浅谈商品房施工中防渗漏工程的监理控制

浅谈商品房施工中防渗漏工程的监理控制
摘要：渗与漏是商品房工程中常见的质量通病，严重影响居民对房屋的正常使用。

笔者通过多年商品房工程监理工作的实践，详细介绍了监理如何从事前、事中去控制商品房的渗与漏。

关键词：事前控制事中控制防渗漏监理
1、前言
房屋渗漏是住宅建设中的质量顽症，是房地产开发商和广大住户十分关注的焦点问题。

近年随着大量商品住宅工程交付使用，渗漏的问题日益严重，是居民投诉率最高的质量问题之一。

因此，住宅的渗漏必须认真去对待。

笔者通过多年住宅监理工作的实践，详细介绍了监理如何从事前、事中去控制商品房的渗与漏。

2、防渗漏工程中的监理事前控制
2.1会同建设单位、施工单位成立创建无渗漏住宅工程质量小组，建设单位、监理单位、施工单位应有无渗漏专职检查人员。

2.2由总监主持制定防渗漏质量控制措施，现场监理工程师编制具体防渗漏实施细则，并以书面形式交建设单位和施工单位，督促施工的单位实施。

2.3审查施工单位的质量保证体系
施工单位必须编制防渗、防漏的质量保证措施及方案经企业内部自审后报监理工程师审核，经监理工程师确认审查后，施工单位必须按所确认的措施和方案实施。

2.4针对施工过程中容易产生渗漏现象的各工序（如砌墙、混凝土浇捣、外墙粉刷、屋面、楼地面、门窗工程）监理应制定相关的旁站监理细则，确保各分项工程无渗漏。

2.5协助建设单位制定防渗漏奖罚措施。

对施工人员未按防渗漏的措施和方案要求实施的，限期整改和复查；对造成质量缺陷等后果的，应追究当事人的责任。

2.6监理单位对住宅工程的监理除配备应到位的人员外，应适应增加对防渗漏方面的专监人员，土建和安装在施工中必须互相配合，确保工程的整体质量。

2.7组织建设单位、施工单位以及相关监理人员对创建无渗漏的住宅工程进行检查、评比，总结经验，取长补短，攻克难点。

2.8对一些容易产生渗漏部位的细部处理，设计单位应提供节点详图，作为
施工人员施工、监理人员监理和工程验收的依据。

2.9、进场材料优选，建议建设单位签订施工合同时对相关建筑材料进行约定，选择大厂知名的品牌，并进行必要的考察。

3、防渗漏中的监理事中控制
施工过程中，监理应分别从以下几个关键点做好监理工作：
3.1、地下室钢筋混凝土结构防渗漏
①地下室底板施工时，墙与底板的施工缝应留在高出底板表面不小于300mm的墙体上，检查止水带设置是否闭合、位置是否正确，特别要注意止水带焊接位置是否合格。

②在施工墙体钢筋前，应对施工缝进行凿毛、清除浮浆，在钢筋隐蔽检查时，应注意各种钢筋和扎丝不应接触模板，固定模板用的穿墙螺杆应采用专用的止水螺杆、穿墙的套管应加焊止水环。

拆模后，应将留在混凝土上的止水螺杆端部进行防锈处理，并将留下的凹槽封堵密实；结构中预埋的管道必须要有止水措施。

③在混凝土的浇筑过程中，一定要做好监理的旁站工作，根据规定抽查商品砼坍落度，坍落度应控制在设计值的±2cm，使其和易性的满足要求。

④一定要控制好混凝土浇筑的均匀和密实性，混凝土必须要连续浇筑，计算出每次砼浇筑的推进宽度，顺序推进，不得产生冷缝；钢筋较密的地方要重点旁站，检查振捣是否到位。

⑤还应做好砼的养护工作，使混凝土处在有利于硬化与强度增长的湿润环境中，养护时间不能少于14天。

3.2、后浇带处理
①后浇带部位必须严格按施工图及施工方案进行施工，后浇带两侧混凝土结构在后浇带混凝土未浇筑前禁止拆除，应待后浇带砼达到规定要求后方可拆除；
②后浇带浇筑混凝土前，应把其表面的浮浆和杂物的清除，并凿到密实混凝土，对钢筋进行除锈处理，然后再用水将后浇带冲洗干净；
③后浇带浇筑时间一定要满足设计及规范的要求，其强度等级应比两侧结构混凝土强度提高一级，并在混凝土中掺入一定的膨胀剂，使其具有一定的微膨性，防止新旧砼间产生裂缝。

砼振捣密实，并及时浇水养护。

3.3、外墙防渗漏
①混凝土的振捣不实，导致混凝土不密实，形成了渗漏，在者就是墙、板同时浇筑因没有留出时间沉实墙体混凝土，导致墙体出现裂缝，另外外墙的砖砌体与混凝土框架梁柱在温度的作用下，由于发生变形的不同而在其交接处产生了裂缝。

剪力墙与砖砌体间的拉结筋遗漏、长度欠缺等原因，造成砌体与框架梁柱之间的不结实，尤其是框架梁柱填充墙顶的角度不够，是产生渗漏的多发部位。

②重视砌体的质量，保证灰缝饱满和厚度的均匀，不可以出现断砖。

当填充墙砌至梁、板底时，并留出空隙，待填充墙砌筑完至少要间隔7d后，再将其补砌挤紧。

③不能在外墙随意留设孔洞，施工中应留设外墙脚手架连墙杆、卸载钢丝绳、悬挑脚手架支撑型钢孔洞堵塞时一定要清除松散的砂浆，采用微膨胀细石砼封堵，安装过梁、腰梁、构造柱等构件不得在砌体上穿孔拉结固定，梁可采用卡箍从梁面向下固定，构造柱必须采用穿墙螺栓固定在构造柱混凝土内。

④要确保外墙抹灰质量
抹灰前应浇水湿润基层，外墙抹灰到一步脚手架甩搓时，在搓端抹实压平和定浆后，用尺板贴着，用铁抹子切成反搓。

当下层接搓抹灰前，向搓内充分的洒水浸润，然后刷一道素水泥浆，待浆液吸入到墙体后再抹灰,抹灰要分层进行。

为了可以增强抹灰层的抗裂能力，在砂浆中应掺入一定量的纤维。

由于混凝土和砌体的线膨胀系数差异比较大，因此就容易引起砌体与混凝土梁板交接处抹灰层开裂。

施工中要根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）规定：“不同材料的基体交接处表面的抹灰，应采用防止开裂的加强措施，当使用加强网时，加强网和各基体的搭接宽度不可以小于100mm。

同时对框架柱、梁的表面进行甩浆处理，以利抹灰砂浆粘结牢固。

⑤外面墙抹灰后还应进行洒水养护4-6天。

3.4、屋面防渗漏
①防水层就是依附于主体结构中的基层，其质量的好坏就会直接影响防水层的质量，主体结构和找平层刚度、平整度、强度、表层坡度的准确，表面的平整无起砂、起皮、裂缝、基层的含水率等都是确保防水层的施工质量基础，建筑屋面及厕浴间必须要准确坡度，否则会因为排水不畅，所造成积水，浸泡防水层，加速其老化所造成渗漏，所以找平层施工前混凝土基层表面尘土、油污、砂浆疙瘩、杂物等全部清理干净，表面湿润，在找平层施工时一定要对基层挂线打灰饼找好标高，用长尺扫平，在阴阳角转角处用圆角抹子抹100mm半径圆弧，找到平层抹平收水后再进行二次压光。

②在涂膜防水的施工前必须要进行检查排水坡度是否符合设计的要求，特别是地漏、伸出屋面管道周围及自由排水的檐口等各种的坡度。

将平层表面尘土、油污、砂浆疙瘩、杂物进行全部清理干净，待找平层表干并在晴天施工。

防水涂膜的大面积涂刷前，首先要对屋面的阴阳角和天沟与檐口以及分隔逢出屋面设
施的底部、上人口、厨卫间的管道等每个节点处进行附加增强处理，监理旁站细部处理，经验收合格才可以进入下道工序。

③防水涂膜应连续施工，屋面涂膜尽端收头处必须要按照设计用密封材料封严。

施工后涂膜层厚度要应进行检查，涂料防水层的平均厚度应符合设计要求，最小厚度不可以小于设计厚度的80%。

④涂膜后，应严禁在防水层上堆放杂物品，并及时作二次24小时灌水试验，无渗漏就可以进入下道工序。

4、结束语
总之，监理在商品房防渗与抗漏中抓好事前与事中控制是最重要的。

施工中要抓好各部位的施工质量，特别是细部处理的质量。

当商品房出现渗漏后再去修补较难取得理想的效果。

因此，工程建设监理必须重视商品房工程的渗漏问题，要将渗漏作为商品房工程建设质量控制的一个重点，采取有效的控制和协调措施，才能使我们的商品房工程做到无渗无漏。

参考文献
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