关于拟建商务酒店项目可行性论证分析

关于拟建商务酒店项目可行性论证分析目录第一部分：项目概况1、项目基本资料2、项目规划第二部分：项目地块投资价值分析1、项目地理位置调查及分析2、地块周边环境远景规划3、项目地块土地级别4、土地投资价值分析结论第三部分：拟建商务酒店合理性分析1、拟建商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑面积等分析2、商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑面积等分析第四部分：酒店市场环境调研1、市商务对酒店市场的影响2、中国酒店业发展前景与趋势3、市区三星级以上宾馆酒店市场综述及发展历程4、高星级酒店发展及经营环境调查分析第五部分：项目SWOT分析1、优势（strength）2、劣势（weakness）3、机会(opportunity）4、威胁（threat）第六部分：商业地产发展及对酒店业的影响1、商业地产发展市场调研报告2、市区三星级以上宾馆酒店生意来源分析及房客层次构成分析3、市区远景土地利用规划第七部分：投资策略及风险控制方案1、投资策略2、风险控制方案第八部分：投资价值分析总结第一部分：项目概况一、项目基本资料按市规划局（2008）1号文件的精神及吴市长“关于金城西路---润辉实业有限公司（王曙）大楼自拆移地重建的报告”上的批示，经润辉公司和正星投资公司协商后双方同意共出靠金城西路一侧的土地进行整合后紧靠易初爱莲西北角共建一栋双子楼。

其中B座图块面积约2200平方米为润辉公司。

二、项目规划润辉公司拟自建商务酒店，集餐饮、娱乐、商务为一体。

拟建筑面积15000平方米左右，共计19层，其中裙楼4层，标准层15层，地下一层停车库，面积约2500平方米（不计入总面积）。

第二部分：项目地块投资价值分析一、项目地理位置调查及分析1）区域概况该地块位于贡湖路（苏锡路）西侧，金城路南侧，金城湾路东侧，紧邻易初爱莲超市、滨湖区政府及太湖新城的市政府。

区密集汽车4S店集中销售区。

2）交通便捷程度该区域以交通型主干道和次干道并重，交通型主干道有贡湖路（苏锡路）、金城路高架及蠡湖路等，其中贡湖路为到太湖新城、新市政府的主干道，苏锡路（—）基本呈南北走向，双向六车道；金城路呈东西走向，是连接运河和以北地区以及五里湖、太湖风景度假区的主要干道之一。

3）项目能见度规划中两年后随着老滨湖区政府的搬迁，该建筑的西面为湿地公园，北面为金城湾商业广场，该区域设计规划以发展酒店、商务、住宅为主，现在道路正在拓宽，可见政府改造力度很大。

4）周边居民购买能力状况研究以易初爱莲超市和乐购超市为调查对象,周边的消费群体是以东绛、华庄、芦庄居多，消费能力属于一般水平，而目前周边的一些商铺的经营情况也不容乐观，这与道路改造也有一定程度的关系。

不过附近居民对本区域的发展和规划持乐观态度。

二、地块周边环境远景规划规划地区将以五里湖金城湾风景区为主体，发展酒店商务、商业、住宅为主，全面提升金城湾地区的功能结构，使之成为城市南拓的门户地区、五里湖休闲旅游的重要补充、区域功能优化的承接地。

规划金城路以北地区以精品商业住宅混合用地为主，沿贡湖大道地块布置适当商业、酒店、办公及社区服务设施用地。

金城路与扬名路之间是蠡湖东扩景区的主要基地，占地总面积约72公顷（包括水域面积），公园主入口设置在贡湖大道上，与轨道站点出入口相连紧密，公园设置适量的小品设施，以休闲、旅游等功能为主。

金石路以南、梁塘河沿线地区为梁塘河湿地公园，湿地公园以生态绿化为主，结合水系，形成引人入胜的绿化生态空间。

-----上述资料选自市规划网发布时间：2009年7月9日三、项目地块土地级别表2 主城区商业用地定级各级土地分布围表表9 主城区基准地价表单位：元/m2-----上述资料选自市国土资源局*该地块基准地价为3078m2×950元/m2=2924100（元）*润辉公司大楼折价费约为 2150m2×4000元/m2=8600000（元）-----4000元/m2参考卢庄中心区房屋均价*土地出让金计算方法出让金总额（地面价）=每平方米土地的单价×土地总面积出让金总额（楼面价）=摊到每平方米建筑面积的地价×总建筑面积摊到每平方米建筑面积的地价=2924100（元）/15000m2=194.94（元/m2），194.94（元/m2）×（15000-2150）m2=250万（元）。

*费用总计2924100+8600000+2500000=14024100（元）四、土地投资价值分析结论该地块基准价格及润辉大楼折价费及补交土地出让金共计1400万元，加上大楼拆除费用等其他手续费用也可控制在1500万元以，估算结果与润辉公司所给出的2000万的价格有500万左右的空间，就目前政府规划及周边发展情况来看，该土地具备长线投资的条件。

第三部分：拟建商务酒店合理性分析一、拟建商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑面积等分析二、商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑面积等分析第四部分：酒店市场环境调研一、市商务对酒店市场的影响商务客户群体特征1、文化水平，生活素质较高，有一定的社会层次2、经济承受能力较强3、对房间的商务要求较高4、该客户群入住酒店日期相比旅游客户较长，定向性尤为强烈随着经济的高速发展，外商对的投资环境也逐步认可。

大量外资企业进驻，随之各类人才大量涌入，酒店市场也对该类客户比较关注，各大酒店竞相出台了一系列的优惠活动来吸引该客户群体。

预计随着经济的稳定发展，商务客户群将会是酒店行业的一个业绩增长亮点。

二、中国酒店业发展前景与趋势研讨嘉宾：润钢(董事长—首旅建国酒店管理有限公司)；1、中国酒店业的主要挑战—局部供给过剩、部分酒店项目回报率差，2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。

要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。

润钢指出，从2006、2007年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商的投资水平急需提高。

2、Mr.MiguelKo认为高星级酒店在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。

随着酒店业市场的不断成熟，投资者以高投入攫取高利润的时代已经不复存在，从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，资方必须有雄厚的资金作保证。

三、市区三星级以上宾馆酒店市场综述及发展历程是区域性的交通枢纽。

交通十分便捷，是沟通、、三省的交通枢纽。

全市以高速公路为骨架的交通已初步形成，九条公路干线通往沪、宁、杭等重要城市，交通上的便捷也是酒店产业可保持稳定、持续发展的支撑点之一。

是著名的风景旅游胜地，酒店行业历史悠久，发展稳定，随着市场经济的高速发展，市场对酒店行业的需求也逐渐增大，要求也更高。

目前三星级以上（含三星级）宾馆、酒店有 150 家，其中五星级酒店有 4 家；四星级酒店 28 家,高档酒店市场已然形成。

现在随着的经济高速发展商务客源也在逐年递增；加之游市场的蓬勃发展，酒店行业正处于较好的发展阶段。

四、高星级酒店发展及经营环境调查分析1、项目所在地旅游经济发展状况中华人民国国家旅游局统计资料显示如下：2008年1-12月接待情况2009年1月接待情况2008年1-12月入境旅游外国人数（按目的分）2、项目所在地高星级酒店发展情况调查及分析锡海花园酒店即将进行重新翻盖,从酒店部及临近的酒店那里了解到,即将要盖一座像凯宾斯基似的大酒店.如果建成,对我们项目而言有喜有忧,喜的是可以同行在一起可以形成产业圈,对于知名度的拓展也有帮助，忧的是竞争对手强大了，我们就要从多个方面来提升自己的竞争力,竞争压力也大了很多.金莎大酒店房间的设施过于旧,而且也有年久没有打扫过的感觉,虽说是按4星标准建造的，但从实际情况出发的话，三星的标准也没有达到,酒店服务人员的形象和精神面貌都很差.君乐酒店虽然君乐酒店现在正在装修，但是从进入大厅那一刻就会有种很美好的感觉，因为是新加坡投资的国际型大酒店，所以前台的英语水平都达到了4、6级以上，国和国外的宾客基本持平，入住率也在40%左右，在8、9、10月份会迎来一个入住率高峰期，能达到70%-80%，去年仅有的一次入住率100%也是在10月份。

湖滨饭店前台的服务是非常好的，每一个笑容都让人觉得很亲切，卫生间也很宽敞，无论是房间的设还是设计都给人一种度假、休闲的好去处这般的感觉。

3、项目所在地高星级酒店经营价位情况调查及分析满意度分为 1、很满意 2、满意3、一般4、差5、很差，评分标准以包括服务、部硬件设施、餐饮、娱乐、入住顾客评论及酒店部人员管理等为参照，具体评分不做详细描述，以满意度为总评，日后会针对群众满意度调查总评高的酒店和总评低的酒店在各方面的差别做详细的描述。

第五部分：项目SWOT分析一、优势（strength）----紧靠易初爱莲、相邻的主干道直通新市政府。

规划中金城路以北地区以精品商业住宅混合用地为主，沿贡湖大道地块布置适当商业、酒店、办公及社区服务设施用地。

周边地域的商业环境在政府的规划下十分具有发展潜力。

二、劣势（weakness）----在选择长线投资项目的时候要有强大的资金链做为依托，加之地理位置并非现成的商业中心，需要搀杂政府政策等相关因素，另外，作为处次投资酒店项目，很多环节的管控上还存在一定的风险。

三、机会（opportunity）-----政府加大旧城改造力度，给予众多优惠条件。

机会和风险并存，也就是说，机会的大小程度，要取决于项目本身的风险程度及我们对风险的控制能力。

四、威胁（threat）-----目前该地段并不繁华，临近的友谊大饭店、锡海花园大酒店、古罗马大酒店为距离本项目最近也是最具竞争力的同行，三个酒店对本项目而言都是有竞争威胁的，但最好的对手往往也是最好的学习对象，从它们身上也可以学习并完善自己，同时也可以起到借鉴的作用。

另剧酒店部了解，锡海花园大酒店正在启动翻盖计划，预计高度将和凯宾斯基差不多。

第六部分：商业地产发展及对酒店业的影响一、商业地产发展市场调研报告这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查（大卫不动产顾问有限公司）等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。

1）商业街概述商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。

随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会的圆满结束，上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。

而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。