江都区金辉物业服务有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告扬州市江都区金辉物业服务有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:扬州市江都区金辉物业服务有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分扬州市江都区金辉物业服务有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务服务，保洁服务。
（依法须经批准的项目，经相1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
金辉长江铭著说辞(0627升级版)
金辉长江铭著销讲一、【区域价值篇】（区位图）金辉长江铭著五大价值体系:（一）核心稀缺地段重庆两江四岸，拥有着不可复制的江山资源。
2008年政府正式提出对两江四岸的重点打造，形成以两江四岸滨江带为代表的城市形象窗口。
在这里缔造出了以滨江带为核心的滨江高端物业都会带，（近期重庆市城乡建设委员会、重庆市交通委员会、重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市规划局颁布渝建（2018）254号关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知）城市核心滨江资源弥足珍贵。
这边您看到的就是重庆主城的区域板块分布示意图，金辉大社区所在的位置正好处在重庆市政府打造的五大商圈几何中心内。
整个金辉项目东连菜园坝长江大桥、西接鹅公岩大桥、南靠南坪商圈、北临长江，拥有3.3公里的绝版江岸资源，背靠重庆“绿宝石”南山。
（二）立体交通网络，一路二轨三桥：一路：南滨路上连弹子石片区，下接鱼洞板块。
二轨：两条轨道线，3号线和在建的轨道环线，在我们项目左右两边一共设有两个站点，3号线铜元局站和环线海峡路站。
三桥：鹅公岩大桥一桥之隔便是杨家坪、大坪商圈。
经菜园坝长江大桥15分钟可快速到达观音桥；经长江大桥10分钟可达解放碑，15分钟江北嘴，20分钟火车站，30分钟江北国际机场。
除此之外，项目自身已开通多条公交车线路，比如371,373,808等。
为了业主生活的便利，金辉地产已与公交公司、政府商谈落定半岛环线324线路，连接各组团业主及公交车站点，让业主在家门口就可以轻松享受到方便的公共交通。
可以说，金辉的业主无论是自驾，还是乘坐城市公交系统。
都可以快速通达主城各个区域。
（三）极致的商业资源经过10多年的发展，南滨路已经成为重庆市民心中最繁华的滨江商业段，也是重庆面向世界的城市名片。
近几年，南岸区随着万达广场、协信星光广场、百联上海城的相继开业，无论是商业规模档次、品牌商家规模、消费人口及消费金额都得到巨大的提升。
已经和观音桥商圈、解放碑商圈形成三足鼎立的局势。
PPT文档-扬州开发东路地块20万平项目前期定位与投资分析94PPT
配比
25.16％ 39.89％ 26.53％ 4.57％ 4.39％
1.15％ 35.95％ 30.6％ 23.71％ 8.6％
8.96％ 42.29％ 9.79％ 3.13％ 25.42％ 10.42％
53.52％ 23．94％ 22.54％
各户型销售率
扬州开发东路地块
前期定位与投资分析
前言
背景：
自从08年以来，地产经历了波峰到波低的强烈震荡，而且趋势愈演愈 烈。
我们认为：
房地产低迷阶段，投资风险是首要考虑因素，房地产代理公司竞争的核 心转向为帮助房地产开发企业进行风险的控制，一个强大的地产运营合作团 队是必不可少的。
本案开发理念： 先以最低的开发成本启动项目运作，以最快速度回收投资成本，再以
一期17019㎡
地块区位之城东区域重点楼盘分析
东区个案特征汇总分析/ 售
案名
户型
骏和天城 广陵世家
两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 四室两厅 别墅
一室一厅一卫 两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 顶复
东方名城和园
两室一厅一卫 两室两厅一卫 三室一厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 四室两厅一卫
景观特色
立面效果
骏和天城 广陵世家 东方名城和园 蓝海现代城
现代风格，“三段 式”立面
新中式建筑风格
普通风格 现代风格
“一心两轴四带”为景观规划结构，一“心”指社区中心湖景，两 四“带”通过庭院、跌水、花园、各种树阵将社区湖景引入社区各 组团。
简洁贵气，突窗、露台、架 空层，底层蓝褐色文化石， 主体浅黄色面砖，上部棕褐 色面砖，呈现出“三段式” 立面
扬州市建兴工程建设监理有限公司蜀冈分公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告扬州市建兴工程建设监理有限公司蜀冈分公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:扬州市建兴工程建设监理有限公司蜀冈分公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分扬州市建兴工程建设监理有限公司蜀冈分公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：建设工程监理（依法须经批准的项目，经相关1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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1、上海战略布局
金辉兰湖美域 金港商业广场 ……
2、苏南战略布局
苏州金辉融侨城 ……
3、苏北战略布局
淮安四季金辉 ……
4、苏中战略布局
扬州蜀冈项目
3 2 1
企业目标
项目目标 在扬州快速树立金辉的品牌形象
品牌落地
由于项目所肩负的战略 使命——在扬州最快地树立 金辉品牌形象，从而要求本 项目必须利用中高端的项目 形象为品牌形象构建牢固基 础，并为下一步扩展提供动 力。
扬州位于世界六大都市圈之一，综合竞争力全国第一 的长三角地区，随着区域规划获批，极具发展潜力
1992年由上海、无锡、宁波、舟山、 苏州、扬州、杭州、绍兴、南京、南 通、常州、湖州、嘉兴、镇江14个市 经协委(办)发起、组织，成立长江三 角洲十四城市协作办(委)主任联席会。
2019年，国务院日前正式批准实施 《长江三角洲地区区域规划》,长江 三角洲地区发展的战略定位是：亚太 地区重要的国际门户、全球重要的现 代服务业和先进制造业中心、具有较 强国际竞争力的世界级城市群。
新景祥观点：以中高端市场切 入是最为有效的手段！
仁恒集团于1994年进入南京，其先后成功开发了城东“梅花山庄”、 “湖畔之星”、宁南新区“仁恒玉兰山庄”和“仁恒翠竹园” 等几大 住宅小区。十二年来，仁恒在南京始终致力于中、高档商品房的开发， 拥有了良好的口碑与企业形象。
万科集团在南京的第一个项目“万科·金色家园”几乎占领了南京全市 60%的高端住房需求，成为当年万科集团中赢利最高的单个项目。而在 其后万科在南京的第二个项目“万科·光明城市”则定位为中端客户， 开始了万科的全线布局。
城市视角
城市名片
号称“苏中门户”，著名的生态人居城市、历史文化 名城，经济活跃的长三角都市圈重要节点城市
向北，扬州是开发苏北的前沿阵地和传导区域
历史：二千五百年建城史
•与古代大运河同生共长的城市
•古代水陆交通枢纽
南京都市圈
古运河风光带
扬州
长江风光带
•对外贸易和国际交往重要港埠 •东南地区政治/经济/文化都会 •扬州八怪”在中国文化领域独树一帜 •淮扬菜系独具特色，源远流长 •扬州盐商曾富甲一方
扬 州 南 京镇
江
扬州
名称
长三角 珠三角 京津冀
综合竞争力
12Βιβλιοθήκη 3先天竞争力1
2
3
现实竞争力
2
1
3
成长竞争力
1
3
2
城市视角
城市经济
城市经济活跃，工业基础坚实，私营经济发达，带来 大量私营业主客群
城市视角
城市人口
城镇人口逐年提高，三口之家为主的家庭结构，对住 房消费关注度较高
城市视角
城市规划
“东联西优、主导向南”的发展战略，项目位于西北 分区，偏离城市发展主轴
STRATEGIC LOCATION 逻辑思路：
企业目标
INTERNATIONAL
城市视角
DESIGN
本体分析 市场扫描
竞争分析
金辉扬州蜀冈项目 前期定位
客户定位
FROM：金辉 POLY 项目前期定位 ING：扬州 YANGZHOU
物业发展建议
企业目标
战略理解 进军扬州是金辉长三角城市布局的重要举措
商业核心区域，聚集了扬州比较集中的 本案 人口，是目前基本开发完毕
分为东北分区、蜀冈-瘦西湖分区和西北 分区，其中西北分区距新城西区较近， 产业密集，受到规划影响，区域印象一 直较差，区域价值未能得到有效体现
老城区东扩的主要承接地，正在规划建 设中的“广陵新城”，产业基础良好， 区域置业明显
城市价值谷地，不属开发热点
西区已率先发展，东区将成为未来发展的 热点。
本案
发展契机：2019年5月国务院正式批准实施《长 江三角洲地区区域规划》，扬州面临着新的发展 机遇和挑战； 总体规划：确立“东联西优、主导向南”的城市 发展战略。形成“产业向南、行政文教向西、商 贸商务向东”的发展格局； 产业布局：以“一横（沿江产业带）、一纵（沿 运产业带）、一环（市域环路））”为主骨架； 市区规划：形成“产业向南、行政文教向西、商 贸商务向东”的发展格局，西部城区和河东分区 是城市近期发展重点区域。
这个项目当前需要解决的核心 问题？
地块质素怎么样？
客户是哪些人？
市场环境如何？
产品如何打造？
思维导图
企业目 标梳理
城市视 角解读
项目本 体分析
市场环 境扫描
竞争环 境分析
方向一
中端市场
符合金辉 企业战略
项目市场定位方向
过滤 与 配对
方向二
中高端市场
项目精确定位
项目客户定位
物业发展建议
报告框架
THE PLAN OF
现状：长三角重要节点城市
南京
上海
上海经济圈 向南接纳苏南、杭上州海等地区经济辐射
•GDP千亿俱乐部成员 •百万级人口中等规模城市 •2019年联合国最佳人居环境奖 •2009年“中国和谐管理城市” •首批中国历史文化名城，优秀旅游城市 •国家园林城市、生态示范市
•民营企业成为产业集群龙头
城市视角
发展前景
城市视角
区域规划 相对独立的城市西北分区——蜀冈生态城
定位：相对独立的城市西北分区
西北分区功能定位确定为：集行政、商业金融服务、 文化、教育科研为一体，以发展高新技术产业为主 导的相对独立的城市西北分区，是维扬区的行政文 化中心。
本案
城市视角
区域前景
随着西峰广场、行政中心等配套落地，以及万科等品 牌开发商的进驻，预计西北分区将在2019年底迎来一 个发展高峰，未来区域前景看好
西湖印象华府
西湖岭秀
万科城
碧水栖庭
梅苑学校
本案
边城意向地块
572地块 345地块
行政中心
西峰广场
城市视角
市场环境
板块 西区 老城区 北区
东区 南区
本案位于西北分区，属扬州主城边缘；西区、东区是 城市开发热点，西北分区价值一直未能得到有效体现
板块特征
目前发展较为成熟的城市副中心（新城 西区）和邗江经济开发区（西南板块）， 整体规划利好明显，是目前中高档楼盘 集中地
金辉扬州蜀冈项目前期定位报告
扬州新景祥房地产投资顾问有限公司 2019.6
报告前言
2019年，中信泰富来了 2019年，绿地来了，首开也来了 今天，万科来了，华润来了，金辉也来了 明天，保利、龙湖……都可能来！
报告前言
一个品牌竞争的时代即将来临
欢迎亮出你的大牌
大鳄必争之地 必将华丽蜕变
报告思考
城市视角总结
城市价值：一个拥有强大消费力、具有雄厚 竞争力、品质需求被严重压抑的长三角主要城 市，支持本项目足够的中高端消费客群导入！ 区域规划：“东联西优、主导向南”的发展 战略，项目位于西北分区，偏离城市发展主轴， 区域规划为相对独立的蜀冈生态城。 市场环境：本案位于西北分区，属扬州主城 边缘；西区、东区是城市开发热点，西北分区 价值一直未能得到有效体现！