北京2015年上半年房地产估价师《制度与政策》:建设监理程序与管理模拟试题
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北京2015年上半年房地产估价师《制度与政策》:建设监理程序与管
理模拟试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、房产税采用比例税率,按房产租金收入计征的,税率为__。
A.1.2%
B.10%
C.12%
D.20%
2、随着我国房地产金融的不断创新和发展,以前不适合在房地产投资领域使用的形式越来越得到普遍应用。
A:长期投资、实物投资和直接投资
B:长期投资、间接投资和实物投资
C:短期投资、实物投资和金融投资
D:短期投资、间接投资和金融投资
E:借款合同
3、国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地确属必需的,可以由__依法批准划拨。
A.县级以上土地管理部门
B.县级以上人民政府
C.省级以上土地管理部门
D.省级以上人民政府
4、房地产估价的收益法中,资本化率__报酬率。
A.一定大于
B.一定小于
C.一定等于
D.可能没有明显严格的数学关系
5、估价上的折旧注重的是__。
A.原始取得价值的减价修正
B.原始取得价格的摊销与回收
C.重置价格的摊销与回收
D.价值的减价修正
6、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。
A.替代效应=收入效应+价格效应
B.价格效应=替代效应+收入效应
C.收入效应=替代效应+价格效应
D.价格效应=替代效应/收入效应
7、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
B.2580
C.2607
D.2760
8、关于房地产中介服务机构的业务管理,说法错误的是__。
A.房地产中介服务人员承办业务,由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B.房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件,有保密的义务,未经同意不得转借相关资料
C.中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作
D.对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的,县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废,并可处以1万元以上3万元以下的罚款
9、下列表述中,正确的是__。
A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B.房产税、土地使用税是比例税率,土地增值税则是累进税率
C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税,但炸药库用地应该免税
D.契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权出售人征收的一种税,其税率为3%~5%
10、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于1.3,贷款利率为12%,贷款期限为20年,按月等额还本付息。
则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。
A:28.73
B:29.11
C:344.74
D:349.31
E:借款合同
11、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用的地形图。
A:1:500
B:1:1000
C:1:2 000
D:1:3 000
E:执行层的组织协调
12、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.目标定价法
D.认知价值定价法
13、某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为15万元/月,并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金.当租户的月营业额为180万元时,其应缴纳的租金是万元.(2005年试题)
A:13.2
C:19.5
D:20.4
E:借款合同
14、建设单位应当自领取施工许可证之曰起个月内开工。
A:3
B:5
C:6
D:9
E:执行层的组织协调
15、某国的现金流通量为4000万亿元,单位和个人的活期存款为1000万亿元,单位和个人的定期存款为2000万亿元,其他存款为500万亿元,则该国的狭义货币为__万亿元。
A.4000
B.5000
C.7000
D.7500
16、住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。
A:住房公积金管理委员会办公室
B:住房公积金管理中心
C:当地财政管理部门
D:受托银行
E:执行层的组织协调
17、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。
A.资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
18、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是。
A:未知、需要求取的待开发房地产的价值
B:投资者购买待开发房地产应负担的税费
C:销售费用和销售税费
D:开发成本和管理费用
E:工业用地的监测点评估价格
19、经济适用住房价格__。
A.由市(县)人民政府制定
B.实行市场调节价
C.由房地产开发商定价格
D.由政府限定销售价格
20、下列关于临时建筑,表述错误的是。
A:临时建筑都应当有规定的使用期限
B:超过批准期限的临时建筑是合法建筑
C:拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失
D:拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
E:房地产估价机构必须加盖公章
21、某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/m2,交易税费均由买方负担。
已知成地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费,买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。
A.2427元/m2
B.2500元/m2
C.2575元/m2
D.2632元/m2
22、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容,息票一般以个月为一期。
A:1
B:3
C:6
D:9
E:执行层的组织协调
23、在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式,才是__的使用方式。
A.经济化
B.最高最佳
C.实际性
D.常规
24、住房公积金管理的基本原则是__。
A.低存低贷
B.住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督
C.维护住房公积金所有人的合法权益
D.通过安全运作实现合理增值
25、下列关于合理使用征地补偿费问题,表述错误的是。
A:耕地占用税用于土地开发和农业发展
B:土地复垦费用于农业发展
C:菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
D:征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支
E:房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、正常成交价格的形成条件有。
A:理性且自私的经济行为
B:买者和卖者都具有完全信息
C:买卖双方是出于利己动机进行交易的
D:不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价
E:适当的期间完成交易
2、房地产价格构成中的销售税费包括__。
A.增值税
B.营业税
C.城市维护建设税
D.教育费附加
E.房产税
3、在进行市场调查时,第一个原则是要采用的方法,首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A:科学
B:客观
C:准确
D:全面
E:借款合同
4、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于__不同。
A.变动成本的设置
B.销售收入的不同
C.固定成本的设置
D.平衡点的设置
5、保险活动所特有的内在功能是。
A:组织经济补偿
B:分散风险
C:融通资金
D:防灾防损
E:执行层的组织协调
6、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。
A:墙承重结构
B:剪力墙结构
C:框架剪力墙结构
D:框架筒体结构
E:框架结构
7、根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理,当房地产时,便为最高最佳使用.【2006年考题】
A:与外部环境最协调
B:达到规模递增
C:内部构成要素的组合最适当
D:外部环境与内部因素相关联
E:外部环境要素为最适当的组合
8、假设将两居室每套价格提高5万元,会减少多少购买者,如对此问题进行调查,则属于。
A:试探性调查
B:描述性调查
C:因果性调查
D:假设性调查
E:借款合同
9、对于有城市规划设计条件要求,但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产,__进行估价。
A.难以采用假设开发法
B.可以采用比较法
C.难以采用成本法
D.可以采用收益法
10、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,房地产交易包括三种形式。
A:房地产转让
B:房地产抵押
C:房屋租赁
D:房地产权属
E:房地产经营
11、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是__。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果
12、房地产泡沫的成因,主要有__三个方面。
A.土地的有限性和稀缺性
B.开发商的因素
C.投机需求膨胀
D.金融机构过度放贷
E.领导的决策
13、评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末,该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0。
则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/m2。
A.2938
B.2982
C.3329
D.3279
14、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。
A:从事房地产估价活动连续6年以上,且取得二级房地产估价机构资质3年以上
B:在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上
C:有15名以上专职注册房地产估价师
D:法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作\年以上的专职注册房地产估价师
E:有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%
15、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。
A.质量控制
B.成本控制
C.进度控制
D.合同管理
16、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》,下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。
A:发现新的需要查证的事实
B:受理裁决申请后,当事人自行达成协议的
C:作为自然人的申请人死亡,需等待其近亲属表明是否参加裁决的
D:发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的
E:裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的,而相关案件未结案的
17、下列需交纳契税的包括。
A:建设用地使用权转让
B:房屋交换
C:以获奖方式承受土地、房屋权属
D:法定继承人承受死者生前的土地、房屋权属
E:以土地、房屋权属抵债
18、下列房地产中,难以采用市场法估价的有__。
A.房地产开发用地
B.学校
C.在建工程
D.别墅
E.特殊厂房
19、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的.【2007年考题】
A:最佳规模
B:最佳经营手段
C:最佳集约度
D:最佳管理方式
E:最佳投资渠道
20、常用的采暖方式包括。
A:集中采暖
B:局部采暖
C:区域供热
D:分散采暖
E:集体供热
21、股票与股单的相同点是__。
A.适用范围相同
B.性质相同
C.都属于证据证券
D.表现形式相同
22、房地产具有供给有限特性,本质上于()。
A.土地总量有限
B.规划限制
C.房地产不可移动
D.价值量大
23、财务杠杆效应是由于__引起的。
A.贷款利率与项目全投资收益率不同
B.预售收入与自有资金收入占总收入比例不同,
C.预售收入资金回笼较快
D.自有资金投入时间点的差异
24、下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。
A:房地产抵押估价
B:房屋征收评估
C:房地产司法拍卖估价
D:房地产转让估价
E:房地产投资信托基金估价
25、在商品房交易中,常见的最低价格有__。
A.商品房销售中的起价
B.拍卖活动中的保留价
C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D.招标活动中,开发建设方案最为合理的中标价
E.采用收益法确定的参考价格。