精装修建议的参考意见最终稿

C塔精装修建议的参考意见
引言
一、青岛豪宅装修发展状况
1.青岛市场精装修发展方向
2.青岛现有豪宅项目装修现状
二、全国市场成功豪宅案例
1.全国市场精装修房屋发展方向
2.全国市场成功案例鉴赏
3.全国市场装修现状共性
三、本项目的思考
1.市场反馈给我们的信息
1）青岛豪宅市场装修系类表
2）全国豪宅市场装修
2.本项目的具体建议
结言
引言
伴随着2009年8月8号，上海·星河湾的成功开盘销售，再次刷新了中国营销史上的记录——单天单盘成交总价40亿，似乎也在预示着真正豪宅时代的来临。

作为全国豪宅高密集型的城市——青岛，也在紧随市场前进的步伐，万丽海景、上实海上海成功面市，东海路9号、凯悦中心在冰封一年之久也终于迎来单月成交10余套的骄人成绩，万邦中心、远雄国际广场、泰山基业等即将开盘项目也对青岛豪宅市场虎视眈眈，蓄势待发。

本项目—青岛新一代地标，如何能在竞争激烈的市场上，脱颖而出，统领群雄是本项目面市前期大量工作的核心内容。

寻找自身价值是本项目占领制高点的有力支撑，在产品存在不可规避的硬伤的前提下，我们需要独辟蹊径寻找出路——提高产品附加值。

我们所有工作的核心都是客户的需求，结合客户访谈工作的进行，精装修豪宅是客户的基本需求点，本项目需要寻找到属于自身产品特性的精装修豪宅市场。

本建议特以上篇所述，结合市场现状，针对本项目特性提出精装修建议的一些参考意见！
一、青岛豪宅装修发展状况
1.青岛市场精装修发展方向
青岛房地产住宅市场在短短的2003年-2008年6年间，随着市场的日渐成熟共经历了毛坯房、简装修、精装修和人性化的定制性精装修四大阶段;
第一阶段；2003年以前，毛坯房的出现是政府政策的阶段性产物，在不规范的市场制度下，毛坯房作为市场主流产品在很长时间占据主导地位，包括别墅类产品。

第二阶段：2003年开始，经过第一个上海代理公司成功的进驻青岛，为青岛房地产市场注入新鲜血液，伪精装修时代的到来。

代表案例：丽都国际一期，3000精装修标准在当时几乎等同于房价的市场下，掀开了青岛伪精装修豪宅时代的新篇章，并成功登顶青岛销售冠军。

第三阶段：2006年年初，在经过三年的装修时代的审美疲劳，迎来的了真正的豪华装修时代方便省时省事、装修的整体风格和通过颜色材质搭配、设备品牌等营造出来的品味档次、细节之处的实用性是精装修真正打动客户需求的地方：代表案例：恒基·新天地，8000精装修标准在当下是也可以说是装修标准中的高端配置。

第四阶段：定制式装修（菜单式装修标准）2008年底，万邦中心打出修定制式精装修，拉开了青岛人性化装修市场的序幕，也为本项目——本项目今后的装修方向指明了方向。

2.青岛现有豪宅项目装修现状
恒基·新天地的高调亮相，已经吹响了豪宅豪装时代的号角，虽然经过了将近4年的豪宅装修的摸索期，但现有市场竞品装修水平依然良莠不齐，结合本项
目现状我们需要知己知彼方能百战不殆，现将本项目竞品信息做一类比；
青岛现有市场豪宅项目精装修现状
1）.竞品项目以及开发商简介
恒基新天地：
项目位置：位于崂山区香港东路227—1号
开发商：青岛兆基置业有限公司
装修风格：欧式
装修标准：8000元/㎡
装修展示：
装修品牌展示：
上实海上海：
项目位置：崂山区香港东路221号开发商：青岛上实地产有限公司装修风格：中式
装修标准：5000元/㎡
装修品牌展示：
项目位置：位于市南东海西路1号开发商：青岛世纪广场投资有限公司装修风格：现代简约
装修标准：7000元/㎡
装修品牌展示：
项目位置：位于市南区香港中路与延安三路交汇处开发商：万邦（青岛）置业发展有限公司
装修风格：现代简约/欧式
装修标准：6000元/㎡
装修展示：
装修品牌展示：
东海路9号：
项目位置：市南区东海路9号
开发商：青岛阳光新地置业有限公司装修风格：欧式
装修标准：2000-3000元/㎡
装修展示：
装修品牌展示：
凯悦中心：
项目位置：市南区燕儿岛路8号（颐中皇冠假日酒店南）开发商：青岛凯悦置业集团有限公司
装修风格：欧式
装修标准：5000元/㎡
装修展示：
装修品牌展示：
三、全国市场成功豪宅案例
1.大市场精装修房屋发展方向
一）全装修房将成为房屋市场主流
随着居住收入的提升，二次购房越来越多的出现，“买房容易装修难”，购房者对于装修过程亲历亲为的做法不堪忍受，购买装修房将成为许多人的首选。

而从国际上来看大部分住宅特别是豪宅项目都是全装修的。

政策的推动无疑是最好的助推剂，青岛房地产市场即将迎来一个全装修房的新时代。

二）全装修房逐步发展成熟——人性化装修风格
之前市场上所存在的三大疑症阻碍了装修房的实际交易：认为装修房比购买毛坯房自行装修要贵；缺乏个性；装修房质量问题。

而从如今实施结果来看，开发商统一装修能将采购成本大幅度降低，最终能帮购房者节省费用，菜单式装修房的不断出现和完善将完成个性与共性的折衷，追求硬装潢的简洁实用、在软装潢方面体现个性将成为市场主流；至于装修房质量问题，随着政府在立法方面的不断完善、装修质量进行监督控制的力度加强而逐步得到改善，但正如购房者自行装修也会面临诸多纠纷一样，在较长一段时间内，购买装修房亦将发生较多质量方面的矛盾。

随着几大疑症的逐步化解，装修房市场正走向成熟，装修简洁化，装饰个性化的理念已经初步逐步的确立，装修房市场正走向资源节约化、资源消耗低、环境污染少、生态能够良性循环这样一套发展之路。

2、全国市场成功案例鉴赏
汤臣一品
项目名称：汤臣一品
项目地址：上海陆家嘴
开发商：汤臣海景花园有限公司装修标准：25000~40000元/㎡装修风格：古典欧式、泰式
装修展示：
装修品牌展示：
室内采用日本大金（DAKIN）VRVⅡ户式中央空调和美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统。

保安系统也十分完善：美国Honeywell防盗主机，美国DORCON掌机仪，德国SIEDEL 可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统。

供电
设计
北京·Naga上院
项目名称：北京·Naga上院项目地址：北京东城区
开发商：御嘉置地有限公司装修风格：中式
装修标准：7000元/㎡
装修展示:
装修品牌展示：
北京星河湾
项目名称：北京星河湾
项目位置：北京星河湾位于朝阳区开发商：星河湾地产
装修风格：欧式
装修标准：5000元/㎡
装修展示：
装修品牌展示：
上海翠湖天地
项目名称：翠湖天地·雅苑
项目地址：上海市卢湾区
开发商：上海瑞安房地产发展有限公司
装修标准：3000元/㎡
装修展示：
研发处
Research Department 装修风格：
项目名称：上海滩花园
项目位置：上海黄浦区紫霞路开发商：华润置地有限公司装修标准：2300元/㎡
装修风格：中式古典
装修展示：
分析：我们把装修标准2000~20000元/㎡的区间划分了四个档次，并分别列举了较有代表性的全国范围内标杆性的建筑。

2000~3000元/㎡为精装修，代表作品有：上海·上海滩、上海翠湖天地
3000~5000元/㎡高档精装修，代表作品有：北京·星河湾
5000~7000元/㎡豪华装修，代表作品有；北京NAGA
7000元/㎡奢华装修,代表作品有：上海·汤臣一品
以上虽然所用装修品牌，装修价格、装修格调各有千秋，但其中也有相通之处。

3.全国市场装修现状共性
（部分品牌介绍请见附件）
公用部位
1、外墙
更强调品牌，为了体现整体产品质量，石材的使用率更高，
2、首层电梯大堂
地面：都会铺设地砖或大理石；
墙面：配墙砖、大理石或高级墙纸；
其他装饰：吊顶、灯光照明，部分以玄关台等作为装饰。

3、客用电梯
电梯品牌更高，均采用进口电梯，以日本进口三菱电梯、奥的斯（OTIS）、通力电梯居多；电梯使用标准更高：分客用电梯和工作电梯两类，甚至客用电梯直接进入一层大堂，而工
作电梯却会直接进入地下层。

且标准区别非常大，主人电梯标准相对
较高，而保姆电梯相对较差，一般会采用中外合资的产品，
住宅单元
1、客厅与卧室
客饭厅地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面则采用污染较少的高级乳胶漆等，窗户会采用中空玻璃，以达到节能和隔音的效果。

卧室地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，有的楼盘主卧室铺设羊毛地毯，墙面采用高级乳胶漆或高级墙纸等，窗户也会采用中空玻璃。

2、空调设备
一般采用中央空调，品牌则以进口大金中央空调或同级别其他品牌为主。

3、卫生间洁具
地面：会采用高档大理石，大理石方面一般会使用国外进口的“金花米黄“作为主材，
以体现整体品味。

墙面：会采用高档面砖；
洁具：会采用世界顶级的品牌，例如德国进口V＆B卫生洁具或同级品，而保姆卫裕洁具相对档次要低些，例如TOTO或和成或同级品。

卫裕的五金配件亦采用世
界顶级产品，例如德国进口JADO或同级品。

4、厨房
地面：会采用高档大理石，
墙面：会采用高档面砖，
橱柜：往往采用意大利进口SNAIDERO橱柜、德国全套进口柏丽品牌或POGGENPOHL 品牌的成套设备。

5、其它设备
一般会预先安装较高档的设施，甚至采用世界一流品牌产品，
日本进口大金中央空调、
美国进口AO.SMITH、
美国进口ECOWA THER IRK27C01软水及净水系统或同级品。

安装高档进口的软水及净水系统一般的豪宅较少使用，
小结：
通过对上述全国豪宅经典案例的简单列举，可以看出在全国范围内的豪宅的装修的共性和差异性，再结合青岛本地市场的竞品的特性，给了我们一些在豪宅装修方面的启示，下面我们将结合本项目项目，提出装修建议，仅供参考；
三、本项目的思考
一、市场反馈给我们的信息 1.青岛豪宅市场装修系类表 1）装修品系表
分析：通过上表分析得知，在青岛现有竞品项目中，在选择装修品系方面，以德系、意大
利系、日系三种为主，其中将近85%的市场份额是偏重德国品牌，主要品牌西门子、米勒等厨卫家电方面产品，其次意大利品 牌占4%，库希尼、科马等品牌。

2）装修风格表
装修风格
57%
0%
29%
中式
分析：通过上表分析得知，在青岛竞品项目中，装修风格方面比较偏重欧式风
格，占到57%;现代简约风格占到29%，只要以李玮民设计风格为主，中式风格最少14%，。

3）装修价位表
装修价位
0%
66%
分析：通过上面表格分析可得知，在青岛竞品中装修标准以5000~7000元/㎡为主，占
到66%超过市场一半的份额，其中3000~5000元/㎡装修标准在市场上暂时处于市场空白。

4）、主要竞品装修对比表
2.、全国豪宅市场装修
小结：经过以上一系类图标的横向、纵向对比，可以很清晰的得出符合本项目特性的建议，无论是在装修风格方面还是装修档次方面都给了我们很多思路，下面我们希望将这些亮点最为建议穿插在本项目中，能给本项目的具体建议：
四、本项目的具体建议:
本项目—青岛的中心、青岛的领袖做到这些我们需要有很多创新精神来摒弃墨守成规，我们需要找到市场的软肋市场的空白点,在装修档次方面，在同类同期竞品中，青岛市场走得是较高端路线，基本上在5000元/㎡以上的修标准，相反4000~5000元/㎡装修标准暂时为市场空白，故建议如下：
装修标准：4000~5000元/㎡
装修风格：市场呈现出的现状，青岛市场主要以欧式新古典主义风格和现代简约风格为主，故建议，寻找市场空白，优化市场产品，有两种方案供参考:
方案一:纯中式古典主义风格（明清风格），下面为装修意向图供参考
方案二:纯欧式古典主义风格（法国宫廷），下面为装修意向图供参考
所用装修品牌建议：
卫浴、五金—德国高仪
理由：德国高仪是欧洲最大的、世界领先的卫浴产品制造商，占据全球市场约8％的份额。

作为卫浴产品和系统的全球品牌，高仪不断确立产品在质量、功能和设计方面的行业新标准。

总部设立于德国海默（Hemer），目前全球员工共计约5,200名（德国有3,200名）。

2007年，高仪的厨房、浴室龙头，花洒，运用于商业场所的感应设备，以及隐蔽安装及冲洗系统创造了10.17亿欧元的销售额。

高仪共有六个生产厂，其中三个在德国以外，即设于葡萄牙、泰国和加拿大的生产工厂。

高仪84％的销售量都来自于德国本土以外的市场。

浴缸—意大利雅芭图
理由：来自欧洲最大的洁具集团Sanitec Group 第一品牌，于1982年创立于意大利。

由于其杰出的设计及功能不断创新，成立后几年便在欧洲市场居领导地位。

其漩涡式水疗系统，含臭氧的清洁装置，集特选的采光，香精，音乐，水疗所构成不同的舒缓疗程，产品的清洁抑菌系统等，不但获得专业的肯定，并获得欧洲设计大奖（ISH PRIZE)。

橱柜—德国诺尔特
理由：Nolte（诺尔特）公司是德国整体厨房产业的第五大生产商。

从一九五九年创建至今，已发展成为拥有77，000平方米的生产厂房和超过千名员工的大型企业。

创立四十三年来，Nolte（诺尔特）一直不断精益求精，追求完美。

把极具人性化的厨房家具带入了无数追求美好生活的家庭。

高质量的橱柜结合人性化的设计，使Nolte（诺尔特）橱柜深受全球顾客的喜爱。

无论是在德国，还是在欧美各地，诺尔特橱柜正在年复一年地证明着她所带来的生活品质。

电器—德国博世家电系列
理由：博世是专业做机械机芯的企业，品质卓越，其品牌在世界品牌实验室（World Brand Lab）编制的2006年度《世界品牌500强》排行榜中名列第三百六十三。

该企业在2007年度《财富》全球最大五百家公司排名中名列第一百零九。

结语
面对21世纪一个全新的时代，豪宅、地王、楼王等等名词似乎已经成了一件司空见惯的事情，单单的地段决定价位的时代已经被现有市场所淡化，出奇制胜、引领市场、占有先机似乎更能替市场代言豪宅特性。

绿色的、具有人性化的产品装修似乎更能与本项目贴近，上面的报告针对装修议题给大家一市场数据支撑，希望能为本项目后期工作展开提供所需资料。

建议：
1、北京：东钓鱼台家园昆仑公寓银泰中心1号楼—柏悦府盘古大观
香港：天玺太古城
上海：汤臣一品、世茂滨江华府天地
2、天生豪宅（资源）--------城市核心豪宅
3、装修、装饰、建材（公共）----建安成本、配置（智能化、设备、安保）
4、关键词的提炼：国际化大气时尚高品质------低调的奢华
5、可感知的精细做工、恰当家私配饰、体现整体性及设计的人性化、国际知名品牌集合、色彩及整体风格可清晰传递其高品质。