房地产基本制度与政策

房地产基本制度与政策
房地产基本制度与政策
第一章房地产业
1、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业。

具有基础性、先导性、带动性、风险性
2、房地产业分投资开发业和服务业[物业管理业和中介服务业（咨询业、价格评估业、经纪业）]
3、房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为
4、1998年下半年开始，停止住房实物分配，实行货币化
5、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
6、房价收入比（60平米经济适用房/双职工年工资）在4倍以上可实行住房补贴
7、新建经济适用住房出售实行政府指导价，按保本微利原则，利润在3%以下
8、廉租住房租金实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成
9、《估价师经纪人资格制度暂行规定》《考试办法》《市场评估管理暂行办法》属规范性文件
10、最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅
11、对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后出售
第二章建设用地制度与政策
1、矿藏、水流属国家所有；宅基地、自留地、自留山属集体土地
2、国家实行土地登记、土地有偿有限期使用、土地用途管制、保护耕地制度
3、取得国有土地使用权的途径：划拨、出让、转让、租赁
4、土地管理法将土地分为农用地、建设用地、未利用土地
5、征用集体土地的原则：珍惜耕地、合理利用土地；保证国家建设用地；妥善安置被征地单位、农民；有偿使用土地；依法征地
6、征用基本农田、基本农田以外35公顷以上耕地，其他土地超过70公顷的，由国务院审批
7、临时使用土地期限不超过两年，不得改变土地用途、不地充实生产经营、不得修建永久性建筑；临时用地按前三年平均产值逐年给予补偿
8、被征用土地所在地市、县政府，在收到征地方案后10日内进行公告
9、耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发和土地的调整治理；征地管理费用用于管理的各项开支
10、征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的6至10倍。

每一个需安置人口补助标准为该耕地产值的4至6倍。

但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不超过产值的15倍。

土地补偿费和安置补助费之和不超过产值的30倍
11、土地补偿费归农村集体组织所有；安置补助费发给安置单位或个人
12、地下埋藏物归国家所有
13、集体土地不经征用成为国有土地不得出让
14、土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划、年度建设用地计划。

15、土地使用权出让方式：（1）拍卖：适用于土地利用有较大灵活性（2）招标：适用于优化土地布局、重大工程较大地块（3）协议：适用于社团单位用地、特殊用地（4）挂牌：
16、商、旅、娱、商品住宅用地须采取拍卖、招标、挂牌方式出让
17、土地使用权出让年限最高：居住70年；商、旅、娱40年；其他50年
18、土地使用权使用年限届满，最迟于期满前一年向土地部门申请继续使用
19、国企兼并、改组，保留划拨土地方式期限不超过5年
20、闲置土地：未按期开发利用的；满一年未动工的；开发面积不足1/3或投资不足25%中止开发连续满一年的
21、闲置土地延长开发期限最长不超过一年
22、土地闲置一年以上按出让金20%以下征收闲置费；满二年的可无偿收回
23、村农民集体所有土地由村集体经济组织或村委会经营管理，分属两个以上集体经济组织的，由各集体经济组织或村民小组经营管理，乡镇集体土地由乡集体组织管理
24、城市市区的土地属国有
25、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属其成员集体土地变为国有，农民成建制地的集体迁移，土地变为国有
26、联营企业用地可不改变土地权属性质
27、用地单位改变土地使用条件及用途，须经变更或重新签定出让合同并调整地价
28、国企改组为有限责任公司或股份公司的、租赁经营的、非国企兼并国企的，应采取土地使用权出让或出租
第三章城市房屋拆迁管理制度与政策
1、被拆迁人指被拆迁房屋的所有人，不包括使用人
2、城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于旧区改造、生态环境改善，保护文物
3、拆迁补偿安置协议的内容：补偿方式、金额、安置用房面积、地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限
4、拆迁代管房屋必须经公证机关公证
5、房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托
6、判断是否违章建筑，须由规划部门证明，拆迁违章建筑不补偿
7、拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
8、拆迁纠纷由拆迁管理部门裁决。

拆迁管理部门是被拆迁人的，由政府裁决；自收到申请30日内作出
9、实行强制拆迁须以裁决为前提
10、强制拆迁由政府责成有关部门或拆迁管理部门申请法院强制拆迁；诉讼期间不停止拆迁（当事人不服裁决可灾个月内向法院起诉）
11、没有仲裁协议，单方申请仲裁，不予受理；达成仲裁协议的，法院不受理起诉（一裁终局制）
12、强制拆迁，应提前15日通知被拆迁人
13、拆迁方式有自行拆迁和委托拆迁
14、补偿的对象是被拆除房屋的所有人而不是使用人
15、货币补偿的金额以房地产市场评估价格确定
16、拆除非公益事业房屋附属物，不作产权调换，给予货币补偿
17、对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人协商确定
18、产权不明确房屋被拆迁前，拆迁人应向公证机关办理证据保全
19、能接触抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前须竟抵押权人许可
20、拆迁公益事业房屋，应根据规划部门要求进行重建或补偿
21、拆迁人与被拆迁人对被拆除房屋性质面积协商一致的，可按协商结果进行评估
22、估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，现场说明，听取意见
23、被拆迁人或承租人拒绝搬迁的，应采取司法救助的方式解决
24、房屋拆迁公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限
25、列入拆迁范围内的房屋不得租赁、改变用途和性质、翻新扩建
第四章房地产开发经营管理制度与政策
1、开发资质分1234级，暂定资质有效期1年，延长期不超过2年。

100万元以上注册资本，4名以上专业人员、2名会计人员
2、房地产开发用地应以出让方式取得，经济适用房建设用地采取划拨方式取得
3、项目资本金可是货币，也可是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等，以工业产权、非专利技术作价出资的比例不超过总金额的20%
4、开发项目资本金占总投资比例不低于20%，2004年4月提高到35%
5、开发企业应对其开发的房地产项目的质量担责
6、房地产项目转让，应已支付全部土地出让金，取得土地使用证，房屋建设的，投资25%以上
7、划拨土地转让房地产不办理土地出让手续的：经济适用房项目转让后仍用于经济适用房；私有住宅转让后仍用于居住；房改出售公有住宅；同一土地部分房屋转让土地不可分割转让的；难以确定土地使用权出让用途年限的；机关、军事、公益、基础设施、重点扶持的能源交通水利用地
8、项目转让，应在办完土地使用权变更手续后30日内办理备案手续，未经备案转让行为无效
9、房地产广告中涉及面积的，应表明是建筑面积或使用面积
10、预售预租商品房广告，不得涉及装饰装修内容
11、商品住宅屋面防水最低保修期3年，基础主体合理使用年限内保修，管道堵塞2个月，其他一年
第五章规划设计与工程建设管理制度与政策
1、城市总体规划期限一般20年，近期规划5年。

2、详细规划分
控制性详细规划：控制、引导用地的开发投资建设
修建性详细规划：指导建筑设计和工程施工图设计
3、城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件的，无效
4、注册结构工程师注册有效期2年
5、招标人设有标底的，标底必须保密
6、投标联合体，按资质较低的单位确定资质等级
7、监理：三控两管一协调，协调是成功的关键
8、投资30万元以下或建筑面积300平米以下的建筑工程可不申请施工许可证
9、建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于50%；超过一年的，到位资金不少于30%
10、建设单位应自领取施工许可证之日起3个月内开工
11、房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算
12、政府向上级报请审批总体规划前，经同级人大或常委会审查同意
13、总体规划局部调整由政府决定，报人大常委会和原批准机关备案
14、修改总体规划由政府组织，经人大或常委会审查同意，报原批准机关备案
15、国家审批的大中型和限额以上项目，市县规划部门提出审查意见，报省政府规划部门核发选址意见书，并报国务院规划部门备案
16、规划区内建设工程竣工后6个月内向规划部门报送竣工资料
17、工程勘察资质分综合、专业、劳务资质，综合只设甲级
18、工程设计资质分综合、行业、专项资质，综合只设甲级
19、建设工程勘察设计应实行招标发包
20、必须实行监理的工程：国家重点工程；大中型公用事业工程；成片开发住宅小区；外资贷款工程
第六章房地产交易管理制度与政策
1、交易包括：转让、抵押、租赁
2、房地产法规定的三项交易制度：价格申报制度、价格评估制度、评估人员资格认证制度
3、转让合同签订后90日内到房管部门申请，申报价格
4、重新评估一般应由交易双方和房管部门共同认定的评估机构进行评估
5、商品房预售条件：已交付全部土地出让金，取得土地证；有建筑工程规划许可证、施工许可证；投资25%以上，已定施工进度和竣工日期；取得预售许可证
6、商品房可按套、套内建筑面积、建筑面积计价
7、租赁合同应约定期限、用途、价格、修缮责任
8、租赁合同期限不超过20年，超过部分无效
9、不得出租的房屋：无房产证；裁定查封；共有人未同意；权属有争议；违章建筑；不符合安全标准；未经抵押权人同意；不符合公安、环保卫生规定；拆迁范围内
10、终止租赁的情形：擅自转租、转让、转借、调换；改变结构或用途；拖欠房租6个月以上；公有住房闲置6个月以上；从事非法活动；损坏房屋等
11、面积误差比：（登记面积-合同面积）/合同面积。

在3%以内，据实结算房价款。

超过3%，可退房，不退房时，登记面积大于合同面积，误差比≤3%部分买受人补款，＞3%部分开发企业承担；登记面积小于合同面积，误差比≤3%部分房款返还买受人，＞3%部分双倍返还
12、租金分：成本租金（折旧费、维修费、管理费、融资利息、税金）、商品租金（成本加保险费、地租、利润）、市场租金
13、乡村企业土地使用权不得单独抵押
14、不得抵押的房地产：权属有争议；教育医疗市政事业房地产；文物纪念建筑；拆迁范围的；查封扣押的
15、集体企业房地产抵押经职代会通过；合资企业经董事会通过
16、抵押当事人约定房地产保险的，由抵押人投保，负担保险费；保险单移送抵押权人保管
17、抵押物登记与合同约定不一致的，以登记的内容为准
18、房地产抵押合同自登记之日起生效
19、抵押人未通知抵押权人或未告知受让人抵押情况的，转让行为无效
20、基准地价、标定地价、房屋重置价格应定期确定并公布
21、房地产转让时应当签定书面合同，内容由当事人协商
22、以出让方式取得的土地使用权可多次转让，出让合同约定的土地使用年限不变
23、商品房预售人应在签定预售合同30日内到房产土地部门办理备案手续
24、商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售
25、开发企业应当在规划设计变更确立10日内书面通知买受人
26、商品房保修期从交付之日起计算
27、将房屋提供给他人从事经营活动按租赁关系管理
28、共有房屋出租，共有人有优先承租权
29、租赁期内转让房屋，原租赁合同继续履行
30、租赁合同签订30内登记备案，持合同、房产证、身份证
31、出租人可从转租中获得收益
32、房地产抵押的，再次抵押前，抵押人应将抵押事实明示接受抵押者
33、已出租房地产抵押的，告知抵押权人、承租人情况
34、企事业单位法人分立和合并后，原抵押合同继续有效
35、抵押人将已抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
36、抵押人将已出租房屋抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人继续有效
第七章房地产权属登记制度与政策
1、变更登记、他项权登记、注销登记、集体转国有土地登记，30日内申请办理；转移、新建房90日内申请登记
2、登记发证时限：注销15日，登记30日。

3、房改房登记产权来源为房改售房（注成本价房、价款；或注标准价房、价款、售房单位、产权比例）
4、在房屋竣工交付使用时，对已办理预售商品房抵押登记的，应在领房产证时同时办理房屋抵押登记。

5、房地产档案资料由房地产平面图、证明文件、房产卡片、权属帐册组成。

6、房地产测绘成果包括薄册、数据、图集。

7、内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。

8、成套房屋建筑面积=套内建筑面积（使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积）+共有分摊面积
9、受理登记申请，7日内决定是否登记，暂缓登记、不予登记应书面通知权利人
10、面积计算：计一半面积：有上盖无柱走廊、檐廊；独立柱、单排柱的门廊、车棚；未封闭阳台、挑廊；无顶盖室外楼梯；有顶盖未封闭的永久架空通廊不计面积的：突出墙外的无柱雨蓬、骑楼、底层作通道的活动房、与房不通的屋间伸缩缝
11、补发房产证应作出补发公告，6个月无异议方可补发
第八章房地产中介服务管理制度与政策
1、评估机构分123级，有限责任（合伙）注册资金200万（120万）、100万（60万）、50万（30万）
2、一级15名、二级8名、三级3名以上评估师；法人是注册3年以上评估师，评估师出资不低于60%
3、房地产估价机构资格等级每二年重新评定一次
4、中介服务人员违规，可处1—3万元罚款
5、普通咨询报告，每份收取300—1000元
6、房产评估收费，100万以下5‰；1000万以下2.5‰；2000万以下1.5‰；5000万以下0.8‰；10000万以下0.2‰；10000万以上0.1‰。

7、土地评估收费，100万以下4‰；200万以下3‰；1000万以下2‰；10000万以上0.1‰。

8、租赁代理收费按半月至一月成交租金收取。

9、买卖代理收费成交价的0.5%—2.5%，独家代理不超过3%。

10、估价师注册有效期3年，期满前3个月应申请续期
11、一个城市只设一个担保公司，以行政区内城镇个人为服务对象。

12、估价师考试由建设部和人事部共同负责，注册由建设部负责，继续教育由估价师学会负责
13、取得经纪人资格是进入经济活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件
14、担保公司的组织形式为有限责任和股份有限公司
15、担保公司担保贷款余额的总额不得超过其实有资本的30倍，超过30倍追加资本
16、估价机构业务范围：二级除上市、破产清算以外；三级除上市、破产清算、司法鉴定以外；暂定除上市、破产清算、司法鉴定、拆迁、在建工程抵押以外评估业务
17、行政处分不满2年，注销注册不满5年的，不予注册
第九章物业管理制度与政策
1、有偿、委托是物业管理的两基本特点；社会化、专业化、市场化是物业管理的基本特性
2、物管的基本内容：公共服务、专项服务、特约服务
3、业主大会会议可采用讨论形式，也可采取书面征求意见形式，应有1/2以上业主参加
4、业主大会作决定，须经与会业主1/2以上通过；重大决定须经全体业主2/3以上通过
5、20%以上业主提议可召开临时业主大会会议；召开业主大会会议，应在15日前通知全体业主
6、1/3以上委员提议或主任决定，可召开委员会会议
7、二级资质物管企业承接30万平米以下住宅和8万平米以下非住宅项目；三级承接20万平米以下住宅和5万平米以下非住宅项目
8、物业共用部位设备大修更新改造费用，通过专项维修基金列支，不计入物业服务支出或成本
9、商品房销售，购房者应按房价2%—3%向售房单位交维修基金
10、公房出售，售房单位提取维修基金（多层住宅20%、高层住宅30%以上）属售房单位所有；购房者按2%向售房单位交，属业主所有，不计入住宅销售收入
11、业主转让房地产时，结余维修基金不退，随房过户
12、前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止
13、物业管理用房所有权属业主
14、业主需装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业
15、业主委员会一般由五至十一名单数业主担任
16、物业服务收费包干制费用包括物业服务成本、税费、利润；酬金制费用包括物业服务支出、酬金
第十章房地产税收制度与政策
1、税收具有强制性、无偿性（关键特征）、固定性
2、税种：流转税、收益税、财产税、资源税、行为目的税
3、加成只对特定纳税人加征，附加对所有纳税人加征
4、房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税
5、房产税采用比例税率，非出租房产原值一次减10—30%的余值，税率1.2%；出租房产，租金的12%
6、城镇土地使用税采用幅度定额税率：大城0.5—10元；中城0.4—8元；小城0.3—6元；县乡0.2—4元/平米
7、耕地占用税采用定额税率，征占用耕地超两年不使用的加征2倍以下税，农村居民占耕地建住宅，减半征收。

纳税期限30日，免税范围：军学幼老医铁飞炸
8、土地增值税采用超额累进税率
⑴增值≤扣除项目50%的，税率30%；
⑵增值＞扣除项目50%，≤100%部分，税率40%；
⑶增值＞扣除项目100%，≤200%部分，税率50%；
⑷增值＞扣除项目200%部分，税率60%
总税额速算公式①增值×30%；②增值×40%－扣除×5%；③增值×50%－扣除×15%；④增值×60%－扣除×35%
建普通住宅出售，增值未超过扣除金额20%的，免征土地增值税；1994年1月1日前签定转让合同，不论房地产何时转让，免征土地增值税；转让原自住5年以上住宅，免征土地增值税，居住满3年不满5年的，减半征土地增值税。

7日内申报纳税
9、契税税率3—5%，转移合同签定10日内申报纳税
10、两税一费：营业税销售不动产为5%；城建税为营业税的（城市）7%、（县镇）5%、1%；教育费附加为营业税的3%
11、企业所得税实行比例税率，法定33%。

年所得额≤3万元按18%收，年所得额＞3万元＜10万元按27%征收
12、从2001年起，个人出租住房，营业税3%、房产税4%、所得税10%
13、职工个人上市出售已购经济适用房，原则上不再缴所得收益
14、城镇职工按规定第一次购买公房的，法定继承人继承房地产，免契税
15、个人转让自住5年以上生活用房免征个人所得税
16、从1999年8月1日起个人购买并居住超过一年的普通住房，销售时；个人自建自用住房销售免征营业税
17、居民个人拥有的普通住宅转让时暂免土地增值税
第十一章住房公积金制度与政策
1、住房公积金本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式
2、公积金管理的基本原则：管委会决策、管理中心运作、银行专户、财政监督
3、缴存公积金的工资基数：计时工资、计件工资、奖金、津贴、补贴、加班工资、特殊工资
4、公积金汇缴年度为上年7月1日至当年6月30日
5、个人公积金有效凭证有：凭条、存折、磁卡
6、公积金提取条件：①消费：购建大修住房还贷支超（10—15%）房租；②丧失缴存条件：离退休、终止劳动关系、户口迁出、死亡
7、公积金利率：当年缴存的，按结息日公告的活期存款利率计息；上年结转的，按结息日公告的3个月整存整取存款利率计息
8、公积金贷款利率一年一定，每年1月1日定下年利率
9、按规定比例缴存的公积金不计入当期工资，免征所得税；超过政府规定比例部分并入当期工资，计征所得税；提取公积金，免征个人所得税
10、公积金提取使用原则：定向使用、安全运作、严格时限的效率原则
11、公积金制度实行低存低贷原则
12、管理中心发放贷款取得的收入，免营业税
13、管理中心对公积金收支一般采用权责发生制原则进行核算
14、公积金增值收益用于建立贷款风险准备金、管理费用、建设廉租住房的补充资金
15、公积金特点：义务性、互助性、保障性。