房地产行业地方税实务

房地产行业地方税实务
北京市处所税务局处所税处刘振声副处长
很高兴北京纳税人网给我供给一个跟大年夜家沟通交换的机会，我下面介绍的内容就是处所税的有关政策，我介绍的内容主如果四个部分，一是地盘增值税，二是地盘应用税，三是房产税、城市房地产税，四是印花税。

根据咱们主办方和大年夜家的请求，重点放在地盘增值税上面，因为这个税种政策比较复杂，别的讲解一下出台的一些比较新也比较重要的文件。

地盘应用税和房地产税和房产税简单介绍，印花税这个政策比较简单。

重要把新的政策和地盘增值税清理的一些问题给大年夜家介绍一下。

一、地盘增值税的有关政策
（一）京地税地[2005]557号文件解析
地盘增值税的问题，我想从两个方面来讲，一个是比来我们下发了一个京地税地[2005]557号文件，别的一个预备讲一下地盘增值税清理税款的有关规定。

在说这个文件之前，咱们主办方对我们在提纲里面还有一个请求，就是让我们谈一下地盘增值税走势有什么变更，有些问题上午王局长在他的谈话中已经谈到，就地盘增值税的有关问题我再跟大年夜家强调一下。

自从中心对房地产市场进行宏不雅调控采取一系列办法之后，财务部、国度税务总局包含扶植部还有国土部，很多部委，有的是零丁下发的文件，有的是结合下发了一系列的文件。

上午王局长也做了一些介绍，从文件和中心政策来看，如今对房地产市场税收政策的走势应当说是不问可知的，特别是对地盘市场的有关税收政策，除了中心在采取宏不雅调控政策之后出台的这些文件之外，在这之前的两三年之内，国度税务总局先后下发了一系列的文件，包含2004年出台的《加强土增税治理工作的通知》（国税函[2004]938号），还有2004年8月份宣布的《关于进一步加强地盘应用税和地盘增值税征收治理的通知》（国税函[2004]100号），还有2002年7月份宣布的《关于卖力做好土增税征收治理工作的通知》（国税函[2002]615号）。

从这些文件里面，大年夜家都能领会到，今朝国度对地盘增值税，然后地盘应用税的政策要严格的加强治理。

大年夜家为什么提出来想懂得土增税政策的走势呢，因为前两年有一些传言，说土增
税是不是要撤消，确切有这种说法，然则今朝来看至少短时光内是不会撤消的，并且中心几回再三请求严格加强治理。

北京市出台一些规定，都是在财务部和总局一路下发文件的请求下，按照中心部委精力，然后也制订了一些办法，这是必须要做的，这也是要履行中心的一些规定。

我认为至少从我们处罚管的处所税，我们是处所税治理处，至少我们分担的这些税种里面，中心给的各省的权限范围内，我们在制订政策的时刻应当说是尽可能的一个推敲政策的合理。

别的涉及到老庶平易近和开辟商我们尽可能的放宽，比如契税3－5%的税率，北京定的是3%。

通俗住房也是跟建委他们牵头，中心定的是120平米以下，北京定的就是140平米，上浮了16.7%，因为它最高限是20%。

包含地盘增值税、地盘应用税，以前对开辟企业商品房在建时代没有征的，这是北京的规定，这是有文件根据的。

我看了北京纳税人网编的这本房地产税收年度申报，书编切实其实实不错，然则里面有些不雅点我可能不太认同，包含这些政策我们没有征，然则有权限的，在权限范围内有文件根据。

还有包含开辟企业建造的商品房在售出之前是免征房产税，这个没有征收房产税，这些都有文件根据。

我们的出发点只如果不违背中心的有关政策，尽可能的让企业可以或许承担，纳税人可以或许承担，这是我们的出发点。

下面我侧重介绍比来下发的《关于明白地盘增值税有关问题的通知》（京地税地[2005]557号文件），为什么要零丁提出来，一个这是12月8号方才下发的，别的这个文件里面有一些关于预征，清理，包含通俗标准住房，在前期不进行通俗标准住房的核定，有一些政策进行比较大年夜的调剂，并且跟开辟企业关系异常密切。

这个文件的重要内容我分别给大年夜家介绍一下，重要涉及以下几个问题：
第一，关于通俗标准室庐的标精确认问题，北京市通俗标准室庐标准也是按照中心的请求从6月1号开端履行，然则在这个文件里面再次重申一下，一个对地盘增值税政策中通俗标准室庐切实其实认是要按照北京市建委按期颁布的北京市通俗住房标准履行，别的一个问题开辟企业在进行项目清理时，通俗标准室庐的价格应当按当期同级别地盘上的通俗住房平均交易价格1.2倍以下肯定，这条目重要一个确认广泛室庐标准的根据，北京市建委是按期颁布，要跟着这个标准同时进行调剂，如今北京市标准从6月1号开端同时相符三个前提，一个是单套140平米以下，一个小区建筑容积率在1.0，还有一个实际成交价低于同级别地盘上住房平均交易价格1.2倍以下。

因为咱们开辟企业开辟项目很多都是跨年度的，可能在这时代建委颁布的同级别地盘上的通俗住房平均交易价格有变更，你只要跨年度，只要他每年调剂的话，可能就有变更，在这个文件里面明白，是按当期，就是你
清理的时刻，当期的同级别地盘上通俗住房平均交易价格，按这个来肯定，假如严格按规定来说，可能在你在建的，可能跨年度，可能在两年或者三年，算出最后的平均价格，我们简化，就按当期的，就是你在交税的时刻那年颁布的1.2倍以下，只要相符这个前提，就可以肯定为通俗标准室庐。

第二，关于预征税款的调剂问题。

这个调剂比较大年夜，对于开辟企业出售、预售的商品住房，从2006年1月1日今后产生预缴税款的行动，凡是单栋号内户平均建筑面积跨越140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收地盘增值税，对于140平米以下的不予以预征地盘增值税，对于开辟企业以前年度的开辟项目按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的，不再进行调剂，一律按这个文件规定履行。

这个文件跟以前政策比，起首是打破了别墅和公寓的区分，不再按照别墅公寓预征，为什么这么推敲呢，主如果如今有一些项目在报批的时刻，从审批的文件里面看不出来到底是不是别墅和公寓，它可能别墅公寓也按通俗住房来报，所以这个没法区分，我们此次进行调剂，完全按照建筑面积来肯定，只要跨越140平米，假如在140平米以下，相符别的两个前提，你才是通俗标准室庐，假如跨越140平米肯定就不会通俗住房了，就要对你进行预征，然则在这个时代不进行核定，你到底是不是，就按面积来算，只要跨越140平米就要进行预征，不跨越140平米就不预征。

然则这只是对室庐项目进行调剂，对于室庐以外的项目，比如写字楼、贸易综合楼没有调剂，照样应用1%的预征率。

然后对于开辟企业以前年度的开辟项目，在本年事尾以前，税务机关可能给你已经核定了通俗标准室庐了，按照新的标准可能你不是，然则已经核定了，就不再进行调剂了，已经预缴的税款不再退了，没有预缴的也不再让你补交了，这是一个过渡政策。

几年对于非通俗室庐的预征地盘增值税问题进行了几回调剂，一个是2003年预征率是1%，到2004年的时刻，除了公寓和别墅0.5%预征之外，其他室庐撤消预征，咱们这个文件此次又进行了一次调剂，这个连接上要留意，一个对于跨越140平米以上的非通俗室庐要进行预征，然则对于以前发明应预缴没有预缴的不再进行调剂，已经预缴的，比如以前是公寓，按新的标准不是公寓，是通俗室庐，也不退款税款，到最后清理的时刻再解决同一的汇算清缴。

如许根据2003年京地税地[2003]73号文件和京地税地[2003]653号文件，然后加上此次的京地税地[2005]557号文件规定，咱们如今地盘增值税对于预征税款的规定，我给大年夜家归纳一下，从来岁1月1号开端，对于开辟企业预售和发卖140平米以下的室庐就不再进行预征了。

对于跨越140平米的室庐是按0.5%的预征率预征，除了室庐以外其他的项目，像贸易、写字楼、租合楼这些占1%的预征率进行预征，如今归
纳一下，关于预征税款的规定该是如许。

第三，关于商品住房预征地盘增值税的面积确认的问题。

就是对于这个预征税款面积怎么来确认，这个文件里面规定开辟建造并出售商品住房的纳税人，应当在解决地盘增值税项目挂号手续的同时，根据税务机关请求填写这是一个新的表，就是商品住房建筑面积情况明细表和明细表的附表，那么主管税务机关根据这个表来剖断你是否应当预征地盘增值税，除已被税务机关审核确认为通俗标准室庐之外的商品住房，纳税人均须在2006年3月底以前填报明细表，这个规定主如果解决，对于本来政策规定，纳税人解决室庐面积项目肯定的时刻，以前是根据纳税人提交的项目室庐的设计图纸来进行界定，剖断你是否预征地盘增值税，如今调剂为你自行申报，就是向税务机关填报建筑面积情况明细表，这只是对商品住房，填报这个明细表，然后纳税人在签订开辟合同或者是立项后3日之内解决纳税挂号手续的同时填报这个表，然后税务机关根据这个表里面的一些内容，我就不再讲了，这个表里面有你总的面积，有户均的套数，然后最后算出户均的建筑面积，然后最后剖断是不是跨越140，跨越140进行预征，不到140就不预征，那么根据这个表来剖断。

对于在通知下发之前，没有被税务机关确认为标准住房的，刚才说了，已经确认为标准住房就不再进行调剂了，就认你了，固然可能你按照新的标准你已经不是了，然则已经确认的就不再调剂了，也不再追缴这个税款了，对于没有被税务机关肯定为通俗室庐的其他的那些商品住房项目，此次请求估计可能过一段时光主管税务机关应当就安排这项工作了，请求在2006年3月底之前要填报明细表。

因为本来税务机关只审核120平米以下的通俗标准室庐的项目，特别是2005年，咱们此次调剂之前，2005年只对公寓和别墅预征税款，如许的话对于以前在120平米以上的项目没有在我们审核挂号的范围之内，从来岁我们请求你要补报明细表，然后税务机关来剖断是不是要预征税款，这个主如果预征税款的面积确认问题。

第四个问题关于确认通俗标准室庐的政策连接，凡是在2005年12月31日以前建造的商品房，已经税务机关确认为通俗标准室庐的，仍按原政策履行，自2006年1月1日起，税务机关不再事先辈行通俗标准室庐切实其实认工作，待解决项目清税手续时一并确认。

本来政策规定纳税人解决申报的时刻，须要对通俗标准室庐的标准进行确认，那么确认之后的通俗标准室庐可所以按年申报，那么推敲到通俗标准室庐涉及到交易价格的问题，单平面积实际剖断不出来，因为同时还要具备容积率在1.0以上，然后平均交易价格在1.2倍以下，那么从来岁开端撤消前期进行通俗标准室庐切实其实认，调剂一律待解决清税手续时一并确认，因为事先不再进行确认，以前规定比如开辟通俗标准室庐
可以按年申报，如许的话这个规定，如今没有肯定是不是通俗标准室庐，都调剂为按季进行申报，如许应当跟其他的开辟项目，申报人规定的刻日是一样的，应当是在取得发卖许可证起，每季度终了后15日内到税务机关解决申报手续，包含临申报的情况，这是一个关于确认通俗标准室庐政策的连接，因为以前是进行确认，如今不进行通俗标准室庐切实其实认了。

第五个关于开辟企业解决落成清税的申报刻日，房地产开辟企业在项目解决全部落成结算手续后，凡发卖面积达到可发卖总建筑面积比例85%（含85%）以上的项目，不论是否已预缴税款，均须在解决全部落成结算手续后2个月内，到主管处所税务机关直接解决落成清理税款手续，对过期未解决清理税款手续的，税务机关应按《中华人平易近共和国税收征收治理法》第62条、64条有关规定进行处罚。

这个规定重要因为在以前京地税地[2003]653号文件规定，是以前的一个规定，如今也履行，发卖面积达到可发卖面积85%以上的可以由纳税人提出申请，经税务机关赞成，是否可以进行清税，但不是作为必须解决清税手续，这个当时推敲有些在建的开辟项目，固然发卖面积已经达到85%，然则没有开辟成本，没法肯定扣除项目金额，这时刻应当是不克不及清税的，所以以前的规定对这种情况也是须要向税务机关申请，报申请表，然后税务机关进行赞成就可以清税。

根据地盘增值税实施细则的规定，在保存本来政策的基本上，进一步明白了开辟企业在项目解决落成结算手续后，凡是发卖面积达到可发卖总面积比例是85%以上的项目，只要达到85%以上了，不管你是不是预缴了税款，都要在解决落成结算手续2月内，到主管机关解决清理税款手续，这时刻就不须要申请了。

这个等于是对解决落成清税申报刻日的规定，本来还持续有效。

第六个问题关于对房地产开辟企业已应用房产再出售征收地盘增值税的问题，对于开辟企业建造商品房，已经应用包含自用或者是出租已经应用年限在一年以上，再出售的，应按照让渡旧房及建筑物的政策规定征收地盘增值税，不再列入该项目地盘增值税的可发卖总建筑面积范围，在清税计算发卖比例时予以扣除。

这个文件重要就是说，此次根据财务部、国度税务总局，财税字[1995]48号文件以及北京市财务局、北京市地税据，京财字[1996]645号规定，重要对于新建房与旧房的界定，新建房是指新建未应用房产，以前这个文件就有规定，应用一年地上的房产都属于旧房，针对开辟企业商品房已经应用年限在一年再出售的情况，因为如今这种情况可能也是比较多的，对于这种行动，因为它已经改变了新出售商品房的性质，对于这种商品房出售不再合适开辟企业出售商品房的规定，也就不克不及够按照清理的政策和法度榜样解决清税了，在清理时须要按照自用房地产进行处理，让渡这部分的开辟成本也不克不及够直接进行扣除，一律要按照让渡旧房及
建筑物的规定计算征收地盘增值税，这是关于已经应用的房产再出售的问题。

第七个问题是关于污染扰平易近搬家企业减免地盘增值税审批权限的调剂问题，这个就比较简单，重要就是一个权限下放。

从2006年1月1日起，对污染扰平易近搬家企业减免地盘增值税事项由各局负责审批，不再报市局审批，主如果为了简化法度榜样、进步效力，也是便利纳税人，纳税人按照规定供给相干的减免税申请材料今后，主管处所税务机关应按照地盘增值税减免税的相干规定，卖力审核减免税材料，切实包管审批工作质量。

这个文件12月8号方才下发，因为这个文件这里面包含预征，清税，包含已经应用房产再出售这些问题，应当说对开辟企业有关税收处理应当说是有必定的影响，并且有些工作，因为这个文件刚下发，可能有些工作过一段时光之后，区县的主管税务机关就会安排下去。

（二）地盘增值税清理税款的有关规定
地盘增值税清理税款想介绍两个方面的内容，一是清理税款的解决法度榜样，一是清理税款的留意事项。

清理税款的解决法度榜样，根据刚才咱们557号文件的规定，如今清理税款解决法度榜样分成两种情况，一个就是说开辟企业在项目解决全部落成结算手续后，凡是发卖面积达到可发卖总建筑面积比例85%以上的项目，不论是否已经预缴税款，都要在解决全部落成结算手续后2个月内，到主管处所税务机关直接解决清理税款手续，刚才说了不须要申请，直接解决清理税款手续；第二种情况，凡是相符应当解决落成结算税款手续的开辟项目，原则上在全部项目或者小区预发卖面积达到可发卖总建筑面积达到85%以上时，纳税人可以向主管处所税务机关提出清税申请，并填写《清理地盘增值税税款项目审批表》，经主管处所税务机关赞成后，即可解决落成清理税款手续。

这个是须要申请的情况，纳税人接到主管税务所赞成解决清税的审批表后，应在2月内到主管处所税务机关解决清理税款手续。

清理税款的有存眷意事项主如果三个问题，涉及到咱们地盘增值税税款的计算。

一是发卖收入切实其实定问题，二是扣除项目金额切实其实定问题，三是增值额的计算，地盘增值税税款的计算重要经由过程这三个方面。

发卖收入切实其实定，主如果分成三种收入，一个是泉币收入，一个是什物收入，还有其他收入，发卖收入指让渡房地产所取得全部价款及有关的经济收益，包含这三个的收入。

泉币收入主如果指纳税人让渡国有地盘应用权，地上的建筑物及其附着物、产权而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各类信用单子，以及国库券、金融债券、
企业债券、股票等有价证券，那么泉币收入的本质就是让渡方因为让渡地盘应用权、房屋产权而向取得方收取的价款，这是泉币收入；什物收入一般是指纳税人让渡国有地盘应用权，地上建筑物及其附着物产权而取得的各类什物形态的什物，比如钢筋、水泥等建材，还有房屋地盘等不动产，什物收入价值一般是要经由过程对这些形态的家当进行评估，一般采取市场交易法，对这些家当进行评估来表现；其他收入就是指纳税人让渡国有地盘应用权，地上建筑物以及附着物而取得的无形资产的收入，或者是其他具有家当价值的权力，比如专利权、商标权、著作权、专有技巧应用权、地盘应用权、商讨权等，这个价值也须要专门的评估。

还有一点须要强调的，让渡房地产收入切实其实定，不仅仅指生意或者交易两边的成交价，还应当包含税务机关根据评估价格来肯定的收入，应当将让渡房地产取得全部价款以及有关的经济收益都包含在收入里面。

是以在肯定收入的时刻，须要把这些全部包含在里面，对于采取分期预发卖的房地产开辟企业，在解决清税的时刻，尚未取得全部实际收入的，一律按签订房地产购销合同中记录的金额肯定收入，这种很少。

别的大年夜家应当留意把让渡房地产取得的全部价款，以及有关的经济收益都包含在收入里面。

扣除项目金额切实其实定，是肯定计算地盘增值税计税根据的一个关键环节。

根据条例规定，扣除项目金额主如果五大年夜类，取得地盘应用权所付出的金额，房地产开辟成本，房地产开辟费用，与让渡房地产有关的税金，加计扣除，这里条例里面规定的，别的还有一个代收费用切实其实定，这是扣除项目金额肯定应当留意的几个方面的问题。

下面我就分别介绍一下，第一，取得地盘应用权所付出的金额，这是指纳税工资取得地盘应用权所付出的地价款和按国度同一规定缴纳的有关费用，这个地价款就包含，一个是按照城镇国有地盘应用权出让和让渡暂行条例规定，以协定招标拍卖等出让的方法取得地盘应用权，那么纳税工资取得地盘应用权所付出的地盘出让金，第二以行政划拨取得地盘应用权，这个时刻取得地盘应用权付出金额就是指，让渡地盘应用权时按照国度有关规定补交的地盘出让金，第三种以让渡方法地盘应用权的，向本来的地盘应用权人实际付出的地价款，按照国度同一规定缴纳的有关费用，这是指纳税人在取得地盘应用权过程中，为解决有关手续，按照国度同一规定缴纳的有关费用。

那么对于取得地盘应用权时没有付出地价款，取得地盘应用权这个必须要供给已经付出的地价款的凭证，假如你不克不及够供给这个凭证，就不克不及够扣除取得地盘应用权金额，必须供给这个凭证。

第二，房地产开辟成本，开辟地盘和新建房及配套举措措施的成本，这个简称房地产开辟成本，重要有这么几项，一个是地盘征用及拆迁补偿费，一个是前期工程费，一个是
建筑安装工程费，一个是基本举措措施费，一个是公共配套举措措施费，一个是开辟间接费用。

开辟地盘和新建房及配套举措措施的成本，就是指开辟项目实际产生的成本，包含以下六项：地盘征用及拆迁补偿费是指在开辟过程中产生的征用地盘的征地费用，拆迁地上地下的建筑物和附着物征地费用、拆迁费用，然后解决拆迁户住房和安顿被拆迁者工作的补偿费用等，包含地盘征用费，耕地占用税，劳动力安顿费以及有关地上地下地上附着物拆迁补偿的净支出，也就是扣除拆迁建筑物收受接收的残值，别的还有安顿动迁用房的支出。

这里面强调，假如地盘的征用及拆迁补偿是由当局或他人承担，那么纳税人是在已经征用和拆迁好的地盘长进行开辟，那么这部分支出已经表如今纳税人取得地盘应用权所付出的金额中，这部分地盘征用及拆迁费在开辟成本中不克不及扣除，因为在第一项里已经扣了。

前期工程费是指在开辟项目建造前所产生的一些费用，包含筹划设计，项目可行性研究，还有水文、地质、勘察、测绘、三通一平、七通一平这些支出，假如纳税人取得的是已经进行地盘开辟的熟地，就是已经经由七通一平，那么这部分支出也是表如今纳税人取得地盘应用权所礼服金额中，这部分前期工程费在纳税人的开辟成本中，跟刚才是一样的，也不克不及再扣除了，这是前期工程费。

建筑安装工程费是指开辟项目在建造过程中产生的各类建筑工程费用和安装工程费用，包含纳税人将房地产开辟项目初包给建筑施工单位所付出给承包方的建筑安装工程费用，还有就是纳税人本身建房所产生的，列入工程项目工程示功图预算内的各项建筑安装工程费用。

基本举措措施费是指开辟项目四周所须要的各项基本举措措施扶植所须要的支出，包含开辟小区内，门路、供水、供电、供气，排污、排洪、照明、环卫、绿色等这些工程产生的支出。

公共配套举措措施费是指房地产开辟中必须建造，然则不克不及有偿让渡，这种公共配套举措措施所产生的支出，比如开辟小区内的居委会、派出所、幼儿园、黉舍这些举措措施所产生的支出。

还有就是开辟间接费用，是指纳税人内部自力核算单位，直接组织治理开辟项目所产生的各项间接费用，包含治理人员的工资，职工福利费，补缀费，折旧费，办公费、水电费还有劳动保护费，周转房摊销等。

直接组织治理开辟项目所产生的费用包含工资、职工福利费、折旧费，办公费，水利费，劳动保护费，周转房摊销这些，纳税人的行政治理部分为了治理和组织经营活动而产生的治理费用，应当在开辟费用中扣除的，不该该在这里面扣除，这是第二项，房地产开辟成本，这个内容比较多。

第三，房地产开辟费用，指开辟地盘和新建房及配套举措措施的费用，简称开辟费用，这个重要三种，发卖费用，治理费用，财务费用。

这里有一些具体的规定，财务费。