顺驰蓝水假期物业管理方案样本

顺驰蓝水假期物业管理方案
一、项目概况
1、梅江生态居住区简介
梅江生态居住区位于天津市南部，地处河西区、津南区、西青区交汇处，行政从属河西区，它东起陈塘庄工业区、南至潭江道、西起卫南洼风景区、北到郁江道与黑牛城道接壤，处在天津市主导风向上风位，是天津市总体规划控制大气干净区域。

整个居住区占地191.98公顷，总建筑面积178.24万平方米，水面23公顷，居住区共分为15个住宅区和2个公建区，是一种大型环保生态居住区。

2、蓝水园简介
1）地理位置
该项目位于梅江生态居住区一期，南靠珠江道，西临紫金山路，总占地面积为13公顷。

2）建筑物概况
项目规划建筑面积12.5万平方米，总户数894户，总体建筑以9~12层小高层为主，配以多层、低层以及别墅等各种建筑类型。

通过围合式曲线型建筑形式，在保证采光、通风条件良好状况下，70%住户家中即可观赏湖景、形成“景观水院”。

3）环境特色
蓝水园项目保存水面2.85公顷，整个社区住宅环绕中央湖景而造，大型湖面进行某些
分割配以堤岸、半岛、阳光花房，不但使水可以自然循环，休闲、观景视觉效果更加丰富。

园林环境规划设计随社区主路线层层展开，园林与社区功能高度结合，每块空地都充分得以运用，使不同年龄层次业主各得其所，一系列不同绿色空间和组合，使整体环境井然有序、节奏明快、层次丰富、园林效果明显。

社区由主入口广场、中心湖景、阳光花房、邻街水景、中心广场等几某些重要景观，主环路设庭园灯，其他景点除庭园灯外还配以各类饰灯及背景音乐，以营造一种休闲和谐氛围。

4）区内路网构造
蓝水园项目规划人车分流。

机动车道沿社区周边布置，车由九华山路进入社区，沿社区外环路行驶，梅江道一侧为车辆出口；沿珠江道一侧预留步行入口，社区内部形成联系各组团步行系统。

在中高层下面设有地下停车库，可以停放252辆；在用地边沿、车道设有地面停车271辆，共计停车523辆。

基本满足区内住户70%车位需求，人流由居住区主入口进入社区，可由步行道直接进入各户，自行车停放在高层地下车库。

5）入户基本设施
项目规划为每户提供“三水”（直饮水、自来水、中水），运用热电厂余热施行冬季集中供热。

体现环保概念，有线电视入户、可视对讲门禁等，并采用信息网络和智能化技术，为每户提供10M带宽高速宽带数据网，建立“六表”（煤气表、电表、暖气表、水表）远传收费系统，且有室内智能报警：煤气报警、远红外探测报警、烟感报警、窗磁报警、紧急呼喊等。

高新技术智能化设施，为住户提供安全、便捷、环保设施。

6）区内配套设施、设备
蓝水园项目规划有地下大型停车场、中庭花园、VIP会所等公共设施，且建立起电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理、保
安24小时电子巡更。

中高层建筑配备了高速电梯及变频水设备，满足了住户出行、生活需求。

二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论数据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。

为住户提供全方位酒店式管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其他公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性各种服务（全方位、多层次综合服务）。

1、房屋及设施设备管理
1）房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理
范畴涉及：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、本体共用排烟道。

房屋建筑维护管理实行“管养合一”重要贯彻在如下几种方面：
A、工作积极性
管理负责人与管理中心相结合，贯彻巡逻制度及年度房屋建筑维护、养护筹划，执行房屋修缮原则、关于工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常使用功能和完好。

工作多样性
B、工作多样性
依照房屋完损状况、季节变化、住户对象等采用寻常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依照住户不同需求和所处特定条件采用有针对性服务办法。

2）共用设施、设备管理
范畴涉及：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备管理由维修管理和运营管理两大某些构成，进行统一管理，对于不同设施、设备进行不同维修管理，执行相应工作质量原则，建立设施设备管理帐册和重要设备技术档案，贯彻定期检查、维修、保养制度各种运营记录齐备。

达到设施设备齐全、功能正常、运营良好。

3）市政共用设施和附属建筑物、构筑物养护和管理
范畴涉及：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、地下机动车库等。

依照市政府共用设施和附属建筑、构筑物类别不同，指定并贯彻巡逻制度、维修保养制度、大中修工程验收制度、积累关于技术资料。

对于有些专项类别，如：湖面、地下机动车库、制定专业管理方案并实行。

通过有序工作使其达到功能正常、畅通，水质达标、基本完好。

4）智能化设施设备
范畴涉及：楼宇可视对视系统、如户宽带数据网系统、室内智能NDT报警系统，“六表”远传系统、报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

依照智能系统构成、分系统设备构成状况，建立起适合蓝水园智能系统、操作性强管理制度，从管理前期介入人员培训入手。

做好智能系统设备档案管理、智能系统运营管理、系统维护保养管理、设备维护保养工作质量检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分运用既有资源，提高智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

A1、修订、完善智能系统管理制度
A1.1、明确智能系统设备责任类别划分：
一类设备：监控中心、室内智能系统主机设备，如：系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。

二类设备：监控中心室外智能系统末端设备、设施，如：远红外探测器、紧急求助按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更签到器。

A1.2、建立设备管理责任制
——监控总值班室人员负责一类设备运营操作、维护保养和故障解决。

——维修部负责室外二类设备设施定期巡检、实验和保养及住户家中二类设备设施故障维修。

——管理中心负责指引培训区内住户对的使用室内智能设施，减少错误操作和误报。

A1.3、建立健全各类岗位责任制，明确有关工作程序、工作制度，如：
——岗位职责
——运营管理制度（值班规定、交接班制度、设备操作规程、设备巡检
——设备维护、保养管理制度（设备寻常、定期维护保养规程、设备维护保养检查制度、设备大修改造、管理程序）
——工作程序（报警解决程序、突发事件解决程序、自然灾害解决程序、事故解决程序）——设备档案管理制度。

A2、管理前期介入，注重人员培训
在智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入参加配合有关工作，力求尽早熟悉整个智能系统，并对有关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及持续在职培训。

A2.1、对监控总值班室人员进行系统构造、系统工作原理、所辖设备性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障解决办法、报警解决程序等方面培训。

A2.2、对监控室人员、维修部人员、管理中心有关人员进行住宅室内智能系统末端设施操作、用法、检查保养办法等方面培训。

A2.3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪、停车场设备设施使用操作办法，各类事件解决程序等方面培训。

对上述人员分阶段考核，保证日后工作质量。

A3、智能系统设备档案管理
由管理中心负责设备档案建立、技术资料收集、整顿、归档。

——监控室人员配合有关工作。

——设备分类及编号。

——建立设备台帐和卡片。

——建立设备技术资料档案。

——定期进行设备核查（年度）。

A4、智能系统运营管理。

A4.1、监控中心主机设备运营
监控总值班室值班人员负责保证系统正常运营、操作。

A4.1.1严格执行有关作业指引书规定（岗位职责、工作方式、运营操作规程）对各设备进行操作和监视、分系统定期检查和记录各某些、各监控点工作及运营状态。

定期对各类信息、数据进行系统分析，形成日、月报表，发现异常及时解决。

A4.1.2接到各类报警信号（防盗报警、煤气泄漏、紧急求助、监视图象有异常状况等）及时指挥保安赶赴现场，及时处置各类事件并做好记录。

A4.1.3每日定期查看巡更报表，发现问题（如保安未准时巡更签到或巡逻路线有误等）及时告知当班保安领班或主管，并记录解决状况及成果。

A5、系统维护保养管理
智能系统设备维护保养分寻常维护保养和定期维护保养2个方面。

寻常维护保养重要是巡视检查和清洁方面工作；定期维护保养涉及性能状态、检查、系统实验和筹划性修理内容。

A5.1、系统维护保养实行筹划制定
监控中心、维修某些别按责任划分，依照有关设备维护保养规程和设备详细状况，制定所管辖设备年度、季度、月度维护保养实行筹划，并拟定设备维护保养负责人。

A5.2设备维护保养筹划实行
做到：按期实行、认真记录、发现问题、及时解决。

——监控总值班室值班人员按责任划分，负责智能系统一类设备寻常维护保养和定期维护保养工作。

——维修部负责二类室外设备设施（摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备是、设施等）寻常维护保养和定期维护保养及传播线路定期巡检工作。

A5.3设备维护保养工作质量检查
管理中心经理助理、维修部主观、监控中心负责人依照《设备管理》程序和《设备维护保养、检查制度》，分层次、分系统、分类别对所辖设备状况，所辖人员维修保养工作质量、进行定期检查和评议，发现问题查找不合格因素，采用纠正办法，并跟踪改进状况，对其所辖人员设备维护保养工作质量评议作为考核根据，改进工作质量目。

A6、设备维修管理
设备维修分为防止维修和故障维修两种办法。

防止维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理。

故障维修是对设备发生故障后，对失效损坏某些进行针对性修理。

两种维修办法使用保证了设备最佳状态。

2、环境卫生管理
在蓝水园咱们遵循“高原则、严规定”环境卫生管理和“高质量、高频度”环境卫生维护、实行环境卫生管理和环境卫生保护职能。

做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

是对房屋公共部位清洁、卫生、垃圾收集、清运达到环卫设施齐全，实行原则化清扫保洁，垃圾日清，按筹划消毒、灭鼠、灭虫。

通过对社区清洁卫生，区域管理过程控制，保证向住户提供高档次服务水准及高质量生活场合。

2.1.1制定作业指引书
A.清洁工管理规定。

B.清洁工卫生区域划分表。

C.社区寻常清洁办法及施工程序。

D.社区清洁服务细则及清洁工作规定。

E.主管巡检制度。

2.1.2卫生管理办法
A.清洁工必要着装上岗，规范作业。

依照《清洁工管理规定》，按照《社区寻常清洁办法及
清洁工工作规定》进行寻常清洁工作。

B.管业部主管按照《巡检制度》规定，对所辖区域卫生状况进行全面巡视检查，每天不少
于2次。

发现问题及时对有关人员予以纠正，并在《清洁卫生检查登记表》上做好记录。

作为对清洁工工作成果评估根据。

C.管业部依照《社区害虫消杀管理规定》对杀害灭鼠服务实行过程进行控制。

每月（不少
于2次）检查社区虫鼠状况，详细记录填写《消杀检查登记表》，每月抽查消杀施工记录，贯彻消杀次数和监控消杀效果。

D.健全记录，如：《社区清洁工卫生检查登记表》、《社区消杀检查登记表》、《清洁卫生工作
平分表》。

蓝水园环境管理为社区文明干净、环境质量良好、资源合理运用、生态良性循环基本设施健全、生活舒服便捷，形成环保意识，寻常管理与保护有机结合，提高住户饿生活质量。

2.2.1环境管理内容
A.治理环境污染（空气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染）。

B.做好绿化和环卫工作。

即是治理环境污染一种办法，也是提高环境质量一种途径。

C.加强市政公用设施管理。

D.搞好车辆交通管理
E.维护管理各种环境小品。

F.建设新型人文环境。

2.2.2环境管理办法
A.由管业部设立专业人员专职管理
其掌握所管物业区域环境状况和发展趋势，拟定物业区域内环保原则和规范，负责详细环保工作。

B.空气污染防治
空气污染防治目是消除或减轻物业区域内机动车和助动车排放尾气以及扬尘等。

其途径为人车分流：机动车只能行驶在社区外环路上。

社区内部禁止机动车行驶，从而减少机动车尾气对物业区域空气污染。

C.水体污染防治
C.1、树立居民环保意识，不要将固体废弃物扔进水里，专职人员及时清理水面漂浮物，定
期清理湖底。

C.2湖内种植水生植物增强水体自我净化能力，依照实际状况建立生物生态链。

D.固定废弃物污染防治
社区建立蓝机收集、分类系统，并作到垃圾日产日清。

E.噪声污染防治
对噪声污染控制基本办法是：
E.1、绿化。

植物不但可以净化空气，调节温湿，保持水土、防火，并且可以消声防噪。

E.2、社区采用人车分流交通管理方式，车辆只可行驶在社区外环路，限制车辆进入物业区
域，并自社区入口处设立限速禁鸣号标志及限速路路挡，缉拿工地速度、减少噪声。

E.3、加强精神文明宣传、制定必要管理办法，从而尽量减少生活噪声。

F.加强市政公用设施管理。

区内生活市政公用设施是物业一种重要构成某些。

维修部以每日巡检与定期检修相结合，故障及时解决，保证住户正常生活。

G.维护管理各种环境小品
在蓝水园环境小品包括较多，内容十分广泛，大体可分为三大类，即：
G.1、功能性，有坐椅、桌、圆灯、垃圾筒、休息亭廊、小朋友游戏设施、地面铺垫等。

G.2、装饰性，有花坛、水池、湖、人工喷泉、雕塑等。

G.3、分隔空间，有入口标志、围墙、栏杆等。

小品具备以便使用、美化环境、组织空间功能，因此寻常管理应勤于维护，定期整修翻新、保持小品常新状态。

H、建设新型人文环境，展开社区文化活动及环境社区文化
社区文化是社区成员在居住和管理活动中所创造具备个性特点精神财富及其物质形
态。

社区文化建设是咱们始终不渝追求。

蓝水园极具文化品位和超前意识，它突出个性就是中华人民共和国老式水文化与当代科技文化有机融合。

咱们将承沿中华人民共和国文化老式，在此基本上，进一步弘扬当代化生活观念和生活方式，咱们以社区成员为中心，尊重住户、依托住户、相信住户，通过寓教于乐、循序渐进社区文化建设哺育社区精神，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理迈向新高度。

蓝水园社区文化建设将在五个层面、全方位展开。

H.1、社区文化活动重要内容
重要内容涉及：环境文化建设、行为文化建设、制度文化建设、精神文化建设、网上文化建设。

H.1.1蓝水园环境文化建设
蓝水园自然环境和人文环境构成蓝水园环境文化。

它外在体现影响着住户心理和情绪，影响着住户生活质量，对此咱们高度注重，办法有：
H.1.1.1使社区文明干净、环境质量良好资源合理运用、生态良性循环、基本设施健全、生
活舒服边界，形成环保意识。

H.1.1.2环保办法：中水运用，垃圾分类袋装和资源化回收，绿化、水质控制，空气污染控
制噪声管制等。

H.1.1.3宣传环保、倡导环保。

办法有：每季度一次环保讲座或出一次专刊、领养树木、“爱
我家园”论坛等活动。

激发住户关怀环境潜在热情。

H.1.1.4保证环境高度整洁与和谐，通过优美环境培养住户自律意识。

从而养成爱护环境、
关怀家园良好习惯。

区内景观绿地、湖滨均为人性步道，中心花园是邻里户外交流活动“露天会所”。

咱们通过放养广场鸽、笼养湖边翠鸟等活动，充分体现人与自然相融、邻里相亲人文抱负。

H.1.2蓝水园行为文化建设
蓝水园通过湖体周边围合式建筑形成景观水院，在这种类似私家花园共享环境中，通过传播社区文化，形成邻里亲善关系。

咱们将实行社区大伙动和会所小活动相结合形式，开展丰富多彩、行之有效社区文化活动。

详细做法有：
H.1.2.1、开展文化娱乐活动，每年举办2~3次大型活动，如蓝水园“休闲新生活”社区艺术
节，并开展各种形式歌咏、舞会、音乐欣赏会、棋牌类活动、茶艺演示等。

H.1.2.2、举办体育健身活动，开展那各种形式球类活动、游泳、武术、健身操、钓鱼俱乐部
活动等。

H.1.2.3、组织集体近地旅游、观光、登山等活动。

H.1.3蓝水园制度文化建设
蓝水园为了使社区文化事业有长远发展，拟定组织机构、管理规章，予以保障。

对各种社区文化活动加以制度规范，涉及时间、地点、层次、内容、方式、程序等，保证文化活动朝着积极健康、有益方向发展。

H.1.4蓝水园精神文化建设
精神文化建设是蓝水园文化建设核心，是蓝水园社区成员精神观、价值观、道德观等社区精神重生成途径。

蓝水园精神文化内涵就是中华人民共和国老式文化精髓和当代科技思想高度融合，回归自然，同步热爱生活，自我实现又能关怀她人、长幼有序而又平等沟通……。

咱们将通过各种途径，将精神文化建设落到实处。

H.1.4.1运用各纪念日、节假日，传播蓝水园文化精神，如：入住典礼、新年升旗典礼、“五
四”青年义工服务、“六一”小朋友书画大赛、“七一”给党过生日、“十一”爱国注意征文等。

H.1.4.2开展各种形式主题讲座、主题演讲，树立蓝水园文化观，如：“当代青年学雷峰意义”、
“爱护环境从我做起”等。

H.1.4.3办好“文化信息栏”、“读报栏”，传播国内外时事，弘扬老式文化，报导科技、经济
及物业信息。

H.1.4.4举办各种展览，如当代图书展、新型家庭电脑展等。

H.1.5网上社区文化建设
国际互联网（INTERNET）应用为社区文化建设提供了新手段，增添了当代生活新乐趣，咱们设想有：
H.1.5.1在INTERNET网上增设蓝水园网址、网页，为社区文化建设开辟新通道。

H.1.5.2在网上设立“蓝水休闲交友站”、“蓝水休闲论坛”等。

交天下友，谈天下事。

3.绿化管理
绿化功能是梅花环境。

通过咱们管理达到绿草荫荫、绿树成荫，花果满园效果；咱们以专业化管理养护人员，将片区负责与巡逻相结合，科学合理保养、管理社区绿化。

绿化管理重要内容是花木、草坪养护。

3.1花木养护
3.1.1浇水
依照气候条件、品种或生长期来决定浇水量和浇水次数，以水分浸润根系分布层和保持土壤浸润为宜。

3.1.2施肥
A.行道树、遮荫树等以观叶、观姿为主，施肥增进生长旺盛、枝叶繁茂、叶色浓绿。

B.观花观果植物、施肥后在增进树叶生长同步，还可粗机花芽形成。

C.施肥次数、数量因树种、树龄、土壤而异，详细施用依照实际状况而定。

3.1.3整形修剪
整形修剪是栽培树木重要养护办法。

花木形态、观赏效果、生长、开花、成果等方面都要通过整形修剪来解决或调节。

A、整形修剪方式
各种树木均有一定树形，为了提高观赏性，进行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合方式，以符合人们观赏需要。

B、整形修剪时间
即依照树木生长期分为休眠间修剪及生长期修剪。

3.1.4除草、松土
除草可以减少杂草与树木争夺土壤水分和养分，也可以清除病虫害潜伏处，减少病虫害发生，利于树木生长；松土达到保水透气增湿目。

3.1.5防治病虫害
病虫害防治贯彻“防止为主、综合防治”指引思想，充分运用抑制病虫害各种因素，从栽培技术、药物防治、物理防治、植物免疫等方面着手，清除病虫害发生和危害条件。

3.1.6其他养护办法
A、涂白。

冬季用石灰水加盐，消灭在树皮内越冬害虫，防止爬虫上树产卵。

B、立支柱。

风较大季节，要立支柱，防止风吹斜、吹倒树木。

C、围护。

临路树木恰当加以围护，防止被撞伤或撞倒。

D、加以宣传。

人人爱护树木。

3.2、草坪养护
草坪是区内园林绿地构成某些，通过管理维护，使绿草形成柔软绿色“地毯”。

使整个社区整洁清新，气愤勃勃。

草坪养护重要内容是：浇水、施肥、轧剪，除杂草等。

4、治安消防管理
治安消防管理工作是蓝水园重点管理工作之一。

咱们要贯彻“防止为主、防治（消）结合”方针，对所辖物业区域治安和消防工作进行全面管理。

4.1、治安管理是为了保障所管物业区域内财物不受损失，人员不受伤害，维护正常工作、
生活秩序。

4.1.1、治安管理内容
A、贯彻执行公安部门关于安全保卫工作方针、政策和关于条例，健全各项安全保卫制度。

B、负责维护辖区内部治安秩序，防止和查处治安事故。

C、实行封闭式24小时保安制度，各种记录齐全。

D、充分运用社区智能化设施，实现“技防”。

4.1.2治安管理事实办法
A、建立健全物业安全保卫组织构造。

B、贯彻保安各岗岗位职责、管理制度。

C、明确责任区域及重点部位，实行定岗与巡逻相结合辖区式管理。

D、实行24小时保安巡视制度，各项记录完整。

E、运用智能化技术安全防范办法与人防有机结合。

F、依照各管理阶段状况，制定相应管理办法及工作重点。

G、制定突发时间解决程序，具备解决能力。

4.2、消防管理
对消防工作实行管理，防止物业火灾发生。

最大限度地减少火灾损失，为住户生活提供安全环境，保护社区业主、住户人身和财产安全。

4.2.1、消防管理重要内容
A、建设高素质消防队伍。

在保安部内设立专职管理负责。

并做好义务消防队建立和培训
工作。

B、防火档案制度。

建立防火档案对火险隐患、校方设备状况（位置、功能、状态等）重
点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。

以备随时查阅。

还要依照档案记载前期消防概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火水平和效率。

C、消防岗位责任制度。

建立各级负责逐级防火岗位责任制，从经理到员工，都对消防负
有一定责任。

D、定期进行消防安全检查制度，各种记录完整。

E、专兼职消防员定期训练和演习制度。

F、管理好校方设施、设备，通过对各种消防设备设施保养与维修，保持消防设备设施完
好，专业合格状态。

G、以各种宣传形式加强区内住户消防意识。

5、车辆交通管理
对社区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实行管理工作，保证车辆安全、交畅通通、组织有序，停放整洁，创造优美辖区环境。

5.1车辆交通管理实行办法：
5.1.1保安部依照社区交通、车场状况制定区内车场交通方案。

审批后实行。

5.1.2车辆分类管理。