北京写字楼商圈的发展历程

北京写字楼商圈的发展历程
2009-08-18
北京写字楼市场的真正发展历史并不长，直到上个世纪八十年代中期才出现了真正意义的写字楼，不过短短20年间，为了满足随着中国经济与国际经济体系的逐步接轨所带来的大量市场化的商务活动需求，北京的写字楼市场得到了飞速的发展，形成了遍地开花的局面，不但为北京市向国际化大都市发展提供了必要的硬件支持，而且其本身的发展也为北京市的经济发展带来了重要的拉动作用。

北京写字楼市场的发展共经历了六个阶段，即八十年代中期至1991年的起步发展阶段，1992年至1996年的高速发展阶段，1997年至1999年的萧条阶段，以及2000年至2001年的复苏阶段，2002年到2003年中的调整阶段和2003年下半年至2005年的平稳发展阶段。

自2003年底到2005年年底，北京写字楼市场处于一个平稳发展的态势，不过，今年年初北京写字楼租金指数加速反弹，高端写字楼市场销售火爆，预计北京写字楼市场将在2008年奥运会之前迎来另一个发展高峰。

让我们先来回顾一下北京写字楼市场所经历的这六个时期，并从中探寻一下形成北京市目前写字楼商圈分布格局的历史因素：
1、八十年代中期～1991年：起步发展阶段
北京市最早一座真正意义上的写字楼应该是于1985年建成的国际大厦，其次是于1987年建成的赛特大厦，两座楼都位于建国门区域。

因为北京市早期的写字楼市场是伴随着涉外高档酒店而兴起的，才使得依托日坛使馆区的建国门外大街天然成为了北京市写字楼发展的发祥地。

“使馆区”，这就是早期北京市写字楼市场发展的关键词，而北京市的写字楼市场是在1988年～1992年才算正式进入发展轨道的。

1990年国贸中心的开业成为了北京写字楼发展历史上的一座里程碑，使得依托日坛使馆区的建国门外商务区的重心开始向东偏移到了东三环一带；与此同时，依托三里屯使馆区的亮马河区域的写字楼市场也获得了飞速发展，林立的五星级酒店及与之相映生辉的燕莎中心、亮马河大厦、发展大厦、京城大厦等高档写字楼使之跻身成为足以与建国门外商务区相较的高档商务区。

在这一时期，因为国内在房地产开发利用外资的政策尚不明朗，北京的土地有偿使用也没有正式推行，外商不得不与国内大机构合作开发写字楼，使得在这一阶段所产生的写字楼物业大都是采用中外合作且中方控股的经营方式，而且由于土地权属的问题，这些写字楼都不能对外销售，只能出租。

2、1992－1996年：第一个高速发展期
九十年代初的写字楼租户几乎全部是租金支付能力较高的外资公司及外商办事机构，因为这一期间北京市利用外资量高速增长，写字楼的需求量膨胀性增长，而前期建成的写字楼项目寥寥无几，导致了写字楼供应严重不足，使得许多外资机构甚至不得不租用高档酒店客房用于办公室，巨大的需求为北京市写字楼市场积累了大量的客户，也刺激了北京外销写字楼投资市场的逐步形成。

1992年是北京房地产发展史上具有历史意义的一年，土地有偿使用和外销商品房政策的推行使得外商投资更加顺畅。

由于投资回报丰厚，外商纷纷看好北京的写字楼市场，前来
投资建设大规模综合项目。

其中尤以长江实业、新鸿基地产、嘉里地产、九龙仓、亚洲证券等资金实力雄厚的香港地产商为代表。

由于奇货可居，当时的一些写字楼都卖出了天价，位于建国门内的恒基中心和光华长安大厦的成交售价达到USD3600～4200/平方米，而如万通新世界广场、西单国际大厦等档次稍低一些的项目，价格也达到了两、三千美金/平方米，租赁价格也水涨船高，据有关部门的统计，当时北京市写字楼的租金仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，而这种超高的租金水平在1995年达到了历史最高点，当时国贸大厦的租金最高曾达到过USD120/月.平方米（使用面积）的水平。

超高回报率的诱惑刺激起了各发展商胃口，纷纷跑到北京圈地、建楼，以期分得一杯羹。

一时之间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼，一派欣欣向荣的景象。

在这期间，经过市场化洗礼的国资企业实力日益雄厚，也开始产生了对写字楼的需求及投资愿望，尤其是各类发展壮大起来的金融机构。

但是因为当时政府管理部门的思想还比较保守，或许是出于保密的原则，并不希望这类关系到国计民生的金融机构落户于东部外国使领馆附近，于是另辟蹊径，于西二环复兴门附近规划了“金融街”这个专项经济开发区，而这个地区在政府不遗余力的支持下也终于不负众望，成长成为了北京市的第三个重量级写字楼商圈。

从目前金融街的发展情况来看，这种有违市场化原则的政府行为弊端非常明显，但至少有一个好处，就是促进了北京市写字楼商圈格局的平衡发展。

这期间对日后北京写字楼商圈格局产生重大影响的另一事件就是亚运村的横空出现，亚运村作为一个综合运动会配套项目，是于1990年为迎接第十一届亚运会而兴建，亚运会后最终发展成为北京市第一个成规模的高档居住区。

然而，1992年北京商品交易所在亚运村的开张却导致这里引发了一场商住风暴。

据推测当年在亚运村高档物业居住和办公的人和公司可能有70％与当时的北京商品交易所有着直接或间接的联系。

虽然在当时的亚运村中也配套建设了汇宾大厦、中航计大厦、凯迪克大酒店等写字楼，但因为当时在此进行商务活动的多是中小企业或个人投资者，无法承受当时纯写字楼的高昂价格。

而作为涉外高级公寓，前身就是亚运村运动员宿舍的汇园国际公寓的品质却能很好地满足这些企业及个人的办公需求。

几方面因素合在一起，决定了亚运村最终发展成为了一个北京市内最特立独行的以商住为主的商务区。

商住之风在北京室内盛行的现象也自此开始。

外资、国资、民营几方面的力量共同在北京市写字楼市场之内博弈，打破了早期北京市写字楼市场单一的需求结构，为未来的多极化发展作好了铺垫，也初步奠定了北京市写字楼商圈的基本格局。

但是，并不成熟的市场环境不可避免地带来了泡沫的出现，虽然为了抑制固定资产投资的过快增长，国家在1994年开始就采取了适度从紧的宏观经济政策，但盲目投资的现象一直持续到1996年才开始有所缓和。

而且因为写字楼项目建设的长期性，当时泡沫的后果直到1997年起才开始真正显露开来。

3、1997－1999年：北京写字楼市场的寒冬
这一阶段的特点就是大量甲级写字楼的集中供应，这一时期新落成的写字楼项目大部分是1992年～1995年间批准的外销写字楼项目，而且档次都相当高，如嘉里中心、国贸二期、盈科中心等高标准的写字楼，只是因为供应量太过集中，市场需求受到了稀释，而且受国家宏观调控政策的影响，失去了金融支持的中小投资者也撤出了这一市场。

而始于1997年7月的东南亚金融危机，更是使得北京市的写字楼市场雪上加霜。

从1996年开始，北京
写字楼市场走向低谷，至1998年底、1999年初才算是达到了谷底，北京市写字楼的平均租金低至了USD13／平方米/月的水平，有的写字楼还提供长达6个月的免租期。

中粮广场、恒基中心、中服大厦等高档物业的租金也从USD30－32／平方米/月降到了USD22－25／平方米/月的水平。

1999年北京最高档的写字楼新盘，国贸二座及嘉里中心写字楼在预租时的租金不足USD20／平方米/月（使用面积），且附送相当长的免租期优惠。

在这时期，因为写字楼市场严重供大于求，不少项目有价无市，形成了大量的空置，市场一片萧条景象，出现了大量的烂尾楼盘，有些甚至直到今天仍未彻底翻身，如西直门北的银都大厦、公主坟的中都大厦（原公主坟综合商业大厦）。

在这期间，金融街商圈的发展比较稳定，因为有政府的支持，需求得到保证，而且供应量也不大，自1994年8月正式启动建设以来，平均每年推向市场的建筑面积为15万平方米，基本上没有出现过空置现象，租售率几近100%。

体现了政府行为在危机时期的保障作用。

而亚运村的发展则遭遇了严重的挫折，1998年北京商品交易所被取消，直接导致了从事期货贸易的商务客户的流失，产业链条单一的缺陷使得这个先天不足的准商圈尚未发育成熟就此走向了衰落。

当这一时期北京市其他写字楼商圈正处于水深火热之中的时候，另一个日后的重量级商圈——中关村却趁势崛起。

中关村写字楼商圈的历史可以追溯到1983年市场自发形成的“中关村电子一条街”，至1988年，国务院决定在北京大学周围住宅区建设一个“北京市新技术产业开发试验区”，但是在1999年之前，中关村给人的印象只是一个“著名的”、大“电子批发市场”，商务氛围并不成什么气候。

转折点出现在1999年，国务院正式批复了北京市和科技部《关于加快建设中关村科技园区的请示》，中关村正式升级，开始成为北京写字楼的中心地带。

4、2000－2001年上半年：北京写字楼市场开始复苏
新世纪伊始，东南亚金融危机的影响开始减弱，而世界范围内的以网络经济为代表的“新经济”泡沫开始升温，同时1999年底，中美签署世贸双边准入协议，中国正式加入WTO。

我国经济状况得到了相当的好转。

在这两年内，新兴的IT企业、网络公司、各大国家金融机构、新剥离的大型国企公司、机构等，消化了大量的写字楼空置面积，极大地支撑了北京市的写字楼市场。

随着前几年空置面积的进一步消化，北京写字楼市场开始渐渐走向复苏，到2001年上半年市场就逐渐繁荣了起来，其中的代表性项目如远洋大厦、国企大厦、航华科贸等，都出现了少有的热租旺售景象，远洋大厦最高售价达到了USD3500／平方米，租金则达到了USD38金／月／平方米，与前几年相比简直就是天价，无论是售价还是租金都出现了大的涨幅。

虽然上世纪九十年代初的辉煌一去不复返，但市场发展至今造就的供需旺盛局面，表明北京市的写字楼市场已经重新步入了正常的发展轨道。

市场的重新繁荣又激发起了写字楼的新一轮投资热潮，而且因为受到政府政策的引导，这些新项目更加集中于三大规划中的商务区——中关村、CBD、金融街之中。

其中，2000年8月8日，北京市第82次市长办公会议决定：全面加快北京商务中心区（CBD）的建设，并成立了北京商务中心区管理委员会，CBD的概念就此开始热炒；2001年11月，金融街中心区规划方案确定；2000年6月，中关村科技园区10年发展总体规划编制完成。

最后，另一
个对日后北京市写字楼商圈格局产生重大影响的事件就是2001年7月北京申办2008年夏季奥运会成功，亚奥商圈的概念成为了亚运村重振写字楼市场的有力卖点。

5、2001年下半年至2003年：在逆境中前进
网络经济的破灭及随后席卷全球的通货紧缩危机给刚火热起来的北京写字楼市场又迎头泼了一盆冷水，再加上会计丑闻和911事件，投资者的信心倍受打击。

由于“新经济”公司相继破产或迁出了不计成本时代搬入的高档写字楼，传统的跨国及本地企业也纷纷进行重组和缩减规模，降低了对北京写字楼市场的需求，而前两年投资的延续导致供应量又居高不下，供过于求的情况下，北京市写字楼市场的售价与租金复又向下调整。

至2003年上半年，SARS疫情的爆发可以说是给本已积弱的北京写字楼市场雪上加霜，据北京中原甲级写字楼租金指数显示，2003年2季度的北京甲级写字楼加权租金为19.08＄/㎡，与1季度相比下调幅度大约在1.4美金左右，加权后的入住率仅为73.7%，下降了约10个百分点，已经降到了两年内的最低水平。

但是这时北京写字楼市场的需求结构已经不再象上世纪九十年代那么单一了，中资及民营企业已经发展成为了写字楼市场的主力客户。

需求层次也出现了多元化，高、中、低档以及商住类型都有各自稳定的需求客户。

一时的突发事件可能会造成市场的短暂波折，却并不会触动到市场的根本。

6、2003年下半年至2005年：北京写字楼在平稳中发展
SARS危机过后北京写字楼市场的租售价格及入住率迅速回复到年前的正常水平。

国企重组以及SARS之后对写字楼更新换代的迫切需求使得写字楼大单成交活跃，同时境外投资机构对人民币升值空间的认可以及看好国内商务地产巨大的前景与成长空间，也开始纷纷抢摊北京市场。

自2004年初国家开始的宏观调控，使得土地市场更加透明、开发市场趋向规范，进一步降低了外来资金的风险。

这一时期，国有大型企业以及境外投资机构大单购买写字楼这一需求形成北京写字楼市场的强大支撑。

中关村西区规划完成后，区域写字楼在2004年出现井喷，中关村区域在持续了近一年的萧条，但之后市场重新恢复生机。

2005年的写字楼供应主要集中在东部区域的CBD及其周边，且由于去年的供应高端写字楼项目缺口较大，投资机会利好，写字楼成效旺销态势。

这一时期北京市的写字楼商圈格局也未出现什么大的变动，仍是以CBD、中关村、金融街为引领，带动其他区域的小商圈继续发展。